Долевое строительство в Казани: оценка деятельности застройщиков и риски для дольщиков Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

ЖИЛИЩНЫЕ СТРАТЕГИИ

Том 4 • Номер 4 • Октябрь-декабрь 2017 ISSN 2410-1621 Russian Journal of Housing Research

издательство

Креативная экономика

долевое строительство в казани: оценка деятельности застройщиков и риски для дольщиков

Гареев И.Ф}

1 Казанский государственный архитектурно-строительный университет, Казань, Россия

АННОТАЦИЯ:_

В данной части масштабного исследования нами проанализирована деятельность застройщиков г. Казань на предмет выстраивания взаимоотношений с дольщиками. Методом полевых исследований нами изучена исходно-разрешительная документация ведущих застройщиков города и определены основные схемы выстраивания договорных отношений с дольщиками. В результате определено, что застройщики предпочитают избегать ответственности за несоблюдение заявленных сроков строительства и не соблюдают полной информационной прозрачности об условиях финансирования проекта. Это может привести к значительным рискам для дольщиков. С целью защиты всех участников долевого строительства нами предложена новая экосистема первичного рынка недвижимости на основе блок-чейн-технологий. Представленные материалы и предложения будут полезны для органов государственного управления, профессиональных участников рынка и граждан, желающих снизить свои риски на первичном рынке жилой недвижимости.

КЛЮЧЕВЫЕ СЛОВА:долевое строительство, риски дольщиков, риски долевого строительства, жилищное строительство, рынок жилья, блокчейн в строительстве, рынок жилья.

share construction in Kazan:

the evaluation of the risks for developers and investors

GareevI.FJ

1 Kazan State University of Architecture and Engineering, Russia

Введение

Данная работа является третьей частью нашего исследования.

Первая часть которого опубликована еще в 2015 году. Глобальной целью является изучение доподлинной ситуации с соблюдением застройщиками законодательства о долевом строительстве и выработкой мероприятий по снижению рисков для дольщиков. Решение данных вопросов есть важнейшее условие стабильности всего рынка жилой недвижимости и его поступательного движения.

По итогам проведенных этапов нами обозначены несколько определяющих общую картину признаков.

1. Основной схемой, альтернативной долевому участию с 2010 года, является организация жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативов. Для максимальной защиты дольщиков ЖСК должен являться застройщиком, то есть обладать правами на земельный участок и профессиональными компетенциями. В описанных нами случаях ЖСК создан лишь для сбора денежных средств, которые передаются реальным застройщикам [2] (Gareev, 2015).

2. Функционирующий в Казани жилищный накопительный кооператив (ЖНК), как и ЖСК, не является поставщиком некоммерческого жилья, а создан как альтернатива банкам для предоставления льготных условий рассрочки платежа клиентам застройщика. При этом заявленная «беспроцентность» на практике не отражает истинной ситуации - переплата к начальной цене приобретения определенно существует и может получиться довольно существенной при условии заметного роста цен на жилую недвижимость.

Во второй части исследования нами детально проанализированы этапы развития закона о долевом участии и реакции застройщиков на новые условия деятельности, в том числе в части соблюдения требований к размеру уставного капитала (зависящего от объемов возводимого жилья) [3] Gareev, Efrosinina, 2017).

По мнению некоторых практиков, ФЗ-214 не может защитить дольщика от возникновения у застройщика проблем любого характера. Не может дать полной гарантии

ABSTRACT:_

In this part of the large-scale study we have analyzed the activities of developers in the city of Kazan on the subject of building relationships with real estate investors. We have studied the initial permissive documentation of the leading developers of the city with the implementation of the method of field research, and the main scheme of building the contractual relationship with shareholders are determined. As a result, it is determined that developers prefer to avoid liability for non-compliance with the stated terms of construction and do not comply with full information transparency about the terms of financing of the project. This can lead to significant risks for shareholders. In order to protect all participants in shared construction, we have proposed a new ecosystem of the primary real estate market based on blockchain technologies. The presented materials and proposals will be useful for government agencies, professional market participants and citizens wishing to reduce their risks in the primary residential real estate market.

KEYWORDS: shared construction, the risks for investors, risks, equity construction, housing construction, housing market, blockchain in construction, housing market.

JEL Classification: L74, R31, R38 Received: 01.12.2017 / Published: 30.12.2017

© Author(s) / Publication: CREATIVE ECONOMY Publishers For correspondence: Gareev I.F. (igareev0kgasu.ru)

CITATION:_

Gareev I.F. (2017) Dolevoe stroitelstvo v Kazani: otsenka deyatelnosti zastroyschikov i riski dlya dolschikov [Share construction in Kazan: the evaluation of the risks for developers and investors]. Zhilischnye strategii. 4. (4). - 297-320. doi: 10.18334/zhs.4.4.38696

того, что жилой комплекс будет построен качественно или вообще достроен, будет ли введен в эксплуатацию в заявленные сроки. Закон направлен в основном на осуществление взаимодействия между застройщиком и участником долевого строительства при реализации новостроек, в случае если застройщик все-таки дом достраивает [8] (ЬеЪейеуа, 2014).

Отдельными исследователями средства граждан, вложенные в проект жилищного строительства, с известными оговорками предлагается уподобить вкладам в коммерческих банках, которые защищены российской системой страхования вкладов граждан [15] (Tsyganov, Bryzgalov, 2016). Мы согласны с данной позицией и подтверждаем ее важность.

Вместе с этим важнейшей частью жилищных отношений в долевом строительстве являются правовые отношения, устанавливаемые между дольщиками и застройщиками. Для этого нами была поставлена цель по анализу исходно-разрешительной документации ведущих застройщиков Казани. Прежде всего, детальному изучению подверглись договоры, по которым осуществлялась продажа объектов недвижимости (преимущественно, это были договоры долевого участия) и проектные декларации. Среди основных задач - выявление рисковых для граждан положений и разработка предложений, которые обеспечили бы надежность долевого строительства.

С одной стороны, ожидаемый с 2020 года переход на так называемое проектное финансирование снижает актуальность исследования. С другой стороны, предлагаемые нами мероприятия способны не только избавить от рисков, но и повысить привлекательность, а также снизить стоимость жилья.

Методика исследования

Как было отмечено в первой части исследования, для решения поставленных задач нами использовалась технология «тайного покупателя». Под видом реального покупателя мы посетили офисы 10 ведущих застройщиков Казани. Как правило, визиту в офисы застройщиков предшествовали телефонные интервью и изучение официального сайта. Также были проанализированы отзывы в социальных сетях и на сайтах ведущих региональных информационных СМИ.

