CC BY
62
ИССЛЕДОВАНИЕ
1 1 Гареев И.Ф. , Мухаметова Н.Н.
1 Казанский государственный архитектурно-строительный университет
Рынок первичной недвижимости: возможности и препятствия для дальнейшего развития
АННОТАЦИЯ:
Рынок новостроек - это экономическая среда, в которой производится необходимый для жизнедеятельности человек продукт - жилье. Современные социально-экономические условия формируют новые правила ведения бизнеса для застройщиков, инвесторов и граждан, планирующих покупку квартир для улучшения жилищных условий. В статье представлена аналитическая информация, характеризующая конъюнктуру рынка и инвестиционную привлекательность квартир. В результате проведенных исследований представлены рекомендации, которые могли бы быть полезными для профессиональных участников рынка. В заключительном разделе особо отмечена значимость деятельности по повышению финансовой грамотности населения.
КЛЮЧЕВЫЕ СЛОВА: анализ рынка недвижимости, жилье, новостройки, инвестиции в недвижимость, финансовая грамотность, застройщики, банки
JEL: E22, G21, R21, R31
ДЛЯ ЦИТИРОВАНИЯ:
Гареев И.Ф., Мухаметова Н.Н. Рынок первичной недвижимости: возможности и препятствия для дальнейшего развития // Российское предпринимательство. — 2016. — Т. 17. — № 21. — С. 2875-2884. — doi: 10.18334/rp.17.21.37021
Гареев Ильнур Фаилович, кандидат экономических наук, доцент кафедры «Экспертиза и управление недвижимостью», Казанский государственный архитектурно-строительный университет ([email protected])
Мухаметова Наиля Назыймовна, аспирант кафедры «Экспертиза и управление недвижимостью», Казанский государственный архитектурно-строительный университет
ПОСТУПИЛО В РЕДАКЦИЮ: 17.10.2016 / ОПУБЛИКОВАНО: 20.11.2016
ОТКРЫТЫЙ ДОСТУП: http://dx.doi.org/10.18334/rp.17.21.37021
(с) Гареев И.Ф., Мухаметова Н.Н. / Публикация: ООО Издательство "Креативная экономика"
Статья распространяется по лицензии Creative Commons CC BY-NC-ND (http://creativecommons.org/licenses/by-nc-nd/3.0/) ЯЗЫК ПУБЛИКАЦИИ: русский
Введение
Участниками инвестиционно-строительного процесса в сегменте жилищного строительства являются государство, застройщики, производители строительных материалов и оборудования, банки, предприятия сферы жилищно-коммунального хозяйства и конечные приобретатели жилья. Каждый из участников имеет свои цели и мотивы, связанные с реализацией проекта девелопмента [1]. В свою очередь, рынок представляет собой не только «сферу вложения капитала в объекты недвижимости», как определяет Балабанов И.Т. [2], но и социально-экономическое пространство, в котором принимаются существенные решения для жизнедеятельности каждого человека. К этим вопросам относятся предметные, стоимостные и экономические характеристики объектов недвижимости. При этом справедливо утверждение Асаула А.Н. об особенности рынка недвижимости, заключающейся в том, что среднестатистический покупатель, как правило, не обладает ни опытом приобретения или инвестирования в объекты недвижимости, ни информацией о реальных ценах сделок [3]. В статье представлены аналитические материалы и выводы, основанные на исследовании рынка недвижимости на примере города Казань.
Основная цель проведенного исследования - проведение разносторонней оценки рыночной ситуации и формирование наглядных выводов и практических рекомендаций в важном сегменте экономики. Информационная поддержка участников рынка недвижимости позволяет обеспечить сторону продавца и покупателя актуальной информацией и привести ожидания обеих сторон в соответствие, а значит, приблизить их к взаимовыгодной сделке.
Анализ рыночной конъюнктуры
Рассмотрим рынок недвижимости с позиции Тарасевича Е.И. Профессор Тарасевич дает определение рынка недвижимости как «системы организационных мер, при помощи которых покупатели и продавцы сводятся вместе для определения конкретной цены, по которой может произойти обмен таким специфическим товаром, как недвижимость» [4]. За характеристику предложения на рынке жилья примем стоимость 1 кв.м. Рассматривая график изменения стоимости единицы площади жилья, мы видим, что в целом динамика цен имеет позитивный тренд с одновременным выполнением правила: жилье на вторичном рынке продается дороже, чем на первичном.
