CC BY
53
УДК 338.5(075.8)
АКТУАЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ ОЦЕНКИ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ НА НЕАКТИВНОМ РЫНКЕ В СОВРЕМЕННЫХ УСЛОВИЯХ
Т. А. ЧЕРКАШИНА,
кандидат экономических наук, профессор кафедры финансово-экономического инжиниринга Е-mail: tkcherkashina@mail.ru
Н. В. ФИРСОВА,
студентка кафедры финансово-экономического инжиниринга Е-mail: natasha9813@yandex.ru Ростовский государственный экономический университет (РИНХ)
В статье рассмотрены особенности оценки жилой недвижимости в условиях неактивного рынка. Предложен метод оценки, основанный на корреляционно-регрессионном анализе зависимости стоимости жилья от численности населения и удаленности от областного центра.
Ключевые слова: стоимость, оценка, рынок, недвижимость, анализ, модель регрессии.
Российским законодательством определены случаи, в которых стоимостная оценка является обязательной. К таким ситуациям, в частности, относится кредитование под залог земельных участков, объектов незавершенного строительства, а также операции, проводимые с государственной собственностью [1]. Поскольку недвижимость, являющаяся объектом оценки, может находиться не только в городской черте, но и в малых населенных пунктах, стоимостная оценка может быть затруднена отсутствием активного рынка недвижимости. Поэтому актуальным вопросом является поиск новых методов оценки в районах с неактивным рынком.
Методология оценки жилой недвижимости включает три стандартных подхода к оценке — сравнительный, затратный и доходный [2, 3]. Наиболее
распространенным при оценке жилой недвижимости (квартир, комнат, домовладений) является сравнительный подход, обязательным условием использования которого служит наличие активного рынка. Применяя доходный подход к оценке жилой недвижимости, в качестве потенциального валового дохода используется ставка арендной платы, информацию о которой можно получить на развитом рынке недвижимости.
Затратный подход используется в основном при оценке домовладений. При оценке квартир и комнат от затратного подхода отказываются в силу трудоемкости выделения доли квартиры (комнаты) из общей площади здания и находящегося под ним земельного участка. Более наглядно взаимосвязь типов жилой недвижимости и применяемых к ним методов оценки приведена на рисунке.
Оценка квартир и комнат в коммунальных квартирах осуществляется при помощи двух подходов, основанных на данных развитого рынка. При оценке домовладений применяется также затратный подход, основанный на расчете затрат воспроизводства и затрат замещения за вычетом накопленного физического износа.
Однако как быть в ситуации, когда рынок не является активным? Например, если оцениваемая
Применение подходов к оценке в зависимости от типа жилой недвижимости
квартира расположена в поселке, удаленном от регионального центра, с населением в 2—3 тыс. чел., где ежегодно совершается 10—15 сделок с недвижимостью и аналогичные объекты найти довольно сложно, а порой и невозможно.
В такой ситуации допустимо использование аналогов в схожих населенных пунктах того же региона с поправкой на местоположение. Такой подход весьма распространен и его применение можно аргументировать следующим образом. Населенные пункты одинакового типа (поселки, села, поселки городского типа и т. д.), расположенные в одном регионе, в большинстве случаев обладают одинаковыми общими характеристиками. Это позволяет использовать объекты недвижимости на территории аналогичных населенных пунктов, в качестве аналогов к оцениваемому объекту.
Существует также другой способ нахождения рыночной стоимости объекта жилой недвижимости, находящейся в населенном пункте с неактивным рынком. Способ этот заключается в следующем: необходимо произвести анализ рынка недвижимости во всем регионе, во всех населенных пунктах, в которых существует в какой-то степени активный рынок, и выявить зависимость между стоимостью квадратного метра жилья и различными факторами влияния. На основе полученных данных можно построить график — линию тренда, и сопоставить фактор влияния в конкретном населенном пункте с данными графика. Таким образом, можно получить примерную величину стоимости квадратного метра жилой площади, которую потом необходимо скорректировать на особенности конкретного населенного пункта.
