Приоритетные направления развития экономических отношений на региональном рынке первичного жилья Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

ПРИОРИТЕТНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ РАЗВИТИЯ ЭКОНОМИЧЕСКИХ ОТНОШЕНИЙ НА РЕГИОНАЛЬНОМ РЫНКЕ

ПЕРВИЧНОГО ЖИЛЬЯ

А. В. ЖИДЕНКО

В статье предпринята попытка выявления специфики экономических отношений на региональном рынке первичного жилья, исследования их эволюции, выделения этапов развития данных отношений в соответствии с изменением состава субъектов и характера их деятельности, систематизации факторов, сдерживающих их развитие, определения перспективных направлений и соответствующего инструментария развития экономических отношений на региональном рынке первичного жилья.

Ключевые слова: экономические отношения, региональный рынок первичного жилья, организационно-экономический инструментарий, развитие экономических отношений.

Возрастание роли человеческого капитала в современных условиях актуализирует проблему удовлетворения потребности людей в жилье, решение которой выступает одним из наиболее значимых критериев уровня и качества жизни, и в значительной мере формирует экономически активного индивидуума, его культурный, образовательный и профессиональный уровень.

В данном аспекте большое значение приобретает развитие рынка первичного жилья. Становление данного рынка в России происходит в условиях, связанных, прежде всего, с региональными особенностями (различными стартовыми условиями, географическое расположение, неравномерность финансирования, специфика проектирования и строительства). Соответственно, в настоящее время становится очевидной необходимость развития экономических отношений на региональном рынке первичного жилья.

Экономические отношения на региональном рынке первичного жилья представляют собой сложную систему взаимосвязей между заказчиками, подрядчиками, государством, инвесторами, поставщиками, кредитными учреждениями, риэлторскими фирмами и др.

По своему характеру причинно-следственные связи экономических отношений объективны, и они не зависят от сознания и воли человека. Вместе с тем, эти связи реализуют свой субъективный характер в результате сознательного участия субъектов данного рынка, их экономических желаний, действий и мотиваций [4].

Таким образом, в настоящее время все большую актуальность приобретают вопросы теоретического и практического исследования перспектив развития экономических отношений на региональном рынке первичного жилья и разработки соответствующего инструментария.

Экономические отношения на региональном рынке жилья представляют собой систему определенным образом организованных взаимодействий между субъектами по поводу производства, распределения, обмена и потребления жилья в регионе [2].

В структуре экономических отношений на региональном рынке жилья можно выделить две составляющие: первичную, которая характеризует появление нового жилья как товара на рынке, и вторичную, на которой функционирует большое количество продавцов и покупателей (физических и юридических лиц).

Под субъект-объектной структурой экономических отношений на региональном рынке первичного жилья следует понимать социальноэкономическую систему взаимоотношений между их основными субъектами, отражающую их цели, разнонаправленные, но встречно-согласующиеся интересы, характер, формы организации и взаимодействия по поводу движения объектов рыночных связей.

Данная система отношений включает в себя следующие структурные элементы: объекты жилья, экономические субъекты, виды деятельности; инфраструктуру.

К экономическим субъектам регионального рынка первичного жилья относятся: продавцы, покупатели, профессиональные участники, государство в лице федеральных и региональных органов власти, кредитно-финансовые институты, неформальные институты [3].

Государство как защитник и гарант национальных экономических интересов обеспечивает общие условия реализации экономических интересов субъектов рынка жилья, а также непосредственно участвует в их согласовании.

Профессиональными участниками рынка являются риэлтерские фирмы, оценщики, дилеры и другие посредники.

Неформальные институты - некоммерческие профессиональные объединения его субъектов -Российская гильдия риэлтеров, Российское общество оценщиков, региональные ассоциации риэлтеров, Ассоциация ипотечных банков и другие организации, целью которых является формирование профессионального рынка недвижимости и координация деятельности его участников на современной правовой основе и принципах деловой этики.