2877
Проводя ретроспективный анализ (рис. 1), мы видим, что исключения из этого правила, произошедшие летом 2009 года, в 2010, 2011, 2014 и 2016 годах - это результаты экономических, политических и правовых преобразований. При этом дальнейшая динамика цен показывает, что первичный рынок жилья более чувствителен к влиянию внешних факторов, чем вторичный. И восстановление цен происходит быстрее в сегменте вторичного рынка недвижимости.
Рисунок 1. Ретроспективный анализ цен предложения Источник: сайт reportal.ru
Авторы Хабибрахманова Р.Р. и Хабибрахманов Р.Р., проведя моделирование динамики изменения цен на рынке жилья г. Казани по модели Фишера-Прая, пришли к аналогичному выводу, отдельно отметив значительное влияние внешних политических угроз [5].
Рисунок 2. Регистрация сделок в Казани с августа 2015 года по сентябрь 2016 Источник: Росреестр по Республике Татарстан
2878
Оценка рынка недвижимости с позиции спроса по динамике количества зарегистрированных сделок (рис. 2) подтверждает тенденцию к увеличению доли вторичного рынка по отношению к рынку новостроек.
Чем мотивирован выбор покупателя? Какими аргументами руководствуются непрофессиональные участники рынка при покупке недвижимости? Какие инструменты доступны профессиональным участникам рынка для стимулирования продаж новостроек? Для формирования ответов на поставленные вопросы проведен ряд исследований, результаты которых представлены в статье.
Сравнительный анализ привлекательности инвестиций в недвижимость и банковских депозитов
Традиционные размышления непрофессионального участника рынка относительно альтернативных вариантов инвестирования при низком уровне финансовой грамотности сводятся к паре вариантов: покупке квартиры или открытия депозитного счета в банке. После проведения простейших расчетов по примеру, приведенному в статье Григорьевой О.Ю., можно сделать поспешный вывод о неэффективности покупки недвижимости в качестве инвестиций. Традиционный расчет основывается на вычислении доходности за счет аренды квартиры и росте цены на недвижимость на основании рыночной конъюнктуры. В статье об инвестировании в недвижимость Григорьева О.Ю. подтверждает, что с позиции доходного подхода «стоимость квартиры оправдана, если квартира может приносить соответствующий доход» [6]. При этом доходность инвестиций в недвижимость должна превышать аналогичный показатель другого финансового инструмента: депозитов по долгосрочным банковским депозитам.
Рассмотрим практический пример результатов инвестирования в однокомнатные квартиры. Исходная информация: цена покупки квартиры на этапе строительства, цена продажи квартир в течение первых трех лет эксплуатации дома (рис. 3).
В среднем доход от продажи квартиры в новостройке, приобретенной на этапе строительства, превышает доход от банковского депозита на 20%. Но один из показателей, который был использован при расчетах, цена продавца недвижимости, в современных условиях является очень условной и во многих случаях нереалистичной. Таким образом, цена продавца, основанная на его ожиданиях ликвидности
2879
вложенных в покупку недвижимости инвестиции, на этапе сделки по продаже в современных условиях снижается на 5-10%. С позиции инвестиционных процессов к данному явлению справедливо было бы применить понятие «спрэд» - разницу между ценоИ продавца и ценоИ покупателя. Чем больше величина спрэда, тем ниже ликвидность квартир, а значит, ниже привлекательность инвестиции в жилую недвижимость. Таким образом, если цена продавца может корректироваться в зависимости от рыночной конъюнктуры, то цена покупателя зависит не только от личных ожидании, но и от покупательской способности. На рынке недвижимости индикаторами покупательскои способности являются такие показатели, как ежемесячный доход, наличие накоплений или финансового резерва от продажи имеющейся недвижимости.
Рисунок 3. Сравнительный анализ инвестиций в недвижимость и банковского депозита Источник: расчеты автора
Покупатель, продавший собственную квартиру, рассчитывает при приобретении новой на имеющиеся накопления или ипотечный кредит. Рассмотрим случай выбора между приобретением квартиры в новостройке и покупкой квартиры в новом фонде вторичного жилья. При расчетах будем учитывать: —стоимость предложения;
—выплаты по ипотеке (с учетом различий в ставках на кредит для приобретения новостроек и вторичной недвижимости).