Особое внимание при сборе информации мы обратили на несколько факторов: 1. Длительность строительства объекта. Анализ прав на земельный участок, разрешений на строительство и проектных деклараций позволяет выявить имеющиеся

ОБ АВТОРЕ:_

Гареев Ильнур Фаилович, канд. экон. наук, доцент кафедры экспертизы и управления недвижимостью(1дагееуйкда8и.ги)

ЦИТИРОВАТЬ СТАТЬЮ:_

Гареев И.Ф. Долевое строительство в Казани: оценка деятельности застройщиков и риски для дольщиков // Жилищные стратегии. - 2017. - Том 4. - № 4. - С. 297-320. Со1: 10.18334^8.4.4.38696

задержки в темпах строительства, в том числе ранее осуществленные переносы сроков завершения строительства.

2. «Природа» продавца объекта долевого строительства (кем продается объект -застройщиком, уполномоченной организацией или «инвестором»).

3. Наличие дополнительных сборов.

4. Анализ положений договора долевого участия о переносе сроков завершения строительства.

5. Характеристика источника финансирования и отражение этого факта в проектной декларации.

Как мы уже отмечали в первой части, любой исследователь, желающий внести свои коррективы и дополнения в данную методику, может обратиться к автору с предложениями. В дальнейшем возможно проведение совместного исследования, расширение масштабов исследования до нескольких регионов и его постоянная актуализация.

Перенос сроков завершения строительства

В предыдущем исследовании мы обозначили действия застройщиков, которыми они пытаются защитить себя от возможных штрафных санкций со стороны дольщиков в случае неисполнения условий договора в части обозначенных сроков завершения строительства (передачи квартиры).

После изучения договоров долевого участия всех исследуемых застройщиков Казани мы обнаружили, что у большинства застройщиков присутствует пункт об условиях согласования переноса сроков завершения строительства (передачи квартиры). Рассмотрим конкретный пример из реального договора участия в долевом строительстве:

«В случае, если строительство (создание) Объекта не может быть завершено в предусмотренный Договором срок, Застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить Участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении срока передачи Объекта долевого строительства. В течении 5 дней после получения предложения Участник долевого строительства должен явиться к Застройщику для подписания дополнительного соглашения к настоящему Договору. Неявка Участника долевого строительства в установленный настоящим пунктом срок расценивается как согласие Участника долевого строительства с продлением срока завершения строительства, но только в случае, если Застройщик обладает сведениями о получении Участником долевого строительства сообщения, Неполучение Участником долевого строительства уведомления по причинам, не зависящим от Застройщика (отсутствие по указанному адресу, изменение адреса без уведомления Застройщика, отказ Участника долевого строительства от его получения и пр.), также расценивается как согласие Участника долевого строительства с продлением срока завершения строительства».

Другими словами, застройщик изначально строит с дольщиками отношения таким образом, что последний при покупке объекта принимает предлагаемые условия и отказывается от законных требований за несоблюдение ранее установленных сроков. Изменить данное положение в договоре застройщик, естественно, дольщику не позволяет.

В условиях, когда для дольщика при выборе объекта основным определяющим фактором является местоположение, думаем, значительное число дольщиков примут данное условие. Практика деятельности конкретных застройщиков Казани, обеспечивших завершение строительства и заселение домов, подтверждает это. Единственная возможность у дольщика - отказаться о приобретения объекта у застройщика, предлагающего подобные условия.

Также объективно к оценке возможностей дольщика подходит Н. А. Балашова, которая отмечает, что «хотя номинально дольщик и застройщик находятся в равном положении, обычно данный договор по своей сути является договором присоединения» [1] (Balashova, 2008).

Другим проблемным местом, связанным с переносом сроков, является продолжительность затягивания завершения строительства [13] (Kozyrev i йг., 2017). В случае с проблемными объектами (в высокой стадии готовности) среди дольщиков встречались и такие граждане, которые попросту не знали, что застройщиком неоднократно переносились сроки завершения строительства. Такие прецеденты случались не только с теми гражданами, которые самостоятельно подписывали договора долевого участия, но и с теми, кто действовал при посредничестве риелторов и агентств недвижимости. К сожалению, среди последних встречаются такие, которым важнее коммерческая выгода, а не защита интересов клиентов. Без жесткого регламентирования риелторского бизнеса, вероятнее всего, не обойтись.

Таким образом, в части такого сложного вопроса, как соблюдение сроков завершения строительства, сделаем два основных вывода:

• застройщики защищают себя от штрафов за срыв сроков завершения строительства путем введения в договорные отношения пункта о безапелляционном согласии дольщиков с переносом сроков;

• необходимы действенные меры публичного отражения всех заявляемых застройщиком сроков завершения строительства и переносов сроков. Это обеспечит полную информационную доступность для покупателей.

Продажи квартир: напрямую от застройщиков и от посредников

В данном разделе материал будет представлен в двух направлениях: анализ деятельности застройщиков, которые в настоящее время находятся в состоянии банкротства, и оценка моделей застройщиков, успешно функционирующих в настоящее время.

Практическая ценность от анализа деятельности застройщиков, находящихся в состоянии банкротства, состоит в том, что мы выявим некоторые причины нерацио-

нальных (а вероятно, и мошеннических) действий, которые могут привести к незавершению строительства объекта и появлению так называемых обманутых дольщиков.

В предыдущей части исследования мы уже отмечали, что в некоторых случаях квартиры продавались не напрямую от застройщика по договорам долевого участия, а от агентств недвижимости и физических лиц-инвесторов по договорам уступки права требования. На первый взгляд, в этом нет ничего криминального, но стоимость жилья в таких случаях иногда указывалась ниже рыночной. Часто цена в договоре соответствовала той величине, по которой объект был приобретен у застройщика. Разница, полагаем, является доходом аффилированных с застройщиком лиц. По факту такая деятельность является выводом средств из компании-застройщика, что и не позволяет достроить объект в установленные сроки. Как неоднократно упоминалось в региональных СМИ, действовавшие таким образом отдельно взятые риелторы продавали десятки и сотни квартир.

Неужели дольщик, приобретавший объект долевого строительства не задумывался о том, что застройщик получает не всю сумму от реализуемой квартиры и подобный факт может привести к негативным финансовым последствиям? Увы, юридическая безграмотность граждан только подстегивает недобросовестных посредников.

