CC BY
27Жилищные стратегии
ЖИЛИЩНЫЕ СТРАТЕГИИ
Том 3 • Номер 4 • октябрь-декабрь 2016 ISSN 2410-1621 Russian Journal of Housing strategy
издательство
Креативная экономика
Влияние различных факторов на локальный жилищный рынок (на материалах городов Мурманской области)
Залкинд Л.О.1
1 Институт экономических проблем им. Г.П. Лузина Кольского НЦ РАН
АННОТАЦИЯ:_
В работе проведен сравнительный анализ ценовых колебаний на национальном и локальных рынках Мурманской области. Определены основные ценовые тенденции на локальных жилищных рынках городов Мурманской области. Оценено влияние экономических факторов и демографии на уровень цен на локальных рынках Мурманской области. Осуществлена оценка влияния ожиданий домохозяйств на создание ценовых пузырей на локальном рынке. Исследование показало, что существуют локальные факторы, в значительной степени воздействующие на местные рынки жилья, которые могут привести к локальным ценовым пузырям. Эти факторы, в определенных условиях, могут как усиливать действие макроэкономических факторов, так и нейтрализовать их.
КЛЮЧЕВЫЕ СЛОВА: жилищный рынок, ценовые колебания, локальный рынок жилья, ценовая динамика.
Influence of various factors on the local housing market (based on materials of the Murmansk region's cities)
Zalkind L.O.1
1 Federal State-Financed Research Institution G.P. Luzin Institute of Economic Problems of Kola Scientific Centre of RAS (Russia)
Исследование выполнено при финансовой поддержке РГНФ и Правительства Мурманской области в рамках научного проекта № 15-12-51003
Введение
Влияние жилищного рынка на экономическое состояние стран, как показал последний мировой кризис, может быть очень существенным. Колебания цен на жилищном рынке сложнопрогнозируемы с точки зрения стандартной модели рационального агента [1] (Hott C., 2009), в немалой степени потому, что в действительности мало известно о том, как формируются и на чем основываются ожидания потребителей. В российской экономической литературе пока недостаточно
работ, посвященных этой тематике, поскольку не только жилищный рынок в стране имеет сравнительно недолгую историю, но и другие факторы, такие как история формирования жилья как имущественного актива; период доступности и распространенности коммерческих форм жилищного кредитования и т.д., не позволяет строить долгосрочные достоверные модели поведения цен жилищного рынка. Эта работа использует имеющиеся агрегированные и неагрегированные данные по рынку жилья для демонстрации разной реакции рынка на различные факторы в зависимости от размера самого рынка.
Динамика цен на рынке жилья РФ
татистическое наблюдение за ценами на рынке жилья отражено в публикациях
Росстата с 1998 г.1 С 1998 г. цены стабильно показывали рост как на первичном, так и на вторичном рынках [7] (Medyanik Yu.V., Shagiakhmetova E.I., 2016). Колебания за эти 17 лет цен на вторичном и первичном рынке соответствуют друг другу (коэффициент корреляции 0,92), хотя в целом разрыв цен на вторичном и первичном рынках за эти годы увеличился с 1% до 5%. Этот разрыв начал расти примерно в 2006-2007 гг., достигнув пика в 2008 г., и с тех пор сохраняется практически на постоянном уровне
Экономическая ситуация в стране в период 2004-2007 гг. можно охарактеризовать как благоприятную. Нефтяные доходы федерального бюджета росли, формировался
1 Центральная база статистических данных Росстата. Режим доступа: gks.ru
ABSTRACT:_
This article conducts the comparative analysis of price fluctuations at national and local markets of the Murmansk region. We identify the main price trends at the local housing market in towns of the Murmansk region. We assess the impact of economic factors and the demographics on the price level at local markets of the Murmansk region. We assess the impact of household expectations on the creation of price bubbles at the local market. The study shows that the local factors largely affect the local housing markets. It could lead to local price bubble. Under the certain conditions these factors may both increase the macro-economic factors and neutralize them.
KEYWORDS: housing market, price fluctuations,the local housing market, price dynamics.
© Author(s) / Publication: CREATIVE ECONOMY Publishers For correspondence: Zalkind L.O. ([email protected])
CITATION:_
Zalkind L.O. (2016) Vliyanie razlichnyh faktorov na lokalnyy zhilischnyy rynok (na materialakh gorodov Murmanskoy oblasti) [Influence of various factors on the local housing market (based on materials of the Murmansk region\'s cities)]. Zhilischnye strategii. 3. (4). — 243-260. doi: 10.18334/zhs.3.4.37223
4-5%.
Received: 20.12.2016 / Published: 30.12.2016
Стабилизационный фонд, увеличивались реальные доходы населения, уровень доверия к президенту бил все рекорды. Все эти факторы, а также изменение процентной ставки по кредитам, суммарный объем банковских кредитов, колебания валютного рынка и совокупный чистый приток/отток капитала влияют в целом на жилищный рынок на национальном уровне. По данным аналитиков Сбербанка РФ между этими показателями и уровнем цен на жилье на национальном уровне существует статистически значимая зависимость2. В тоже время они отмечают, что уже для рынков жилья федеральных округов достоверную зависимость выявить не удалось. Поэтому можно предположить, что эти «общеэкономические» факторы могут объяснить лишь какую-то долю изменения цен на жилье в регионах и городах.
