CC BY
32
РОССИЙСКОЕ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВО
Том 18 • Номер 23 • декабрь 2017 ISSN 1994-6937
>
издательство
Г.
Креативная экономика
Russian Journal of Entrepreneurship
динамика жилищных стратегий граждан с 2005 по 2017 годы
Матвеева Е.С. 1
1 Казанский государственный архитектурно-строительный университет, Казань, Россия
АННОТАЦИЯ:_
Улучшение жилищных условий - процесс, который сопровождает человека на всех «стадиях» жизни. Для выявления изменения условий, в которых граждане приобретали жилье, а также для установления динамики в потребительских предпочтениях, нами была поставлена цель по определению развития жилищных стратегий граждан с 2005 по 2017 годы. Анализ проводился методом вовлеченного исследования - автор принимал непосредственное участие в экономических отношениях, возникающих в процессе оформления сделок по купле-продаже объектов жилой недвижимости в Республике Татарстан. Представленные результаты будут интересны для регуляторов рынка жилой недвижимости, профессиональных участников рынка и граждан, желающих приобрести жилище.
КЛЮЧЕВЫЕ СЛОВА: жилищная проблема, приобретение жилья, строительство дома, ипотека, жилищные условия
Dynamics of housing strategies of citizens during 2005-2017
Matveeva E.S. 1
1 Kazan State University of Architecture and Engineering, Russia
Актуальность исследования
Приобретение жилья на рынке сопровождает риелтор. Именно от его квалификации зависит выбор жилища, в котором граждане будут проживать долгие и счастливые годы. Риелтор сегодня - это специалист, работающий на рынке недвижимости, средний возраст от 20 до 50 лет, чаще всего имеющий высшее или средне специальное образование, обучающийся на практике или на специальном обучении в агентстве. Какой-либо базовой квалификации для работы агентом по недвижимости не требуется, поэтому многие лишь дополнительно по желанию и возможностям проходят дополнительные курсы и тренинги [9] (Ьагатоуа, Ыыпгу, 2012). Основные требования к риэлтору: коммуникабельность, ответственность, пунктуальность, работоспособность, умение работать с клиентом и знание базовых нормативных документов.
Рынок риелторских услуг меняется, становится более цивилизованным. Работать с каждым годом, становиться все сложнее, так как
уровень конкуренции растет, при этом у сообщества нет требований в части законодательства. Поэтому в эту профессию приходит много «специалистов», создающих ценовую конкуренцию и заполняя рынок «излишней суетой». При этом получается парадокс в отношении услуг: стоимость услуг многих агентов с 2005 года нисколько не возросла, а вложения агентств недвижимости в организацию деятельности организации возросли примерно в 3 раза.
Существенное влияние на всех участников рынка оказал финансовый кризис 2008-2009 гг., так как пришлось смериться с падением цен, стагнацией спроса и снижением благосостояния граждан. Это привело к необходимости «воспитания» и продавцов, и покупателей. Первых пришлось отучать от сверхдоходов и высоких цен, вторых - от ожидания дальнейшего снижения цены.
На сегодняшний день дефицита квартир каких-либо планировок нет. Однако сравнительно недавно было не так много студий эконом-класса, они были востребованы, а потому застройщики поспешили восполнить этот дефицит. Есть стабильный спрос на элитные квартиры в центре Казани в качественных домах с индивидуальными архитектурно-планировочными решениями. Разброс площадей - от 140 до 170 кв. м., стоимость от 120 тыс. руб. за 1 кв. м.
Наметились новые тенденции в развитии строительства элитного жилья - застройщики, в виду дефицита земельных участков, стали строить апартаменты, однако их стоимость, несмотря на меньшие затраты на строительство, составляет те же 100-120 тыс. руб. за 1 кв. м. Минусом такого «жилья» является, тот факт, что по документам это нежилое помещение, отсутствует возможность регистрации по месту жительства.
ABSTRACT:_
Improving living conditions is a process that surrounds a person at all "stages" of life. In order to identify changes in the conditions under which citizens acquire housing, as well as to establish the dynamics in consumer preferences, we set a goal to determine the development of housing strategies of citizens during 2005-2017. We carry out the analysis using the method of involved research: the author have been closely involved in economic relations arising in the process of registration of transactions for purchase and sale of residential real estate in the Republic of Tatarstan. The presented results will be of interest for regulators of the residential real estate market, professional market participants and citizens wishing to purchase a house.
