CC BY
31
анализирован дефицит государственного бюджета, размер государственного долга, размер ВВП, уровень инвестиций и другие макроэкономические показатели.
Ключевые слова: инвестиционный климат, дефицит бюджета, государственный долг, инвестиции, ВВП, импорт, экспорт.
Biliak N.I. Analysis of macroeconomic factors of investment climate of Ukraine
The special attention is spared to the question of estimation of macroeconomic factors of investment climate of Ukraine and analysis of their dynamics for last period in the article. The deficit of the state budget, size of national debt, production of GDP, level of investments and other macroeconomic indexes was analyzed.
Keywords: investment climate, deficit of budget, national debt, investments, GDP, import, export. _
УДК 338.658 Доц. М.Т. Бець, канд. екон. наук;
магктрант М.1. Маттвська - Львiвський Д1НТУ м. В'ячеслава Чорновола
ОСОБЛИВОСТ1 ЦШОВО1 ПОЛ1ТИКИ В СФЕР1 ОРЕНДИ КОМЕРЦШНО1 НЕРУХОМОСТ1 НА ПРИКЛАД1 М1СТА
ЛЬВОВА
Проаналiзовано особливосп цшоутворення в ринкових умовах, оргашзацш формування орендно! плати на ринку комерцшно! нерухомосп мюта, визначено основы фактори, що впливають на процес цшоутворення сфери послуг на прикладi мюта Львова, запропоновано та обгрунтовано метод визначення цши оренди комерцшно! нерухомосп.
Ключов1 слова: орендна плата, полынка цiноутворення, фактори цшоутворен-ня, комерцiйна нерухомiсть мiста, сфера послуг.
Постановка проблеми. В умовах формування ринкових вщносин в Укра!ш визначення оптимально! маркетингово! щново! стратеги шд-приемства е ключовим фактором прибутково! д1яльност1 шдприемства та до-сягнення конкурентних переваг на ринку. Бшьшють в1тчизняних шд-приемств, що зайнят в сфер1 комерцшно! нерухомосп, намагаючись макси-м1зувати прибуток, не придшяють надежно! уваги комплексу маркетингових заход1в для вибору маркетингово! стратеги цшоутворення. Це, своею чергою, призводить до нехтування думки споживач1в, 1гнорування !хшх потреб та збшьшення витрат на збут у процес надання послуг.
У процес формування системи вибору та обгрунтування оптимально! щни оренди комерцшно! нерухомосп в межах м1ста Львова спостер1гаеться неузгоджешсть взаемозв'язку суб'еклв ринку через вщсутшсть необхщних мехашзм1в регулювання цього процесу, тому проблема формування ефектив-но! методики цшоутворення щодо оренди комерцшно! нерухомосп зали-шаеться актуальною в ринкових умовах.
Аналiз дослiдження. Неузгоджешсть нормативно-законодавчо! бази та методики визначення щни оренди комерцшно! нерухомосп створюють проблему формування едино! ефективно! системи визначення елемент1в орендно! плати шдприемств у сфер1 послуг та встановлення обгрунтовано! орендно! ставки на приклад1 мюта Львова.
Проблеми цшоутворення у сфер1 послуг анал1зували в. Живко, Я. Литвиненко, О. Пащук та ш. Вони дослщили так питання: методично-ор-
ганiзацiйнi засади формулювання сутi та функцiй щни в ринкових умовах, розроблення моделей та методiв цiноутворення, методика ан^зу цiнових стратегiй шдприемства та факторiв, що впливають на процес щноутворення та iн. Дослiдження механiзму управлшня процесами ре^заци нерухомостi в ринкових умовах здшснили такi вченi, як А. Асаул, Н. Волоченков, В. Гайдук, О. Гриценко, М. Долшнш, С. Користелев, Н. Лебщь, В. Мевiус, В. Павлов, Р. Дрейк, Дж. Фрщман, Г. Харрiсон та шшь
Метою ще1 роботи е дослщження процесу формування щново1 пол^и-ки в сферi послуг та факторiв, що впливають на процес щноутворення шд-приемств у сферi оренди комерцшно1 нерухомостi, визначення елеменлв орендно! плати з цими факторами i вирiшення таких завдань: ощнити ринок комерцшно1 нерухомостi мiста; визначити фактори, що впливають на формування орендно! ставки, розробити методику ощнювання вартост послуг оренди комерцшно1 нерухомостi.