Рост цен за этот период (1998-2014 гг.) составил на первичном рынке 16%, на вторичном — 20%, с различными колебаниями в зависимости от социально-экономической ситуации. Более низкий рост цен на первичном рынке может быть связан, в большей степени, с высокими финансовыми и административными рисками приобретения строящегося жилья, что сдерживало рост цен, опасениями по поводу качества нового строительства, а также территориальным расположением новостроек [3] (Gareev I.F., Mukhametova N.N., 2016).
Наибольший вклад в рост цен дали 2004-2008 гг. (10% на вторичном и 7% на первичном рынке роста за этот период), то есть в период благополучной социально-экономической ситуации. В 2009 г. цены снизились (на 11 и 8% соответственно) на фоне наступления экономического кризиса. По оценке Г.М. Стерника3, спад объемов продаж и соответственно цен начинается уже во второй половине 2008 г., как реакция на нарастание рисков на рынке труда, замедление темпов строительства и девальвацию рубля. Также на этот процесс оказало влияние неустойчивость банковской системы, которая в условиях нарастания финансовых проблем ужесточила условия ипотечного кредитования [6] (Korosteleva T.S., 2014). Прогноз автора о быстром выходе жилищного рынка из спада подтвердился — благодаря тому, что российская экономика
2 Цены на недвижимость в России и в мире: текущая динамика и перспективы//Обзор центра макроэкономических исследований Сбербанка России. — Сбербанк РФ, 2008. — 30 с.
3 Стерник Г.М. Рынок жилья в России в 2008-2009 году: Итоги кризиса. Режим доступа: http:// realtymarket.ru/analiti-eskie-materiali/Sternik-G.M.-Rinok-jilya-Rossii-v-2008-2009-godu-itogi-krizisa. html
ОБ АВТОРЕ:_
Залкинд Людмила Олеговна, старший научный сотрудник, кандидат экономических наук, доцент (medvedma0yandex.ru)
ЦИТИРОВАТЬ СТАТЬЮ:_
Залкинд Л.О. Влияние различных факторов на локальный жилищный рынок (на материалах городов Мурманской области) // Жилищные стратегии. — 2016. — Том 3. — № 4. — С. 243-260. doi: 10.18334/ zhs.3.4.37223
достаточно успешно и быстро справилась с негативными последствиями кризиса, цены на обоих рынках, начиная с 2010 г. опять пошли вверх, хотя уже и более низкими темпами.
Этот растущий тренд является общим для всех регионов страны, хотя амплитуда и скорость изменений различна.
В Российской Федерации есть города,
общеэкономические факторы могут в которых в определенных временных
объяснить лишь какую-то долю периодах, цены на первичном рынке пре-
вышали цены на вторичном, это, напри-
изменения цен на жилье в регионах Л, и 5и
г мер, Москва, Нижний Новгород в 2013 г.,
и городах Мурманск, Архангельск в 2006 г.4 В боль-
шинстве городов и регионов сохраняется
нормальная ситуация — превышение стоимости вторичного жилья над первич-
General economic factors can explain only a part of housing prices changes
in the regions and cities ным, разрыв между которыми колеблется
в широких пределах, от 3% до 29%.
По мнению Г.М. Стерника, эта ситуация обуславливается следующими факторами:
• качественной структурой строящегося фонда, в зависимости от преобладания элитной либо эконом-застройки в разных регионах, то есть качественные характеристики именно первичного рынка обуславливают соотношение цен на первичном и вторичном рынках;
• высоким уровнем риска участия в новом строительстве, что вынуждает застройщиков максимально снижать цены на этапе строительства, также на снижение цены может влиять большой уровень строительства при сохранении уровня платежеспособного спроса;
• необходимостью дополнительных крупных вложений в новостройки из-за отсутствия полной отделки помещений, в отличие от предложений на вторичном рынке.
По прогнозам аналитиков, в период 2016-2020 гг. будет происходить спад спроса и соответствующее снижение цен на жилье. Наиболее сложными должны стать 20172018 гг.5 Цены будут снижаться на всех рынках, и на первичном, и на вторичном. Будут уменьшаться объемы строительства, и замораживаться объекты из-за снижения платежеспособного спроса. Вследствие этого, вначале снижение цен на первичном рынке будет больше, чем на вторичном.
4 Официальный сайт Ассоциации строительства России. Режим доступа: http://www.ural.ru/ business/realty/2068.html
5 Аналитическая записка Российского экономического университета. 2015. Режим доступа: http:// www.gdeetotdom.ru/news/2037480-2015-09-02-krizis-na-ryinke-zhilya-v-rossii-spros-i-tsenyi-budut-padat-esche-5-let/
В связи с этим, нам представилось интересным рассмотреть регион с очень низким объемом первичного рынка и оценить соответствие ценовых изменений общероссийским тенденциям.
Динамика цен на рынке жилья городов Мурманской области
Таким регионом является Мурманская область, в которой объемы нового строительства с 2000 г. по 2015 г. колебались в пределах от 8000 до 79000 кв.м, что составляет в среднем ввод 0,001 кв.м в год на человека, по сравнению со среднероссийским показателем 0,368 кв.м на душу ежегодно.