Региональный рынок первичного жилья в экономике выполняет следующие функции: эффективное решение социальных задач создания и использования потребительских свойств нового жилья; отчуждение полных или частичных прав собственности нового жилья от одного экономического субъекта к другому и защиту прав собственников; свободное рыночное ценообразование на первичное жилье; перераспределение инвестиционных потоков между альтернативными объектами жилья [5].

Таким образом, главными особенностями экономических отношений на региональном рынке первичного жилья являются:

- диалектический характер взаимосвязи их субъектов с инвестиционно-строительным рынком, определяющим их неустойчивость;

- сочетание и взаимовлияние со вторичным (потребительским) рынком жилья;

- высокая дифференциация субъектов рынка, в том числе по видам деятельности;

- взаимозависимость с системой социальных отношений;

- сегментация в зависимости от физических свойств жилья, уровня обслуживания, географического положения и др.

Началом становления экономических отношений на региональном рынке жилья в России можно считать 1991 г., когда в стране стартовала массовая безвозмездная приватизация жилищного

фонда (принятие закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (от 04.07.1991 г. № 1541-1).

Вместе с тем, до 1991 г. имели место «квази-рыночные отношения», при которых в условиях отсутствия собственности на квартиры механизм обращения обеспечивал институт обмена жилыми помещениями, включавший, в том числе, и теневую денежную составляющую.

Получив право на покупку квартир, земельных участков, жилых домов, граждане СССР не имели права свободной их продажи, т. е. права распоряжения имуществом.

В 1990 г. «Закон о собственности в СССР» признал понятие частной собственности, которое в дальнейшем (Земельный кодекс РСФСР 1991 г., Гражданский кодекс РФ 1994 г., Градостроительный кодекс РФ 1998 г.) было законодательно оформлено и для земельных участков, зданий и сооружений и их обособленных частей - помещений.

Первоначально сформировалась материальная база регионального рынка первичного жилья в рамках строительной отрасли и вне ее сегмента коммерческого строительства и продажи объектов. В дальнейшем формировался рынок вторичного жилья - рынок перепродажи ранее приватизированных или впервые проданных новых объектов.

Исследования особенностей экономических отношений на региональном рынке жилья в России показывают, что их развитие осуществлялось неравномерно. В целом можно выделить этапы их развития в соответствии с изменением состава субъектов рынка и характера их деятельности:

- «квазирыночные отношения» (до 1991 г.) -действие механизма теневого обмена жилой недвижимости, в том числе, в денежной форме, в условиях отсутствия собственности на жилье;

- «зарождение» (1991-2000 гг.) - формирование активного спроса как на первичном, так и на вторичном рынках, сверхвысокие темпа прироста цен, наличие незначительной доли организованного регионального рынка;

- «развитие с ожиданием устойчивого роста» (2001-2005 гг.) - начало динамичного развития первичного рынка, значительный рост организации рынка; появление реального платежеспособного спроса;

- «стабилизация» (2006 г. - середина 2008 г.) - баланс активности рынков первичного и вторичного жилья, превышение предложения над спросом на первичном рынке, законодатель-

ное оформление рынка, начало взаимодействия с финансовым рынком, весь спектр предпринимательской деятельности на рынке, предел уровня цен;

- «кризис» (середина 2008 - середина 2010 г.) - резкое падение спроса на жилую недвижимость с одновременным ростом цен;

- «возрождение» (середина 2010 г. - по настоящее время) - появление тенденций развития, сложившаяся профессиональная среда и основные элементы инфраструктуры.

Характеристики экономических отношений на всех этапах их развития представлены в таблице 1.