KEYWORDS: housing issue, housing acquisition, construction of a house, mortgage, housing conditions
JEL Classification: G21, L74, R31 Received: 17.11.2017 / Published: 16.12.2017
© Author(s) / Publication: CREATIVE ECONOMY Publishers For correspondence: Matveeva E.S. (21488240mai[.ru)
CITATION:_
Matveeva E.S. (2017) Dinamika zhilischnyh strategiy grazhdan s 2005 po 2017 gody [Dynamics of housing strategies of citizens during 2005-2017]. Rossiyskoe predprinimatelstvo. 18. (23). - 3799-3814. doi: 10.18334/rp.18.23.38743
Из года в год растет финансовая грамотность покупателей недвижимости [1] (Agafonova, Solodkova, 2014). Изначально, многие клиенты проявляют недоверие к сделкам с недвижимостью, некоторые дополнительно привлекают специалиста по недвижимости или специализирующегося на недвижимости юриста.
К счастью, снижается количество мошеннических действий с недвижимостью. Одна из наиболее распространенных схем - это подделка документов о правах собственности на помещение. Но такая простая проверка как выезд на объект и беседы с соседями позволяет выявить истинного владельца объекта недвижимости и избежать неправомерной сделки.
С 2005 по 2015 годы максимальный по объемам продаж сезон приходится на осень-зиму, вплоть до нового года. С 2015 года сезонного всплеска на рынке недвижимости не наблюдается. Однозначных факторов, повлиявших на ситуацию, мы выделить не готовы.
Как видим, рынок жилой недвижимости с точки зрения профессиональных участников рынка многообразен и существенно преобразился. В связи с этим, нами была поставлена цель по анализу жилищных стратегий граждан в период с 2005 по 2017 годы. Важный момент - нам необходимо учесть, как изменялась схема поведения агентства недвижимости вместе с требованиями покупателей.
методика исследования
Методика данного исследования - личное участие в организации сделок с недвижимостью и организации деятельности коллектива в рамках собственного агентства недвижимости. Опыт работы с 2005 года по настоящее время.
Роль ипотечного кредитования в активности рынка жилой недвижимости
Начать анализ ситуации с рынком жилой недвижимости мы решили с ипотечного кредитования. Роль ипотеки трудно переоценить - в некоторых странах доля которого доходит до 90 % от общего объема сделок с жилой недвижимостью. В Российской Федерации доля жилья, приобретаемого с привлечением заемных средств, по разным оценкам, составляет 40-60 % [2] (Beтdyshev, Gтigoтyan, 2017).
Знаковым для качественно нового этапа рынка жилой недвижимости стал 2005 год, когда улучшение финансовой ситуации в стране привело к стабилизации всей эконо-
ОБ АВТОРЕ:_
Матвеева Елена Сергеевна, старший преподаватель кафедры экономики и предпринимательства в строительстве, кандидат экономических наук (21488240mai1.ru)
ЦИТИРОВАТЬ СТАТЬЮ:_
Матвеева Е.С. Динамика жилищных стратегий граждан с 2005 по 2017 годы // Российское предпринимательство. - 2017. - Том 18. - № 23. - С. 3799-3814. Сог 10.18334/гр.18.23.38743
мики, а число банков, решивших сделать для себя ипотеку основным видом кредитования, стало стремительно увеличиваться.
Такой «выход в свет» ипотеки привел к неожиданным, по международным меркам, результатам - рост цен на жилье в 2006 году достигал 100 %.
В 2007 году развитие ипотечного кредитования продолжилось. Новым сегментом банки для себя обнаружили долевое строительство. Однако, в силу более высоких рисков, величина процентной ставки была на 2-4 процентных пункта выше, чем на вторичном рынке.
Застройщики только начали осознавать ценность ипотеки как фактор повышения ликвидности продаж. Однако необходимость раскрытия всей информации об организации, тормозило многих застройщиков от аккредитации в банке.
Общая картина в докризисный период (2008-2006 гг.) такова: население увеличивает интерес к ипотеке как к средству приобретения жилья, застройщики только начинают понимать выгоды от ипотеки, а государство стремиться повысить платежеспособность населения через целевые программы путем субсидирования процентной ставки. Региональные банки с каждым годом увеличивают свою активность на рынке кредитования, сближаясь с застройщиками (табл. 1).
В период с 2015 года государство запускает программу субсидирования ипотеки на приобретение строящегося жилья. Механизм программ достиг поставленной цели и то замедление активности на рынке, которое проявилось в 2014 году, было преодолено. Более того, эффект от низких процентных ставок настолько воодушевил застройщиков, что они в рамках акций помимо скидок начали предлагать дополнительное субсидирование процентных ставок. В итоге, минимально возможные ставки достигли 7 %.
Размер первоначального взноса по ипотеке, как правило, составляет 30 % при покупке своего первого жилья, но при улучшении жилищных условий (расширение занимаемой площади с продажей имеющегося жилья) величина собственных средств достигает 70 %.