Мурманстат дает данные по ценам на жилье в несопоставимом виде, то включая, то исключая из выборки разные города области. За период 2001-2006 гг. информация собиралась исключительно в г. Мурманске. Начиная с 2007 г. в статистический обзор добавляется еще один город области — Апатиты, население которого в пять раз меньше областного центра и, соответственно, маленький рынок жилья. И за период с 2007 г. по 2015 г. отдельные города области то появляются, то исчезают из статистического наблюдения.6 Но даже включение в отдельные годы других городов области не может значительно воздействовать на результаты г. Мурманска, который в любом случае занимает не менее 80% регионального рынка жилья.7
В связи с этим, мы не можем рассматривать выставляемую Мурманстатом статистику как среднерегиональную. Поэтому будут рассматриваться, на настоящий момент, два города — Мурманск и Апатиты. Данные по г. Мурманску за период 2001-2008 гг. взяты из официальной статистической информации, за последующие годы — усредненные данные мурманских агентств недвижимости. По г. Апатиты данные собраны по объявлениям в средствах массовой информации, так как в этом городе рынок в большем объеме функционирует напрямую, без институциональных агентов.
С 2001 по 2008 гг. цены на рынке вторичного жилья в России в целом и в рассматриваемых городах Мурманской области растут (рис. 1).
Но темпы роста цен в РФ ниже, чем темп роста в рассматриваемых городах. Одной из возможных причин может являться так называемый догоняющий рост цен, с тем, чтобы приблизить стоимость жилья к среднероссийским показателям, что выгодно как риэлторам, так и продавцам квартир. Но резкий скачок цен, наблюдаемый в рассматриваемых городах, с 2005 по 2007 гг., не может быть объяснен только этим фактором. Также необходимо отметить, что резкий рост цен произошел вначале в г. Мурманске, и только через год практически такой же скачок продемонстрировал и г. Апатиты.
6 Статистический ежегодник, 2010: / Федеральная служба государственной статистики, Территориальный орган Федеральной службы государственной статистики по Мурманской области / Мурманскстат, 2011 — 246 с.
7 Рынок жилья в Мурманской области в II квартале 2013 года. АИЖКМО, 2013. Режим доступа: http://ipoteka51.ru/img/aU/18_obzor_rynka_nedvizhimosti.pdf
-—* — РоиийсЕая Фгдгршшя —£—г. Мурманск —□—г. Алатагы
Рис. 1. Динамика изменения цен на вторичном рынке жилья, % прироста/падения к предыдущему году. Источник: Росстат, данные автора
Анализ внутригодовой динамики цен в г. Апатиты показал, что первая попытка поднятия цен зафиксирована в апреле 2006 г., но затем цены снизились, вернувшись к стабильному уровню роста. В октябре 2006 г. произошел скачок, который и повел цены вверх. Так как этот скачок был гораздо сильнее, чем рост цен на жилье по России в этот период, то макроэкономические факторы, рассматриваемые аналитиками как потенциально влияющие на рынок недвижимости8 (цены на нефть, учетная ставка Центробанка, совокупный чистый приток/отток капитала), оказывающие влияние на весь национальный рынок, не могут полностью объяснить рассматриваемый скачок цен, хотя и являлись факторами, положительно влияющими на общий рост цен на жилье.
Необходимо рассмотреть внутрирегиональные факторы, которые обладают потенциальным влиянием на локальные жилищные рынки.
В 2005-2007 гг. валовой региональный продукт в Мурманской области рос в среднем на 2,4% в год9 без резких колебаний, что ниже общероссийского показателя (6-7% роста ВВП ежегодно). В предшествующий период, 2000-2004 гг., ВРП области также рос медленно, в среднем 1,7% в год. То есть, если благоприятная экономическая конъюнктура и воздействовала на рост цен на жилье в целом по стране, то экономическая ситуация в регионе не благоприятствовала такому же росту. Соответственно, состояние региональной экономики не могло оказать столь значительного влияния на рост
8 Обзор Центра макроэкономических исследований Сбербанка России. 2008. Режим доступа: www.sbrf.ru/common/img/uploaded/review.pdf
9 Источник: ЦБСД Госкомстата РФ. Режим доступа: www.gks.ru.
цен. В тоже время необходимо отметить, что и небольшое снижение ВРП в 2008 г. на 0,2% также не оказал влияния на цены недвижимости — они продолжали расти. То есть можно предположить, что в Мурманской области слабо выражена зависимость между рынком жилья и экономической конъюнктурой в регионе.
Рассмотрение ценовой динамики в г. Апатиты проведено за период с 2000 по 2015 г., то есть включает в себя как спокойные, так и кризисные периоды в экономической жизни страны. Изменения на рынке недвижимости отслеживались по цене предложения.
Основу жилищного фонда города составляют дома, построенные в 1960-1970-х гг., так называемые дома хрущевского периода (55%) и дома, построенные в конце 19701980-х гг. — улучшенной планировки (40%).
Динамика цен городского рынка жилья демонстрирует следующие тенденции (рис. 2).