Наличие подобной ситуации мы можем охарактеризовать следующим образом:

1) граждане проявляют юридическую безграмотность и полное отсутствие бдительности в сомнительных операциях при крупных сделках с недвижимостью. Для покупателя по-прежнему на первом месте доступность покупки, а не качество сделки и самого объекта. Наш вывод: если гражданин в силу обывательского отношения к крупным вложениям не способен полноценно оценить все риски, необходимо создать действующее правовое поле. И вполне вероятно, что и не должен каждый гражданин обладать высокими юридическим навыками либо оплачивать каждый подобный раз юридические услуги;

2) профессиональные агентства недвижимости и риелторы, вероятнее всего, могли быть в курсе истинной ситуации и не предприняли никаких действий для снижения потенциальных рисков для граждан (что подтверждает недостаточный социальный и этический уровень их ответственности). Более того, многие из них продолжают осуществлять свою деятельность в данной сфере, а некоторые из них являются медийными личностями и признаны экспертами отрасли (предоставляют экспертные оценки и удостаиваются места в президиуме на мероприятиях профессиональных сообществ). По данному случаю можем отметить крайне важный вывод: никто до сих пор не дал объективную оценку действиям каждого звена в данной цепи, в том числе посредникам;

3) всевозможные контролирующие органы, занимающиеся мониторингом деятельности застройщиков, не проявляют интереса к специфике сделок с недвижимостью. Другими словами, отсутствует экспертиза организационно-правовых отношений, которые будут выстроены между застройщиком и дольщиками. В идеале данная схема должна быть разработана до начала строительства объекта и слу-

жить реалистичным основанием того, что объект достроится в планируемые сроки. Разумеется, для этого необходимо тщательно проработать всевозможные источники финансирования объекта.

К счастью, по итогам исследования выбранных нами крупнейших 10 действующих застройщиков Казани (хотя в городе их действует более 30) мошеннические схемы действий не выявлены.

Вместе с этим при исследовании удалось выявить некоторые случаи, когда реализация объектов долевого строительства осуществляется не напрямую застройщиком. Речь идет не о тех случаях, когда клиента застройщику приводит риелтор (эта схема распространенная и повышает объемы продаж за счет клиентской базы агентств недвижимости). Мы говорим о ситуациях, когда непосредственно разъяснением информации о строящемся объекте и подготовкой документов по купле-продаже строящейся квартиры занимается привлеченная организация.

Именно такую компанию мы обнаружили, приняв функции отдела продаж на аутсорсинг. Организационно-правовая форма данной компании - индивидуальный предприниматель.

Непосредственно договор долевого участия, естественно, подписывается между дольщиком и застройщиком. Но, данному договору предшествует процедура подписания договора на оказание услуг, предметом которого является «услуга по резервированию на установленный в договоре долевого участия строящийся объект недвижимого имущества». Стоимость «услуг по резервированию» составляет 3% от стоимости приобретаемого объекта, что заметно превышает размер агентского вознаграждения, который выплачивают застройщики агентствам недвижимости за приведенного клиента (по нашим оценкам, в среднем это около 1-1,5%).

В соответствии с законом о долевом участии оплата стоимости объекта осуществляется после регистрации договора. А в случае с приобретением объекта в данном проекте нам было предложено внести сумму наличными непосредственно в офисе нанятого посредника для оплаты договора на оказание «услуг по резервированию». На наш взгляд, нарушений действующего законодательства в случае с предложением дольщикам договора на оказание «услуг по резервированию» нет. Однако гражданам надо более внимательно отнестись к следующему пункту:

«В случае отказа Заказчика от услуг Исполнителя по настоящему договору стоимость услуг возвращается Заказчику в течение 30 (Тридцати) рабочих дней с даты получения Исполнителем письменного уведомления о расторжении договора либо в течение 5 (Пяти) рабочих дней с даты государственной регистрации ДДУ с другим покупателем, предметом которого будет являться объект, указанный в 1.1 настоящего договора».

Другими словами, до тех пор, пока на данный объект не найдется новый покупатель, дольщик не сможет вернуть себе денежные средства, оплаченные за оказание «услуг по резервированию».

В рамках проведенного исследования в Казани нами был обнаружен еще один жилой комплекс, реализация квартир в котором осуществлялась по подобной схеме -в рамках договора поручения.

Предмет данного договора таков:

«В рамках поручения Поверенный обязуется осуществить от имени и за счет Доверителя юридические действия ... направленные на резервирование квартиры ... в строящемся объекте».

Другими словами, это еще один договор, в рамках которого зарабатывает привлеченная компания. Однако здесь имеются существенные отличия в сравнении с первым случаем.

Во-первых, дальнейшие действия по приобретению прав на квартиру подразумевают подписание договора купли-продажи, а значит, необходимо дождаться завершения строительства.

Во-вторых, в соответствии с условиями договора поручения отказ от исполнения и приобретения квартиры обходится очень дорого: «В случае если Доверитель отказывается от приобретения Квартиры до момента завершения строительства и ввода Объекта строительства в эксплуатацию, то денежные средства, внесенные Доверителем Поверенному, в части оплаты услуг резервирования Квартиры ... Доверителю не возвращаются.». И цена вопроса достаточно значительная - «2 ООО (Две тысячи) рублей умноженные на проектную площадь Квартиры».

Ход строительства рассматриваемого объекта обладает еще одной интересной спецификой, но о ней немного ниже, а сейчас подведем итоги о привлечении сторонних компаний.

Привлечение на аутсорсинг компании, занимающейся реализацией объектов, является современным ходом, и компания самостоятельно решает организовывать ей отдел продаж или нет.

Однако в привлечении сторонней компании мы видим ряд существенных недостатков:

• покупатель традиционно не доверяет посредникам и обращается непосредственно к застройщикам;

• инженерно-техническая осведомленность о строящемся объекте у сотрудников сторонней компании заметно ниже;

• наблюдается слабая осведомленность о проектах конкурентов, ибо в структуре компании отсутствуют аналитическое подразделение;

• отсутствие CRM-системы (Customer Relationship Management - система управления взаимоотношениями с клиентами);

• рекламная кампания у них может носить ограниченный характер или вовсе отсутствовать.

В целом процесс продажи объектов долевого строительства непосредственно самим застройщиком отличается системностью и нацеленностью на стратегические задачи. Сотрудники отдела продаж периодически повышают свою квалификацию на

тренингах в рамках корпоративной культуры. У сотрудников это усиливает привязанность к бренду, что повышает социальную ответственность и этические нормы поведения. Как результат это обеспечивает застройщика постоянными клиентами, проявляющими лояльность к бренду, и более качественную отработку рекламаций. В рекламе крупных застройщиков, ведущих строительство нескольких объектов одновременно, присутствует не только информация о строящихся объектах, но и имиджевая реклама. Благодаря этому достигается значительно больший эффект, успехи прошлых проектов оказывают поддержку настоящим и будущим объектам.

