CC BY
201
РОССИЙСКОЕ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВО
Том 18 • Номер 5 • март 2017 ISSN 1994-6937 Russian Journal of Entrepreneurship
^^^^ издательство
Креативная экономика
Рынок жилой недвижимости как индикатор кризисных явлений в российской экономике
Медяник Ю.В.]
1 Казанский государственный архитектурно-строительный университет, Казань
АННОТАЦИЯ:_
В условиях экономического кризиса выявление и анализ закономерностей функционирования рынка жилья и разработка механизмов его регулирования является актуальной задачей. Автором изучены основные тенденции развития российского рынка жилой недвижимости на различных стадиях экономических кризисов, выполнен анализ состояния жилищного рынка на современном этапе его развития. Рассмотрены факторы, определяющие формирование ценовой динамики на рынке жилья в условиях экономической нестабильности.
КЛЮЧЕВЫЕ СЛОВА: жилищный рынок, экономический кризис, ценовая динамика на рынке жилья, жилищные инвестиции.
Housing market as an indicator of crisis phenomena in the Russian economy
Medyanik Yu.V.]
1 Kazan State University of Architecture and Engineering
введение
С момента принятия в России в 1990 г. закона о частной собственности рынок недвижимости в нашей стране пережил несколько кризисных этапов. Несмотря на то, что причины возникновения кризисных явлений в экономике России и степень их влияния на рынок жилой недвижимости в каждом определенном случае имеют свои характерные особенности, выявление и анализ основных закономерностей функционирования рынка жилья и разработка механизмов его регулирования в условиях экономического кризиса является актуальной задачей. Подобные исследования нацелены на прогноз и предотвращение кризисных тенденций на рынке жилой недвижимости в условиях экономической нестабильности.
Этапы развития экономических кризисов в России
Первый этап экономического кризиса с 1990 по 1995 гг. совпал с периодом становления рынка недвижимости в России. Это было время
перехода от централизованной, плановой экономики к рыночным реформам и начало приватизации, которое проходило на фоне несовершенства или отсутствия законодательных норм, необходимых для функционирования рынка недвижимости, и разрушения системы государственного обеспечения населения жильем [1] (Ск^ыпоуа Уы.У., 2014). Структурно рынок жилой недвижимости на начальном этапе его формирования складывался из первично приватизированного жилья и коммерческой недвижимости, несколько позже сформировался сегмент вторичного рынка.
В исследованиях Стерника Г.М. отмечается, рынок недвижимости в своем развитии проходит несколько стадий, в каждой их которых существует общая закономерность изменения стоимости жилья [2] (Sternik G.M., 2000). В соответствии с предложенной теорией в начале приватизации в 1992 г., когда рыночные процессы только набирали обороты, ценовая политика на рынке жилья складывалась под влиянием фактора недооцененности, а спрос на жилье существенно опережал предложение. С началом второй стадии в 1994 г. произошел резкий рост цен, прежде всего на вторичную недвижимость. Необходимо отметить, что процесс становления рынка недвижимости в различных регионах России имел свои особенности, обусловленные темпами развития бизнеса, строительства жилья, степенью инвестиционной активности, уровнем доходов населения и другими факторами, поэтому прохождение основных стадий формирования спроса и предложения на жилье происходило несинхронно. Однако к 1998 г. в большинстве регионов происходит постепенное замедление роста цен на жилье и дальнейшая их стабилизация, что характерно для третьей стадии формирования цен на развивающемся рынке недвижимости [2] (Sternik G.M., 2000).
ABSTRACT:_
We consider the identification and analysis of patterns of housing market functioning and development of its regulation mechanisms as an important task in the conditions of economic crisis. The author has studied the main trends of development of housing market in Russian at different stages of economic crisis. We analyzed the state of housing market at the present stage of its development. We examined the factors, determining the formation of price dynamics in the housing market in terms of economic instability.
KEYWORDS: housing market, economic crisis, price dynamics in the housing market, housing investments
Received: 20.02.2017 / Published: 31.03.2017
© Author(s) / Publication: CREATIVE ECONOMY Publishers For correspondence: Medyanik Yu.V. (ju[ia-7O70mai[.ru)
CITATION:_
Medyanik Yu.V. (2017) Rynok zhiloy nedvizhimosti kak indikator krizisnyh yavleniy v rossiyskoy ekonomike [Housing market as an indicator of crisis phenomena in the Russian economy]. Rossiyskoe predprinimatelstvo. 18. (6). - 1059-1074. doi: 10.18334/rp.18.6.37656
Для становления стабильного рынка (четвертая стадия), по мнению Стерника Г.М., необходимы годы, однако в 1998 г. в России разразился очередной финансово-экономический кризис, который признан одним из самых тяжелых в истории нашей страны за последние десятилетия [3] (Korosteleva T.S., 2014).