В период до 2002 года при продаже квартир цены, в основном, номинировались в иностранной валюте (у.е.), хотя эта тенденция уже в 2001 г. стала резко изменяться. И с 2002 г. объявленные продажи номинировались в национальной валюте.
О -I-1-1-1-1-1-1-1-1-1-1-1-1-1-1-1- о
200 0 2 00 1 2002 2 00 3 2 004 2 00 5 2 00 6 2 007 2 00 3 2009 2010 2011 2012 2013 2014
---индекс потребительских цен
-цены на жилье на вторичном рынке, а разах к предыдущему году
......... цены на жилье навторичном рынке, в разах к базовому году
Рис. 2. Динамика цен на вторичном рынке жилья г. Апатиты и индекса потребительских цен на региональном уровне. Источники: Мурманстат, составлено автором.
Цены на жилье постоянно росли, в том числе и потому, что в течение 1990-х гг. стоимость квартир была очень низкой как из-за низких доходов населения, так и из-за отсутствия перспектив развития Апатитского района. После экономического кризиса 1998 г., который Мурманский регион, в том числе и г. Апатиты, перенес достаточно легко, у населения появилось ощущение стабильности социально-экономической ситуации.
Это, в свою очередь подтолкнуло цены на жилищном рынке в сторону роста. В период до 2000-2006 г. цены постоянно росли, в основном стабильными темпами в полтора раза в год. Всплеск цен в 2003 г. был вызван появлением на рынке риэлтерских агентств, которые попытались подогреть рынок, но уже следующий год нивелировал этот скачок. В период 2004-2005 г. опять медленный рост цен, и затем высокий ценовой скачок в 2006 г. После этого рост цен практически стабилизировался на уровне 20-30%% в год. В целом, начиная с 2000 г. по 2013 г. (когда были достигнуты максимальные значения цены), цены на жилье выросли в городе в 22 раза.
За рассматриваемый период наблюдаются четко выраженные сезонные колебания цен (рис. 3), в частности сезонное снижение цен в конце IV и начале I квартала, а также
падение цен в предотпускной период.
Наибольший рост цен произошел с апреля 2006 г. по август 2007 г. (рис. 4) — цены выросли в 2,7 раза. Наблюдался линейный рост в течение 2005 г., затем экспоненциальный рост цен в 2006 г., стабилизация с конца 2007 г. и падение темпов роста цен в 2008 г.
Именно этот скачок цен и определил такой высокий подъем цен за 5 лет (2005-2010 гг.) — более чем в 3 раза. Если бы за этот период цены росли теми же темпами, что и в другие годы — среднегодовой прирост составил бы около 14% — то за 5 лет цены поднялись бы менее чем в 2 раза, что превышает уровень годовой инфляции в этот период на несколько процентных пунктов и укладывается в рамки теории роста цен. Таким образом, рассмотрение этого периода — 2006 г. — является крайне интересным с точки зрения выявления факторов, влияющих на изменения цен на рынке недвижимости. Такие изменения происходят как под влиянием спроса, так и предложения. В данном случае предложение является абсолютно неэластичным и в краткосрочном и в долгосрочном периоде, поскольку объем жилого фонда остается фиксированным и перспективы нового жилищного строительства отсутствуют. Поэтому основное воздействие оказывает спрос. В качестве факторов, влияющих на цены, выделяют отдельно группу «общих экономических факторов», таких как
Высокая смертность населения, являющаяся основной причиной снижения численности, не означает автоматическое высвобождение жилья и рост предложения на рынке
The high mortality rate, which is the main cause of a decline, does not mean the automatic property release and the rise of demand at market.
цдзяацаа-ги.
103,78*
-еда—|Х1-
ттп lili iliiiiiliil
Ш3.01'-ч 103.04%
■ ^IjMLiLl^jij. _ .
■qqiihiiih
1ГТ|П1П|П1П|ИПМ|ПМ|П1
1
10 11
23456709
Месяц
Рис. 3. Сезонные колебания цен на локальном жилищном рынке в период 2005-2014 гг. Источник: составлено автором.
12
февраль 1 3 20 § 05 -а Р, 1 .а а Рн 8 •Ö* й 3 Г э 20 i 06 л Я- | ¿3 1g- © я о. § ■в* 1 1 5 20 S 07 -а о. 1 & 1 Я февраль 1 S3 а 20 1 0S ■а о" 1 л & РЕ
Рис. 4. Помесячная динамика средней стоимости 1 кв.м общей площади в г. Апатиты. Источник: составлено автором
состояние мировой и национальной экономики, экономическую ситуацию в регионе и в городе [4] (Grinenko S.V., 2004). Эти показатели могут влиять на ожидания потребителей и функцию спроса, поэтому они также учитываются в данном исследовании. Из факторов, воздействующих со стороны спроса, рассматриваются демографические факторы, изменение реальных доходов населения, уровень занятости/безработицы, потребительская уверенность, доступность жилищного/ипотечного кредитования, спекулятивные ожидания и т.д.
В течение 2005-2014 гг. в городе сохраняется тенденция снижения численности населения (рис. 5). Хотя сокращение числа населения в любом случае влияет на рынок жилья, увеличивая предложение, и, в теории, воздействуя на цены в сторону уменьшения, но уровень этого влияния зависит от причин оттока.