Подводя итоги исследования деятельности сторонней компании в реализации объектов долевого строительства выделим два ключевых аспекта:

• при продаже объектов застройщиком самостоятельно учитывается максимально возможное количество факторов: бренд компании, опыт ранее реализованных объектов, лояльность клиентов, индивидуальный подход и т.д.;

• при продаже объектов сторонней компанией во главу угла ставятся показатели реализации объектов в конкретном проекте, а синергетический эффект не рассматривается.

Рассмотрев раннее случавшиеся (примерно до 2013 г.) практики продаж объектов долевого строительства через аффилированных и подставных лиц, мы выявили потенциальные точки возникновения рисковых ситуаций. Они могут появиться и в настоящее время и вполне определенно должны квалифицироваться как мошеннические действия. Элементарное сопоставление цены договора и рыночной стоимости и выявленное при этом необоснованное отклонение дадут контролирующим органам сигнал для дальнейшей экспертизы правовой и финансовой схемы реализации проекта.

кредитование застройщиков как источник рисков для дольщиков

Перед непосредственным изложением результатов исследования поспешу успокоить читателя - кредитование застройщиков, безусловно, является важным преимуществом в реализуемых проектах. Наличие стабильного финансирования позволяет решить одну из главных проблем первичного рынка жилой недвижимости - соблюдение графика строительства. В сложившейся практике величина средств дольщиков в общем объеме финансирования строительства жилья достигает 80%. Остальная часть представлена собственными средствами и заемным финансированием, в редких случаях это средства, привлеченные на фондовой бирже [10] (Rogozhina, Maslevich, 2015).

Привлечение кредитных средств можно рассматривать как фактор, положительно характеризующий застройщика и его способность реализовать проект [12] (Ты1еп1у, 2016). По мнению исследователей, основывается это утверждение на том, что перед выдачей кредита банк оценил существующие и потенциальные риски и счел их для себя приемлемыми.

Несмотря на достоинства внешнего финансирования, в результате проведенного исследования выяснилось, что использование застройщиком заемных средств обо-

рачивается для дольщика вполне серьезными рисками. Более того, практика объектов незавершенного строительства, покупатели в которых определены как обманутые дольщики, не просто подтверждает наличие рисков, но и характеризует этот риск как способный подвести граждан к потере прав требования на приобретенный объект. Как же такое может получиться?

Основным предметом залога для банка являются земельные участки и незавершенные объекты строительства. В связи с тем, что по мере появления на участке строения интерес к нему (участку) как к залогу снижается (так как искусственное строение выступает обременением), наиболее значимым активом остаются жилые помещения.

На практике наблюдается обычная для подобных симбиозов ситуация: застройщики продают квартиры, под залог которых они взяли кредит в банке. Каков же юридический статус квартиры в момент подписания договора долевого участия?

Для получения ответа на данный вопрос мы вновь последовали к застройщикам. Но для начала нам пришлось выяснить, у кого из застройщиков есть кредит для строительства объекта.

Мы пошли двумя путями: изучение проектных деклараций и электронных СМИ на предмет упоминания фактов о кредитовании банками застройщиков.

Прежде чем рассмотрим результаты нашего исследования, вернемся к жилому комплексу, резервирование квартир в котором осуществляется в рамках договоров поручения.

Наблюдение за ходом строительства с 2015 года и анализ исходно-разрешительной документации застройщика (это разные с продавцом организации) позволили выявить одну особенность - непосредственно продажи квартир и сбор денежных средств в размере стоимости квартир до момента сдачи объекта в эксплуатацию не осуществлялись. То есть строительство велось не на средства дольщиков (хотя присутствует проектная декларация, которую застройщики обычно готовят для случаев, возникающих в ходе организации долевого строительства). Напомним, в рамках договоров поручения взималась плата лишь в размере 2-ух тыс. рублей за один кв. м. приобретаемой площади и, по нашему мнению, непосредственно на строительство не направлялась, а выступала в качестве агентского вознаграждения.

На момент подготовки статьи завершено строительство объекта и покупателям предлагают приобрести квартиры по договорам купли-продажи. Остается один вопрос: на какие денежные средства осуществлялось строительство жилого комплекса? По имеющимся сведениям, финансирование осуществлялось из ресурсов одного из крупных банков. Хотя в проектной декларации в строке «Иные договора и сделки, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства» информация не представлена.

Таким образом, в данном случае каких-либо рисков из-за привлечения застройщиком кредита дольщик не понес. Хотя бы потому, что не было дольщиков как факт.

Рассмотренный объект, по имеющимся данным, является единственным проектом застройщика.

Исследование позволило выявить двух других крупных застройщиков, использующих кредиты в своей деятельности. Однако оба они по-разному подошли к отражению данного факта в своей исходно-разрешительной документации.

Одним застройщиком в проектной декларации достоверно указано о наличии кредита в конкретном банке. Однако сумма кредита и данные о заложенном имуществе отсутствуют (но этого и не требует закон о долевом участии).

Другой застройщик о наличии кредита на строительство объекта в проектной декларации не упоминает.

А какова же ситуация с осведомленностью покупателя об этом факте?

Каковы же риски для дольщиков от наличия кредита у застройщика?

На наш взгляд, риски появляются в случаях затягивания сроков строительства и начала процедур банкротства, когда кредитор начнет обращать взыскания на заложенные квартиры. Именно подобные действия мы наблюдаем в Казани с двумя некогда крупнейшими ведущими застройщиками. Банки, стремясь вернуть предоставленные в заем средства, пытаются оспаривать права на объекты у добросовестных покупателей. Безусловно, такое стечение обстоятельств никак не может держать в спокойном состоянии рядовых граждан.

Каким же образом происходит реализация объектов, если они являются предметом залога в пользу банка?

Для выявления этичности поведения застройщика и проверки факта предоставления гражданам сведений о наличии заложенного имущества под видом покупателей мы посетили указанных застройщиков. Ни в одном из случаев нам не сообщили о том, что у застройщика есть кредит и квартиры заложены в пользу банка. При этом в договоре долевого участия вполне определенно указано что «объект долевого строительства на момент подписания договора в залоге не состоит».