Кризис 1998 г. начался с объявления технического дефолта по основным видам государственных ценных бумаг и перехода к плавающему курсу рубля. Официальный курс рубля к доллару США в течение 1999 г. подскочил с 6 до 23 руб. за доллар, стоимость барреля нефти марки Brent снизилась с 16,59 до 10,94 долларов (рис. 1), объем ВВП (валового внутреннего продукта) по сравнению с предыдущим годом упал на 5,3% (рис. 2).
Российская экономика оказалась под ударом резкого снижения мировых цен на нефть с одной стороны, и кризиса, начавшегося в Юго-Восточной Азии и охватившего более 20 государств, с другой [4] (Gaydar E., Chubays A., 2011).
Рынок жилой недвижимости, состояние которого к началу 1998 г. можно охарактеризовать как вхождение в стадию стабилизации, отреагировал на финансовый кризис в соответствии с законами рыночной экономики. В результате дефолта были заморожены многие инвестиционные проекты, потери понесли инвесторы-застройщики и строители [5] (Zalkind L.O., 2007). Стоимость недвижимости в долларовом эквиваленте существенно снизилась. В зависисмости от уровня платежеспособного спроса населения в разных регионах России снижение цен на жилье в период с 1997 г. по 1998 г. составило от 6,3% в Москве до 38,5% в Хабаровске, что на короткое время вызвало оживление рынка [2] (Sternik G.M., 2000). В сложившихся условиях покупатели, имеющие накопления в валюте, получили уникальную возможность приобрести жилье большей площади и лучшего качества в регионах, которые были ранее для них недоступны.
В течение всего кризисного периода макроэкономические условия, такие как темпы роста ВВП и промышленного производства, обменный курс рубля по отношению к основным мировым валютам, темпы инфляции, уровень и динамика банковской ставки, а также политические риски, оказывали существенное влияние на уровень цен на рынке жилой недвижимости. Несмотря на это, рынок недвижимости после непродолжительного обвала в 1998 г. постепенно начал возвращаться к своей активности, сохранив при этом более низкий уровень цен на жилье.
С целью создания условий для развития жилищного сектора экономики и повышения уровня обеспеченности населения жильем был разработан целый ряд зако-
ОБ АВТОРЕ:_
Медяник Юлия Владиславовна,
ве, кандидат технических наук
ЦИТИРОВАТЬ СТАТЬЮ:
Медяник Ю.В. Рынок жилой недвижимости как индикатор кризисных явлений в российской экономике // Российское предпринимательство. - 2017. - Том 18. - № 6. - С. 1059-1074. doi: 10.18334/rp.18.6.37656
доцент кафедры экономики и предпринимательства в строительст-(julia-7070mail.ru)
Рисунок 1. Динамика изменения курса доллара и цены на нефть марки Brent (кризис 1998-1999 гг.) Источник: составлено автором по данным официального сайта ЦБ Российской Федерации и справочного портала Калькуляторы онлайн (режим доступа: https://www.calc.ru/dinamika-Brent.html).
10,00% 8,00% 6,00% 4,00% 2,00°% 0,00°% -2,00% -4,00% -6,00%
1997 г.
1998 г.
1999 г.
2000 г. 2001 г.
Рисунок 2. Динамика изменения ВВП, в процентах к предыдущему году (кризис 1998-1999 гг.) Источник: составлено автором по данным официального сайта Федеральной службы государственной статистики.
нодательных и нормативно-правовых актов, закрепляющих основные направления федеральной жилищной политики, которые положили начало новому этапу развития рынка жилищного строительства [6] (Prokofev K.Yu., 2015). На фоне принятых мер государственной поддержки, направленных на формирование платежеспособного
спроса, рынок строительства жилья демонстрировал достаточно высокие темпы роста вплоть до 2008 г., наметилась тенденция увеличения уровня обеспеченности населения жильем [7] (Malyshev D.P., Prokofev K.Yu., Moiseev V.A., 2016).
Анализ данных, приведенных на рисунке 3, показывает, что за период с 2000 г. до 2008 г. объемы ввода жилья в России выросли более чем в 2 раза, а с 2007 г. наметилась тенденция к снижению цен на жилье.
Рынок недвижимости, как и любой другой инвестиционный рынок, связанный с долгосрочными капиталовложениями, обладает повышенной чувствительностью к изменению глобальной экономической ситуации [8] (Ovsyannikova T.Yu., 2015). Мировой экономический кризис 2008 г. оказал серьезное влияние на развитие отечественного рынка недвижимости, что проявилось в сокращении доступности и ужесточении условий ипотечного кредитования, банкротстве девелоперских компаний, снижении спроса на жилье и сокращении количества сделок купли-продажи. Ставки по ипотечным кредитам выросли до 14,9%, а количество выданных ипотечных кредитов в 2009 г. сократилось по сравнению с 2008 г. почти в 3 раза [3] (Korosteleva T.S., 2014).