Источников уменьшения населения два: естественный и миграционный. В городе действуют оба этих фактора — превышение смертности над рождаемостью и миграционного оттока населения над притоком. ипотечное кредитование стало За рассматриваемый период большую
значительно более востребованным роль в снижении численности населе-населением, начиная с 2006 года. ния играла естественная убыль (около
70%), за исключением 2008 г., когда доля сальдо миграции составила 90%.10
Mortgage lending has become more popular among the population since 2006.
Это, в определенной степени, объясняет расхождение с теорией, что снижение численности населения и, соответственно, увеличение предложения приводит к снижению цен на жилье. Высокая смертность населения, являющаяся основной причиной снижения численности, не означает автоматическое высвобождение жилья и рост предложения на рынке. Остаются семьи, которые продолжают, как правило, жить в том же жилье.
В 2005 г. впервые за последнее десятилетие было зарегистрировано минимальное превышение притока над оттоком. Низкий уровень сальдо миграции (не более 1% в год от численности населения в городе) не может оказывать решающего влияния на предложение рынка жилья и может влиять только на спрос — ожидания покупателей — как отрицательный фактор. В 2008 г. произошло увеличение отрицательного сальдо миграции более чем в 3 раза по сравнению с 2007 г. Эти процессы потенциально должны влиять на локальный рынок жилья в сторону снижения цен на жилье, что не наблюдается. В связи с этим логично предположить, что другие факторы перевешивают демографический показатель.
В течение 2005-2010 гг. происходил рост как номинальной, так и реальной заработной платы. (рис. 6).
Хотя и в номинальном, и в реальном выражении заработная плата росла, но никаких резких скачков в 2006 г. не происходило. Рост номинальной заработной платы за весь период близок к темпу роста цен на жилье, но рост реальной заработной платы отстает от роста цен на жилье, в особенности в период 2005-2006 гг., что говорит о снижении доступности жилья для населения. В тоже время постоянный, хотя и небольшой, рост реальной зарплаты мог воздействовать на ожидания домохозяйств как роста
10 Рассчитано по данным Мурманстата. Официальная страница Территориального отделения Госкомстата РФ по Мурманской области. Режим доступа: www.murmansksts.gks.ru
2006 2007 200В 2Ü09 2010 2011 - -■— средняя стпнмосмъке.М. руб.
Рис. 5. Изменения в численности населения и в стоимости жилья в г. Апатиты. Источники: Мурманстат, данные автора.
Рис. 6. Изменения реальной и номинальной заработной платы и стоимости жилья в г. Апатиты. Источники: Мурманстат, данные автора.
будущих доходов и, в случае доступности кредитов, повлиять на принятие решения о покупке жилья. Поэтому полагаем, что фактор роста реальных доходов мог повлиять на увеличение спроса и положительно сказаться на росте цен. В тоже время этот рост не был таким значительным, чтобы спровоцировать наблюдаемый скачок цен.
В период 2004-2007 гг. численность безработных постепенно уменьшалась, но нагрузка на одну заявленную вакансию оставалась высокой — 27,6 человека на место. Несмотря на то, что уменьшение безработицы является фактором, положительно
влияющим на рост цен на жилье, никаких значительных изменений на рынке труда города в этот период не происходило. Следовательно, этот фактор мог внести свою лепту в общеэкономический фон и иметь положительный вклад в рост цен на жилье, но не являлся причиной повышения темпов роста цен.
Ипотечное кредитование в период до 2007 г. на территории города предоставлялось в основном Сбербанком РФ. Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) Мурманской области было образовано лишь летом 2007 г.11, а первый кредит выдан в 2008 г.12 По данным портала «Ипотечный путеводитель»13 в 2006 г. в области было осуществлено 700 сделок за счет ипотечного жилищного кредитования, что составляет менее половины процента от домохозяйств области. Из-за отсутствия конкуренции и высокой учетной ставки ЦБ РФ ставки по жилищным кредитам сохранялись на высоком уровне. Таким образом, уровень доступности жилищных кредитов в 2005-2007 гг. сохранялся примерно на одном уровне, и это также не могло значительно повлиять на рост цен на жилье. В тоже время показатели объема досрочного погашения кредитов демонстрируют значительный рост в 2006 г. по сравнению с 2005 г. — 18,7 млн руб. к 1,7 млн руб. соответственно. То есть ипотечное кредитование стало значительно более востребованным населением, начиная с этого периода. Но здесь также неясны причина и следствие. Доступность ипотечных кредитов спровоцировали увеличение спроса на жилье или ожидания роста на рынке жилья спровоцировали спрос на жилищные кредиты? Ниже мы скажем о том, почему вторая версия представляется нам более оправданной.
Рост позитивных ожиданий населения действительно зафиксирован в 2006 г. при проведении социальной диагностики населения Мурманской области. Основными параметрами динамики настроений домохозяйств являются расчетные индексы материального положения и ожидание его возможных изменений, индексы потребительских настроений. В июне 2006 г. отмечен рост этих показателей — индекс ожиданий развития экономики в ближайший год составил 120,6%; индекс ожидания повышения личного материального положения достиг 103,7% (до этого не превышал 96%); индекс экономических ожиданий — 110,2%14. Таким образом, в 2006 г. появились позитивные ожидания развития экономики. Эти потребительские ожидания могли положительно сказаться на росте цен на жилье.