Таблица 1

Характеристика этапов развития экономических отношений на региональном рынке жилья в России

Характеристики рынка «Квазирыночные отношения (до 1991 г.) «Зарождение» (1991-2000 гг.) «Развитие с ожиданием устойчивого роста» (2001-2005 гг.) «Стабилизация» (2006 г. - середина 2008 г.) «Кризис» (середина 2008 - середина 2010 г.) «Возрождение» (середина 2010 г. -по настоящее время)

Прирост количества сделок Низкий рост Быстрый рост Умеренный рост Стабилизация Резкое падение Умеренный рост

Соотношение спроса и предложения - на вторичном рынке Спрос выше предложения Спрос выше предложения Предложение существенно опережает спрос Относительное равновесие Относительное равновесие Относительное равновесие

- на первичном рынке Спрос выше предложения Спрос выше предложения Спрос выше предложения Предложение превышает спрос Спрос выше предложения Относительное равновесие

Соотношение цен первичного и вторичного рынков Г осударственное регулирование цен Цены вторичного рынка существенно выше Цены вторичного рынка меньше или равны ценам первичного Дифференциация, динамическое равновесие Доля операций на вторичном рынке в общем объеме операций возросла, рост спроса вызвал рост цен Дифференциация, динамическое равновесие

Состояние законодательной базы Отсутствие «Правовой вакуум» Фрагментарность Завершение формирования, совершенство- вание Совершенст- вование Совершенствование

Спектр предпринимательской деятельности на рынке Отсутствие «Риэлтерская» (не дифференцирована) Брокеры, оценщики, девелоперы Весь спектр профессиональной деятельности Весь спектр профессиональной деятельности Весь спектр профессиональной деятельности

Доля организованного рынка Фрагментарно Незначительна 25-30 % Около 50 % Около 50 % Около 50%

Уровень конкуренции на рынке Чрезмерно низкий Низкий Умеренный Высокий Высокий Высокий

Уровень рисков при сделках с недвижимостью Высокий Высокий Средний Относительно высокий Высокий Относительно высокий

Взаимодействие рынка недвижимости и финансового рынка Отсутствует Практически отсутствует Единичные случаи Налаживание постоянного взаимодействия Налаживание постоянного взаимо- действия Налаживание постоянного взаимодействия

Итак, современное состояние регионального рынка жилья может быть охарактеризовано определенной динамикой развития, структурой, сложившейся профессиональной средой и сформировавшимися основными элементами инфраструктуры.

На основе исследования тенденций и закономерностей развития экономических отношений на региональном рынке первичного жилья в РФ, можно выделить факторы, сдерживающие их развитие (табл. 2).

Таблица 2

Факторы, сдерживающие развитие экономических отношений на региональном рынке первичного жилья в России

Фактор Результат влияния фактора

Несовершенство регионального инструментария развития рынка - снижение уровня доступности жилья для основной массы населения региона; - отсутствие дифференцированного подхода к реализации программ и проектов развития экономических отношений в зависимости от уровня социально-экономического развития региона; - низкие объемы жилищного строительства; - наличие противоречий, связанных с ростом цен, несоответствием им уровня доходов покупателей жилья, недостаточностью их сбережений и, как следствие, отсутствием платежеспособного спроса на объекты жилой недвижимости в региональном разрезе; - пассивная политика и нерыночная ориентация местных органов управления

Закрытость информации о сделках на рынке - наличие теневой экономической активности на рынке; - отсутствие информационной осведомленности об изменениях конъюнктуры рынка при принятии решений о совершении сделок с жилой недвижимостью; - отсутствие достоверных данных в разрезе муниципальных образований о структуре жилищного фонда, плотности заселения жилищного фонда, демографическом движении населения, физическом состоянии жилищного фонда и т.д.