Разумеется, обоим застройщикам мы адресовали вопросы о наличии обременений на квартиры. И нам разъяснили о действующей схеме: как только на объект появляется реальный покупатель, застройщик из имеющихся средств погашает задолженность перед банком и с квартиры снимается обременение. Это позволяет абсолютно законно и без рисков для дольщиков провести сделку по продаже объекта. Тем не менее факт сокрытия информации о наличии обременения на объект не способствует повышению доверия к застройщику.

Для снижения данного риска есть инструменты проверки информации об объекте. В частности, заказав выписку из Единого государственного реестра недвижимости, можно получить необходимые сведения о характеристиках объекта недвижимости. И в данной выписке будут присутствовать сведения о залоге на объект. Данная выписка с официально подтвержденной подписью и печатью стоит пусть и небольших, но денег. Однако в качестве лайфхака подскажем нашим читателям - данные выписки

совершенно бесплатно имеют возможность заказывать кадастровые инженеры, за тем исключением что выписки не будут подтверждаться подписью и печатью. Но сведения там будут полноценные и действительные.

По итогам исследованной ситуации напрашивается вывод о необходимости создания информационной системы, которая обеспечила бы полную прозрачность взаимоотношений между всеми участниками долевого строительства. Особенно, когда информацию можно получить разнообразными способами.

В заключение обзора рисковых ситуаций для дольщиков представим еще один малоприятный факт.

В некоторых случаях дольщики оказываются в ситуации, когда они вынуждены продавать свои объекты. Передача прав требования к застройщику осуществляется посредством договоров уступки прав требования (цессии). В 214-ом законе о долевом участии не оговариваются финансовые условия его подписания, в связи с чем застройщики взимают за это комиссионную плату. В частности, в договоре долевого участия значится такой пункт: «В случае заключения Участником договора уступки права требования по настоящему договору последний обязан предоставить вышеуказанный договор уступки Застройщику/Агенту и Банку для письменного согласования...». Непосредственно о платности письменного согласования дольщики узнают только в момент визита в офис застройщика. В противном случае простое письменное уведомление застройщика о факте уступки грозит обернуться дольщику отказом в регистрации договора цессии. По выявленным нами фактам стоимость данного согласования колеблется от 5 тыс. рублей до 2% от стоимости объекта.

Мы считаем, что взимание сумм в подобном размере никак не согласуется с нормами бизнеса, когда за свободу распоряжения имуществом собственник должен платить значительные суммы. И некоторые застройщики, понимая это, не занимается подобным грабежом своих клиентов.

Подводя итоги анализа специфики привлечения заемных средств застройщиками, можно сделать несколько основных выводов.

Во-первых, исходя из складывающегося информационного фона использование застройщиками заемных средств расценивается как позитивный фактор, так как это повышает состоятельность проекта, свидетельствует о качестве заемщика и проекта. В конечном счете, это снижает риски дольщиков в части несвоевременного завершения строительства. Вместе с этим в случае незавершения строительства в срок или наличия со стороны застройщиков мошеннических действий наличие кредита перед банком оборачивается повышенными рисками для дольщика.

Во-вторых, застройщики не до конца соблюдают правила информационной открытости перед дольщиками. Нет полной ясности о предмете залога - земельных участках и объектах незавершенного строительства.

Во второй части статьи мы сделали вывод, что весь предыдущий этап хозяйствования в рыночной экономике не был использован застройщиками Республики

Татарстан для выработки разнообразных моделей финансового инжиниринга. Это могло бы не только значительно укрепить позиции компаний на рынке, но и существенно разнообразить модели потребительского поведения, в том числе повысить инвестиционную активность. К примеру, в мировой практике фонды недвижимости являются значимым участником рынка недвижимости и обеспечивают деловую активность, а в России фонды недвижимости зачастую это «фонды одного лица» (то есть созданы не как инструмент коллективного инвестирования, а для оптимизации налогообложения).

И мы в очередной раз приходим к выводу, что даже финансовая деятельность застройщика, не полностью раскрываемая общественности, способна привести к появлению рисковых для дольщиков ситуаций.

Некоторые эксперты предлагают перейти к созданию в России государственно-частного партнерства в области строительства жилых домов. По их мнению, это позволит минимизировать риски покупателей квартир в новостройках, при этом фактически исключить ответственность непосредственно государства при невыполнении застройщиком своих обязательств и создать сбалансированную систему при участии соответствующих саморегулируемых организаций [8] (Lebedeva, 2014).

Исследователи Финансового университета при Правительстве РФ по результатам анализа деятельности застройщиков в 15 городах страны представили перечень механизмов обеспечения исполнения обязательств застройщиков, среди которых залог земельного участка и объекты незавершенного строительства, страхование ответственности застройщика, неустойка по договору и поручительство банков [14] (Tsyganov, Bryzgalov, 2016). Результаты нашего анализа показали, что данных механизмов недостаточно для исключения появления «обманутого дольщика».

По нашему же мнению, вновь напрашивается разработка и внедрение информационной системы, обеспечивающей прозрачность всевозможных действий застройщика даже со своими бизнес-партнерами.

технологии блокчейн как инструмент снижения рисков участников долевого строительства

По результатам проведенного с 2015 по 2017 годы исследования мы сформировали несколько базовых принципов, на основе которых должна быть построена архитектура информационной системы, способной обеспечить минимизацию рисков для всех участников.

1. Деятельность застройщика отличается высочайшей социальной ответственностью, в связи с чем не должна приводить к появлению новых обманутых дольщиков.

2. Развитие общества диктует необходимость выстраивания партнерских отношений между крупным бизнесом и рядовыми гражданами на максимально доверительном уровне.

3. Необходимо развивать дополнительные сервисы в сфере недвижимости, направленные на повышение качества управления и лояльности потребителей.

4. Важно использовать имеющиеся информационные технологии для обеспечения максимально эффективного взаимодействия между участниками.

Исходя из вышеизложенных принципов мы считаем крайне важным и ожидаемым разработку и внедрение такой информационной системы, которая (рис. 1):

• обеспечит максимально возможную информационную прозрачность всех сделок;

• сможет предоставить полную информацию, связанную с объектом за всю историю существования оного;

• обеспечит безопасное хранение данных (чтобы избежать потерь);

• сократит количество неэффективных операций, связанных с необходимостью юридической экспертизы объекта (прежде всего, для оценки при инвестировании в него, принятия в залог и т.п.);

• снизит количество транзакционных операций и затрат на них;

• минимизирует человеческий фактор;

• позволит избавиться от злонамеренных действий отдельных участников.

Запуск информационной системы, реализующей указанные задачи, создаст

эффективную социальную систему, коллективное взаимодействие в которой обеспечит стабильность, честность и справедливость для всех сторон.