Обобщение имеющихся оценок влияния рассмотренных факторов на рынок жилья (табл. 1) показывает, что большинство из них в данной ситуации имеет нейтральную окраску.
11 Официальный сайт АИЖК Мурманской области. Режим доступа: http://www.ipoteka51.ru/about/
12 Михайлов А. Первая сотня//Российская газета N 101 от 14 мая 2008
13 Ипотечный путеводитель. Режим доступа: http://www.ipoindex.ru/spage-news/section-news/ detail-3242.html
14 Отчет о НИР «Управление социальными трансформациями в северном регионе в условиях глобализации», 2006 г. — 121 с. Фонды Института экономических проблем КНЦ РАН.
Таблица 1
Оценка влияния социально-экономических факторов на создание ценового пузыря на жилищном рынке в г. Апатиты
Фактор Влияние на рост цен
отрицательное нейтральное положительное
Состояние мировой и национальной экономики +
Экономическая ситуация в регионе +
Социально- экономическая ситуация в городе +
Демографические факторы +
Доходы населения +
Уровень занятости/безработицы +
Потребительская уверенность +
Доступность жилищного/ипотечного кредитования +
Источник: составлено автором.
Если на рост потребительской уверенности населения города оказало влияние состояние мировой и национальной экономики, то эти два фактора поглощают друг друга и их общее воздействие на цены не могло вызвать такого ценового скачка. Рост реальных доходов также частично нивелируется соответствующими ему потребительскими ожиданиями и также не может служить источником резкого роста цен. Наличие отрицательного фактора также должно вести к сглаживанию динамики роста цен, так как этот фактор тоже влияет на потребительские настроения.
Остается еще один нерассмотренный фактор — спекулятивные ожидания, которые, как правило, и являются источником ценовых пузырей. Но на жилищном рынке города мало «классических» инвесторов, скупающих недвижимость для последующей перепродажи и поднимающих цену. Хотя риэлтерские агентства города иногда выступают в роли инвесторов и заинтересованы в поднятии цен, но их аппетиты до 2006 г. сдерживались и финансовым возможностями домохозяйств и негативными потребительскими ожиданиями.
На чем же основывались ожидания и риэлторов и домохозяйств? Наблюдаемый рост цен должен был быть вызван значительными ожиданиями реализации каких-то больших и сверхдоходных для области проектов и, в особенности, для города. Изучение медиа-пространства региона15 за этот период (2005-2006 гг.) дает только одно событие подобного масштаба — проект разработки шельфа Баренцева моря — Штокмановского месторождения и связанные с ним проекты, в частности, строительство газопровода через территорию Мурманской области. В 2005 г. количество упоми-
15 Проанализированы новостные ленты информационных агентств и региональные газеты.
наний16 проекта возросло в среднем в два раза по сравнению с 2004 г., в 2006 г. — снова произошло удвоение количества сообщений по сравнению с 2005 г.
Предположение, что именно массовые «заявления» СМИ и представителей власти о разработке Штокмановского месторождения в ближайшем будущем повлияло на значительный рост цен на жилищном рынке подтверждается и динамикой цен на жилье в г. Мурманске. Ценовой скачок в 2005 г. совпадает с началом массового упоминания Штокмановского месторождения в прессе.
Предполагавшееся освоение шельфа должно было затронуть только северную часть области — Мурманск и прибрежные поселения. В Мурманске происходило размещение офисов компаний, которые планировали работать на Штокмане, в прибрежных поселениях должны были быть расположены различные вспомогательные службы, заводы и т.п. То есть объективно планы по освоению Штокмана влияли на рынок недвижимости, поскольку были ожидания, частично реализовавшиеся, что будут прибывать новые люди, пусть и на временное проживание, и спрос на жилье будет увеличиваться. Эти ожидания и могли повлиять на рост цен на жилье в г. Мурманске.
Для других городов, расположенных в центральной и южной частях Кольского полуострова, объективно влияние Штокмановского проекта должно было быть менее значительно. Эти города могли участвовать в проекте лишь как путь для прокладки газопровода, что не дает ни стабильных рабочих мест, ни значительных поступлений в местный бюджет. Ожидания же значительного роста регионального бюджета от проекта не имело под собой реальной основы. Большинство компаний, планировавших участвовать в освоении Штокмановского месторождения, являлись корпорациями, зарегистрированными в других регионах и странах, соответственно, основная сумма налоговых поступлений должна была аккумулироваться вне Мурманской области. Набор рабочей силы на территории области должен был быть незначителен, поскольку избыточных трудовых ресурсов мало. То есть объективно общий уровень доходов для г. Апатиты от реализации Штокмановского проекта должен был быть минимален и не соответствовать наблюдаемому росту цен на рынке недвижимости.
Информационный поток по Штокмановскому проекту, особенно в региональной прессе, был не только сугубо положительным и определяющим этот проект как спасение для экономики региона (см. вставку), но и, в значительной степени дезинформирующим. В особенности о сроках реализации и уровне дохода для региона с общим смыслом, сводящимся к «уже завтра здесь будут цвести сады».