Виклад основного матерiалу. У ринкових умовах щна вiдiграе важ-ливе значення як важiль прибутковост дiяльностi пiдприемства на основi обгрунтованого вибору щново1 стратеги. На процес щноутворення впливае безлiч факторiв, проте в умовах фшансово1 кризи виршальним фактором е купiвельна спроможнiсть населення, яка визначаеться впливом економiчноl та пол^ично1 ситуаци в кршш.
Комерцшна нерухомiсть у ринкових умовах виступае як основа будь-якого господарського суб'екта незалежно вiд виду дiяльностi. Проте, доволi часто пiдприемства вимушеш вирiшувати проблеми нестачi чи вщсутност корисно1 площi. Фiнансово-стiйкi великi шдприемства можуть придбати ко-мерцiйну нерухомють, однак така ситуацiя трапляеться дуже рiдко. Найчасть ше перед учасниками ринку виникае питання: взяти примщення в оренду чи кредит у банку. На практищ бшьшють шдприемств малого й середнього бiз-несу вщдають перевагу першому способу. Для виршення ще1 проблеми ос-новними критерiями способу придбання нерухомостi е аналiз витрат та ощн-ка платоспроможност пiдприемств при оренднiй ставщ, коли потенцiйнi клiенти вiддаватимуть перевагу ринку оренди комерцшно1 нерухомостi, тоб-то маркетингова цiнова полiтика повинна бути зосереджена на потреби i можливост потенцiйних конкурентiв.
Змiст поняття мцiнова полiтикам дослiджували такi науковщ, як Н.В. Бутенко, С.1. Дугша, А.Ф. Павленко, Т.О. Примак, проте особливо1 ува-ги заслуговуе визначення С.1. Дугшо1 щодо поняття маркетингова щнова по-лiтика, а саме: "маркетингова щнова полгтика - це мистецтво управлшня щ-нами й щноутворенням, мистецтво встановлювати на товари (послуги) таю щни i так варшвати ними залежно вiд положення товару на ринку" [3]. Ха-рактеризуе сутшсть щново1 полiтики в сферi оренди комерцшно1 нерухомостi трактування А.Ф. Павленка: маркетингова щнова полгтика - це комплекс за-ходiв, який охоплюе визначення цiни, знижок, умов оплати за товари та послуги, управлшня щнами з урахуванням побажань та можливостей споживачiв для забезпечення прибутку шдприемства-виробника чи продавця [11]. Тодi як щнова полгтика (стратепя) фiрми - це вибiр цiни реалiзацil в межах мiж цiною виробництва та ринковою цiною залежно вiд стану ринку збуту i цiлей фiрми на ньому [4].
Формування цшово1 полгтики пiдприемства в сферi оренди комер-цшно1 нерухомостi вiдрiзняеться вщ пiдприемств, що зайнятi в сферi оренди iнших видiв нерухомостi та в шших сферах дiяльностi. Наявна вщмшшсть пояснюеться сферою дiяльностi, а саме оренда комерцшно1 нерухомостi, що характеризуеться наявшстю значних оборотiв кош^в та ризиком, що супро-воджують операци з нерухомостi [9].
В Укршт ринок комерцшно1 нерухомост класифiкують за такими видами: на професшш та непрофесiйнi офют примiщення, бiзнес-центри, тор-говельну нерухомють, виробничi та складськi примiщення, готел^ паркомю-ця, пiдземнi паркiнги тощо, однак найбiльш поширеною е мiжнародна класи-фiкацiя нерухомостi, яку зображено на рис. 1. Цю класифжащю широко ви-користовують для дослщження ринку комерцшно1 нерухомостi м. Львова. Категор1я А Категоргя Б Категор1я С
Використовуеться для ведения певного б!знесу:
* спещал13ована нерухом1сть;
* неспещалЬована нерухомюгь
Призначена для швестицш:
* з метою отримання доходу вщ оренди;
* отримання прибутку на вкладеннй каштал
Нерухом1еть не потр1бна для ведения б1знееу сьогодш чн то в майбутньому
Земля разом з буд1в-лями, ВЫЬШ ДШЬНИЦ!