Многообразие и высокая значимость рисков при совершении операций с жильем - сдерживание инвестиционной активности субъектов экономических отношений на региональном рынке первичного жилья; - увеличение доли сделок на рынке вторичного жилья; - низкая эффективность института страхования хозяйственных рисков

Неразвитость системы финансовых инструментов развития рынка - отсутствие возможности повышения платежеспособности покупателей первичного жилья; - действующий механизм кредитования сужает круг заемщиков; - слабое консалтинговое сопровождение кредита; - недостаточная активность банков; - недостаточные объемы ипотечного кредитования для решения задачи развития регионального рынка первичного жилья

Монополизированность рынка - наличие высоких барьеров входа на рынок; - сдерживание экономической активности новых участников рынка;

Институциональные ограничения развития рынка (масштабная коррупция, мошенничество) - использование коррупционных инструментов на рынке; - значительная доля теневого сегмента рынка

Несовершенство законодательства по обеспечению гарантий прав частной собственности - использование законодательных пробелов; - сложность или невозможность управления объектом жилья в точном соответствии с законом без каких-либо нарушений (налогообложение, лицензии, разрешения, требования, справки и т. д.)

В современных российских условиях основной акцент в обеспечении развития экономических отношений на региональном рынке первичного жилья должен быть сделан на два приоритетных направления:

1) целенаправленная деятельность субъектов рынка:

- по обеспечению дифференциации между объектами жилья, как по качеству, так и по цене (с одной стороны, на рынке уже появляются и будут востребованы в дальнейшем объекты действительно элитного класса, соответствующего мировым стандартам, с другой стороны, возможно снижение цен на типовое жилье и жилье низкого качества);

- по переходу к активному ценообразованию на всех этапах существования жилой недвижимости. Технология активного ценообразования на жилищно-строительную продукцию состоит в следующем. Сведения о ценах на жилье, аккумулированные в информационном блоке с помощью системы мониторинга цен на жилье, обрабатываются с применением нормативно принятой методики

оценки, в основе которой лежит построенная для исследуемого рынка жилья модель. Затем она доводится до потребителя в форме среднерыночных показателей стоимости жилья данного вида. Эта информация в свою очередь влияет на стоимость строительной продукции. Имеется и обратная связь: цены регионального рынка первичного жилья в определенной мере формируют (особенно в условиях недостаточности информации) цены рынка вторичного жилья [1];

- по дифференциации фирм, оказывающих услуги на региональном рынке первичного жилья (необходимо выделение крупных фирм, тесно связанных с банковской сферой и выполняющих целый ряд таких операций на рынке, как строительство, реконструкция, управление недвижимостью, отчасти брокерские услуги, и выделение малых фирм, в основном, занятых брокерской деятельностью; трансформация фирм, изменение принципов взаимоотношений между фирмой и агентами, превращение брокера в ведущее лицо на рынке посреднических услуг при операциях с жилой не-

движимостью; продолжение процессов выделения девелоперских компаний в особую группу предпринимателей на региональном рынке первичного жилья, организующих и управляющих процессами развития жилой недвижимости, но не участвующих в них как подрядные организации);

- по повышению законности, профессионализма и надежности деятельности всех субъектов рынка, четкое разграничение их ролей;

- по снижению рисков на рынке при сделках с жильем за счет привлечения института страхования в силу следующих процессов: отказа брокерских фирм от несвойственных им функций, прежде всего, связанных с движением средств по сделкам; развития как отдельного бизнеса оказания услуг по проведению расчетов при сделках; появление и развитие государственных и частных организаций, оказывающих информационные услуги на рынке; развитие систем регистрации и страхования прав на жилую недвижимость [1].

2) деятельность органов государственной власти:

- по совершенствованию инструментария правового регулирования регионального рынка первичного жилья;

- по разработке и реализации региональных и муниципальных программ и проектов;

- по обеспечению поддержки фирм, оказывающих консультационные, информационные, маркетинговые услуги на региональном рынке первичного жилья;

- по созданию условий для перехода к активному ценообразованию на всех этапах существования жилой недвижимости;

- по совершенствованию системы обеспечения жильем социально незащищенных категорий населения.

Для создания условий эффективного функционирования и развития регионального рынка первичного жилья предложен инструментарий, предполагаемый для реализации органами государственной власти, включающий организационно-экономический, институциональный, финансовый и социальный блоки (табл. 3).