Критические точки зрения и на весь проект в целом, и на его выгодность для региона высказывались лишь в общероссийских газетах и Интернет-изданиях, которые не имели в области широкой аудитории.
Анализ событий непосредственно в г. Апатиты дает ответ, что на фоне продолжи-
16 Просуммировано количество упоминаний Штокмановского проекта в РИА Новости (www.rian.ru), ИА Регнум (www.regnum.ru), региональных СМИ (www.b-port.com), ИА Лента.ру (www.lenta.ru), Газета.Ru (www.gazeta.ru).
о -I-1-1-1-1-1-1-1——^--1-1-1- о
2004 2005 2006 200 7 200В 2009 2010 2011 2012 20П 2014 -п?на закн.м. б городе, тыс.руб.---ъопичестЕО упоминании по пяти источникам, пгг.
Рис. 7. Динамика информационного потока по проекту разработки Штокмановского месторождения и цен на рынке жилья в городе. Источник: составлено автором
тельной информационной экспансии, спусковым крючком роста цен явилось проведение в городе публичных слушаний по отводу земель для прокладки газопровода от побережья Баренцева моря в центральную часть России17 в сентябре 2006 г. (рис. 7).
Графики показывают, что существует корреляция18 между восходящим информационным потоком и ценами жилищного рынка за период 2004-2007 гг. С временным лагом в один год динамика цен на жилье повторяет динамику информационного потока.
Дальнейший рост цен, после 2008 г., обусловлен социально-экономическими ожиданиями уже от реализации другого проекта — освоения месторождения «Олений ручей», который позволил населению рассчитывать на альтернативное место работы и благоприятно повлиял на экономические ожидания населения. Эти ожидания практически сошли на нет в течение примерно года работы предприятия, и перестали воздействовать на рынок жилья.
Начавшийся в 2013 г. спад цен, еще до начала экономических проблем в целом по стране, обусловлен начавшейся реструктуризацией основного предприятия города — ОАО «Апатит», перехода большого количества служб на аутсорсинг, увольнения многих работников либо перевод их в подрядные организации, что снизило их доходы и уверенность в стабильности получаемых доходов. А причина продолжает действовать и в 2014, и в 2015 г. В целом цены упали примерно на 40-50%%.
17 В информационных источниках этот проект упоминается либо как газопровод Видяево-Волхов, либо Мурманск-Волхов.
18 Коэффициент корреляции между ценами и информационным потоком за период 2004-2009 гг. с учетом временного лага в один год составляет 0,85.
Выводы
Рассмотрение ценовых колебаний на национальном рынке жилья позволило определить, что ценовая динамика на общероссийском уровне достаточно хорошо описывается макроэкономическими факторами. В течение 2000-2007 гг. происходит рост цен на жилье, в 2008 г. наблюдается спад объемов продаж и, соответственно, цен, как реакция на следующие компоненты: 1) нарастание рисков, связанных с трансформациями на рынке труда, 2) замедление темпов строительства и 3) девальвацию рубля. Также на этот процесс оказала влияние неустойчивость банковской системы, которая в условиях нарастания финансовых проблем ужесточила условия ипотечного кредитования. Начиная с 2010 г. цены опять начали расти благодаря тому, что российская экономика достаточно успешно и быстро справилась с негативными последствиями кризиса. Спад, начиная с 2014 г. также вписывается во влияние экономикой ситуации на жилищный рынок.
Анализ ценовых колебаний на локальных рынках жилья Мурманской области и сопоставление показателей с аналогичными показателями, характеризующими ценовые колебания на национальном жилищном рынке, позволило установить следующее. С 2001 по 2008 гг. цены на рынке вторичного жилья в России в целом и в городах Мурманской области стабильно растут. При этом сопоставление данных городов Мурманской области и среднероссийских показателей демонстрирует, что темпы роста цен на жилье в РФ ниже, чем темпы роста в рассматриваемых городах. Одной из возможных причин может являться так называемый догоняющий рост цен, с тем, чтобы приблизить стоимость жилья к среднероссийским показателям, что выгодно как риэлторам, так и продавцам квартир. Но резкий скачок цен, приведший к образованию ценового пузыря, наблюдаемый в городах Мурманск и Апатиты, с 2005 по 2007 гг., не может быть объяснен только этим фактором.
Рассмотрение основных социально-экономических факторов на локальном рынке жилья показал, что:
• снижение численности населения, увеличивающее предложение жилья, не оказывает значительного влияния на изменения цен на локальном рынке;
• изменение номинальной и реальной заработной платы положительно сказывается на росте цен, в тоже время скачки цен на жилье не объясняются ростом доходов;
• ставки по жилищным кредитам сохранялись на высоком уровне и доступность кредитов не менялась и не оказывало влияния на рост цен на жилье.
Поиск факторов, приведших к возникновению ценового пузыря на локальном жилищном рынке показал, что источником была продолжительная информационная экспансия о мегапроекте освоения Штокмановского газоконденсатного месторождения. Существует корреляция между восходящим информационным потоком о проекте и ростом цен на жилищном рынке за период 2005-2007 гг. С временным лагом в один год динамика цен на жилье повторяет динамику информационного потока.