По результатам изучения информационного пространства мы обратили внимание на высокое соответствие блокчейн-технологий для решения наших задач.

По мнению исследователей В. В. Масленникова, М. А. Федотовой и А. Н. Сорокина, анализирующих финансовые технологии, блокчейн - это распределенная база данных, которая может быть использована одновременно целым рядом учреждений, у каждого участника хранится своя мгновенно синхронизируемая копия, а база формируется как непрерывно растущая цепочка блоков с записями о всех транзакциях [9] (Maslennikov, Fedotova, Sorokin, 2017). Они уточняют, что только если транзакцию готовы подписать и подтвердить (верифицировать) определенное число лиц из конкретной группы, становится возможным сети принять транзакцию. Подобные условия позволяют стороне принять решение о сделке - утвердить или отклонить транзакцию в случае разногласий, недостоверных сведений или неудовлетворяющих условий.

Таким образом, блокчейн необходим там, где важны надежность, доверие, исключение мошенничества или хищения (подмена) информации.

Эту же позицию поддерживает профессор Р. П. Кошкин, главный редактор научно-практического журнала «Стратегические приоритеты». Он отмечает, что данная технология уже состоялась. Она интересна, прежде всего, тем, что решает проблему доверия. Блокчейн предлагает: пусть никто никому верить не будет. Но каждый заинтересован в том, чтобы контрагент его не обманул. Тогда мы некоторым образом децентрализуем информацию и делаем ее сложной для подделки [7] (Koshkin, 2017).

Вместе с этим некоторыми исследователями отмечается, что ускоренное внедрение финансовых технологий противоречит интересам определенных групп и транспарентность денежных потоков ими даже не рассматривается [14] (Tsyganov, Bryzgalov, 2016).

Рисунок 1. Характеристика информационной системы, способной обеспечить минимизацию

рисков для всех участников Источник: разработано автором

В целом же, исследователи уверены, что в фокусе внимания компаний должны оказаться клиентские отношения и наличие исчерпывающей информации о сути принятия решений клиентами в отношении покупки товаров и услуг. От многих тради-ционныхфинансовых институтов применение такого подхода потребует пересмотра базовых принципов и целей ведения бизнеса. Таким образом, ожидаемое влияние, которое финиех ок ажет на развитие стрнры в ближайшем будущем - это полннеизме-нение моделей ведения бизнеса компаниями [5] (Ветуапвуа, 2017).

Исследователем Н. К. Кемайкиным разработана типовая схема взаимодействия управляющей! компании, жителей и биллинговой компании [6] (Кетаукт, 2017). По

_ выполнение СМР - л \ ^

Г]!] о Подрядчик

«л

Арбитражеры

(органы регистрации сделок, страховые компании, гарантийные фонды и т.д.)

Переход рынка недвижимости в

социальную систему, коллективное взаимодействие в которой обеспечит стабильность честность и справедливость для всех сторон

Потенциальные покупатели

Рисунок 2. Экосистема первичного рынка недвижимости на основе блокчейн технологий

Источнио: разработано автором

мнению автора, житель, оплачивая услуги через онлайн-сервис, видит, сколько и в какую ресурсоснабжающую организацию поступило денег.

С 2017 года профессиональные участники начали анонсировать различные проекты на блокчейн-платформах. К примеру, Сбербанк запустил онлайн-платформу по быстрому оформлению сделок с недвижимостью на этой технологии.

Ожидается приход на новый рынок государства и перевода на блокчейн Росреестра. Предполагается создать блокчейн-реестр прав на недвижимое имущество. Записанные в блокчейн-систему блоки будут удостоверять процесс перехода права на собственность - будут подтверждаться денежные переводы, договоры и данные сторон.

Мы полностью разделяем озвученные позиции и предлагаем создать экосистему первичного рынка недвижимости на основе блокчейн технологий, которая является новой парадигмой взаимоотношений участников долевого строительства, представляющей собой совокупность принципиально новых установок и подходов, ожидаемой и, мы уверены, разделяемой гражданским обществом и объединяющей большинство его членов (рис. 2).

Представленная на рисунке экосистема первичного рынка недвижимости является новым методом работы с данными на основе блокчейн технологий. Рассмотрим более детально представленную на рисунке 2 социальную систему.

Во-первых, предлагаемая экосистема обеспечивает одинаково полный доступ ко всей имеющейся информации, причем не только участникам сделки, но и всему сообществу.

Факт наличия кредита у застройщика будет доподлинно известен покупателям. Будет представлена информация о предметах залога и особенностях договора кредита (прежде всего, сроках возвратности и величине процентной ставки). Это позволит избежать будущих споров за предмет залога между физическими лицами как покупателями и банком как кредитором.

Подтверждение и постоянное отражение в информационном поле надзорными органами факта проверки строящегося объекта позволит избежать строительства дома, не соответствующего проектно-сметной документации. К примеру, не будут надстроены дополнительные (незаконные) этажи, что может привести к запрету дальнейшей эксплуатации объекта из-за нарушения безопасности строительства. В результате это приведет к повышению ответственности чиновников и значительно уменьшит уровень коррупции.

Дольщики (как и другие участники) будут осведомлены о финансовых взаимоотношениях с подрядной организацией - о целевом использовании денежных средств, о своевременности платы за выполненные работы, о соблюдении графиков строительства.

Многие зададутся вопросом: зачем контролировать деятельность подрядчика? Дело в том, что на данном этапе закладывается множество схем, которые приводят к необоснованным, лишним тратам, иногда совершенно не связанным непосредственно со строи-

тельством. Ведь при строительстве индивидуального дома граждане зачастую полностью контролируют расходы на строительство - учитывают стоимость земельного участка, расходы на фундамент, возведение каркаса дома и т.д. И оплата следующего этапа происходит только после согласования ранее запланированных видов работ. Почему нельзя распространить эту практику и на строительство многоквартирного дома?

При оплате жилищно-коммунальных услуг мы же переживаем за то, чтобы внесенная нами плата дошла до поставщика услуг, а не застряла у посредников... Так почему при покупке квартиры в многоквартирном доме мы не должны иметь право на полную информацию о ходе строительстве???

Станут невозможны сокрытие и подмена ранее заявленных условий реализации проекта.

К примеру, придется строго отвечать за изначально установленные сроки завершения строительства перед покупателями, изъявившими желание приобрести жилища на более поздних этапах строительства. Должна будет сохраняться информация об изначальных сроках завершения строительства, а все дальнейшие переносы сроков полностью отражаться в информационном пространстве.