Инвесторы на рынке жилой недвижимости
Активность на рынке жилой недвижимости обеспечивается не только соотношением благосостояния покупателей и уровнем цен, но и долей инвесторов. Инвесторы действуют на первичном и вторичном рынках, их действия разнообразны: приобретение жилья для последующей сдачи в аренду, вложение средств для сохранения капитала (в том числе для подрастающих детей), для перепродажи через несколько лет и так далее.
Проведенный анализ показывает, что к концу 2017 года доля инвесторов существенно сократилась и находится на минимально уровне (табл. 2).
По нашему глубокому убеждению, рынок жилой недвижимости не может не то, чтобы остаться без инвесторов, он не может без них обходиться.
Дело в том, представленные выводы касаются преимущественно так называемых индивидуальных инвесторов - физических лиц и небольших компаний, которые при-
Таблица 1
динамика рынка ипотечного кредитования с 2005 по 2017годы
Год доля сделок с привлечением средств ипотечного кредита, % средняя %-ая ставка по ипотеке (разброс ставок) характеристика рынка жилой недвижимости
2005 5 14 (12-17) Рынок ипотечного кредитования слабо развит. Банки предлагают высокие ставки и жесткие условия андеррайтинга, а граждане еще не осведомлены о преимуществах ипотечного кредитования.
2006 7 13,5 (12-17)
2007 18 13 (11-16) Повышается интерес покупателей к ипотечным продуктам, но условия предоставления достаточно жесткие, а высокий уровень процентных ставок не допускает на рынок малодоходную часть населения.
2008 30 15 (11-16) В период финансового кризиса банки повысили ставки по ипотечным продуктам. Государство начинает субсидировать процентные ставки. Увеличивается число «ипотечных продуктов» от региональных банков.
2009 35 14 (9-16)
2010 37 13 (9-14)
2011 40 12 (10-14) Рынок ипотечного кредитования продолжает увеличивать свою долю, повышается конкуренция между банками, растет многообразие ипотечных продуктов.
2012 42 12 (10-14)
2013 45 11,5 (10-14)
2014 50 11,5 (12-16)
2015 58 11 (9-13) Снижение стабильности на политической арене привело к волатильности на финансовых рынках, Стартовала государственная программа субсидирования ипотеки на приобретение строящегося жилья. Это обеспечило россиян возможностью приобретения жилья, а застройщиков - бесперебойностью строительства.
2016 65 10 (8-13) Спрос граждан смещается в сторону первичного рынка, так как новое жилье отличается качественной инфраструктурой и архитектурно-планировочными решениями. Застройщики самостоятельно запускают субсидирование процентной ставки по ипотеке. На вторичном рынке процентные зависят от ключевой ставки Банка России.
2017 70 10 (7-12)
Источник: составлено автором на основе личного наблюдения.
обретали никак не больше 10-20 квартир. Однако уже в рассмотренный период были предпосылки для появления институциональных инвесторов.
В мировой практике институциональные инвесторы на рынке жилья - это, прежде всего, фонды недвижимости. В России также существует закрытые паевые инвестици-
Таблица 2
Доля инвесторов на рынке жилой недвижимости г. Казань
Год Первичный рынок Вторичный рынок Личные наблюдения
Доля инвест. покупок Цель покупки Доля инвест. покупок Цель покупки
2005 15 Перепродажа на более высокой стадии завершенности строительства или после сдачи объекта в эксплуатацию по более высокой стоимости. 15 Покупка с целью сдачи в аренду, реже перепродажа. Покупка с целью перепродажи совершается только при условиях срочного выкупа или по крайне выгодной цене. Первичный рынок привлекает инвесторов заметно больше чем вторичный, однако ближе к 2017 году предложений с привлекательной ценой становиться все меньше, в связи с чем многие инвесторы ушли с рынка жилья на другие рынки, в том числе на рынок коммерческой недвижимости.
2006 18 15
2007 20 15
2008 25 12
2009 20 10
2010 15 10
2011 15 10
2012 10 10
2013 12 15
2014 14 15
2015 11 10
2016 8 7
2017 7 5
Источник: составлено автором на основе личного наблюдения.
онные фонды недвижимости, однако, в силу недостаточной финансовой грамотности населения и его недоверия к финансовым институтам, они не распространены. Тем не менее, меняющаяся финансовая ситуация и нормативное поле приводит к повышению цивилизованности отношений на рынке жилья. И, мы твердо уверены, что в ближайшем будущем место пропадающего класса индивидуальных инвесторов займут институциональные инвесторы [7] (Gareev, Mustafina, 2016). Более того, именно благодаря последним индивидуальные инвесторы найдут для себя новые возможности для инвестирования (крупному инвестору намного легче выторговать себе крупный дисконт).