Таблица 3

Инструментарий развития экономических отношений на региональном рынке первичного жилья

Блок Раскрытие блока инструментария

Организационно- экономический блок 1. Проведение выборочного анализа социально-демографической структуры населения с целью выявления потребностей населения в первичном жилье. 2. Переход к механизму активного ценообразованию на всех этапах существования жилой недвижимости, предусматривающему: - формирование системы мониторинга цен на первичное жилье при непосредственном участии в этом процессе государственных и муниципальных органов; - освобождение этого сегмента рынка от влияния теневой экономики. Это достигается обеспечением доступности информации о ценах на жилье, складывающихся на территории города и региона, источником которой может выступать местная пресса, риэлтерские фирмы и другие профессиональные участники рынка недвижимости; - повышение осведомленности населения в области цен на первичную жилую недвижимость. Этого можно добиться посредством разработки и внедрения в практику деятельности учреждений технической инвентаризации и регистрации сделок с недвижимостью экономически обоснованных программ оценки жилья. 3. Создание благоприятных условий и эффективных стимулов за счет предоставления налоговых льгот, государственных гарантий, субсидирования процентной ставки по привлекаемым кредитам для реализации инвестиционных проектов на региональном рынке первичного жилья

Институциональный блок 1. Совершенствование инструментария правового регулирования регионального рынка первичного жилья. 2. Обеспечение социальных гарантий в области жилищных прав граждан. 3. Развитие института частной собственности, обеспечение защиты прав предпринимателей и собственников на региональном рынке первичного жилья

Финансовый блок 1. Создание условий для привлечения внебюджетных источников финансирования (средств населения, предприятий, учреждений, организаций, общественных объединений, отечественных и иностранных предпринимателей, кредитов банков и других источников). 2. Совершенствование существующего механизма ипотечного кредитования с расширением его по территории региона. 3. Содействие развитию жилищно-накопительных объединений граждан, позволяющих гражданам как накопить средства на первоначальный взнос при строительстве жилья, так и получить ссуду на оплату стоимости строительства жилья

Социальный блок 1. Создание условий для развития регионального рынка первичного жилья, оказание реальной помощи в приобретении первичного жилья, стимулирование развития систем жилищного кредитования через жилищные сертификаты, ипотеку, муниципальные займы. 2. Разработка и внедрение механизмов, позволяющих консолидировать средства из различных источников и обеспечить их эффективное использование в приобретении первичного жилья для незащищенных слоев населения

Таким образом, предложены направления развития экономических отношений на региональном рынке первичного жилья с учетом условий, сложившихся в РФ, а также определен комплекс мер по их совершенствованию.

Литература

1. Горемыкин В.А. Недвижимость: экономика, управление, налогообложение, учет. М., 2006.

2. Зарайская О. А. Рынок недвижимости: его структура, особенности, место и роль в экономическом процессе // Теория и практика управления: новые подходы. М., 2007. Вып. 8.

3. Зарайская О. А. Экономическая природа недвижимости // Экономические науки. М., 2007. № 7 (32).

4. Карпунина Е. К. Теоретико-методологический базис формирования государственной экономической политики // Социально-экономические явления и процессы. Тамбов, 2010. № 5.

5. Кичанов Р. И. Управление процессом жилищного обеспечения регионов страны // Вестник Института экономики. 2007. № 1.

* * *

PRIORITY DIRECTIONS OF DEVELOPMENT OF ECONOMIC RELATIONS IN THE REGIONAL MARKET OF PRIMARY HABITATION

A. V. Zhidenko

In article attempt of revealing of specificity of economic relations in the regional market of primary habitation, research of their evolution, allocation of stages of development of the given relations according to change of structure of subjects and character of their activity, ordering of the factors constraining their development, definitions of perspective directions and corresponding toolkit of development of economic relations in the regional market of primary habitation is undertaken.

Key words: economic relations, regional market of primary habitation, organizational-economic toolkit, development of economic relations.