Несмотря на кризис, в 2008 г. объемы ввода жилья в России продолжили свой рост и по сравнению с предыдущим годом увеличились на 2,9 млн кв. м общей площади (рис. 3). Однако годовой темп прироста в 2008 г. составил лишь 4,7% по сравнению с 20,9% в 2007 г., что является наименьшим показателем с 2000 г.
180 160 140 120 100 80 60 40 20 0
70,0 65,0 60,0 55,0 50,0 45,0 40,0 35,0 30,0 25,0
г^ г°°г г^ г^ г^ г^ г^ г**
I ввод в действие общей площади жилых домов, млн. кв. м
-индексы цен на первичном рынке жилья (в % к концу предыдущего периода)
Рисунок 3. Объемы ввода жилья и индексы изменения цен на первичном рынке Источник: составлено автором по данным официального сайта Федеральной службы
государственной статистики.
100,0
90,0
80,0
70,0
60,0
N 50,0 m
* 40,0 30,0 20,0 10,0 0,0
— —i— —r-
2000 2005 2008 2009 2010 2011 2012 2013
число построенных квартир - всего, тыс. ед. А средняя площадь построенных квартир, кв.м
Рисунок 4. Число построенных квартир и их средняя общая площадь Источник: составлено автором по данным официального сайта Федеральной службы
государственной статистики.
В 2009 г. произошло уменьшение площадей вводимых в действие жилых домов и количества построенных квартир на 6,6% и 8,6%, соответственно (рис. 3, 4). Такая тенденция была обусловлена сокращением доступности банковских кредитов и притока инвестиций на первичный рынок жилья, а также изменением инвестиционного поведения покупателей жилой недвижимости [9] (Moiseev V.A., Prokofev K.Yu., 2013). Следствием снижения покупательской способности населения стало изменение структуры жилищного строительства в пользу квартир небольшой площади, более доступных по цене рядовому покупателю [10] (Medyanik Yu.V., 2014). Осознание населением высоких рисков сделок с жилой недвижимостью способствовало падению спроса на жилье, рынком стали управлять покупатели. Это вызвало дальнейшее снижение цен на первичном рынке, которое продолжалось до мая 2009 г. [11] (Gaydar E.T., Mau V., 2010).
К середине 2009 г. рынок жилья находился под влиянием негативной динамики макроэкономических показателей, начало которой было положено еще в 2008 г. Как видно из таблицы, в 2009 г. произошло снижение инвестиций в основной капитал на 13,5% впервые с 1998 г., объем ВВП по сравнению с 2008 г. упал на 7,8%. К началу 2010 г. в соотвествии с динамикой макроэкономических показателей острая фаза кризиса на рынке недвижимости завершилась, наметилось постепенное увеличение объемов продаж и замедление темпов падения цен на жилье, и в 2013 г., по мнению
некоторых ученых, рынок жилищных инвестиций полностью восстановился [12] (Ovsyannikova T.Yu., 2015) .
Очередной этап экономического кризиса, зародившегося в конце 2013 г. - начале 2014 г., стал результатом синергического действия ряда социально-экономических и политических факторов [13] (Mau V.A., Bozhechkova A.V., Knobel A.Yu., Kiyutsevskaya A.M., Trunin P.V., Khromov M.Yu., Belev S.G., Deshko M.A., Mamedov A.A., 2015). К числу таких факторов можно отнести обострение геополитической обстановки, кризис модели экономического роста, заложенной с 2000-х годов, влияние экономических санкций, введенных в отношении России, падение мировых цен на энергоресурсы, кризис на валютном рынке, снижение инвестиционной активности [14] (Ilyina E.V., 2015).
Официальный курс доллара США на конец 2014 г. подскочил на 60% по сравнению с аналогичным периодом 2013 г. и продолжил свой рост в 2015 г. (табл.). Таким образом, за два кризисных года национальная валюта упала в цене более чем в два раза. Инвестиции в основной капитал в 2015 г. снизились по сравнению с 2014 г. на 10,1%, ВВП - на 2,8%.
Несмотря на сложившуюся в экономике ситуацию, сектор жилищного строительства до 2016 г. сохранял темпы роста, что объясняется мультипликативным эффектом жилищных инвестиций, сделанных в предыдущие годы [15] (ZalkindL.O., 2014). Таким образом, прогноз ряда ученых о том, что рост показателей ввода жилья, наметившийся к 2012 г., практически исчерпан, не оправдался [16] (Ovsyannikova T.Yu., Salagor I.R., 2013). Как видно на рисунке 5, в 2014 г. было введено в эксплуатацию 84,2 млн кв. м общей площади жилья, что на 18,6% превысило прогнозные показатели, заложенные
Таблица
основные макроэкономические показатели
показатели 2007 008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
ВВП, в % к предыдущему году +8,5 +5,2 -7,8 +4,5 +4,3 +3,5 +1,3 +0,7 -2,8 -0,2
Инвестиции в основной капитал, в % к предыдущему году +23,8 +9,5 -13,5 +6,3 +10,8 +6,8 +0,8 -1,5 -10,1 -2,3*
Официальный курс доллара США по отношению к рублю (на конец года), руб./долл. США 24,55 29,38 30,24 30,48 32,2 30,37 32,73 52,26 72,88 60,66
* Статистические данные по инвестициям в основной капитал приведены за январь-сентябрь 2016 г.