Рис. 1. Класифшащя комерцшних об,eктiв нерухомостi на захiдному ринку
До класу А належать офюш примщення у спецiалiзованих бiзнес-цен-трах, у центральних районах мiста, поблизу великих транспортних мапстра-лей. Ус примiщення ще1 категори обладнанi вщповщно до захiдних стандар-тiв, починаючи вщ найсучаснiших систем телекомунiкацiйного зв'язку i за-кiнчуючи системами кшмат-контролю.
Офiснi примiщення класу Б володшть практично всiма зазначеними характеристиками, але з меншим перелiком додаткових послуг. Орендатора-ми таких примiщень класу А i Б е зарубiжнi та великi вiтчизнянi компани.
Клас С представлений офюами, що розташоваш в готелях та iнших пристосованих примщеннях не в центрi мюта, але на перехрестi транспортних мапстралей. Не пристосованi для офiсiв примiщення, розташованi поза транспортною сгткою, вiдносять до класу Д, а !х перевага в тому, що е змога отримати великих розмiрiв площу за низьку цiну [12].
Комерцшна нерухомiсть у сучасних умовах господарювання може продаватись або здаватись в найм (оренду) орендарям на визначених умовах зпдно з договором оренди. Поняття оренда чи оперативний лiзинг трактують по^зному. У Закош Украши "Про оподаткування прибутку шдприемств" це поняття трактують як "господарську операцiю фiзичноl або юридично1 особи, що передбачае вщповщно до договору оперативного лiзингу (оренди) пере-дання орендарю майна, що тдпадае тд визначення основного фонду згiдно iз ст. 8 цього Закону, придбаного або виготовленого орендодавцем на умовах шших, шж передбачаються фшансовим лiзингом (орендою)" [1]. Статтею 793 ГКУ визначено, що оренда - це "договiр найму будiвлi або шшо1 каш-тально1 споруди (!х окремо1 частини) укладаеться у письмовiй форм^' [2].
Вартiсть оренди комерцшно1 нерухомост прямо пропорцiйно зале-жить вщ вартостi ще1 нерухомостi (И цши). Цiна нерухомостi - це не просто
цiна певного товару, а штегральний показник, тобто результуюча величина комплексу складових чинниюв впливу макросередовища (демографiчна ситу-ащя, соцiальне та майнове розшарування в суспшьств^ мiграцiйна полiтика, тощо [5]). Цша орендно! ставки формуеться шд впливом попиту i пропозици ринку комерцшно!" нерухомостi.
Проаналiзуемо процес формування щни комерцшно! нерухомосп м1с-та Львова, а саме офюних примщень (бiзнес-центрiв), на основi дослiдження вартост орендно! ставки. Так, бiльша кшьюсть офiсних примiщень у Львовi розташоваш на базi площ заводiв i складських примiщень. Основнi розмiри бiзнес-центрiв у мiстi становлять 5000-8000 м i функщонуе близько 11 про-фесiйних бiзнес-центрiв [6]. Станом на початок Ычня 2009 р. вщповщно до класифiкацiï бiзнес-центрiв у Львовi ситуацiя виглядала так:
• орендна плата офюних примщень Класу "А" становить 29,31 у.о./м ;
• орендна плата офюних примщень Класу "В" перебувае на р1вт 17,5 у.о./м2;
• орендна плата за офют примщення Класу "С" дор1внюе 10,67 у.о./м [7]. Орендна плата також змшюеться залежно вiд району мiста Львова, в
якому розташоваш орендш примщення, та вiддалi до центра мюта. Наприк-лад, у Шевченкiвському райош орендна ставка становила вiд 7 у.о./м2 до 30 у.о./м , тобто в центральнш частит мюта щна за квадратний метр -30 у.о., а в спальному масивi цього району - 7 у.о./м2.
