CC BY
58
методы (реклама в социальных сетях, реклама в видеороликах), так и проверенные временем акции и дегустации в самом заведении.
Список литературы /References
1. Государственный стандарт РФ ГОСТ Р 50647-94 «Общественное питание. Термины и определения» (утв. постановлением Госстандарта РФ от 21 февраля 1994 г. № 35).
2. Кабаненко М.Н., Угримова С.Н. Оценка риска в сфере общественного питания в условиях реализации санкционной политики // Фундаментальные исследования, 2016. № 5-2.
ОСОБЕННОСТИ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ ВТОРИЧНОГО
РЫНКА ЖИЛЬЯ СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ
1 2 Хамдамбеков С.А. , Пестряков А.Н.
Email: Hamdambekov654@scientifictext.ru
'Хамдамбеков Сардорбек Акбарбекович - студент; 2Пестряков Алексей Николаевич - кандидат технических наук, доцент, кафедра региональной, муниципальной экономики и управления, Уральский государственный экономический университет, г. Екатеринбург
Аннотация: жилье представляет собой товар особого рода - он является местом обитания и условием жизни людей, в статье приводится понятие «теоретические основы изучения вторичного рынка жилья в регионе». Изучены факторы, влияющие на вторичный рынок жилой недвижимости в регионе, а также исследован вторичный рынок жилья в Свердловской области, представлена статистика. Рассмотрены показатели, характеризующие состояние рынка, выявлены проблемы и определены перспективные пути развития, основные направления совершенствования механизмов функционирования рынка вторичного жилья. Ключевые слова: вторичный рынок жилья, анализ рынка, особенности вторичного рынка, перспективы развитие, жилье, цены, стоимость.
FUNCTIONING FEATURES OF THE SECONDARY HOUSING
MARKET OF THE SVERDLOVSK REGION
12 Hamdambekov S.A.1, Pestryakov A.N.2
1Hamdambekov Sardorbek Akbarbekovich - student; 2Pestryakov Alexey Nikolaevich - candidate of technical Sciences, associate Professor, Department of regional, municipal Economics and management, Ural state University of Economics, Yekaterinburg
Abstract: housing is a product of a special kind - it is a habitat and a condition ofpeople's lives, the article presents the concept of the theoretical basis for the study of the secondary housing market in the region. The factors affecting the secondary market of residential real estate in the region are studied, as well as the secondary market of housing in the Sverdlovsk region is presented statistics. The indicators characterizing the state of the market are considered, problems are revealed and perspective ways of development, the
main directions of improvement of mechanisms of functioning of the market of secondary housing are defined.
Keywords: secondary housing market, market analysis, features of the secondary market, prospects for development, housing, prices, cost.
УДК 332.14
Жилье представляет собой товар особого рода - он является местом обитания и условием жизни людей.
Под термином «вторичный рынок жилья», понимают совокупность экономических отношений, которые складываются в сфере обмена по поводу реализации и купли жилья.
Вторичный рынок жилья относительно дешевле первичного. Причинами могут быть такие аспекты, как: невозможность гарантировать юридическую чистоту сделки, кроме того, вторичное жилье - старое. Несмотря на то, что многие старые дома строились «на века», в целом состояние такого жилья весьма и весьма изношено. Инженерные сети уже в аварийном состоянии, подъезды подчас нуждаются в капитальном ремонте, а планировки квартир далеки от идеальных.
На цену вторичного жилья влияют индивидуальные характеристики квартиры и её расположение.
Местоположение дома - один из определяющих факторов, влияющих на цену квартиры. В центральных районах обычно жильё стоит дороже, чем на окраинах. Также большое значение имеет транспортная развязка, наличие садиков, школ, медицинских центров, парков, торговых центров в пешей доступности от квартиры. В городах с метро ценится близость жилья к станции метро.
Тип дома, проект, возраст дома, состояние, материал постройки (кирпич, плиты) также значительно влияют на стоимость жилья. Чем новее дом, тем больше он ценится. Исключение могут составлять «сталинки», сконцентрированные обычно в историческом центре города и характеризующиеся большой площадью квартир и высокими потолками.
Тенденция изменения цен в данном сегменте 2011-2017 составляет (-8)%. Вторичный рынок по состоянию на вторую половину 2017 г. является падающим. Отношение цен вторичного сегмента рынка к первичному в среднем на квартиры среднего качества равняется (-7) %. Активная работа застройщиков привела к возникновению большого числа недвижимости на первичном рынке. В свою очередь это вызвало падение стоимости вторичной недвижимости [1].
