CC BY
109
РОССИЙСКОЕ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВО
Том 18 • Номер 23 • декабрь 2017
ISSN 1994-6937 Russian Journal of Entrepreneurship
^^^^ издательство
Креативная экономика
Атрибуты современного рынка жилой недвижимости
Гареев И.Ф.1, Карбова Л.Ю. 1
1 Казанский государственный архитектурно-строительный университет, Казань, Россия
АННОТАЦИЯ:_
В статье представлены результаты оценки рынка жилой недвижимости г. Казань в 2016-2017 гг. Изучение официальной статистики и сбор экспертных мнений позволил получить достоверную информацию о ситуации на рынке. Изучение доли жилья, возводимого в крупных территориальных единицах, структуры жилищного строительства и ценовых характеристик позволили сделать выводы о сбалансированном состоянии рынка жилой недвижимости г. Казань. Представленные выводы будут полезны для инвесторов, застройщиков и граждан, желающих вложить свои денежные средства в объекты жилой недвижимости.
КЛЮЧЕВЫЕ СЛОВА: рынок жилья, спрос на жилье, жилищное строительство, ипотека
Attributes of the modern residential real estate market
GareevI.F.1, Karbova L.Yu. 1
1 Kazan State University of Architecture and Engineering, Russia
введение
Город Казань является одним из развитых городов Российской Федерации, показатели и структура которого могут быть предметом для детального изучения и анализа. Одним из важнейших элементов города является рынок жилья.
Рынок жилой недвижимости обладает высоким мультипликативным эффектом, развитие которого определяет параметры деловой активности не только во многих смежных сферах, но и в территориальных образованиях [4] (Хаупакоуа, 2014). Загрузка организаций строительной индустрии оказывает ключевое значение на настроения в обществе [15] (Sychevа, Alekhina, 2015).
Объекты и участники рынка жилой недвижимости постоянно претерпевают изменения, следуя за динамикой экономики региона или, наоборот, определяя ее [13] (Sirotkin, 2016). Жизнь в городе Казань экспертами характеризуется как привлекательная, но поступательные движения в ней не просто имеют место быть, но и видоизменяются. Чтобы дать оценку жилищному строительству в г. Казань, нами была
поставлена цель по установлению основных параметров рынка жилой недвижимости столицы Республики Татарстан и его месту в регионе.
методика исследования
В рамках сформулированной цели и поставленных задач исследование проводилось «кабинетным» методом - путем изучения статистических данных исполнительных органов власти и управления Росреестра по Республике Татарстан. Также был опрос экспертов одного из ведущих застройщиков г. Казань в части оценки ситуации на рынке жилой недвижимости города и Республики Татарстан.
характеристика региона и место столицы в развитии рынка жилья
Уровень развития региона многими инвесторами рассматривается решающим фактором, на который стоит обращать внимание при инвестировании в проекты [5] (Zalkind, 2016). По Республике Татарстан ключевые макроэкономические индикаторы находятся в повышательном тренде. К примеру, за период с января по июнь 2017 год к аналогичному периоду 2016 года индекс промышленного производства составил 102,7%, ввод жилья - 142,9 %, индекс потребительских цен - 103,2 % (рис. 1).
Вместе с этим безостановочный рост всяческих показателей не должен быть самоцелью [1] (Alpatov, Mescheryakova, Rubinshteyn, 2010). К примеру, в некоторых регионах России задумываются об ограничении объемов жилищного строительства [7] (Korosteleva, 2014). Основная причина - объем предложения жилья превышает спрос, что привело к незавершенным в срок объектам и падению цен до уровня ниже рентабельности [9] (Levin, 2009). По мнению участников рынка, это может существенно подкосить строительную отрасль [6] (Kornilov, 2015).
ABSTRACT:_
The article presents the results of the assessment of the residential real estate market in Kazan in 2016-2017. The study of official statistics and the collection of expert opinions allowed to obtain reliable information about the situation on the market. Studies of the share of housing built in large territorial units, the structure of housing construction and price characteristics allowed to draw conclusions about the balanced state of the residential real estate market in Kazan. The presented conclusions will be useful for investors, developers and citizens wishing to invest their money in residential real estate.
KEYWORDS: housing market, demand for housing, housing, mortgage
JEL classification: G21, L74, R31 Received: 18.01.2017 / published: 16.12.2017
© Author(s) / Publication: CREATIVE ECONOMY Publishers For correspondence: Gareev I.F. (igareev0kgasu.ru)
CITATION:_
Gareev I.F., Karbova L.Yu. (2017) Atributy sovremennogo rynka zhiloy nedvizhimosti [ Attributes of the modern residential real estate market]. Rossiyskoe predprinimatelstvo. 18. (23). - 3789-3798. doi: 10.18334/rp.18.23.38748
Индекс промышленного производства
142,
Ввод в действие жилья
Объем ра! выполненны виду деятельности "строительство"
Объем платных услуг населению
Оборот розничной торговли
--январь-июнь 2016г.