Очень важно, что не удастся скрыть изменения в проектно-сметной документации, особенно в части благоустройства дворовых территорий, парковочных мест и объектов социальной инфраструктуры. Благодаря этому все заявленные при продаже параметры будут реализованы либо застройщик будет обязан компенсировать понесенные гражданами расходы. В частности, застройщик не сможет заменить используемые на объекте строительные материалы на более дешевые, отказаться от строительства детского сада, школы, парковки и т.п.

Сократятся риски мошенничества во время подготовки сделок и справок.

В 2016 году исследователи предлагали за страховщиками сохранить контроль соблюдения графика выполнения строительных работ [11] (Ти1еп1у, 2016). По нашему мнению, данный процесс, как и любой другой контроль, будет оставаться неэффективным, так как он не отличается системностью мониторинга.

Таким образом, конструирование новой экосистемы первичного рынка недвижимости и ее запуск обеспечат абсолютную прогнозируемость развития ситуации с завершением объекта в срок.

Вместе с этим есть еще один важный аспект, который необходимо обязательно затронуть. Внедрение блокчейн-технологий, полагаем, решит проблему рисков, но это состоится в противовес тому, что наши граждане, к сожалению, не занимаются повышением своей финансовой и юридической культуры, которые в нашей страны должны быть на ДНК-уровне...

В развитых странах цивилизованность жилищного строительства прекрасно обеспечивается правовыми инструментами. При этом и законодательство находится на высоком уровне, и у участников отношений наблюдается высокая культура соблюдения установленных правил.

В России же проблемы и с тем и с другим.

С одной стороны, не развито законодательство как с качественной, так и с количественной точки зрения; с другой - юридические лица пользуются несовершенством законодательства для личного обогащения за счет граждан.

Блокчейн-технологии способны избавить наших граждан от финансовых потерь, но, к сожалению, в этих условиях они не приучатся уважать закон и не перестанут рассматривать друг друга источниками обогащения.

С внедрением блокчейна рядовые граждане должны перестать рассматривать долевое строительство как рисковый вариант приобретения жилья, что увеличит объем инвестиций в жилищное строительство. Благодаря этому усилия застройщиков переориентируются на повышение качества своих проектов, в том числе повышение эко-логичности и комфортности жилища.

Целью следующих научных исследований мы ставим поиск девелопера, заинтересованного в разработке блокчейн-технологии с дальнейшей апробацией в процессах взаимодействия с внешней средой.

Продолжая вопрос практического внедрения блокчейн-технологий, нельзя не отметить тот факт, что обязательность раскрытия информации значительно повысит требования к проработке проектов. От застройщиков, прежде всего, потребуется качественный анализ спроса. Жилые объекты должны отличаться реальной востребованностью у покупателей, ведь раскрывая информацию о проданных квартирах, застройщик будет подтверждать наличие интереса к объекту. Решение этой задачи потребует значительных усилий по постоянному поиску соответствующего платежеспособному спросу формату жилища - как по объему, так и по качеству.

В предложенной экосистеме первичного рынка недвижимости внедрение блок-чейн-технологий в деятельность регистрационных и страховых (включая гарантийный фонд) органов будет находиться в одном с гражданами информационном поле. Важно это с той позиции, что орган регистрации, к сожалению, не обеспечивает дольщиков гарантиями в главном вопросе - завершении строительства в установленный срок. А если запустить блокчейн-технологии, то, по нашему убеждению, орган регистрации как институт будет не нужен. Это ускорит проведение сделки и снизит тран-закционные издержки при покупке объектов недвижимости. Такая же судьба постигнет и гарантийный фонд (фонд защиты прав дольщиков) - благодаря надежности и безрисковости всей схемы фонд будет не нужен, в связи с чем взносы в размере 1,2% от цены каждого договора долевого участия позволят застройщикам улучшить свое финансовое положение. С последним напрямую связаны возможности по обновлению основных средств производства. Кроме того, отсутствие подобных расходов может быть направлено на снижение цен на жилье.

Таким образом, внедрение блокчейн-технологий позволит исключить всевозможных посредников, которые взимают комиссию в процессе сделок с недвижимостью.

Более того, использование блокчейна позволит даже молодым, еще только разви-

вающимся компаниям без прочной репутации получить доступ к финансированию, найти себе деловых партнеров и встать на ноги без лишних усилий и риска [4]. А на сегодняшний день в рамках закона о долевом участии вводятся поправки, которые для осуществления деятельности застройщиков требуют опыта в 3 года...

На следующем этапе блокчейн-технологии необходимо внедрять на вторичном рынке недвижимости - это обеспечит рынок квартирами с проверенной и чистой историей сделок.

Заключение

По результатам проведенного исследования нами выявлены ситуации, которые в случае негативного развития событий могут привести к большим проблемам у дольщиков вплоть до потери прав на оплаченные объекты. Основные выводы состоят в следующем:

• в части ответственности за несоблюдение сроков завершения строительства застройщики защищают себя от уплаты неустойки путем введения в договорные отношения пункта о безапелляционном согласии дольщиков с переносом сроков;

• застройщики преимущественно самостоятельно занимаются продажами квартир в своих объектах. В рамках такого подхода достигается синергетический эффект, когда учитывается максимально возможное количество факторов (бренд компании, опыт ранее реализованных объектов, лояльность клиентов, индивидуальный подход и т.д.);

• использование застройщиками заемных средств способно снизить риски дольщиков в части несвоевременного завершения строительства. Однако в случае наличия со стороны застройщиков мошеннических действий наличие кредита перед банком оборачивается повышенными рисками для дольщика - нет полной информационной прозрачности о предмете залога;

• для защиты всех участников долевого строительства нами предложена экосистема первичного рынка недвижимости на основе блокчейн-технологий, которая является новой парадигмой взаимоотношений участников долевого строительства, представляющей собой совокупность принципиально новых установок и подходов, ожидаемой и, мы уверены, разделяемой гражданским обществом.

ИСТОЧНИКИ:

1. Балашова Н.А. Защитит ли «дольщиков» обязательное страхование? // Вестник

Удмуртского университета. Серия Экономика и право, 2008. - № 2-2.

2. Гареев И.Ф. Жилищные кооперативы как альтернативные схемы финансирова-

ния строительства жилья // Жилищные стратегии, 2015. - № 4. - 10.18334/

гЬз.2.4.38753.

3. Гареев И.Ф., Ефросиньина С.А. Долевое строительство: внимание исследователей,

тенденции рынка и перспективы развития // Жилищные стратегии, 2017. - № 3. -doi: 10.18334/zhs.4.3.38284.