Рис. 1. Изменение цен предложения на рынке недвижимости
В Свердловской области отмечается достаточно широкий ценовой разбег на квартиры одного и того же уровня. Стоимость одного квадратного метра находится в диапазоне от 16 800 рублей до 47 000 рублей. Такой разброс объясняется в первую очередь различным местом расположения недвижимости, а также ее физического состояния.
В центре Екатеринбурга покупают и продают недвижимость по 100 238 руб./кв. м. Снижение цен характерно для квартир в отдаленных районах (-0,3%), которые выставляют по 47 778 руб./кв. м. Жилье в пятиэтажных домах 60-70х годов теперь стоит 61 467 руб./кв. м., купить жилье в доме «сталинских» времен можно по средней цене 59 010 руб./кв. м. Квадратный метр в панельных девятиэтажных домах 70- 80-х годов постройки сегодня обойдется покупателю по 64 060 руб.
В таблице ниже представлены средние цены квадратного метра по размерам квартир в близлежащих населенных пунктах от областного центра (таблица 1):
Таблица 1. Средние цены квадратного метра по размерам квартир в близлежащих населенных
пунктах от города Екатеринбурга
Населенный пункт 1-комн. кв. 2-комн. кв. 3-комн. кв.
Арамиль 46 900 44 389 43 536
Б. Исток 44 670 40 862 37 562
Березовский 55 184 52 640 51 408
В. Пышма 57 968 52 401 51 960
Дегтярск 26 066 24 239 24 083
Патруши 44 989 45 782 32 528
Первоуральск 40 128 36 199 34 614
Полевской 37 493 34 293 30 865
Ревда 37 856 31 552 32 724
Среднеуральск 49 881 47 484 42 401
Сысерть 40 825 31 494 33 801
Исходя из «таблицы 1» можно сделать вывод что, цены скачут из-за местоположения между городами.
Исследованием было выявлено, что спрос не соответствует предложению, предложение больше чем спрос, так как платежеспособность население в Свердловском регионе на низком уровне.
Коэффициент доступности жилья на вторичном рынке в Свердловской области, 2005-2017 показана в таблице (2) [1].
Таблица 2. Коэффициент доступности жилья в Свердловской области в период с 2005-2017 гг.
Года 2005 2010 2011 2012 2013 2014 2017
Коэффициент доступности жилья 37,9 49,2 52,1 46,2 53,8 51,9 56,4
В частности, используя индекс доступности жилья (без учета прожиточного минимума) было получено, что в Свердловской области он равен 4,7. Учитывая, что значение найдены без использования прожиточного минимума, можно утверждать, что данный коэффициент достаточно высокий, так как людям приходится отказываться во всем на протяжении почти 5 лет. Не выгодно это и для застройщика, так как снижается поток платежеспособных клиентов.
В ходе анализа функционирования рынка жилья в Свердловской областит, автором были выявлены такие проблемы как:
- низкий уровень покупательской способности населения;
- высокий объем предложения при низком спросе,
- учитывая низкий уровень покупательской способности, не удивительно что маленький спрос, в ходе анализа было выявлено что индекс доступности равен 4,7, то есть столько лет нужно ждать чтобы накопить на собственное жилье, это если
стеснять себя во всем и все откладывать за вычетом прожиточного минимума а если этого не будет, то индекс доступности увеличится примерно еще на столько же.
- высокие процентные ставки по ипотечным кредитам.
Это показывает статистика ипотечных ставок за последние несколько лет. С 20152017 года ипотечные ставки снизились с 18 до 11%, однако это так же считается высоким показателям, процентные ставки помогают если они не больше 6-8%.
Для решения выявленных проблем необходимо:
- снижение ставок по ипотечным кредитам, что в свою очередь поднимет спрос на жилье;
- сегрегация населения по потребностям (разделение территории на районы, которые будут иметь свое значение и свою аудиторию).
Сегрегация позволит сэкономить бюджетные средства за счет исключения развития всех видов инфраструтуры, так как не будет необходимости развивать её всесторонне в каждом из районов, а возможность потенциальных покупателей выбирать район по потребностям исключит конфликты между разными слоями населения.
Таким образом, образом для дальнейшего развития рынка недвижимости необходимо обеспечивать сегрегацию рынка недвижимости, а также проводить мероприятия по снижению процентных ставок.
Список литературы /References
1. Рынок жилья г. Екатеринбурга и Свердловской области. Анализ и перспективы его
развития. [Электронный ресурс]. Режим доступа: docplayer.ru/ (дата обращения:
20.12.2018).
2. Сайт государственной статистики. [Электронный ресурс]. Режим доступа:
http://www.gks.ru/ (дата обращения: 20.12.2018).