Л январь-июнь 2017г.
Рисунок 1. Ключевые показатели деловой и производственной активности г. Казань Источник: составлено авторами.
территор иальное распределенме жилищного строительства
В Республике Татарстан можно выделить три территориальные единицы с активным жилищным строительством {рис. 2):
• г. Казань;
• Казанская агломерация (пери ферийные районы г. Казани: Лаишевский, Зеленодольский,Пестречинский, Верхнеуслон ский);
• г. Набережные Челны. Основные характеристики н. Казань:
• исторически радиально-кольцевая планировка города;
• 7 районов города;
• дефицит участков в центральной части города;
• начался процасс выведения промышленных предприятий для последующего освоения промышленных зон под жилищное строительство;
ОБ АВТОРАХ:_
Гареев Ильнур Фаилович, доцент кафедры «Экспертиза и управление недвижимостью», кандидат экономических наук (igareev0kgasu.ru)
Карбова Любовь Игоревна, студент, кафедра «Экспертиза и управление недвижимостью» ([уиЬа-karbova0mai1.ru )
ЦИТИРОВАТЬ СТАТЬЮ:_
Гареев И.Ф., Карбова Л.Ю. Атрибуты современного рынка жилой недвижимости // Российское предпринимательство. - 2017. - Том 18. - № 23. - С. 3789-3798. Сог 10.18334/ф.18.23.38748
30 000 25 000 20 000 15 000 10 000 5 000 0
1 477 506
Казань
Казанская агломерация
I Квартир, ед.
93 808
Набережные Челны Другие города Совокупная площадь, кв.м
1 600 000 1 400 000 1 200 000 1 000 000 800 000 600 000 400 000 200 000 0
Рисунок 2. Жилищное строительство по крупным территориальным единицам с июля 2016 г.
по июль 2017 г. ИИсточник: составлено авторами.
активное расширение границ,присоедине ние близлежащих территорий и освоение периферийных районов °развитие Казанской! агломерации); увеличерие численности населения за счет демографии и миграции: 2014: год - 1 191 000 человек;
2015 гнд - 1 205 651 человек;
2016 год - 1 216 965 человек.
Жисищное стриитольствов г. Ризсри
Основные показатели жилищного строительства в г. Казань установлены на следующем уровне:
Таблица 1
Доля крупных территориальных единиц в общем объеме жилищного
строительства
Район / Населенный пункт Квартир, ед. Доля района/населенного пункта в общем кол-ве строящихся квартиа Совокупная площадь, кв. м Доля района/населенного пункта в общем объеме строящегося жилья
Казань 28 546 67 % 1 477 506 60%
Казанская 5 778 14 % 244 321 10 %
агломерация
Набееежные 6 518 15 % 336 991 14 %
Челны
Другие города 1 737 4 % 93 808 4 %
Истоиник: составлено авторами.
• установлен план ввода жилья 800 тыс. кв. м ежегодно (план на 2017 год соответствует планам на 2016 год);
• в январе-июне 2017 года введено 350,7 тыс. кв. метров, что составило 142,9 % к соответствующему периоду прошлого года;
• деловая активность в сфере жилищного строительства распределяется по трем направлениям (рис. 3):
• многоквартирные жилые дома (точечная и комплексная застройка);
• социальное жилье;
• таунхаусы.
Наиболее активное строительство ведется в Советском районе г. Казани (рис. 4). Вахитовский и Ново-Савиновский районы являются наиболее привлекательными для жилищного строительства, но имеют свою специфику. В частности, в Вахитовском районе существует недостаток свободных земельных участков, а в Ново-Савиновском районе сдерживающим фактором является недостаток земельных участков и потребность в строящейся канализационно-насосной станции.
потребители на рынке недвижимости
Основные тезисы рынка недвижимости обозначим в трех направлениях.
1. Характеристика спроса на рынке недвижимости:
• внутренний (жители Казани). Цель приобретения жилья - улучшение жилищных условий.
• миграционный (квартиры приобретают иногородние клиенты). Цель приобретения жилья - обеспечение близких родственников (дети, родители) квартирой в Казани [10] (Meerovich, 2012).