Потрет покупателя
Покупка недвижимости требует значительных накоплений, что для жителей нашей страны, традиционно, означает необходимость крупного первоначального капитала. На заре рыночной экономики позволить себе приобретение жилья могли только те семьи, которые обладали полной стоимостью жилья. В основном, это были люди взрослые, которые обладали существенными накоплениями. К настоящему моменту пор-
трет покупателя жилья значительно поменялся - покупатель становится все моложе и моложе. Если ранее молодые люди многие жили с родителями или арендовали жилье, то теперь все чаще и чаще многие принимают решение о покупке собственного жилья. Все логично, процентная ставка по ипотеке стала более доступной, первоначальный взнос если и требуется, то незначительный и даже застройщик готов предоставить льготный процент, или кредитные каникулы. Именно поэтому многие молодые пары сделали вывод, о том, что нет смысла платить за съемное жилье кому-то, лучше платить за свое жилье банку и стать полноправными со временем владельцами [13] (Fadeeva, 2012). Но, к сожалению не все так просто, у некоторых молодых семей образуются проблемы с выплатой ипотечного кредита, что приводит к изъятию банком их ипотечной квартиры. Есть и другая проблема - молодые семьи, как правило, покупают однокомнатные квартиры и на протяжении нескольких лет вынуждены ютится с ребенком в тесных условиях. А это никак не способствует активному демографическому поведению [6] (Gaтeev, 2015).
Покупатели старше 55 лет осуществляют покупку по следующим основным причинам:
1) для себя, если ранее не удалось приобрести жилье. Очень часто также при желании уменьшить или увеличить площадь имеющегося жилья, так называемые «Обменные» сделки через продажу. Бывает, что выйдя на пенсию многим хочется переехать в загородный дом, либо выйдя на пенсию, когда уже дети выросли многие приходят к выводу, что большая площадь уже не нужна и переезжают в квартиру меньше площади.
2) для сдачи в аренду, с целью получения стабильного ежемесячного дохода.
Критерием при выборе квартир является в первую очередь требуемое покупателем
месторасположение, конечно же, цена объекта и что не маловажно проект и этаж. Для многих покупателей (прежде всего, с детьми) очень важна близость инфраструктурных объектов, например, школ, детских садов, поликлиник [10] (Moтoz, 2012).
Подтверждение тенденции к омоложению покупателей можно видеть и в концепциях девелоперов, осуществляющих застройку жилых комплексов - именно молодые семьи они выделяют в качестве целевой группы.
В целом, рост благосостояния граждан и повышение доступности ипотечного кредитования, адресные меры государственной поддержки по рождению детей привели к тому, что покупатель сегодня заметно омолодился.
ориентация агентства недвижимости на сектор рынка
В 2010-2012 годы первичный рынок набирал обороты, поэтому больший процент сделок приходился на первичный рынок - в среднем, около 60 %. Работа с инвесторами давала возможность добиваться заметных скидок от застройщиков, за счет чего формировался значительный поток клиентов.
С 2012 по 2014 годы наблюдался небольшой спад в продажах на первичном рынке жилья, но так как штат агентства недвижимости расширялся, появлялось все больше и больше вариантов объектов на вторичном рынке недвижимости.
Сделки на вторичном рынке недвижимости более длительные, более сложные в оформлении. С момента появления объекта в продаже до полного завершения сделки проходит в среднем от 1 месяца до года, в зависимости от стоимости объекта недвижимости, его местоположения. Поэтому в период с 2012 по 2014 годы в агентстве недвижимости наблюдается рост доли сделок на вторичном рынке жилья - до 70 % по отношению к первичному. В период с 2014 года по 2016 годы данное соотношение практически сохранилось и составляет около 75 %.
Выбор клиентов: материал стен и районы города
Клиенты предпочитают кирпичные дома, менталитет играет свою роль в формировании выбора. Среди вторичного рынка жилья пользуются спросом, как панельные дома, так и кирпичные, но при принятии решения в итоге многие потенциальные покупатели склоняются больше к кирпичным домам. Одна из главных причин - кирпичные дома заметно теплее в отопительный сезон [11] (Samigulova, Abdulkadyrov, 2011).
Новые технологии в строительстве для многих покупателей пока недостаточно понятны, не проверены временем. Поэтому если даже они и решаются на покупку, то только в виду того, что изучили, либо знают показатели новых строительных технологий (например, каркасные дома, монолитные дома с вентилируемым фасадом и так далее), либо их устраивает благоустройство дворовых территорий, местоположение и цена.
Таким образом, среди покупателей жилья в г. Казань наблюдается высокая «лояльность» к району. Выбор места проживания в центральной части (Вахитовский район) определяется наличием значительной суммы денежных средств.
В среднем по статистике работы нашего агентства недвижимости доля иногородних покупателей в среднем в месяц составляет от 10 до 25 %. В основном это приезжие из городов и районов Республики Татарстан (Альметьевск, Нижнекамск, Елабуга, Набережные Челны, Буинск), из регионов Российской Федерации доля клиентов составляет около 3 %.