В качестве примера авторами был проведен анализ рынка недвижимости Ростовской области, а именно 17 областных городов с развитым рынком
недвижимости. Были собраны материалы относительно средней стоимости 1 м2 площади квартир на основании данных, предоставленных агентствами недвижимости г. Ростова-на-Дону и Ростовской области [4—9].
Для расчета средней стоимости было проанализировано 219 предложений о продаже квартир, размещенных на сайтах агентств недвижимости. Средняя стоимость 1 м2 площади квартир в г. Ростове-на-Дону и г. Таганроге была рассчитана ООО «Лендлорд-Эксперт» [11]. Поскольку рынок недвижимости в выбранных населенных пунктах развит неодинаково, число предложений о продаже в разных городах отличается. Для проверки относительной меры разброса стоимости квадратного метра для каждого из выбранных городов был рассчитан коэффициент вариации по формуле
V=ст,
У
где ст — стандартное отклонение с =
(У, - У)2
у — среднее значение стоимости 1 м2 площади квартиры в каждом населенном пункте; у 1 — 1-е значение стоимости 1 м2 площади квартиры в каждом населенном пункте; п — число предложений о продаже. Принято считать, что при значении коэффициента вариации У< 17 %исследуемаясовокупностьсчи-тается абсолютно однородной, при V е (17—33,3 %) совокупность является однородной, при V> 33,3 % совокупность является неоднородной.
В качестве факторов влияния были выбраны численность населения и отдаленность от областного центра [10].
Был проведен регрессионный анализ, где в качестве зависимой переменной у принята средняя стоимость 1 м2 жилой площади, а в качестве объясняющих переменных х1 и х2 — численность населения и удаленность от областного центра соответственно (см. таблицу).
Чтобы выявить зависимость между факторами, были рассчитаны парные коэффициенты корреляции:
Ё(У, - У)(хи - х1)
г = -
УХ
Ё (У, - У)\Ё (х" - х')2
п
,=1
=1
1=1
Зависимость средней стоимости 1 м2 жилой площади от численности населения и удаленности от г. Ростова-на-Дону
Город Численность населения, чел. Удаленность от областного центра, км Средняя стоимость жилой площади, руб. /м2 Число проанализированных предложений о продаже Коэффициент вариации, %
Ростов-на-Дону 1 068 267 0 50 430 - -
Таганрог 281 900 60 32 480 - -
Шахты 254 700 70 23 874 39 15,7
Новочеркасск 184 470 41 29 669 9 15,9
Волгодонск 172 400 235 28 095 6 2,1
Новошахтинск 117 600 80 23 582 14 13,7
Батайск 107438 10 32 996 44 16,5
Каменск-Шахтинский 94 300 140 28 998 11 15,5
Азов 83 200 42 32 765 24 15,9
Гуково 74 000 123 20 219 9 17,8
Сальск 61 775 180 25 641 11 15,9
Донецк 50 400 171 20 166 10 17,5
Белая Калитва 47 347 161 25 938 12 10,5
Красный Сулин 46 900 100 25 172 8 12
Миллерово 38 098 219 24 944 10 10,5
Зверево 30 900 140 16 157 5 19
Зерноград 28 800 76 30 727 6 10,3
Источник: составлено авторами.
Ё (У - У)(Х2< - Х2)
г = -
УХ2
Ё (у - у)2 уЁ (Х2, - Х2)2
п ___
Ё (Х1' — Х1 )(Х2' — Х2 )
г=
^Ё (Х1' - Х1)^Ё (Х2' - Х2 )2
При расчете парных коэффициентов корреляции получены следующие значения: гх = 0,80762, гх = - 0,58085, г = - 0,47966.
1 - г2
с
г - г г с
Ь = _ УХ2 УХ ХХ2 У
1 - г2
с
Значения парных коэффициентов корреляции говорят о том, что существует прямая линейная связь между средней стоимостью 1 м2 площади квартир и численностью населения (80,7 %); между средней стоимостью 1 м2 площади квартир и удаленностью от г. Ростова-на-Дону существует обратная линейная зависимость (-58,1 %); между численностью населения и удаленностью от областного центра также существует обратная зависимость (-47,9 %).