2. Сохраняется потребность в улучшении жилищных условий:
• обеспеченность жильем в Казани составляет 25,1 кв. м на 1 жителя Казани (в среднем по России чуть менее 24 кв. м.). В планах города - обеспечить 31,1 кв. м жилья на человека к 2035 году.
3. Доходы:
• по данным за 7 месяцев 2017 года, средняя зарплата в Казани составила около 38 тыс. руб. (более 1/2 средней стоимости квадратного метра, нормой считается 1/1);
• реальные доходы населения за 2017 год снизились на 6,4 %;
• рост объема кредитования в июне 2017 по сравнению с июнем 2016: увеличение на 22 % объема всех выданных кредитов
• увеличение на 11 % объема выданных ипотечных (основной фактор, стимулирующий рост показателей - повышение доступности заемных средств за счет снижения процентных ставок по кредитам).
качественное изменение предложения и стимулирование спроса
Обязательными атрибутами жилых комплексов Казани являются:
• социальная инфраструктура: встроенные и отдельно стоящие детские сады [2] (Boronina, Latyshova, Rogozhina, 2015);
Коммерческие проекты Социальная ипотека Таунхаусы
Рисунок 3. Структура разрешений на строительство по типам проектов жилищного строительсива (22015-2017 гг.) Источник: составлено авторами.
Авиастроительный, Московский 2,9
Кировский
Приволжский
32,3%
Вахитовский и Ново-Савиновский
16,2%%
26.1°%
Рисунок 4. Распределение строящегося жилья по районам г. Казани Источник: официальный портал г. Казани.
68000 66000 64000 62000 60000 58000 56000 54000
40 000 35 000 30 000 25 000 20 000 15 000 10 000 5 000 0
2014 год
2015 год
2016 год
2017 год (январь-июнь)
I Кол-во сделок на вторичном рынке
Кол-во иделок во ипотеке -Стоимость 1 кв.м на первичном рынке (руб.)
■ Кол-во сделок на первичном рынке -Стоимость 1 кв.м на вторичном рынке (руб.)
Рисунок 5. Динамика цен и количества сделок с недвижимостью в Казани 2014-2016 год Источник: составлено авторами по данным Росреастра по Республике Татарстан.
1 000 000,00 900 000,00 800 000,00 700 000,00 600 000,00 500 000,00 400 000,00 300 000,00 200 000,00 100 000,00
Рисунок 6. Распределение ввода существующих проектов жилых новостроек
в 2017-2019 гг.
Источник: составлено авторами.
• акцент на благоустройство, детские и спортивные площадки [16] (Cherkasov, 2008);
• эстетичные и функциональные места общего пользования;
• яркие фасады.
В части повышения доступности покупки жилья осуществляется:
• развитие совместных программ с банками [12] (Rogozhina, Maslevich, 2015);
• субсидирование ипотечных ставок, ипотечные каникулы (освобождение от выплат по кредиту в течение 6 месяцев);
• выдается ипотека без первоначального взноса [8] (Korosteleva, 2016).
В рамках искусственного стимулирования спроса застройщики предлагают разнообразные акции и специальные условия оплаты [3] (Gareev, Mukhametova, 2016).
прогноз развития рынка недвижимости казани
На основе проведенного анализа мы смогли сформулировать прогноз развития рынка недвижимости Казани на ближайшее время:
• строящиеся в настоящее время проекты формируют достаточный уровень предложения в 2017 году, но к 2018 году возникает потребность рынка в новых проектах для сохранения темпов нового строительства в сегменте жилой недвижимости (рис. 6);
• уровень спроса возвращается к докризисному уровню 2014 года [14] ^вгтк, 2017);
• в конкурентной среде и в связи с ужесточением требований закона о долевом строительстве прогнозируется сокращение количества застройщиков;
• усиливается роль эксплуатирующей компании для формирования спроса в масштабных жилых комплексах путем организации событий и мероприятий для жителей ранее построенных застройщиком домов [11] (Nafikova, 2013).
4 9 367
8 0 4 6 3 0
8 0 9 9 4 7 0 8 4
■ Площадь
2018 2019
^Количество квартир
20 000,00 18 000,00 16 000,00 14 000,00 12 000,00 10 000,00 8 000,00 6 000,00 4 000,00 2 000,00
Заключение
По итогам проведенного исследования можно сделать вывод об относительно сбалансированном развитии рынка жилой недвижимости г. Казань. Ключевые моменты: Около 60 % жилья в Республике Татарстан строится в столице - в г. Казань. В г. Казань высока доля т.н. социального жилья, строящегося в рамках комплексного освоения территорий по жилищным программам.