Интерес к загородной недвижимости
На протяжении последних 3-4 лет отмечается стремительный рост пригородного малоэтажного строительства. Основные причины - рост благосостояния населения, появление ипотечных продуктов у банков, приемлемые схемы оплаты строительства дома, оптимальные архитектурно-планировочные и конструктивные решения (связанные с появлением новых строительных материалов) [8] (Kutyrev, Steklov, 2013).
Таблица 3
предпочтения клиентов по району города
Район г. казань покупатель важные параметры сегмент рынка
Вахитов-ский 35-55 лет. Граждане с доходом выше среднего, которые считают, что им, в виду их статуса, близости работы, учебы необходимо жить именно в центре. Удобство района как для проживания, так и для пеших прогулок. В большинстве своем - это семейные люди, которые покупают для себя квартиру, либо для своих детей. Уровень дохода таких граждан в среднем от 70000 рублей и более в месяц. Месторасположение, близость скверов, парков, остановок общественного транспорта, качество дома, наличие капитального ремонта. А при покупке готового жилья, как правило, так называемая «элит-ность» этого жилья, наличие подземного паркинга, качественной придомовой территории, охраны, видеонаблюдения. Чаще всего приобретается вторичное жилье, так как новостроек крайне мало, а те что есть - по очень высокой цене (100-150 тыс. руб. за 1 кв. м.).
Ново-Сави-новский 20-55 лет. Разброс большой, так как этот район многих привлекает отсутствием старого фонда рядом. Этот район востребован как для личного проживания, так и для покупки квартир под сдачу в аренду. Важно в «ленинградках» наличие капитального ремонта, в «улучшенках» территориальное месторасположение, вид из окна (например, в таких комплексах, как «Берег», «Магелан», ЖК «Перспектива»). Одинаково часто покупают как вторичное жилье, так и новостройки, так как район активно застраивается.
Московский 20-55 лет. Приобретают, в основном, граждане ранее проживающие в этом районе - они либо разъезжаются, либо расширяют свою жилплощадь, либо переезжают из старого фонда в новый. Важно во вторичном фонде наличие капитального ремонта дома, близость детских садов, школ, остановок. Чаще выбирают вторичное жилье из-за небольшого количества новостроек. Новостройки покупают для проживания.
Кировский 20-55 лет Приобретают, в основном, граждане ранее проживающие в этом районе - они либо разъезжаются, либо расширяют свою жилплощадь, либо переезжают из старого фонда в новый. В основном выбирают вторичный рынок, предложений на первичном рынке не так много в основной части Кировского района. В отдаленной части не все хотят рассматривать, но покупают в основном из-за доступной цены. (Юдино, Залесный).
Окончание табл. 3
Район г. Казань Покупатель Важные параметры Сегмент рынка
Советский 20-55 лет. Приобретают как иногородние, так и жители, ранее проживающие в данном районе города. Покупают как молодые семьи, так и старшее поколение. Очень важным фактором является инфраструктура, так как в некоторых жилых комплексах она еще только развивается, например ЖК «Соловьиная роща», ЖК «Солнечный город», ЖК «Сказочный лес» и так далее. Наибольший процент сделок по первичному рынку, так как очень много больших жилых комплексов строиться в этом районе. Вторичное жилье тоже в обороте - это в основном «ленинградки».
Приволжский 20-55 лет. Приобретают, в основном, граждане ранее проживающие в этом районе - они либо разъезжаются, либо расширяют свою жилплощадь, либо переезжают из старого фонда в новый. Важно наличие капитального ремонта дома (для вторичного рынка), близость детских садов, школ, остановок. При покупке жилья в новостройке обращают внимание на материалы строительства и на густонаселенность комплекса. Востребовано как вторичное, так и первичное жилье.
Авиастроительный 20-55 лет. Приобретают, в основном, граждане ранее проживающие в этом районе - они либо разъезжаются, либо расширяют свою жилплощадь, либо переезжают из старого фонда в новый. Важно наличие капитального ремонта дома (для вторичного рынка), близость детских садов, школ, остановок. Важна доступность до рабочего места, так как в данном районе расположены крупные промышленные предприятия. Востребовано как вторичное, так и первичное жилье. Но первичное покупают, в основном, молодые семьи или старшее поколение для своих детей, на будущее.
Источник: составлено автором на основе личного наблюдения.
Для выявления основных факторов, влияющих на выбор места для загородного проживания, мы определили 10 критериев (приоритет 1 - это самый важный критерий при покупке загородного дома). Методом личного наблюдения зафиксировали тот приоритет, который покупатели отдают тому или иному критерию. Результаты анализа представлены в таблице 4.