Таким образом, ценовая динамика на локальном жилищном рынке определяется не только воздействием макроэкономических факторов, действующих в мировом и национальном масштабе, но и местными факторами, определяющими различные флуктуации цен, в том числе возникновение локальных жилищных пузырей.
Массированный информационный поток, положительно воздействующий на социально-экономические ожидания домохозяйств, даже не подтвержденный объективными социально-экономическими предпосылками, может быть весьма действенным фактором, влияющим на ценовые показатели локального рынка недвижимости.
•
источники:
1. Explaining house price fluctuation Swiss National Bank. Working Paper
2. Аналитическая записка Российского экономического университета. [Электронный
ресурс]. URL: http://www.gdeetotdom.ru/news/2037480 2015-09-02-krizis-na-ryinke-zhilya-v-rossii-spros-i-tsenyi-budut-padat-esche-5-let/.
3. Гареев И.Ф., Мухаметова Н.Н. Рынок первичной недвижимости: возможности и
препятствия для дальнейшего развития // Российское предпринимательство. -2016. - № 21. - с. 2875-2884.
4. Гриненко С.В. Экономика недвижимости. - Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004.
5. Ипотечный путеводитель. [Электронный ресурс]. URL: http://www.ipoindex.ru/spage-
news/section-news/detail-3242.html.
6. Коростелева Т.С. Региональная ипотека: вектор развития // Региональная экономи-
ка: теория и практика. - 2014. - № 42. - с. 45-60.
7. Медяник Ю.В., Шагиахметова Э.И. Становление и развитие рынка жилой недвиди-
мости в условиях экономических кризисов // Российское предпринимательство.
- 2016. - № 15. - с. 1751-1764.
8. Первая сотня Российская газета N 101 от 14 мая 2008
9. Обзор Центра макроэкономических исследований Сбербанка России URL: www.sbrf.ru/common/img/uploaded/review.pdf.
10. Отчет о НИР «Управление социальными трансформациями в северном регионе в условиях глобализации» // Фонды Института экономических проблем КНЦ РАН.
- 2006. - с. 121.
11. Официальная страница Территориального отделения Госкомстата РФ по Мурманской области URL: www.murmansksts.gks.ru.
12. Официальный сайт АИЖК Мурманской области URL: http://www.ipoteka51.ru/ about/.
13. Официальный сайт Ассоциации строительства России URL: http://www.ural.ru/ business/realty/2068.html.
14. Рынок жилья в Мурманской области в II квартале 2013 года. АИЖКМО URL: http:// ipoteka51.ru/img/all/18_obzor_rynka_nedvizhimosti.pdf.
15. Статистический ежегодник, 2010: Федеральная служба государственной статистики, Территориальный орган Федеральной службы государственной статистики по Мурманской области
16. Стерник Г.М. Рынок жилья в России в 2008 2009 году: Итоги кризиса. - url: http:// realtymarket.ru/anahti-eskie-materiali/Sternik-G.M.-Rinok-jilya-Rossii-v-2008-2009-godu-itogi-krizisa.html.
17. Центральная база статистических данных Росстата URL: gks.ru.
18. Цены на недвижимость в России и в мире: текущая динамика и перспективы // Обзор центра макроэкономических исследований Сбербанка России. - 2008. - с. 30.
REFERENCES:
Otchet o NIR «Upravlenie sotsialnymi transformatsiyami v severnom regione v us-loviyakh globalizatsii» [Report on NCI "Social transformation management in the northern region in terms of globalization"]. (2006). Fondy Instituta ekonomi-cheskikh problem KNTs RAN. 121. (in Russian).
Tseny na nedvizhimost v Rossii i v mire: tekuschaya dinamika i perspektivy [Real estate prices in Russia and in the world: the current dynamics and prospects]. (2008). Obzor tsentra makroekonomicheskikh issledovaniy Sberbanka Rossii. 30. (in Russian).
Gareev I.F., Mukhametova N.N. (2016). Rynok pervichnoy nedvizhimosti: vozmozh-nosti i prepyatstviya dlya dalneyshego razvitiya [The primary housing market: opportunities and obstacles for further development]. Rossiyskoe predprinimatelstvo. 17 (21). 2875-2884. (in Russian).
Grinenko S.V. (2004). Ekonomika nedvizhimosti [Real estate economics] Taganrog: Izd-vo TRTU. (in Russian).
Korosteleva T.S. (2014). Regionalnaya ipoteka: vektor razvitiya [Regional mortgage: development vector]. Regionalnaya ekonomika: teoriya i praktika. (42). 45-60. (in Russian).
Medyanik Yu.V., Shagiakhmetova E.I. (2016). Stanovlenie i razvitie rynka zhiloy ned-vidimosti v usloviyakh ekonomicheskikh krizisov [Formation and development of real estate market in the terms of economic crisis]. Rossiyskoe predprinimatelstvo. 17 (15). 1751-1764. (in Russian).
Sternik G.M. Rynok zhilya v Rossii v 2008 2009 godu: Itogi krizisa [The housing market in Russia in 2008-2009: results of the crisis]. (in Russian).