Для того чтобы построить уравнение линейной регрессии с двумя объясняющими переменными вида у = Ь0 + Ь1х1 + Ь2х2, были рассчитаны оценки уравнения регрессии:
г - г г с
Ь = ух Ух2 хх2 У
Ь0 = У -Ь Х - ¿2Х2,
где су, сх1, сх2 - стандартное отклонение для стоимости 1 м2 жилой площади, численности населения и удаленности от областного центра соответственно.
В результате расчета оценок уравнения регрессии получили: Ь1 = 0,021; Ь2 = - 27,025; Ь0 = 27 300.
Коэффициент Ь0 показывает влияние прочих факторов (кроме численности населения и удаленности от областного центра) и означает, что при прочих равных условиях, при нулевой численности населения и нулевой отдаленности от областного центра стоимость 1 м2 площади квартир будет равна 27 300 руб. Коэффициент Ь1 указывает, что с увеличением численности населения на 1 чел. стоимость 1 м2 жилой площади увеличится на 0,021 руб. Значение коэффициента Ь2 показывает, что с каждым километром удаления от областного центра стоимость 1 м2 жилой площади уменьшается на 27,025 руб.
Полученное уравнение регрессии имеет вид
у = 27300 + 0,021x1 - 27,025х2 . (1) Чтобы узнать, насколько вариация зависимой переменной объясняется вариацией независимых переменных, был рассчитан скорректированный коэффициент детерминации по формуле:
1=1
=1
R2 = 1 — П -1
n — 3
r + r — 2r r r
i УХ yx2 yx yx, xx
1 ^
Значение Я2 = 0,6581 означает, что 65,81 % вариации зависимой переменной объясняется вариацией численности населения и удаленности от областного центра. Остальные 34,19 % объясняются неучтенными в представленной модели факторами, к которым могут относиться средний уровень заработной платы, развитость инфраструктуры, привлекательность населенного пункта, район области (близость к Украине, Республике Калмыкия, Волгоградской области) и др.
Проверка значимости уравнения регрессии показала, что с надежностью 95 % и риском ошибиться 5 % средняя стоимость 1 м2 площади квартир зависит от выбранных факторов.
Рассмотрим пример. Нужно определить стоимость 1 м2 площади квартир в г. Морозовск Ростовской области с численностью населения 46 395 чел. и удаленностью от г. Ростова-на-Дону 265 км. Подставляя в уравнение (1) переменные х1 = 46 395, х2 = 265, получим значение у = 21 114. Иначе говоря, стоимость квартир в г. Морозовск составляет в среднем 21 114 руб./м2, что подтверждается данными рынка. Предложения о продаже в агентствах недвижимости составляют от 15 000 до 25 000 руб./м2.
Таким образом, при отсутствии данных для оценки объектов жилой недвижимости в районах с неактивным рынком можно использовать данные, основанные на предложениях в аналогичных населенных пунктах либо на анализе всего региона для выявления общих факторов влияния, и сделать поправки на отличия места расположения объекта
оценки. Следует отметить, что существуют еще различные способы расчета корректировок на местоположение, широко применяемые в оценочной практике, но не освещенные в статье.
Список литературы
1. Об оценочной деятельности в Российской Федерации: Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-Ф3.
2. Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1): приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256.
3. Оценка стоимости недвижимости: учеб. пособие / под ред. С. В. Грибовского. М.: Маросейка, 2009 г.
4. Сайт агентства недвижимости «Альфа-Дон». URL: http://www.alfadon.ru.
5. Сайт агентств недвижимости г. Ростова-на-Дону и Ростовской области. URL: http://www. rostov.life-realty.ru.
6. Сайт агентств недвижимости г. Ростова-на-Дону и Ростовской области. URL: http://www. ros.nndv.ru.
7. Сайт агентства недвижимости «Дон-МТ». URL: http://www.donmt.ru.
8. Сайт агентства недвижимости «Лендлорд». URL: http://www.landlord.ru.
9. Сайт агентства недвижимости «Титул». URL: http://www.realtitul.ru.
10. Сайт администрации Ростовской области. URL: http://www.donland.ru.
11. Сайт оценочной компании ООО «Лендлорд-Эксперт». URL: http://www.landlordexpert.ru.