Как видно из таблицы наименее важным критерием при поиске варианта является наличие медицинского учреждения, а факторы, связанные с ценой, удаленностью и местоположением являются приоритетными. Когда дело доходит до принятия решения вместо положения третьим по важности критерием становятся размеры земельного участка.
В 15 % случаев приобретаются дома построенные на продажу, причем ранее этот процент был ниже в среднем составлял в 2005 года около 10 %. Это связано с тем, что попросту увеличилось число домов, построенных на продажу. Те покупатели, кто пла-
нируют проживать в частном доме, отдают предпочтение новым домам, а при покупке старого проживают в нем лишь временно - на время строительства нового дома. В целом, граждане предпочитают купить свободный от старых построек и мусора земельный участок [5] (УотоШзоуа, А1ек$ееуа, 2016).
Загородную недвижимость потенциальные покупатели рассматривают по разным причинам. Некоторые из них, ввиду преклонного возраста, хотят, чтобы природа и огород были рядом с домом [3] (Bogomolov, 2011). Другим требуется существенно увеличить площадь жилья, также обеспечивается парковка (гараж). Некоторые руководствуются экологическими факторами [12] (БатЬавуа, 2016). Одновременно с этим, многие из покупателей последнее время склоняются к тому, чтобы иметь и квартиру в городе, и загородный дом для посещения его в праздники, отпуск, летний период (как дача), зимние каникулы и так далее.
изменения в каналах сбыта объектов недвижимости
Произошли существенные изменения в каналах сбыта. Если ранее печатные издания пользовались огромным спросом и при поиске недвижимости многие, например, в 2005-2007 гг., первым делом приобретали газету «Из рук в руки», то с 2016 года данная газета вообще перестала выпускаться в Казани из-за отсутствия спроса на нее.
Таблица 4
критерии выбора клиентами загородной недвижимости
критерий на этапе запроса после рассмотрения вариантов/на этапе принятия решения
приоритет от 1 до 10 приоритет от 1 до 10
1. Направление (Зеленодольский район, Пестречинский район, Высокогорский район, Лаишевский район, Верхнеу-слонский район) 3 4
2. Удаленность от города 4 5
3. Время в пути до города (пробки, объездные пути) 2 2
4. Наличие школ, детских садов 5 8
5. Общественный транспорт 7 9
6. Больницы 10 10
7. Соседство с промышленными объектами 8 6
8. Стоимость 1 1
9. Размеры земельного участка 9 3
10. Выбор среди рыночных предложений 6 7
Источник: составлено автором на основе личного наблюдения.
На сегодняшний день самыми эффективными инструментами для продаж являются: интернет реклама, расклейка и так называемое «сарафанное радио». Условиями быстрой продажи жилья являются актуальная цена, качественная рекламная компания, месторасположение, готовность документов, соблюдение условий сделки, объект со стандартными параметрами (наличие балкона, горячая и холодная вода, средний этаж и тому подобное).
В среднем срок экспозиции жилья в агентстве составляет 2 месяца.
Жилье на первичном рынке при актуальной рыночной стоимости в среднем, реализуется от 1 недели до 3 месяцев.
Жилье на вторичном рынке при актуальной рыночной стоимости, в среднем, реализуется от 1 недели до 6 месяцев.
В сегменте загородных домов и коттеджей при актуальной рыночной стоимости, в среднем, объект реализуется от 1 недели до 8 месяцев.
В сегменте земельных участков при актуальной рыночной стоимости, в среднем, объект реализуется от 1 недели до 4 месяцев.
В сегменте дачных домов при актуальной рыночной стоимости, в среднем, объект реализуется от 1 месяца до 12 месяцев (длительный период связан с сезонностью спроса). Если анализировать спрос на дачные дома с 2005-2007 гг. то он был существенно выше, нежели сейчас. С одной стороны, рынок перенасыщен предложениями, с другой стороны, что дача - это не первоочередная необходимость для покупателя.
Среди инструментов, используемых для продаж, можно выделить, интернет рекламу, рекламу в печатных изданиях, рекламу на телевидении, в транспорте и расклейку объявлений.
С 2005 по 2017 годы качественно изменились услуги агентств недвижимости. Например, если ранее, такая услуга как одобрение ипотечного кредита многим клиентам и не предлагалась, то на сегодняшний день это одна из услуг, которая предлагается всем кто желает улучшить свои жилищные условия посредством ипотечного кредита. Одна из новых услуг, но пока не очень популярных - это рефинансирование имеющегося ипотечного кредита на более выгодных условиях.
Развиваются партнерские отношения с другими агентствами, банками и застройщиками.