Цшу оренди нерухомост^ тобто орендну плату, найпростшим (уза-гальненим) способом розраховують згiдно з класичною формулою розрахун-ку цiни, а саме як рiзницю доходу i витрат. Звщси орендна плата - це рiзниця доходу вiд здачi в оренду комерцiйноï нерухомостi та вс1 витрати, а саме: амортизацшш вiдрахування, вартiсть капiтальних та поточних ремонпв та ш-ших робгг, що зберiгають основнi фонди в належному станi, а також сума можливих втрат внаслiдок безнадiйних борпв. Окрiм витрат, величина орен-дноï плати залежить вiд попиту i пропозици. Процес формування цiни врахо-вуе, з одного боку, переваги споживача (як надають конкретному товару певну щншсть), а з шшого - вартiсть товару (тi витрати, яю неминуче несе товаровиробник, перетворюючи ресурси на благо) [10].
Цша оренди змшюеться також залежно вщ мюця розташування об'екта, зручностi доïзду, естетичного вигляду та чимало шших факторiв, якi повною мiрою врахувати не можливо. Особливiсть цiноутворення у сферi послуг зумовлена низкою факторiв, що детально проаналiзовано в пра-цях З.Б. Живко [8]. Ключовими факторами, що впливають на процес цшоутворення в сферi послуг оренди комерцiйноï нерухомостi, можна вважати:
• складна структура попиту (високий р1вень диверсифшаци, персонiфiкацiя та щдив1дуал1защя зумовлюють те, що попит на конкретну послугу практично немае взаемозамшнишв);
• висока еластичтсть попиту за щною та доходами суб'екпв господарювання (у раз1 зниження реальних доход1в населення частина його вщмовляеться вщ споживання окремих вид1в послуг, як не е життево необхвдними);
• термш надання послуг (у раз1 термшовосп надання послуги щну встановлю-ють вищою);
• високий ртвень конкуренцlï i динамтзм конкурентного середовища;
• нематер!альний характер послуг (для послуг сильтше, тж для матерiальних виро61в проявляються ефекти ускладненостi пор1внянь та оцшки якост1, збiльшення нематер1ально! частки в послугах зменшуе чутлив1сть споживача до р1вня ц1ни).
Анал1з фактор1в, що впливають на процес ц1ноутворення у сфер1 ко-мерц1йно1' нерухомост1 на приклад1 м1ста Львова, дав змогу ix згрупувати i подати у вигляд1 логiчноï блок-схеми, яка складаеться з чотирьох узагальнених блок1в, а саме зовн1шн1 та внутршш фактори. Внутр1шн1 фактори, своею чертою, складають три блоки, а саме витрати шдприемства, вплив на потенцшно-го орендаря за допомогою естетичних та ергоном1чних характеристик, а також вибрана шдприемством маркетингова щнова пол1тика. Граф1чно взаемозв'язок орендноï плати з факторами ц1ноутворення зображено на рис. 3.
Витрати на: • експлуатащю обладнання; • адмшгстративш витрати; • поточний ремонт; • будавництво нового комплексу; • сума можливих ризиюв.
Зовшшш фактори • нестабшьшсть законодавства; • нульов! канали розподшу; • чиста конкуренщя; • мшливе ринкове середовише. BiiyTpiuiiii фактори • мюця розташування вшьно1 плопц; • сегментащя та позицшвання послуг; • стан орендованих примщень.
1 г Цша оренди комерцшшп nepyxoMocmi
i к
Вибрана цшова стратепя шдприемства Система стимулювання орендар1в (бонуси, знижки, надбавки та ¡нш1 заохочувальш привтеги)
Рис. 3. Логiчна блок-схема формування орендно'1 плати за комерцшну
HepyxoMicmb
На шдстав1 проведеного анал1зу фактор1в, що впливають на процес формування щни оренди, доцшьно \х кшьюсний вплив враховувати в обсяг орендноï плати. Ощнивши процес формування цiновоï пол1тики в сфер1 послуг та фактори, що впливають на процес цшоутворення шдприемств в сфер1 оренди комерцiйноï нерухомост1, найб1льш ефективним у систем1 щноутво-рення оренди комерцiйноï нерухомост1 буде експертний метод, посл1довн1сть розрахунку якого подано нижче.
