CC BY
174
УДК 333.32
ОСОБЕННОСТИ МЕТОДИКИ АНАЛИЗА ЕМКОСТИ РЕГИОНАЛЬНОГО РЫНКА ЖИЛЬЯ
© Антон Владимирович Жиденко
Тамбовский государственный университет им. Г.Р.Державина, г. Тамбов, Россия, аспирант кафедры финансов и кредита, e-mail: ttn58@mail.ru
В работе определены особенности жилого фонда как товара. Рассмотрены особенности методики анализа емкости регионального рынка жилья в Липецкой области. Обосновано применение на рынке первичного жилья затратного механизма ценообразования.
Ключевые слова: методика анализа емкости рынка; затратное ценообразование; рынок первичного жилья.
Потребность в жилье - одна из главных в жизни людей, а ее удовлетворение - основное условие их благосостояния.
Жилищная сфера - это область народного хозяйства, включающая строительство и реконструкцию жилища, сооружений и элементов инженерной и социальной инфраструктуры, управление жилищным фондом, его содержание и ремонт.
Переходя к характеристике жилого фонда, следует выделить присущие только ему особенности (рис. 1). Именно они в полной мере позволяют сделать отличным жилье от других товаров [1]. К ним относятся:
1) жилой фонд неоднороден: жилища различаются по размеру, местоположению, времени постройки, внутренней планировке, отделке и коммунальным удобствам;
2) жилье является недвижимостью: перемещать жилища из одного места в другое практически невозможно;
3) жилье долговечно: если содержать его в порядке, оно может служить несколько десятилетий;
4) жилье - дорогой товар, чтобы приобрести его в собственность обычная семья должна взять немалый заем;
5) издержки переезда также высоки: помимо существенной денежной стоимости собственно переезда существуют также «психологические» издержки, связанные с расставанием с привычным окружением -школой, магазинами и друзьями.
Емкость рынка недвижимости из-за особенностей его функционирования определяется, как правило, на уровне регионального рынка. Методика определения емкости ре-
гионального рынка недвижимости состоит из нескольких этапов [2].
Первым этапом расчета емкости рынка недвижимости является четкое фиксирование границ рынка и выделение анализируемого его сегмента. Наиболее простым методом нахождения границ региона выступает его идентификация с административным районом, функционирующим как единое целое.
На втором этапе анализируются общеэкономическая, социально-политическая и экономическая ситуации на уровне региона, оказывающие на развитие региональных рынков решающее влияние. Данные анализа содержат:
- информацию об общем состоянии экономики;
- информацию об общей занятости населения на национальном, региональном и локальном уровнях;
- объемы произведенной продукции и их динамика на общенациональном и региональном уровнях;
- абсолютные и относительные процентные ставки на рынке капитала;
- состояние торгового баланса, определяющее притоки и оттоки капитала.
Эти данные имеют большое значение для оценки эффективности инвестиций в недвижимость, т. к.:
1) обеспечивают предпосылки, на основе которых будут оцениваться конкретные объекты недвижимости;
2) представляют собой информацию, позволяющую определить тенденции, влияющие на стоимость земли, и получить цифровые данные, которые можно использовать при оценке стоимости недвижимости;
Рис. 1. Особенности жилья как товара
3) формируют основу для вывода о наиболее эффективном использовании как инвестируемого капитала, так и объектов недвижимости.
На третьем этапе определения емкости рынка исследуются экономический потенциал и перспективы развития региона. При анализе состояния и тенденций развития регионального рынка необходимо учитывать степень совпадения или отличия местных условий от общеэкономической ситуации. Наиболее важными факторами, которые следует учитывать при изучении конъюнктуры местного бизнеса, являются достоверные и по возможности наиболее полные данные о сделках с недвижимостью, начало нового жилищного строительства и производство электроэнергии.
Последние изменения в сфере занятости или доходов оказывают сильное влияние на фазы активности местного рынка недвижимости. Особое значение имеют тенденции, направленные на усиление или ослабление спроса на конкретные типы недвижимости. Например, притоки или оттоки инвестиций в коммерческую недвижимость в краткосрочном периоде в значительной степени определяются динамикой нормы пустующих помещений как показателя состояния этого сегмента регионального рынка. Снижение нормы пустующих офисных помещений при благоприятной общей конъюнктуре рынка вызывает рост инвестиций в строительство новых объектов недвижимости.
На рынке первичной жилой недвижимости высокие доходы трудоспособного населения будут способствовать повышенному спросу на жилье. Дальнейшее оживление деловой активности ведет к повышению спроса на коммерческую недвижимость [3].