4. Давыдова Н.Д. Как блокчейн изменит учет // Синергия Наук, 2017. - № 18.

5. Демьянова Е.А. Развитие компаний в современных условиях внедрения финансо-

вых технологий // Имущественные отношения в Российской Федерации, 2017. -№ 7(190).

6. Кемайкин Н.К. Технология блокчейн в сфере жилищно-коммунального хозяйства //

Общество: политика, экономика, право, 2017. - № 11.

7. Кошкин Р.П. Цифровая экономика - новый этап развития информационного обще-

ства в России// Стратегические приоритеты, 2017. - № 3(15).

8. Лебедева С.Р. Защита дольщиков: необходимость совершенствования механизмов //

Имущественные отношения в Российской Федерации, 2014. - № 12(159).

9. Масленников В.В., Федотова М.А., Сорокин А.Н. Новые финансовые технологии

меняют наш мир // Финансы, 2017. - № 2(98).

10. Рогожина Н.Н., Маслевич Т.П. Финансовые аспекты жилищного строительства // Механизация строительства, 2015. - № 3(849).

11. Туленты Д.С. Контроль риска в период действия договора страхования гражданской ответственности застройщика перед участниками долевого строительства // Корпоративная экономика, 2016. - № 3(7).

12. Туленты Д.С. Объективные и субъективные факторы риска наступления гражданской ответственности застройщика перед участниками долевого строительства // Корпоративная экономика, 2016. - № 2(6).

13. Козырев А.Н. и др. Уничтожение стоимости как прогнозируемое следствие неудачных институциональных преобразований. Анализ экономических последствий введения поправок в действующий Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ. Цэми ран. [Электронный ресурс]. URL: http://spz.socionet.ru/~nevolin/files/ report-2017-12-22.pdf.

14. Цыганов А.А., Брызгалов Д.В. Конъюнктурное исследование общероссийских и региональных аспектов страхования ответственности застройщиков в 2014-2015 гг // Экономика региона, 2016. - № 2. - doi: 10.17059/2016-2-17.

15. Цыганов А.А., Брызгалов Д.В. Проблемы и перспективы использования финансовых механизмов обеспечения обязательств застройщиков перед дольщиками // Проблемы прогнозирования, 2016. - № 6(159).

16. Черненко В.А. Финансовые технологии в экономике России: изменение формата общественных отношений // Экономический вектор, 2017. - № 2(9).

REFERENCES:

Balashova N.A. (2008). Zaschitit li "dolschikov" obyazatelnoe strakhovanie? [Will the mandatory insurance protect "shareholders"?]. Vestnik Udmurtskogo universiteta. Seriya Ekonomika i pravo. (2-2). (in Russian).

Chernenko V.A. (2017). Finansovye tekhnologii v ekonomike Rossii: izmenenie formata obschestvennyh otnosheniy [Financial technology in the economy of Russia: changing format of public relations].Ekonomicheskiy vektor. (2(9)). (in Russian).

Davydova N.D. (2017). Kak blokcheyn izmenit uchet [How the blockchain will change accounting]. Synergy of Sciences. 1 (18). (in Russian).

Demyanova E.A. (2017). Razvitie kompaniy v sovremennyh usloviyakh vnedreniya finansovyh tekhnologiy[Development of companies in modern conditions of financial technologies]. Property Relations in the Russian Federation. (7(190)). (in Russian).

Gareev I.F. (2015). Zhilischnye kooperativy kak alternativnye skhemy finansi-rovaniya stroitelstva zhilya[Housing cooperatives as alternative housing finance schemes]. Russian Journal of Housing Research. 2(4). (in Russian). doi: 10.18334/ zhs.2.4.38753.

Gareev I.F., Efrosinina S.A. (2017). Dolevoe stroitelstvo: vnimanie issledovateley, tendentsii rynka i perspektivy razvitiya [Participatory construction: interest of researchers, market trends and development prospects].Russian Journal of Housing Research. 4 (3). (in Russian). doi: 10.18334/zhs.4.3.38284.

Kemaykin N.K. (2017). Tekhnologiya blokcheyn v sfere zhilischno-kommunalnogo khozyaystva [Blockchain technology in public utilities]. Society: politics, economics, law. (11). (in Russian).

Koshkin R.P. (2017). Tsifrovaya ekonomika - novyy etap razvitiya informatsionnogo obschestva v Rossii [Digital economy is a new stage in the development of the information society in Russia]. Strategic Priorities. (3(15)). (in Russian).

Lebedeva S.R. (2014). Zaschita dolschikov: neobkhodimost sovershenstvovaniya mekhanizmov [Protection of shareholders: the need of mechanisms improvement]. Property Relations in the Russian Federation. (12(159)). (in Russian).

Maslennikov V.V., Fedotova M.A., Sorokin A.N. (2017). Novye finansovye tekhnologii menyayut nash mir[New financial technologies change our world]. Finance. 21 (2(98)). (in Russian).

Rogozhina N.N., Maslevich T.P. (2015). Finansovye aspekty zhilischnogo stroitel-stva [Financial aspects of housing construction]. Mechanization of construction. (3(849)). (in Russian).

Tsyganov A.A., Bryzgalov D.V. (2016). Konyunkturnoe issledovanie obscheros-siyskikh i regionalnyh aspektov strakhovaniya otvetstvennosti zastroyschikov v 2014-2015 gg [Market Research of the Russian National and Regional Aspects of Builders Liability Insurance]. Economy of the region. 12 (2). (in Russian). doi: 10.17059/2016-2-17 .

Tsyganov A.A., Bryzgalov D.V. (2016). Problemy i perspektivy ispolzovaniya fi-nansovyh mekhanizmov obespecheniya obyazatelstv zastroyschikov pered dols-chikami [Problems and prospects of use of financial mechanisms of ensuring obligations of developers to shareholders]. Problems of forecasting. (6(159)). (in Russian).

Tulenty D.S. (2016). Kontrol riska v period deystviya dogovora strakhovaniya grazh-danskoy otvetstvennosti zastroyschika pered uchastnikami dolevogo stroitelst-va [Risk control during the period of validity of the insurance contract of civil liability of the builder before participants of share construction]. Corporate Economy. (3(7)). (in Russian).

Tulenty D.S. (2016). Obektivnye i subektivnye faktory riska nastupleniya grazhdanskoy otvetstvennosti zastroyschika pered uchastnikami dolevogo stroitelstva [Objective and subjective risk factors of developer's liability before the equity construction participants]. Corporate Economy. (2(6)). (in Russian).