Источник: составлено автором по данным официального сайта Федеральной службы государственной статистики.
в Государственной программе РФ «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации». По сравнению с 2014 г. темпы прироста составили 19,4%. В 2015 г. фактический годовой объем ввода жилья превысил запланированный показатель на 12,2%.
Падение курса рубля в 2014 г. и желание граждан защитить свои сбережения от девальвации способствовали возникновению ажиотажного спроса на жилье, что, в свою очередь, вызвало подъем цен на рынке недвижимости. На фоне роста ключевой ставки Центрального Банка к декабрю 2014 г. до 17% «просел» рынок ипотечного кредитования. По данным официального сайта Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), процентная ставка по ипотечным кредитам к марту 2015 г. поднялась до 14,7%. На фоне уменьшения платежеспособности населения возросли риски невозвратов по кредитам, произошло снижение потребительской активности и спроса на жилье и ипотеку.
Поддержку строительному сектору и рынку ипотечного кредитования оказало принятое в марте 2015 г. Постановление Правительства РФ о субсидировании процентной ставки по ипотечным кредитам на покупку жилья в новостройках. По итогам данной программы объем выданных ипотечных кредитов в 2015 г. вернулся к уровню 2012 г. и составил 1,16 трлн руб. Однако по сравнению с 2014 г. произошло серьезное снижение суммы выданных ипотечных кредитов на 35%. Ставки по ипотечным
100,0 90,0 80,0 70,0 60,0 50,0 40,0 30,0 20,0 10,0 0,0
2012 2013 2014 2015 2016
запланированный годовой объем ввода жилья, млн. кв. м фактический годовой объем ввода жилья, млн. кв. м А индексы цен на первичном рынке жилья (в % к концу предыдущего периода)
Рисунок 5. Объемы ввода в действие жилых домов Источник: составлено автором по данным официального сайта Федеральной службы государственной статистики и Государственной программы РФ «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации».
кредитам на жилье в новостройках, выданным в рублях, составили в 2015 г. 10,9-12% годовых. Выдача ипотеки в иностранной валюте практически прекратилась.
К концу 2015 г. рынок первичного жилья стабилизировался, что привело к снижению цен на квартиры в строящихся домах. По сравнению с аналогичным периодом 2014 г. в номинальном выражении снижение цен на первичном рынке составило 0,4%, в реальном выражении (за вычетом инфляции) - 13%.
В 2016 г. объемы ввода жилья в России по сравнению с предыдущим годом упали на 5,5 млн кв. м, или на 6,4% (рис. 5). Продолжилась тенденция перераспределения спроса в сторону низкобюджетного жилья: площадь квартир эконом-класса в общем объеме построенного в 2016 г. жилья составила 55%.
Объем выданных ипотечных жилищных кредитов (ИЖК) вырос на 30%. Доля ИЖК в рамках государственной программы субсидирования ипотечных ставок составила 38% от совокупного объема выданных за 2016 г. ипотечных кредитов. Снижение цен на жилье с 2013 г. по 2016 г. в реальном выражении (за вычетом инфляции) составило 30%, таким образом, можно утверждать, что цены на жилье достигли своего «дна». Определенное влияние на снижение цен на рынке жилья оказала также выжидательная позиция, которую заняли покупатели [17] (Medyanik Yu.V., Shagiakhmetova E.I., 2016) .
Как показали исследования Стерника Г.М., Овсянниковой Т.Ю. и других ученых и аналитиков, поведение участников рынка недвижимости на разных стадиях развития кризиса может существенно отличаться, поэтому необходим анализ основных факторов, определяющих ценовую динамику на рынке жилья [18] (Sternik G.M., Sternik S.G., Arakelov S.A., 2010).
Факторы, определяющие формирование цен на жилье
В сложившихся экономических условиях формирование спроса и цен на рынке жилой недвижимости в течение 2015-2016 гг. происходило под влиянием взаимного наложения различных факторов, зачастую имеющих разнонаправленный характер (рис. 6).
Одним из основных факторов, оказавших влияние на ценовую динамику в рассматриваемый период, являются макроэкономические индикаторы - показатели инфляции и девальвация национальной валюты, которые способствовали увеличению спроса на жилье в инвестиционных целях и росту цен как на первичном, так и на вторичном рынке.
Государственная программа субсидирования ипотечных ставок в 2015 г. также способствовала росту спроса на квартиры в новостройках и повышению активности покупателей на рынке жилья, что является еще одним фактором, отвечающим за рост цен на первичном рынке. По данным АИЖК, по итогам 2016 г. в 27 регионах России наблюдался номинальный рост цен на первичном рынке (максимально - до 9%), в 13 регионах - на вторичном (максимально - до 5%). Цены на жилье на вторичном рынке с I квартала 2015 г. снижались в три раза быстрее, чем на квартиры в новостройках.