Порядок розрахунку щни оренди комерцiйноï нерухомост1 експер-тним методом м1стить так1 етапи:
1. Виб1р достатньоï к1лькост1 експерт1в, залежно в1д масштабу шдприемства та специф1ки ринку (для шдприемств сфери послуг достатньо 5-7 експерт1в, проте чим б1льше, тим об'ективтший результат).
2. Розрахунок середньоарифметичного значения орендноï ставки тд-приемств-конкурент1в м1ста Львова.
3. Виб1р десяти основних факторiв та ощнка !х важливостi за десятибаль-ною шкалою, починаючи вiд -5 до +5 ("0" характеризуе т умови, що пpитаманнi пiдпpиeмствам, в яких середньоарифметичне значення орен-дно! ставки максимально наближене до розрахункового).
4. Визначення коефiцieнта вагомост фактоpiв цшоутворення:
10
Kv = 1+X B /100, (1)
i=1
де: Kv - коефщент вагомостц Bi - бальна оцiнка i-го фактора цiноутвоpення.
5. Визначення орендно! ставки як добуток середньоарифметичного значення орендно! ставки пiдпpиeмств-конкуpентiв та коефщ1ента вагомостi основних фактоpiв.
Отже, визначити цiну оренди комерцшно! неpухомостi (Ц 0) доцiльно зпдно з такою формулою:
1 п ( 10 В Л Ц0=-1Цог ■ 1 + 1 -В- , (2)
ni=1 ^ i=1100)
де: Цог - щна оренди комерцшно! неpухомостi i-того пiдпpиeмства-конкурента; n - кiлькiсть тдприемств-конкуренпв.
За допомогою бального способу та експертного методу можна визначити оптимальну щну оренди з врахуванням основних фактоpiв, що вплива-ють на щну оренди комерцшно! неpухомостi та щни шдприемств-конкурен-тiв на ринку комерцшно! неpухомостi.
Висновки. Отже, пiд час визначення орендно! ставки шдприемств ко-мерцшно! неpухомостi в ринкових умовах необхщно враховувати безлiч фак-тоpiв, проте на пpактицi цей процес е доволi тpудомiсткий та iнодi важко вра-хувати всi необхщш фактори. Проведений аналiз фактоpiв, що впливають на процес формування щни оренди, дае змогу згрупувати щ фактори i полегши-ти, за потреби, !хню вибipку. На основi отриманих pезультатiв доцiльно визначити важливють цих фактоpiв та вщобразити !х вплив на суму орендно! плати. Запропонований метод визначення орендно! ставки е поеднанням експертного та бального методу i дае змогу визначити оптимальний piвень щн на оренду комерцшно! неpухомостi, полегшуе процес обчислення орендно! плати, е досить гнучким та ефективним, оскшьки враховуе низку зовтштх та внутршшх фактоpiв, що мають piзний вплив на дiяльнiсть пiдпpиемства.
Л1тература
1. Закон УкраТни "Про оподаткування прибутку шдприемств" вщ 28.12.94 № 334/94-
ВР.
2. Господарський кодекс Украши вщ 16.01.2003 // Вщомосп Верховно! Ради, 2003. - № 18-22.
3. Дугша С.1. Маркетингова щнова пол1тика : навч. поабн. / С.1. Дугша. - К. : Вид-во КНЕУ, 2005. - 393 с.
4. Примак Т.О. Маркетинг : навч. поабн. / Т.О. Примак. - К. : Вид-во МАУП, 2004. -
228 с.
5. Ринок нерухомосп очима спекулянта, або теор1я змови. [Електронний ресурс]. -Доступний з http://www.galexpert.com.ua/index.php? option
6. Сшвак Р.В. Огляд ринку офюно! i складсько! неpухомостi Украши Вюник Донецько-го унiвеpситету / Р.В. Ствак. - Сер.: Економша i право, 2008. - Вип. 1. - С. 23-29.