Среди агентств недвижимости партнерские отношения развиваются в части подбора объектов. Если агентство недвижимости зарекомендовало себя как надежный партнер, то в такое агентство можно приводить своего клиента.
Ранее застройщики не готовы были платить комиссионное вознаграждение агентству недвижимости, а теперь многие идут на то, чтобы оплачивать комиссионное вознаграждение в среднем от 0,3 до 1 %. Многие застройщики ранее работали лишь с крупными партнерами, либо реализовывали свои объекты самостоятельно, посредством своего отдела продаж. На сегодняшний день многие застройщики открыты для сотрудничества [4] (Buresh, Soldatova, 2015). Для них важно, чтобы агентство проявило
себя в продажах, то есть, чтобы это была не одна «штучная» сделка, а как минимум 3-8 сделок в месяц. Крупные застройщики ведут рейтинг агентств недвижимости, устраивают различные конкурсы среди партнеров, дабы стимулировать именно продажи их комплексов.
Банки, чтобы расположить партнеров-агентств к себе стараются предложить самые лучшие условия, скидки в размере от 0,25 до 0,5 % к действующей процентной ставке, при обращении клиента через партнеров, устраивают различные мероприятия, «кве-сты», конкурсы, проводят обучение агентов по ипотечным продуктам.
Заключение
По итогам представленного анализа деятельности агентства недвижимости за 2005-2017 годы можем сделать несколько основных выводов.
Ипотечное кредитование играет ключевую роль в динамике рынка жилой недвижимости.
Инвестиционные квартиры составляют все меньшую долю на рынке жилой недвижимости.
Потрет покупателя помолодел, что связано с повышением доходности и инструментами государственной поддержки молодых семей в улучшении жилищных условий.
Застройщики увидели в агентствах недвижимости партнеров, способных оказать существенную поддержку в продажах строящегося жилья.
Клиенты выбирают традиционные материалы - кирпичный дом является лучшим вариантом.
Сформулируем ряд прогнозов по развитию рынка.
По нашим оценкам, риэлторское сообщество может развиваться по двум направлениям.
Первое (в случае принятия закона о риэлторской деятельности) - это когда многие специалисты, работающие сегодня и не имеющих должных, для ведения этой деятельности, компетенций, не смогут работать на рынке.
Второе направление - это сохранение существующей ситуации, возможно укрупнение агентств города Казани. Уже сейчас на рынке недвижимости города Казани появилось несколько серьезных федеральных игроков, которые развивают свой штат до 100 человек. Для этого у них есть все возможности, включая инструменты по обучению новых сотрудников. При этом в Казани практически отсутствует какое-либо местное крупное агентство недвижимости. Изучив особенности работы так называемых федеральных агентств недвижимости можно сделать вывод, что работают они «жестко» по четко обозначенным стандартам и правилам. Благодаря чему и появляется у данных компаний возможность развиваться.
ИСТОЧНИКИ:
1. Агафонова М.С., Солодкова О.В. Жилищная проблема и пути ее решения в совре-
менных условиях // Современные наукоемкие технологии. - 2014. - № 7-2. - с. 117.
2. Бердышев А.В., Григорян М.А. К вопросу о роли Сбербанка в развитии кредитова-
ния реального сектора российской экономики // Экономика, предпринимательство и право. - 2017. - № 4. - doi: 10.18334/epp.7.4.38535.
3. Богомолов А.О. О проблемах малоэтажного жилищного строительства // Вестник
Брянского государственного университета. - 2011. - № 3. - с. 11-14.
4. Буреш О.В., Солдатова Л.А. Финансовое обеспечение развития жилищного строи-
тельства в условиях финансовой нестабильности // Жилищные стратегии. - 2015.
- № 1. - с. 19-28. - doi: 10.18334/zhs.2.1.279.
5. Воронцова Е.А., Алексеева Д.А. Реализация региональной адресной программы пе-
реселения граждан из аварийного жилищного фонда в Республике Карелия: проблемы и перспективы // Жилищные стратегии. - 2016. - № 3. - с. 193-210. - doi: 10.18334/zhs.3.3.36926.
6. Гареев И.Ф. О необходимости формирования жилищной стратегии в Российской
Федерации // Жилищные стратегии. - 2015. - № 1. - с. 7-18. - doi: 10.18334/ zhs.2.1.234.
7. Гареев И.Ф., Мустафина Л.Р. Рынок арендного жилья: опыт развития, текущие во-
просы и перспективы // Российское предпринимательство. - 2016. - № 21. - с. 29312938. - doi: 10.18334/rp.17.21.37077.
8. Кутырев В.Г., Стеклов А.М. К проблеме индивидуального жилищного строительства
в России // Теория и практика общественного развития. - 2013. - № 12. - с. 90.