Таковы общие подходы к определению емкости рынка. Более детальное изучение емкости регионального рынка делает необходимым анализ экономического потенциала региона, при котором, прежде всего, выделяются основные и вспомогательные виды деятельности в регионе.
К основным видам деятельности относится труд, оплачиваемый деньгами, получаемыми от покупателей и потребителей, находящихся за пределами региона.
К вспомогательным видам деятельности относится труд, создающий доход в рамках анализируемого региона.
Основные виды деятельности подразделяются на три группы занятости:
- в промышленности;
- в оптовой и розничной торговле и на транспорте;
- на финансовом рынке.
Такое подразделение производится для того, чтобы исследовать каждый из основных видов деятельности в процессе качественного анализа региона.
Качественный анализ базируется на:
- прогнозе тенденций занятости;
- диверсификации занятости;
- циклических колебаниях деловой активности.
Прогноз тенденций занятости разрабатывается на данных анализа состояния местной промышленности по сравнению с состоянием промышленности в других регионах страны. Если результаты сравнения будут иметь средние значения по сравнению со значениями других регионов и общенациональными показателями, то это приведет к иному прогнозу, чем, если бы были получены величины, соответствующие высокому положению региона. Здесь применим сравнительный анализ валового продукта региона и валового национального продукта.
Прогнозирование тенденций занятости требует от аналитика точного и объективного определения экономического развития (снижения, увеличения или стабильности занятости в регионе). Такой анализ должен отражать реальное положение дел, поскольку на его базе определяется емкость регионального рынка в настоящее время и в перспективе.
Расчет степени диверсификации занятости также очень важен. Понятно, что если на предприятии или на нескольких предприятиях одной отрасли занято до 50 % и более работников данного региона, риск быстрого «сжатия» рынка недвижимости крайне велик.
Оценка циклических колебаний деловой активности представляет собой ее анализ и периодизацию, т. е. определение состояния региона: находится ли он в периоде развития, застоя, упадка или депрессии. Некоторые виды деловой активности более надежно защищены от упадка или депрессии.
Данные о состоянии и перспективах развития региона представляют собой типичные общие сведения, полученные из вторичных источников, и конкретные сведения:
- предложение новых объектов недвижимости в определенном сегменте рынка в регионе, норма свободных объектов недвижимости на данном рынке;
- уровень занятости и платежеспособности населения региона и перспективы изменения данных показателей;
- данные по сопоставимым продажам.
Эти данные можно получать из первичных источников, в частности путем исследования местного рынка на предмет определения количества свободных объектов недвижимости, и из вторичных источников, как,
например, данные о числе лиц, занятых в местной обрабатывающей промышленности.
Количественный анализ основан на определении взаимосвязи отдельных факторов, непосредственно влияющих на уровень спроса и предложения.
Анализ емкости первичного рынка недвижимости Липецкой области. Переход экономики России на рыночные рельсы невозможен без радикального изменения ее жилищного сектора. Сложившуюся в нем ситуацию, особенно в регионах, в т. ч. и в Липецкой области, можно рассматривать как переходную. Это обусловлено рядом причин [4].
1. Данный сегмент рынка сформировался значительно позже других. Причем развитие рынка жилья в Липецке существенно отстает от Москвы, где оно началось в 1991-1992 гг.
2. В начале реформ в стране практически отсутствовало правовое регулирование рыночных отношений в сфере жилищной недвижимости. Более того, фрагментарность нормативно-правовой базы до настоящего времени не преодолена.
3. Экономический кризис 1998 г., а затем финансовый кризис 2008 г. резко сократили покупательную способность населения Липецка и области.
4. Важнейшим фактором, формирующим спрос на жилье, выступают потребительские мотивации.
5. Рассматриваемый сегмент рынка как потенциальный объект инвестиций по большей части все еще остается вне интересов финансовых институтов.
6. В этой сфере наряду с рыночным характером вторичного жилья сохраняется социальная составляющая - бесплатное предоставление жилья очередникам, сдерживание роста квартплаты, потребительский характер использования.
В итоге произошло резкое расхождение двух главных направлений жилищной политики: оборот и в значительной степени
строительство жилья все больше опираются на чисто рыночные механизмы, а инвестиционная политика и эксплуатация преимущественно остались нерыночными. Это еще раз является свидетельством несбалансированности рыночных отношений в России, и в Липецке в частности.
Существенную роль здесь играет политика властей, экономико-финансовые, гео-
графические, демографические и другие особенности региона.