7. Стан комерцшно!' нерухомосп Львова - пщсумки листопада 2008 р. [Електронний ресурс]. - Доступний з http://www.marketrent.com.ua/blog/archives/1057.
8. Формування маркетингово! цшово'1 стратеги шдприемств сфери послуг : автореф. дис. на здобуття наук. ступеня канд. екон. наук: спец. 08.06.01 / З.Б. Живко; Нац. ун-т "Льв1в. политехника". - Льв1в, 2004. - 19 с.
9. Лшовська-Маковецька Н.1. Оргаиiзацiйио-екоиомiчиi мехашзмп формування та становлення регионального ринку комерц^йнох нерухомосп : автореф. дис. на здобуття наук. ступеня канд. екон. наук / Н.1. Лшовська-Маковецька. - Льв1в, 2007. [Електронний ресурс]. -Доступний з http://www.referatu.net.ua/referats/7569/171771
10. Павлишенко М.М. Цшова политика в ринкових умовах / М.М. Павлишенко, Р.1. Ясинський // Науковий вюник НЛТУ Украïии : зб. наук.-техн. праць. - Льв1в : РВВ НЛТУ Ук-раши. - 2005. - Вип. 15.5.
11. Павленко А.Ф. Маркетинг : навч.-метод. пос1бн. [для самост. вивч. дисц.] / А.Ф. Павленко, А.В. Войчак. - Вид. 2-ге, [перероб. та доп.]. - К. : Вид-во КНЕУ, 2001. - 106 с.
12. [Електронний ресурс]. - Доступний з http://www.bestreferat.ru/referat-129286.html.
Бець М.Т., Маткивская М.И. Особенности ценовой политики в сфере аренды коммерческой недвижимости на примере города Львова
Проанализированы особенности ценообразования в рыночных условиях, организацию формирования арендной платы на рынке коммерческой недвижимости города, определены основные факторы, которые влияют на процесс ценообразования сферы услуг на примере города Львова, предложен и обоснован метод определения цены аренды коммерческой недвижимости.
Ключевые слова: арендная плата, политика ценообразования, факторы ценообразования, коммерческая недвижимость города, сфера услуг.
Bets M.T., Matkivska M.I. Features of price policy are in the sphere of lease of the commercial real estate on the example of Lviv
In this article peculiarities of price formation in market conditions, organization of rent formation at the market of commercial real estate of a town are analysed, the main factors which influence the process of price formation in the sphere of service after the example of the town Lviv are determined, the method of the price maintenance of a lease of commercial real estate is proposed and grounded.
Keywords: rent formation, politics of price formation, factors of price formation, the market of commercial real estate of a town, the sphere of service.
УДК 339.353 Доц. М.Т. Бець, канд. екон. наук;
студ. Т.1. Руденко - Львiвськuй Д1НТУ iM. В'ячеслава Чорновола
МЕХАН1ЗМИ ФОРМУВАННЯ ТОВАРНО1 ПОЛ1ТИКИ СУБ'СКТА ГОСПОДАРЮВАННЯ НА РЕГЮНАЛЬНОМУ Р1ВН1 ЗА КРИТЕР1СМ КОНКУРЕНТОСПРОМОЖНОСТ1 ТОВАРУ
Досшджено теоретичш засади сутносл та призначення маркетингово! товарно! пол^ики як складово! маркетингово! пол^ики шдприемства на регюнальному ринку. Розроблено науково-методичш рекомендацп та удосконалено лопчну блок-схему мехашзму формування маркетингово! товарно! пол^ики суб'екта господарювання на региональному рiвнi за критерiем конкурентоспроможносп товару в шновацшнш системi регюну.
Ключов1 слова: маркетингова товарна пол^ика, суб'ект господарювання, регь ональний рiвень, конкурентоспроможшсть, шновацшна система, регюн.
Постановка проблеми. Сучасний етап розвитку ринкових вщносин в Укра!ш характеризуеться значним посиленням конкуренцп на ринку товар1в та послуг, що своею чергою спонукае шдприемства витрачати значш зусилля