■ Субсидирование ипотеки и увеличение темпов роста и доли ипотечных сделок в общем объеме продаж квартир
■ Рост себестоимости жилья
■ Ослабление рубля и высокие показатели инфляции
■ Спекуляции на возможных изменениях механизмов регулирования рынка жилья
> Снижение покупательской способности населения
> Избыток предложения на рынке жилья Сокращение объемов сбережений населения для приобретения жилья
> Продажа недвижимости с дисконтом
> Снижение темпов роста ВВП и реальных доходов населения
> Политические риски, способствующие оттоку капитала из экономики страны
> Рост невозвратов по кредитам
Рисунок 6. Факторы, определявшие динамику цен на жилье в 2015-2016 гг. Источник: составлено автором.
Возникшие в условиях экономической и политической нестабильности спекуляции на возможных изменениях в схемах регулирования жилищного строительства, в частности, отмена схемы долевого строительства жилья или введение обязательного страхования дольщиков еще больше «подогревали» спрос на жилищном рынке. Применение таких механизмов, с точки зрения девелоперов, могло лишить покупателей возможности приобретать квартиры по более низкой цене на стадии котлована и неизбежно привело бы к росту цен.
Растущая инфляция и снижение курса рубля в 2014-2015 гг. существенно повлияли на увеличение цен на основные строительные материалы и стоимость строительно-монтажных работ [19] (Rakhmatullina E.S., 2015). Существующая в строительстве система ценообразования способствовала росту цен на строительные материалы без увязки с их качеством, убыточным оказалось внедрение новых строительных технологий, материалов и изделий [20] (Sayfullina F.M., 2011). За 9 месяцев 2015 г. строительные материалы выросли в цене на 10-20%, инженерное оборудование - на 20-40%. По некоторым позициям, например, санитарно-техническому оборудованию, рост цен составил до 70%. Долю импорта сократили около 40 % предприятий строительной индустрии [21] (Ilyina E.V., Talipova L.F., 2016) .
Изменение правил сертификации цемента в соответствии с ГОСТ Р 56836-2016 «Оценка соответствия. Правила сертификации цементов», вступившим в действие с 1 февраля 2016 г., стало барьером для ввоза в Россию цемента из-за рубежа, что позво-
лило местным производителям повысить цену на цемент сразу на 20%. Такой взлет цен на основной компонент бетонных смесей неизбежно приведет в перспективе к повышению стоимости товарного бетона и сборных железобетонных конструкций -свай, плит перекрытия, стеновых панелей - и отразится на конечной цене квадратного метра жилья.
В рассматриваемый период в России отмечалась положительная динамика рынка жилищных инвестиций и избыток предложений на рынке недвижимости. При этом исследования, проведенные Т.Ю. Овсянниковой, показали, что для жилищных инвестиций характерно неравномерное распределение по регионам России [12] (Ovsyannikova T.Yu., 2015). Полученные результаты согласуются с данными АИЖК, согласно которым на конец 2016 г. в 10 субъектах РФ было сосредоточено 60% всего строительства многоквартирных жилых домов, что говорит не только о привлекательности этих регионов для жизни, но и о разрыве в уровне платежеспособного спроса населения по регионам России.
Ухудшение макроэкономических показателей привело к снижению реальных доходов, платежеспособности и потребительской активности населения. Согласно исследованиям ВЦИОМ, в 2014 г. 50% населения считали самым надежным способом вложения денежных средств покупку недвижимости, 33% опрошенных откладывали деньги на приобретение жилья. Опросы 2015 г. показали, что каждый десятый из предполагавших покупку жилья отказался от своих планов до лучших времен, а 39% россиян и вовсе не имеют финансовых сбережений.
Уменьшение количества зарегистрированных договоров купли-продажи жилой недвижимости, отмечаемое на сайтах Росреестра и АИЖК, также является подтверждением динамики снижения покупательского спроса.
Снижение покупательского спроса негативно отразилось на деятельности застройщиков, в частности, продающих жилье в рамках 214-ФЗ «О долевом строительстве». По данным Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), по результатам 2016 г. количество компаний-застройщиков, ставших банкротами, увеличилось в два раза. Среди них большое число составляют компании, начавшие свои инвестиционно-строительные проекты еще в 2014 г. На 17% увеличилось и количество разорившихся подрядчиков, что связано с ростом неплатежей в сфере строительства.
В условиях конкурентной борьбы застройщики стали искать пути привлечения покупателей с помощью акций, скидок и снижения цен на квартиры большой площади, расположенные на первых и последних этажах. Все чаще застройщики стали уходить в «эконом-сегмент» рынка жилья, где до 80% жилья реализуется по программам ипотечного кредитования [17] (Medyanik Yu.V., Shagiakhmetova E.I., 2016).