Особенностью Липецкого рынка жилья является его реакция на сезонные колебания цен. Если в Москве летом стараются не совершать сделок с недвижимостью (отпуска и, как следствие, снижение деловой активности), то для липчан ни лето, ни любое другое время года не помеха. Считавшиеся раньше «мертвыми» декабрь и май теперь так же насыщены для риэлтеров, как и другие. И даже больше, потому что новогодние и майские праздничные дни многие стараются использовать для покупки-продажи жилья.
В целом рынок жилья города Липецка является типичным, мало отличающимся от других регионов России. И в то же время ему присущи некоторые индивидуальные особенности, состоящие, прежде всего, в малом размере региона, преобладании первичного рынка жилья и незначительном сезонном колебании спроса.
Определим емкость рынка жилой недвижимости г. Липецка [2].
Для анализа ситуации на рынке жилья представляется целесообразным использовать «внешние статистические данные», которые включают:
- общую площадь жилищного фонда;
- типы жилых помещений;
- среднюю обеспеченность населения жильем;
- благоустройство жилого фонда;
- средние цены на рынке жилья.
Возможным методом оценки и определения данных настоящего и будущего спроса является его оценка исходя из фонда общей жилой площади и численности населения (удовлетворенности жилищными условиями).
Исходя из задания и имеющейся информации, предполагается целесообразным использование методов сравнительного подхода. Доходный и затратный подходы мало используемы в жилищной практике. При оценке объекта жилой недвижимости основополагающим служит метод прямого сравнительного анализа продаж, базируемый на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогом. Также применимы и другие методы оценки, поскольку любые экспертные оценки подвержены сильному влиянию субъективного фактора [5].
Самые покупаемые квартиры сегодня -одно- и двухкомнатные. Деньги у людей хотя и появились, но не в таком количестве, чтобы приобретать более просторные апартаменты. К тому же такие квартиры легко продаваемы. Далее по частоте приобретения находятся квартиры на первых этажах зданий в центре, переоборудуемые в дальнейшем под офисы, торговые помещения, аптеки, кафе.
Жилой фонд Липецка условно можно разделить на несколько групп: дома крупнопанельные, здания из мелкоштучных материалов (кирпича, бетонных, каменных блоков) и те, что возводят с использованием новых технологий. Основной объем составляет домостроение крупнопанельное и из мелкоштучных материалов. Кирпичные дома считаются более привлекательными с архитектурной точки зрения и, на взгляд жильцов, более качественными. Однако и панельное домостроение еще надолго сохранит свои позиции, т. к. в таких домах квадратный метр существенно дешевле, чем в кирпичных. А на рынке был, есть и будет спрос на относительно недорогое жилье.
Средняя обеспеченность населения жильем представляет собой один из главных факторов, определяющих уровень развития жилищной сферы, т. к. в условиях рыночной экономики без достижения высокого уровня этой величины не возможно эффективное функционирование экономического субъекта. Будет уместно сравнить значение показателя средней обеспеченности населения жильем по областям Центрально-Черноземного района.
Наиболее благоприятная ситуация сложилась в Воронежской области, Тамбовская же область замыкает, как не плачевно, этот список.
Под благоустройством жилищного фонда понимается обеспеченность населенных пунктов централизованным водоснабжением (отпуск воды населению на коммунальнобытовые нужды), канализацией, центральным отоплением, горячим водоснабжением, ванной (душем), газом, напольными электроплитами (рис. 2).
Исходя из средних цен на рынке жилья, наиболее престижной для проживания считается респектабельная центральная часть города, чуть дешевле жилье в беспокойном деловом центре, к третьей ценовой зоне отно-
сится северный район, а следом идут отдель- ные улицы и микрорайоны.
□ Водопровод
14%
1 % 16 %
19%
15 %
19%
16%
□ Канализация
□ Центральрное отопление
□ Ванны (душ)
□ Газ
□ Горячее водоснабжение
□ Напольные электроплиты
Рис. 2. Удельный вес общей площади всего жилищного фонда, оборудованного в городах и поселках городского типа
В Липецке, как и в любом другом деловом центре, существуют рынки первичного и вторичного жилья. Наибольшее количество сделок по недвижимости в этом регионе приходится на рынок первичного жилья. Здесь доступнее цены, шире выбор месторасположения покупаемой квартиры.
Подводя итоги, необходимо отметить, что спрос на жилье в Липецке отстает от предложения. Несмотря на то, что покупательская способность населения невысока, рост цен на недвижимость в ближайшей перспективе неизбежен, в т. ч. и из-за инфляционных процессов, протекающих в экономике.