2880
В случае с квартирами в новостройках считаем необходимым также учитывать затраты:
—
— i
- на аренду квартиры до сдачи дома;
- будущие затраты на ремонт.
При соразмерной цене предложения квартир и на первичном, и на вторичном рынке на рисунке 4 мы видим, что суммарные затраты в случае с новостройками превышают затраты при покупке готовых квартир в среднем на 3,5-5%.
Рисунок 4. Сравнительный анализ привлекательности покупки жилья на вторичном рынке и новостроек Источник: расчеты автора
Для определения доступности жилья в обоих сегментах мы так же провели расчеты двух показателей: необходимого ежемесячного дохода (особенно существенного при использовании ипотечных средств), а так же размера ежемесячных платежей по ипотеке.
Результаты расчётов аннуитетных платежей показывают, что сумма ежемесячных выплат в обоих сегментах жилья вне зависимости от типа приобретаемой квартиры соразмерна. Однако на этапе расчетов требуемых доходов проявляется фактор, снижающий привлекательность новостроек. Необходимость формирования резерва для отделочных работ в новой квартире, а так же обременение арендой жилья до сдачи дома, формирует разрыв от 32 до 38%. Таким образом, квартиры в
2881
сданных домах нового фонда являются активным конкурентом сегмента новостроек и более привлекательным предложением для финансово грамотных клиентов. Поэтому для развития сегменту новостроек требуются качественные инструменты, способные обеспечить конкурентное преимущество.
Учитывая рыночную конъюнктуру, а также влияние политических факторов на экономику и платежеспособность населения, необходимо разработать инструменты, способствующие формированию устойчивого спроса на рынке жилой недвижимости [7].
Выводы и рекомендации
Более глубокий анализ проведенных расчетов выявляет первую возможность для застройщиков: повышать финансовую грамотность населения в части накопления и сбережения доходов, что могло бы обеспечить первоначальный взнос при ипотечной покупке большей долей в стоимости квартиры. В результате это обеспечит более комфортные ежемесячные платежи. О.И. Стебунова приводит результаты исследования, согласно которым первоначальным взносом 30% стоимости жилья обладают заемщики со среднемесячным доходом: 10-15 тыс. руб. и доходом свыше 40 тыс. руб. При этом набольшую долю заемщиков без первоначального взноса составляют граждане с доходом 15-25 тыс. руб., а так же 40-50 тыс. руб. [8]. Результаты проведенного исследования подтверждают неявную потребность населения в повышении финансовой грамотности для формирования личных бюджетов и накоплений для совершения серьезных покупок. Проведение курсов для повышения финансовой грамотности населения практикуется банковскими структурами, а также вузами в рамках региональных программ [9]. О необходимости создания центров жилищного просвещения мы ранее уже делали выводы [10].
Первый способ полезной коммуникации - это аналитические материалы, размещаемые профессиональными участниками рынка. Авторы И.Ю. Окольнишникова, А.И. Ухова предлагают группировать маркетинговые коммуникации по целям воздействия на потребителей: создание осведомленности, увещевание и побуждение к покупке, формирование имиджа [11]. В основе перспективной формы коммуникации, по мнению авторов, заложен маркетинг взаимодействия как перспективной формы концепции сервисного предпринимательства, предложенный Г.Л. Багиевым [12]. Ценность данного подхода
2882
заключается в ориентированности на потребительские предпочтения. К примеру, согласно данному подходу, целенаправленные маркетинговые коммуникации направлены на формирование востребованного среди целевой аудитории предложения и поддержание продолжительного взаимодействия с клиентом. Идея о длительном взаимодействии тесно связана с брендированным путем клиента на рынке недвижимости. Рассматривая этап принятия решения о покупке в условиях сложной экономической обстановки, можно применять такой инструмент PR-коммуникации, как имиджевые и аналитические статьи в профильных изданиях. Их подготовка требует от компании-застройщика ведения постоянной аналитической деятельности для оценки рыночных процессов, а так же роли создаваемого продукта в структуре рыночного предложения [13]. В противном случае потребительская ценность данных статей, составленных из рекламных сообщений о продукте, будет ничтожна.
Второй способ коммуникаций, совмещающий элемент продаж и информирования потенциальных покупателей, - это совместные мероприятия с партнерами из смежных отраслей (банков, отделочников, страховых компаний), которые могли бы адаптировать профессиональный опыт под потребности клиента. Так как значительную часть целевой аудитории рынка новостроек составляют молодые люди, не имеющие опыта покупки недвижимости и использования крупных сумм кредита, возникает необходимость в доступном информировании о возможностях ипотечных программ и их особенностях. В качестве примера можно привести способы погашения долга, описанные Т.С. Коростелевой [14]. Для многих участников рынка подобная информация была бы полезной.