Таким образом, проведенный анализ позволяет сделать вывод о том, что в период 2014-2016 гг. на рынке преобладали тенденции к снижению стоимости жилья.
заключение
В 2017 г. участникам строительного рынка придется выстраивать свою деятельность с учетом изменений в законодательстве. Благодаря созданию Компенсационного фонда долевого строительства ужесточится контроль за деятельностью застройщиков. Завершится программа государственной поддержки ипотеки, которая помогла поддержать спрос на первичном рынке и снизить цены на жилье. В результате вхождения ФАУ «ФЦЦС» в структуру ФАУ «Главгосэкспертиза России» изменения произойдут и в системе сметного ценообразования в строительстве, порядке мониторинга текущей стоимости строительных ресурсов и представления информации, необходимой для определения сметных цен строительных ресурсов.
На формирование цен на жилую недвижимость в текущем году преобладающее влияние будут оказывать внутренние факторы на рынке, такие как изменения в 214-ФЗ «О долевом строительстве», отказ Правительства от субсидирования процентных ставок по ипотечным кредитам, дефицит инвестиционных ресурсов и политика снижения издержек со стороны застройщиков. Можно ожидать перераспределения спроса на первичном рынке в сторону жилья повышенной стадии готовности и с отделкой «под ключ», а также малогабаритных квартир «эконом-класса».
Произойдет усиление характерных признаков строительства низкобюджетного жилья: увеличение плотности застройки в городской черте, экономия со стороны застройщиков на качестве и количестве объектов инфраструктуры, удаленность загородного строительства от объектов социальной инфраструктуры, начало активного редевелопмента промышленных зон [22] (Bakhareva O.V., Ilyina E.V., Serova A.S., 2016). Продолжится тенденция к снижению среднего уровня потребительских характеристик новых жилых комплексов, в первую очередь, средней площади квартир. В совокупности это будет способствовать снижению качества жизни населения в таких жилых комплексах, а в отдаленной перспективе и уменьшению спроса.
Кризисная ситуация должна послужить стимулом к повышению инновационной активности предприятий строительной отрасли и разработке новой стратегии развития инвестиционно-строительного комплекса [23] (Klescheva O.A., 2010). Это позволит отрасли перейти на качественно более высокий уровень развития, основанный на внедрении современных ресурсосберегающих технологий строительства и эффективных материалов.
ИСТОЧНИКИ:
1. Чугунова Ю.В. Этапы развития инвестиционной политики в жилищной сфере в
Республике Татарстан // Российское предпринимательство. - 2014. - № 15(261). - с.
71-77.
2. Стерник Г.М. Рынок недвижимости России как сектор рыночной экономики //
Федеральный Справочник. - 2000. - № 6. - с. 415-452.
3. Коростелева Т.С. Российский рынок жилья и ипотечного кредитования в 2014 году:
состояние, проблемы и механизмы государственного регулирования // Жилищные стратегии. - 2014. - № 1. - с. 25-44. - doi: 10.18334/zhs.1.1.55.
4. Гайдар Е., Чубайс А. Развилки новейшей истории России. - М.: ОГИ, 2011. - 168 с.
5. Залкинд Л.О. Права собственности в жилищном секторе // Север и рынок: форми-
рование экономического порядка. - 2007. - № 18. - с. 13-18.
6. Прокофьев К.Ю. Эволюция законодательства в области формирования и реализа-
ции государственной жилищной политики // Жилищные стратегии. - 2015. - № 1.
- с. 29-52. - doi: 10.18334/zhs.2.1.278.
7. Малышев Д.П., Прокофьев К.Ю., Моисеев В.А. Формирование и реализация жи-
лищной политики на региональном уровне. / монография / Д. П. Малышев и др.
- Псков.: ПсковГУ, 2016. - 204 с.
8. Овсянникова Т.Ю. Ценовая динамика на рынке жилой недвижимости как отраже-
ние глобальной финансовой нестабильности // Инвестиции, строительство и недвижимость как материальный базис модернизации и инновационного развития экономики: Материалы Пятой Всероссийской научно-практ. конф. с международным участием. Ч. 1. Томск, 2015. - с. 11-23.
9. Моисеев В.А., Прокофьев К.Ю. Механизмы финансирования жилищного строитель-
ства // Региональная экономика: теория и практика. - 2013. - № 48. - с. 31-41.
10. Медяник Ю.В. О перспективах развития рынка жилья эконом-класса // Жилищные стратегии. - 2014. - № 1. - с. 45-60. - doi: 10.18334/zhs.1.1.54.
11. Гайдар Е.Т., Мау В. Российская экономика в 2009 году. Тенденции и перспективы.
- М.: ИЭПП, 2010.
12. Овсянникова Т.Ю. Рынок жилищных инвестиций: анализ факторов посткризисной динамики // Недвижимость: экономика, управление. - 2015. - № 2. - с. 38-44.