Механизм затратного ценообразования на Липецком рынке жилья. Жилищная экономика анализирует воздействие государственного регулирования на стоимость и количество предлагаемого на рынке жилья.
Особую значимость государственное регулирование приобретает на региональном уровне, поскольку именно здесь происходят основные рыночные преобразования. Различие условий и сложившихся тенденций на рынке жилья города Липецка вызывает потребность в разработке индивидуальных ценовых моделей, учитывающих специфику данной территории [6].
Рынок жилья города Липецка включает в себя два существенно отличающихся друг от
друга элемента - жилой фонд и жилищные услуги. На первом рынке в качестве участников выступают субъекты, желающие приобрести жилье в собственность, и субъекты, желающие продать или построить его. Он уникален в плане разнообразия и высокой стоимости. Второй относится к текущему функционированию жилья, поскольку каждая его единица может производить непрерывный поток потребительских услуг - служить средством развития семьи, местом отдыха и т. д. Именно эта сторона понятия «жилье» оценивается покупателем при приобретении им квартиры или дома.
Начало формирования рынка жилищного фонда как основного элемента рынка недвижимости в России было положено в 1991 г. путем принятия законодательных актов о приватизации жилья. Вслед за этим стал формироваться рынок жилищных услуг.
Материальную основу современного жилищного рынка в Липецком регионе составляет существующий приватизированный жилой фонд. Причем обеспеченность жильем практически не зависит от уровня дохода. Данная связь прослеживается только в крайних группах - самых бедных и самых богатых. Указанная ситуация предопределяет особенности формирования факторов предложения и спроса на рынке жилья.
Предложение нового жилищного фонда города Липецка в большинстве случаев исходит от строительной индустрии и зависит от соотношения цен на жилье и стоимости его модернизации или строительства. В долгосрочной перспективе рынок жилищного фонда должен уравнять цены на жилье с затратами на его строительство. Сегодня и в краткосрочной перспективе эти две величины могут значительно отличаться друг от друга вследствие неизбежных задержек и отставания, свойственных процессу строительства. Так, если спрос на владение жильем резко возрастает, а предложение жилищного фонда остается без изменения, цены поднимутся. До тех пор пока они превышают затраты на строительство, ввод нового жилья идет полным ходом. Но по мере того, как вновь построенный жилой фонд попадает на рынок и спрос удовлетворяется, цены начинают падать, приближаясь к уровню затрат на строительство.
Причинами повышения спроса на жилье как объект собственности является целый ряд факторов, из которых наиболее значительным является доход (потенциальная квартплата) от приобретаемой недвижимости. Чтобы оценить эту величину, необходимо рассмотреть второй из взаимодействующих рынков в жилищной сфере - рынок жилищных услуг. На этом рынке спрос исходит от жильцов, которые могут быть как владельцами занимаемой жилой площади, так и просто квартиросъемщиками. Спрос на жилищные услуги зависит от дохода семьи и соотношения цены жилья и стоимости других товаров, таких как продукты питания, одежда или развлечения. Стоимость жилищных услуг (квартплата) определяется как сумма денег, выплачиваемая ежегодно за пользование жильем. Для квартиросъемщика это сумма, указанная в договоре о найме квартиры, выражается в квартплате. Для домовладельца же квартплата выступает как годовой доход от владения собственностью. Размеры квартплаты определяются на рынке жилищных услуг, а не на рынке жилищного фонда. Спрос на жилищные услуги зависит от уровня квартплаты и других внешних факторов, таких, например, как уровень доходов и число семей. Задача рынка жилищных услуг состоит в том, чтобы определить уровень квартплаты, при котором спрос на
жилищные услуги будет уравновешен их предложением. При прочих равных условиях рост числа семей приводит к повышению спроса на жилищные услуги. Если при этом предложение не изменяется, растет квартплата.
Связь между жилищным фондом и жилищными услугами осуществляется по двум направлениям. Во-первых, размер квартплаты, определяемый на рынке жилищных услуг, оказывает непосредственное влияние на формирование спроса на жилищный фонд как предмет собственности, поскольку, приобретая недвижимость, инвесторы, в конечном счете, приобретают источник текущего или будущего дохода. Изменения квартплаты, происходящие на рынке жилищных услуг, немедленно влияют на уровень спроса на рынке жилищного фонда. Во-вторых, связь между двумя рынками осуществляется через строительство. При увеличении темпов строительства и реконструкции жилищного фонда его предложение увеличивается. Вследствие этого падают не только цены на рынке жилищного фонда, но и размеры квартирной платы на рынке жилищных услуг.