Данный подход обеспечит качественно новый формат взаимодействия компаний застройщиков и потенциальных покупателей, который в конечном итоге позволит сформировать концепцию жилищных стратегий, в соответствии с которой и должен развиваться рынок жилой недвижимости [15].
ИСТОЧНИКИ:
1. Семенов М.Е. Особенности взаимодействия инвестиционного процесса при реализации
проектов жилищного строительства // Интернет-журнал «Науковедение». - 2013.
- № 3.
2. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. - М.: Финансы и статистика, 1996.
- С. 10.
3. Асаул А.Н., Иванов С.Н., Старовойтов М.К. Экономика недвижимости. - 3-е изд., испр.
- СПб: АНО «ИПЭВ», 2009. - 304 с.
4. Тарасевич Е.И. Анализ инвестиций в недвижимость. - СПб: МКС, 2000. - 160 с.
5. Хабибрахманова Р.Р., Хабибрахманов Р.Р. Моделирование динамики изменения цен на
рынке жилья г. Казани // Управление экономическими системами: электронный научный журнал. - 2015. - № 4. - С. 57.
6. Григорьева О.Ю. Инвестирование в недвижимость в условиях кризиса // Российское
предпринимательство. - 2010. - № 5-1. - С. 73-77.
7. ПримакЛ.В. Идентификация проблем жилищного строительства в Российской
Федерации и пути их решения // Механизация строительства. - 2011. - № 2. -С. 2-4.
8. Стебунова О.И. Анализ и моделирование потребительских предпочтений на рынке
ипотечного жилищного кредитования // Вестник Челябинского государственного университета. - 2015. - № 18. - С. 125-132.
9. КФУ станет центром повышения финансовой грамотности населения [Электронный
ресурс] // Казанский (Приволжский) федеральный университет. - 2016. - 24 марта.
- Режим доступа: http://kpfu.ru/news/finansovaya-gramotnost-220052.html
10. Гареев И.Ф. Организация центров жилищного просвещения в республике Татарстан //
Российское предпринимательство. - 2010. - № 11-2. - С. 159-164.
11. Окольнишникова И.Ю., Ухова А.И. Особенности маркетинговых коммуникаций на
рынке первичной недвижимости // Вестник Южно-Уральского государственного университета. Серия: Экономика и менеджмент. - 2016. - № 2. - С. 152-159.
12. Багиев Г.Л., Тарасевич Х.А. Маркетинг: Учебник. - СПб: Питер, 2007. - С. 703.
13. Боронина А.Э., ЛатышоваЛ.С., Рогожина Н.Н. Анализ влияния бизнес-среды на
развитие рынка жилой недвижимости // Маркетинг и маркетинговые исследования. - 2015. - № 1. - С. 60-69.
14. Коростелева Т.С. К вопросу о влиянии способа погашения долга на доступность
ипотечного кредита // Финансовая аналитика: проблемы и решения. - 2014. -№ 6. - С. 17-27.
15. Гареев И.Ф. О необходимости формирования жилищной стратегии в Российской
Федерации // Жилищные стратегии. - 2015. - Т. 2. - № 1. - С. 7-18. -doi: 10.18334/zhs.2.1.234
Ilnur F. Gareev, Candidate of Science, Economics, Associate professor of the Chair of Expertise and Property Management, Kazan State University of Architecture and Engineering
Nailya N. Mukhametova, Postgraduate of the Chair of Expertise and Property Management, Kazan State University of Architecture and Engineering
New-built property market: possibilities and obstacles in terms of
further development
ABSTRACT
New-built property market is an economic environment in which a vitally important commodity is produced, namely, residential property. Modern social and economic conditions form new business rules for developers, investors and citizens who plan to buy an apartment in order to improve their living conditions. The article contains analytical information that characterizes the market situation and the investment attractiveness of apartments. As a result of the performed research, the authors have presented recommendations that may be useful for the professional market participants. In the final chapter the significance of activities aimed at increasing the population's financial awareness is particularly emphasized.
KEYWORDS: real estate market, housing, new-built property, investments in real estate, financial awareness, developers, banks