Динамика цен в г. Казань находится в небольшом повышательном тренде. Рынок недвижимости по объемам сделок восстанавливается до уровня 2013-2014 гг., но предстоящее ужесточение законодательства о долевом строительстве может привести к снижению количества застройщиков и повышению цен.
ИСТОЧНИКИ:
1. Алпатов А.В., Мещерякова Н.Е., Рубинштейн Е.Ю. Прогнозирование цен реализа-
ции жилья на первичном и вторичном рынках города Волгограда в условиях финансового кризиса // Бизнес. Образование. Право. - 2010. - № 2. - с. 143-146.
2. Боронина А.Э., Латышова Л.С., Рогожина Н.Н. Анализ влияния бизнес-среды на
развитие рынка жилой недвижимости // Маркетинг и маркетинговые исследования. - 2015. - № 1. - с. 60-69.
3. Гареев И.Ф., Мухаметова Н.Н. Рынок первичной недвижимости: возможности и
препятствия для дальнейшего развития // Российское предпринимательство. -2016. - № 21. - с. 2875-2884. - doi: 10.18334/rp.17.21.37021.
4. Зайнакова С.Р. Рынок жилья в России: современное состояние, проблемы и про-
гнозы // Социально-экономические науки и гуманитарные исследования. - 2014.
- № 1. - с. 58-62.
5. Залкинд Л.О. Влияние различных факторов на локальный жилищный рынок (на
материалах городов Мурманской области) // Жилищные стратегии. - 2016. - № 4.
- с. 243-260. - doi: 10.18334/zhs.3.4.37223.
6. Корнилов Н.И. Модель цен на первичном рынке жилья на примере регионального
рынка жилья Пермского края // Наука в современном мире: теория и практика. -2015. - № 1 (3). - с. 110-113.
7. Коростелева Т.С. Российский рынок жилья и ипотечного кредитования в 2014 году:
состояние, проблемы и механизмы государственного регулирования // Жилищные стратегии. - 2014. - № 1. - с. 25-44. - doi: 10.18334/zhs.1.1.55.
8. Коростелева Т.С. Ипотечное кредитование как фактор интенсификации роста реги-
ональных экосистем (на материалах Самарской области) // Жилищные стратегии.
- 2016. - № 4. - с. 279-298. - doi: 10.18334/zhs.3.4.37233.
9. Левин Ю.А. Система критериев ценовой устойчивости рынков жилья // Актуальные
вопросы экономических наук. - 2009. - № 5-1. - с. 151-155.
10. Меерович М.Г. Урбанизм или дезурбанизм? Дискуссия о будущем советских городов // Архитектон: известия вузов. - 2012. - № 37. - с. 9.
11. Нафикова С.Д. Факторы спроса на локальных рынках жилья в крупных городах России // Стратегия устойчивого развития регионов России. - 2013. - № 17. - с. 115-121.
12. Рогожина Н.Н., Маслевич Т.П. Финансовые аспекты жилищного строительства // Механизация строительства. - 2015. - № 3 (849). - с. 60-63.
13. Сироткин В.А. Кластеризация регионального рынка недвижимости на примере Свердловской области // Жилищные стратегии. - 2016. - № 3. - с. 163-178. - doi: 10.18334/zhs.3.3.36509.
14. Стерник С.Г. Оценка среднерыночной доходности девелопмента при прогнозировании рынков жилья // Проблемы прогнозирования. - 2017. - № 2 (161). - с. 106-116..
15. Сычева И.И., Алехина Л.В. Проекты государственно-частного партнерства на рынке арендного жилья региона: роль, условия внедрения, сценарии развития (на примере Белгородской агломерации) // Жилищные стратегии. - 2015. - № 4. - с. 267288. - doi: 10.18334/zhs.2.4.1937.
16. Черкасов П.С. Новые маркетинговые подходы инвестиционно-строительных хозяйствующих субъектов на региональных рынках жилья // Инновации. - 2008. -№ 11. - с. 106-108.