13. Мау В.А., Божечкова А.В., Кнобель А.Ю., Киюцевская А.М., Трунин П.В., Хромов М.Ю., Белев С.Г., Дешко М.А., Мамедов А.А. Российская экономика в 2014 году. Тенденции и перспективы. / Монография. - М.: Изд-во Ин-та Гайдара, 2015. - 576 с.
14. Ильина Е.В. Влияние санкций на экономику России // Вестник экономики, права и социологии. - 2015. - № 4. - с. 34-38.
15. Залкинд Л.О. О взаимосвязи инвестиций в жилищное строительство и экономического роста // Жилищные стратегии. - 2014. - № 1. - с. 11-24. - doi: 10.18334/ zhs.1.1.52.
16. Овсянникова Т.Ю., Салагор И.Р. Формирование региональных систем жилищного лизинга на основе развития специализированных финансовых институтов // Вестник Томского государственного университета. Экономика. - 2013. - № 1(21).
- с. 102-112.
17. Медяник Ю.В., Шагиахметова Э.И. Становление и развитие рынка жилой недвижимости в условиях экономических кризисов // Российское предпринимательство.
- 2016. - № 15. - с. 1751-1764. - doi: 10.18334/rp.17.15.36147.
18. Стерник Г.М., Стерник С.Г., Аракелов С.А. Итоги кризиса рынка жилья в жилищно-строительной отрасли России // Финансовая аналитика: проблемы и решения. - 2010. - № 7. - с. 34-47.
19. Рахматуллина Е.С. Экономическая взаимосвязь строительного и энергетического комплексов // Управление экономическими системами: электронный научный журнал. - 2015. - № 12(84). - с. 40.
20. Сайфуллина Ф.М. Оптимизация механизма ценообразования в системе инновационного развития инвестиционно-строительного комплекса // Актуальные проблемы экономики и права. - 2011. - № 4. - с. 203-207.
21. Ильина Е.В., Талипова Л.Ф. Анализ строительной индустрии в условиях импорто-замещения (на примере города Казань) // Управление экономическими системами: электронный научный журнал. - 2016. - № 12(94). - с. 2.
22. Бахарева О.В., Ильина Е.В., Серова А.С. Методология формирования социальной инфраструктуры в регионе: инвестиции в качество жизни // Управление экономическими системами: электронный научный журнал. - 2016. - № 12(94). - с. 32.
23. Клещева О.А. Совершенствование процесса внедрения инноваций в инвестиционно-строительном комплексе Республики Татарстан // Региональная экономика: теория и практика. - 2010. - № 31. - с. 21-25.
REFERENCES:
Bakhareva O.V., Ilyina E.V., Serova A.S. (2016). Metodologiya formirovaniya sotsialnoy infrastruktury v regione: investitsii v ka^estvo zhizni [Methodology for the formation of sorial тб^гасШге in the region: investments in the quality of life]. Upravlenie ekonomkheskimi sistemami: elektronnyy nau^nyy zhurnal. (12(94)). 32. (in Russian). Chugunova Yu.V. (2014). Etapy razvitiya investitsionnoy politiki v zhilis^noy sfere v Respublike Tatarstan [Development stages of investment polky in the housing sedtor of the Republk of Tatarstan]. Rossiyskoe predprinimatelstvo. (15(261)). 7177. (in Russian).
Gaydar E., Chubays A. (2011). Razvilki noveyshey istorii Rossii [Bifurcations in the
recent history of Russia]M.: OGI. (in Russian). Gaydar E.T., Mau V. (2010). Rossiyskaya ekonomika v 2009 godu. Tendentsii i perspektivy [The Russian eranomy in 2009. Trends and prospers] M.: IEPP. (in Russian).
Ilyina E.V. (2015). Vliyanie sanktsiy na ekonomiku Rossii [Effed of San^ions on Russian Eranomy]. Vestnik ekonomiki, prava i sotsiologii. (4). 34-38. (in Russian). Ilyina E.V., Talipova L.F. (2016). Analiz stroitelnoy industrii v usloviyakh importozamescheniya (na primere goroda Kazan) [Analysis of the building industry in terms of import substitution (by the example of the rity of Kazan)]. Upravlenie ekonomkheskimi sistemami: elektronnyy nau:hnyy zhurnal. (12(94)). 2. (in Russian).
Klescheva O.A. (2010). Sovershenstvovanie protsessa vnedreniya innovatsiy v investitsionno-stroitelnom komplekse Respubliki Tatarstan [Improving the innovation introduction process in the investment and construction complex of the Republic of Tatarstan]. Regionalnaya ekonomika: teoriya i praktika. (31). 21-25. (in Russian).
Korosteleva T.S. (2014). Rossiyskiy rynok zhilya i ipotechnogo kreditovaniya v 2014 godu: sostoyanie, problemy i mekhanizmy gosudarstvennogo regulirovaniya [The Russian housing and mortgage market in 2014: state, problems and mechanisms of state regulation]. Zhilischnye strategii. (1). 25-44. (in Russian). doi: 10.18334/zhs.1.1.55.