9. Лазарова Л.Б., Муриев М.В. Жилищный рынок России: проблемы и перспективы
развития. Российское предпринимательство. [Электронный ресурс]. URL: https:// creativeconomy.ru/lib/7540.
10. Мороз К.К. Жилищная проблема: институциональные пути и средства решения в зеркале мнений молодежи // Теория и практика общественного развития. - 2012.
- № 3. - с. 35-38.
11. Самигулова Р.З., Абдулкадыров А.С. Жилищная проблема: необходимость инновационных подходов к обеспечению платежеспособного спроса в строительстве // Транспортное дело России. - 2011. - № 11. - с. 174-178.
12. Сарбаева И.Ю. Жилищный вопрос как социальная проблема современного социума // Вестник ВЭГУ. - 2016. - № 3(83). - с. 151-155.
13. Фадеева Н.Л. Особенности государственной политики в отношении молодой семьи: решение жилищных проблем на примере Республики Карелия // Ученые записки Петрозаводского государственного университета. - 2012. - № 1(122). - с. 106108.
REFERENCES:
Agafonova M.S., Solodkova O.V. (2014). Zhilischnaya problema i puti ee resheniya v sovremennyh usloviyakh[Housing issue and ways of its solution in modern conditions]. Modern high technologies. (7-2). 117. (in Russian).
Berdyshev A.V., Grigoryan M.A. (2017). K voprosu o roli Sberbanka v razvitii kreditovaniya realnogo sektora rossiyskoy ekonomiki [On the role of Sberbank in the development of lending to the real sector of Russian economy]. Journal of Economics, Entrepreneurship and Law. 7 (4). (in Russian). doi: 10.18334/ epp.7.4.38535.
Bogomolov A.O. (2011). O problemakh maloetazhnogo zhilischnogo stroitelstva [On the issue of low-rise housing construction]. The Bryansk State University Herald. (3). 11-14. (in Russian).
Buresh O.V., Soldatova L.A. (2015). Finansovoe obespechenie razvitiya zhilischnogo stroitelstva v usloviyakh finansovoy nestabilnosti [Financial support for the development of housing construction under the conditions of financial instability]. Russian Journal of Housing Research. 2 (1). 19-28. (in Russian). doi: 10.18334/zhs.2.1.279.
Fadeeva N.L. (2012). Osobennosti gosudarstvennoy politiki v otnoshenii molodoy semi: reshenie zhilischnyh problem na primere Respubliki Kareliya [Characteristic features of state policy regarding young families: case study of housing problem solution in karelia]. Uchenye zapiski Petrozavodskogo gosudarstvennogo universiteta. (1(122)). 106-108. (in Russian).
Gareev I.F. (2015). O neobkhodimosti formirovaniya zhilischnoy strategii v Rossiyskoy Federatsii [On the need to build a housing strategy in the Russian Federation]. Russian Journal of Housing Research. 2 (1). 7-18. (in Russian). doi: 10.18334/zhs.2.1.234.
Gareev I.F., Mustafina L.R. (2016). Rynok arendnogo zhilya: opyt razvitiya, tekuschie voprosy i perspektivy[Rental market: development experience, current issues and prospects]. Russian Journal of Entrepreneurship. 17 (21). 2931-2938. (in Russian). doi: 10.18334/rp.17.21.37077.
Kutyrev V.G., Steklov A.M. (2013). K probleme individualnogo zhilischnogo stroitelstva v Rossii [To issue of individual housing construction in Russia]. Theory and practice of social development. (12). 90. (in Russian).
Moroz K.K. (2012). Zhilischnaya problema: institutsionalnye puti i sredstva resheniya v zerkale mneniy molodezhi [Housing problem: institutional solution approach and remedy in youth's opinion]. Theory and practice of social development. (3). 35-38. (in Russian).
Samigulova R.Z., Abdulkadyrov A.S. (2011). Zhilischnaya problema: neobkhodimost innovatsionnyh podkhodov k obespecheniyu platezhesposobnogo sprosa v stroitelstve [Housing problem: need of innovative approaches to ensuring solvent demand in construction]. Transport business in Russia. (11). 174-178. (in Russian).
Sarbaeva I.Yu. (2016). Zhilischnyy vopros kak sotsialnaya problema sovremennogo sotsiuma [Housing as a social problem of modern society]. Vestnik VEGU. (3(83)). 151-155. (in Russian).
Vorontsova E.A., Alekseeva D.A. (2016). Realizatsiya regionalnoy adresnoy programmy pereseleniya grazhdan iz avariynogo zhilischnogo fonda v Respublike Kareliya: problemy i perspektivy [The implementation of the regional targeted program of resettlement of people out of emergency housing in the Republic of Karelia: problems and prospects]. Russian Journal of Housing Research. 3 (3). 193-210. (in Russian). doi: 10.18334/zhs.3.3.36926.