REFERENCES:
Alpatov A.V., Mes^eryakova N.E., Rubinshteyn E.Yu. (2010). Prognozirovanie tsen realizatsii zhilya na pervkhnom i vtorkhnom rynkakh goroda Volgograda v usloviyakh finansovogo krizisa [Attributes of the modern residential real estate market]. Business. Ed^ation. Law. (2). 143-146. (in Russian). Boronina A.E., Latyshova L.S., Rogozhina N.N. (2015). Analiz vliyaniya biznes-sredy na razvitie rynka zhiloy nedvizhimosti [Analysis of the impa^ of the business environment on the development of the real estate market]. Marketing and marketing research. (1). 60-69. (in Russian). Cherkasov P.S. (2008). Novye marketingovye podkhody investitsionno-stroitelnyh khozyaystvuyuschikh subektov na regionalnyh rynkakh zhilya [New marketing approa^es for construction businesses in regional housing markets]. Innovations. (11). 106-108. (in Russian). Gareev I.F., Mukhametova N.N. (2016). Rynok pervkhnoy nedvizhimosti: vozmozhnosti i prepyatstviya dlya dalneyshego razvitiya [New-built property market: possibilities and obstades in terms of further development]. Russian Journal of Entrepreneurship. 17 (21). 2875-2884. (in Russian). doi: 10.18334/rp.17.21.37021. Kornilov N.I. (2015). Model tsen na pervkhnom rynke zhilya na primere regionalnogo rynka zhilya Permskogo kraya [The model of prkes in the primary housing market by the example of the regional housing market of the Perm region]. Nauka v sovremennom mire: teoriya i praktika. (1 (3)). 110-113. (in Russian).
Korosteleva T.S. (2014). Rossiyskiy rynok zhilya i ipotechnogo kreditovaniya v 2014 godu: sostoyanie, problemy i mekhanizmy gosudarstvennogo regulirovaniya [The Russian housing and mortgage market in 2014: the state, problems and mechanisms of state regulation]. Russian Journal of Housing Research. 1(1). 25-44. (in Russian). doi: 10.18334/zhs.1.1.55.
Korosteleva T.S. (2016). Ipotechnoe kreditovanie kak faktor intensifikatsii rosta regionalnyh ekosistem (na materialakh Samarskoy oblasti) [Mortgage crediting as a factor of intensification of growth of regional ecosystems (based on materials of the Samara area)]. Russian Journal of Housing Research. 3 (4). 279-298. (in Russian). doi: 10.18334/zhs.3.4.37233.
Levin Yu.A. (2009). Sistema kriteriev tsenovoy ustoychivosti rynkov zhilya [The system of criteria for the price stability of housing markets]. Topical issues of economic sciences. (5-1). 151-155. (in Russian).
Meerovich M.G. (2012). Urbanizm ili dezurbanizm? Diskussiya o buduschem sovetskikh gorodov [URBANISM OR DISURBANISM? A debate about the future of the Soviet cities]. Architecton: News of the Universities. (37). 9. (in Russian).
Nafikova S.D. (2013). Faktory sprosa na lokalnyh rynkakh zhilya v krupnyh gorodakh Rossii [Demand factors in local housing markets in major Russian cities]. Strategy of sustainable development of Russian regions. (17). 115-121. (in Russian).
Rogozhina N.N., Maslevich T.P. (2015). Finansovye aspekty zhilischnogo stroitelstva [Financial aspects of housing construction]. Mechanization of construction. (3 (849)). 60-63. (in Russian).
Sirotkin V.A. (2016). Klasterizatsiya regionalnogo rynka nedvizhimosti na primere Sverdlovskoy oblasti[Clustering of the regional real estate market: the example of Sverdlovsk region]. Russian Journal of Housing Research. 3 (3). 163-178. (in Russian). doi: 10.18334/zhs.3.3.36509.
Sternik S.G. (2017). Otsenka srednerynochnoy dokhodnosti developmenta pri prognozirovanii rynkov zhilya[Estimation of the average market yield of development in forecasting housing markets]. Problems of forecasting. (2 (161)). 106-116.. (in Russian).
Sycheva I.I., Alekhina L.V. (2015). Proekty gosudarstvenno-chastnogo partnerstva na rynke arendnogo zhilya regiona: rol, usloviya vnedreniya, stsenarii razvitiya (na primere Belgorodskoy aglomeratsii) [Public-Private Partnership Projects in the Regional Rental Housing Market: the Role, Conditions of Implementation, Development Scenarios (the Case of Belgorod Agglomeration)]. Russian Journal of Housing Research. 2 (4). 267-288. (in Russian). doi: 10.18334/zhs.2.4.1937.
Zalkind L.O. (2016). Vliyanie razlichnyh faktorov na lokalnyy zhilischnyy rynok (na materialakh gorodov Murmanskoy oblasti) [Influence of various factors on the local housing market (based on materials of the Murmansk region\''s cities)]. Russian Journal of Housing Research. 3 (4). 243-260. (in Russian). doi: 10.18334/ zhs.3.4.37223.
Zaynakova S.R. (2014). Rynok zhilya v Rossii: sovremennoe sostoyanie, problemy i prognozy [The housing market in Russia: current status, problems and forecasts]. Sotsialno-ekonomicheskie nauki i gumanitarnye issledovaniya. (1). 5862. (in Russian).