Malyshev D.P., Prokofev K.Yu., Moiseev V.A. (2016). Formirovanie i realizatsiya zhilischnoy politiki na regionalnom urovne [Formation and implementation of housing policy at the regional level] Pskov: PskovGU. (in Russian).
Mau V.A., Bozhechkova A.V., Knobel A.Yu., Kiyutsevskaya A.M., Trunin P.V., Khromov M.Yu., Belev S.G., Deshko M.A., Mamedov A.A. (2015). Rossiyskaya ekonomika v 2014 godu. Tendentsii i perspektivy [Russian economy in 2014. Trends and prospects] M.: Izd-vo In-ta Gaydara. (in Russian).
Medyanik Yu.V. (2014). O perspektivakh razvitiya rynka zhilya ekonom-klassa [On prospects of development of the economy-class housing market]. Zhilischnye strategii. 1 (1). 45-60. (in Russian). doi: 10.18334/zhs.1.1.54.
Medyanik Yu.V., Shagiakhmetova E.I. (2016). Stanovlenie i razvitie rynka zhiloy nedvizhimosti v usloviyakh ekonomicheskikh krizisov [Formation and development of housing market in terms of economic crises].Rossiyskoe predprinimatelstvo. 17 (15). 1751-1764. (in Russian). doi: 10.18334/rp.17.15.36147.
Moiseev V.A., Prokofev K.Yu. (2013). Mekhanizmy finansirovaniya zhilischnogo stroitelstva [Mechanisms for financing housing construction]. Regionalnaya ekonomika: teoriya i praktika. (48). 31-41. (in Russian).
Ovsyannikova T.Yu. (2015). Rynok zhilischnyh investitsiy: analiz faktorov postkrizisnoy dinamiki [The market of housing investments: analysis of factors of post-crisis dynamics]. Real estate: economics, management. (2). 38-44. (in Russian).
Ovsyannikova T.Yu. (2015). Tsenovaya dinamika na rynke zhiloy nedvizhimosti kak otrazhenie globalnoy finansovoy nestabilnosti [Price dynamics on the residential market as a reflection of a global financial instability] Investments, building and real estate as a material basis for modernization and innovative development of the economy. 11-23. (in Russian).
Ovsyannikova T.Yu., Salagor I.R. (2013). Formirovanie regionalnyh sistem zhilischnogo lizinga na osnove razvitiya spetsializirovannyh finansovyh institutov [Formation of regional systems of housing leasing on the basis of development of specialized financial institutions]. Vestnik Tomskogo gosudarstvennogo universiteta. Ekonomika. (1(21)). 102-112. (in Russian).
Prokofev K.Yu. (2015). Evolyutsiya zakonodatelstva v oblasti formirovaniya i realizatsii gosudarstvennoy zhilischnoy politiki [Evolution of legislation in formation and implementation of the state housing policy]. Zhilischnye strategii. 2 (1). 29-52. (in Russian). doi: 10.18334/zhs.2.1.278.
Rakhmatullina E.S. (2015). Ekonomicheskaya vzaimosvyaz stroitelnogo i energeticheskogo kompleksov [Economic interrelation between building and energy complexes]. Upravlenie ekonomicheskimi sistemami: elektronnyy nauchnyy zhurnal. (12(84)). 40. (in Russian).
Sayfullina F.M. (2011). Optimizatsiya mekhanizma tsenoobrazovaniya v sisteme innovatsionnogo razvitiya investitsionno-stroitelnogo kompleksa [Optimization of the pricing mechanism in the system of innovative development of the investment and construction complex]. Aktualnye problemy ekonomiki i prava. (4). 203-207. (in Russian).
Sternik G.M. (2000). Rynok nedvizhimosti Rossii kak sektor rynochnoy ekonomiki [The real estate market in Russia as a sector of market economy]. Federalnyy Spravochnik. (6). 415-452. (in Russian).
Sternik G.M., Sternik S.G., Arakelov S.A. (2010). Itogi krizisa rynka zhilya v zhilischno-stroitelnoy otrasli Rossii [The results of the housing crisis in Russia's housing and construction sector]. Finansovaya analitika: problemy i resheniya. (7). 34-47. (in Russian).
Zalkind L.O. (2007). Prava sobstvennosti v zhilischnom sektore [Property rights in housing sector]. Sever i rynok: formirovanie ekonomicheskogo poryadka. 2 (18). 13-18. (in Russian).
Zalkind L.O. (2014). O vzaimosvyazi investitsiy v zhilischnoe stroitelstvo i ekonomicheskogo rosta [On interrelation between investment in housing construction and economic growth]. Zhilischnye strategii. 1(1). 11-24. (in Russian). doi: 10.18334/zhs.1.1.52.