В Липецке рыночные механизмы действуют с определенными допущениями на рынке вторичного жилья. Его участниками в подавляющем числе случаев являются физические лица. Граждане продают квартиры (дома), как правило, не с коммерческими целями. В определенной степени данный сегмент рынка играет роль промежуточной ниши - позволяет создать стартовый капитал, с которого начинается инвестирование или приобретение нового дома. Учитывая, что строительство и продажа т. н. доходного жилья в стране пока слабо развиты, можно говорить о социальном, потребительском характере рынка вторичного жилья.
Иная картина наблюдается на рынке первичного жилья Липецка, на который значительное влияние оказывают внеэкономические факторы. Здесь главными участниками выступают заказчик (инвестор) и подрядчик, в большинстве своем имеющие статус юридического лица. Именно они при заключении договора подряда формируют цену на строительную продукцию.
Стабилизация и рост доходов экономически активного населения Липецкого региона, а также ограниченность предложений
на первичном рынке жилья благоприятно повлияли на развитие вторичного рынка. Специалисты даже отмечают зарождение рынка альтернативного жилья. То есть если раньше люди в основном либо съезжались, либо разъезжались, меняя большую квартиру на меньшую и наоборот, то теперь липчане выставляют квартиры на продажу и оперируют суммой, которую могут за нее получить. То есть жилье становится финансовым инструментом и надежным способом вложения капитала.
Таким образом, приоритетным направлением управления липецким рынком первичного жилья должно стать воздействие на его цену. Для стран с развитыми отношениями характерен доминирующий подход «лучшего и наиболее эффективного использования» объектов недвижимости, в т. ч. жилищной. Это означает, что цена недвижимости определяется не затратами на ее возведение, а размерами капитала, возмещающего заем на ее приобретение. Для этого должен сформироваться рынок доходного жилья, объединяющий участников (покупателей и продавцов, арендаторов и арендодателей) единой мотивацией - максимальное извлечение прибыли.
Но существовавшее до последнего времени как в целом по стране, так и в Липецкой области жилищное строительство практически было ориентировано на усредненного потребителя, типовую семью без дифференциации по социальному статусу и экономическому уровню. Как следствие, в этой сфере единственно возможным на сегодня является затратное (сметное) ценообразование, которое противоречит коммерческому характеру сбыта недвижимости.
Затратный механизм ценообразования в строительстве недвижимости хорошо прослеживается при обосновании экономической эффективности реализации инвестици-
онного проекта по строительству первичной недвижимости.
Сложившаяся в нашей стране система принятия инвестиционных решений и организации проектирования пока недостаточно учитывает опыт международной практики и слабо ориентирована на конечную цель - сокращение инвестиционного цикла и быструю окупаемость капитальных затрат.
1. Жиденко А.В. Программа развития строительного комплекса Липецкой области // Сборник научных трудов кафедры экономической теории и истории. Тамбов, 2010. Вып. 1.
2. Жиденко А.В., Толстых Т.Н. Ценовая политика на рынке коммерческой и жилой недвижимости // Сборник научных трудов Академии экономики и инновационного предпринимательства. Тамбов, 2011. Вып. 1.
3. Жиденко А.В., Толстых Т.Н. Повышение конкурентоспособности строительных организаций // Инфраструктурное обеспечение инновационного развития экономики: Международная научно-практическая конференция. Тамбов, 2010.
4. Жиденко А.В., Толстых Т.Н. Модель затратного ценообразования на рынке жилья // Экономическое прогнозирование: модели и методы: Международная научно-практическая
конференция. Воронеж, 2010.
5. Жиденко А.В. Тенденции развития и особенности рынка первичной недвижимости в Российской Федерации и в Липецкой области // Сборник трудов кафедры Финансы и налогообложение. Тамбов, 2009. № 5.
6. Жиденко А.В., Толстых Т.Н. Диагностика спроса и предложения на рынке жилищного строительства в Липецкой области // Практические вопросы финансового менеджмента: материалы заседания «круглого стола». Тамбов, 2009.
Поступила в редакцию 18.01.2011 г.
UDC 333.32
FEATURES OF METHODICS OF CAPACITY ANALYSIS OF REGIONAL RESIDENCE MARKET Anton Vladimirovich Zhidenko, Tambov State University named after G.R. Derzhavin, Tambov, Russia, Post-graduate Student of Finances and Credit Department, e-mail: ttn58@mail.ru
The work determines the features of housing fond as product. The features of methodics of analysis of regional residence market in Lipetsk region are scrutinized. The use of cost-based mechanism of price formation on primary housing market is proved.
Key words: analysis methodics of market capacity; cost-based price formation; primary housing market.
