CC BY
78
ЭВОЛЮЦИЯ ЭКОНОМИЧЕСКИХ ОТНОШЕНИЙ НА РЫНКЕ ЖИЛЬЯ В РОССИИ
А. В. ЖИДЕНКО
В статье проанализирован процесс становления экономических отношений на рынке жилья в российских условиях хозяйствования, отдельно представлена динамика развития рынков первичного и вторичного жилья. В качестве действенного механизма развития экономических отношений на рынке жилья регионального уровня определено управление инвестиционными жилищными интересами, т. е. выбором субъектами инвестирования направлений расходования ресурсов.
Ключевые слова: экономические отношения на рынке недвижимости; механизм развития экономических отношений на рынке жилья; регулирование инвестиционных жилищных интересов.
Социально-экономический уровень страны определяется многими факторами, в том числе и пропорциональностью развития его регионов. Мировой опыт свидетельствует, что важнейшим условием сокращения территориальных различий в уровне жизни является улучшение состояния социальной инфраструктуры за счет жилищного строительства, формирующего рынок жилья.
Российский рынок жилья еще очень «молод», экономические отношения на данном рынке начали складываться в период перехода России от централизованной, плановой экономики к рыночной. Отправной точкой их формирования можно считать постановление Совета Министров РСФСР и ВЦСПС от 21 апреля 1989 г. № 134 «Положение о продаже гражданам квартир в собственность и оплата расходов на их содержание и ремонт».
Получив право на покупку квартир, земельных участков, жилых домов, граждане СССР не имели права свободной их продажи, то есть права распоряжения имуществом.
В 1990 г. «Закон о собственности в СССР» признал понятие частной собственности, которое в дальнейшем (Земельный кодекс РСФСР 1991 г., Гражданский кодекс РФ 1994 г., Градостроительный кодекс РФ 1998 г.) было законодательно оформлено и для земельных участков, зданий и сооружений и их обособленных частей - помещений.
Массовый старт рынку жилья был дан законом РСФСР «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (от 04.07.1991 г. № 1541-1).
Таким образом, после введения права частной собственности на недвижимое имущество и проведения приватизации в Российской Федерации государство перестало быть единственным собственником подавляющего числа объектов недвижимости, что послужило началу формирования рынка жилья и развития соответствующих экономических отношений.
Материальная база рынка складывалась из двух источников. Первый - это бесплатная приватизация жилья гражданами, бесплатная и платная приватизация нежилых помещений и земельных участков (рынок первичной приватизации недвижимости). Второй - это формирование в рамках строительной отрасли и вне ее сегмента коммерческого строительства и продажи объектов (первичный рынок строительства и продажи недвижимости). В дальнейшем формировался вторичный рынок недвижимости - рынок перепродажи ранее приватизированных или впервые проданных новых объектов.
Исследования особенностей экономических отношений на рынке жилья в России показывают, что их развитие осуществлялось неравномерно. В процессе формирования и развития российского рынка жилья можно выделить пять основных этапов: начальный (1991-2000 гг.), этап развития (2001-2005 гг.), этап стабилизации (2006 г. - середина 2008 г.), кризисный этап (середина 2008 -середина 2010 г.) и посткризисный этап (середина 2010 г. - по настоящее время).
Характеристики экономических отношений рынка жилья на трех первых этапах представлены в таблице 1.
Таблица 1
Характеристики экономических отношений рынка жилья в России на начальных этапах
Характеристики рынка 1-й (начальный) этап (1991-2000 гг.) 2-й этап развития (2001-2005 гг.) 3-й этап стабилизации (2006 г. - середина 2008 г.)
Начальный уровень цен Низкий Высокий Предельный
Темпы роста цен Сверхвысокие темпы прироста цен (50-100 % в год) Умеренно высокие темпы прироста цен (30-50 % в год) Стабилизация, начало снижения. Дифференциация (колебания - 10%)
Прирост количества сделок Быстрый рост Умеренный рост Стабилизация
Соотношение спроса и предложения - на вторичном рынке - на первичном рынке Спрос выше предложения Спрос выше предложения Предложение существенно опережает спрос Спрос выше предложения Относительное равновесие Предложение превышает спрос
Соотношение цен первичного и вторичного рынков Цены вторичного рынка существенно выше Цены вторичного рынка меньше или равны ценам первичного Дифференциация, динамическое равновесие
Состояние законодательной базы «Правовой вакуум» Фрагментарность Завершение формирования, совершенствование
Спектр предпринимательской деятельности на рынке «Риэлтерская» (не дифференцирована) Брокеры, оценщики, девелоперы Весь спектр профессиональной деятельности
Типы недвижимости, вовлекаемой в рыночный оборот В основном жилье Жилье, коммерческая недвижимость (торговля, офисы) Жилье, коммерческая, индустриальная недвижимость, земля
Доля организованного рынка Незначительна 25-30 % Около 50 %
Уровень конкуренции на рынке Низкий Умеренный Высокий
Уровень рисков при сделках с недвижимостью Высокий Средний Относительно высокий
Взаимодействие рынка недвижимости и финансового рынка Практически отсутствует Единичные случаи Налаживание постоянного взаимодействия
Итак, во времена Советского Союза рынок жилья в его современном понимании не существовал [5]. Это был скорее комплекс легальных и нелегальных рыночных элементов.
Жилые дома строились множеством жилищных кооперативов, строительными бригадами, по объявлениям в газетах продавали частные дома, совершали обмены квартир. Как уже отмечалось, начало реального развития рынка жилой недвижимости можно датировать серединой 1990 г., когда был принят «Закон о собственности в СССР», признавший понятие частной собственности, которое позднее было законодательно оформлено и для земельных участков, зданий и сооружений и их обособленных частей - помещений. После принятия этого закона в 1990 г. в Москве появились первые риэлтерские фирмы. В среднем, в то время квадратный метр жилья в столице стоил около 100 долл. Важно отметить, что в Москве стартовая стадия в развитии рынка недвижимости началась в середине 1990 г. В других городах ее начало совпадает с общим началом экономической реформы в стране, т. е. с 1992 г. Отдельные регионы лишь в 2001-2005 гг. вступили в стартовую стадию рынка жилья [7].
С началом приватизации жилья, экономические отношения на данном рынке получили реальное ускорение. К концу 2000 г. в Москве было приватизировано примерно 14,1 % от общего
числа квартир, подлежащих приватизации. В это время рынок характеризовался достаточно высокой активностью, было зарегистрировано большое количество сделок купли-продажи. Спрос, как на вторичном, так и на первичном рынке, на порядок превышал предложение. Причиной высокого спроса на жилье являлись неудовлетворительные жилищные условия большей части населения. Кроме того, появился реальный платежеспособный спрос со стороны образовавшегося слоя предпринимателей, получавших очень высокие доходы. На начальном этапе развития рынка предпринимаются первые попытки разработки его законодательной, нормативной и методической базы.
Следующий период развития экономических отношений на рынке жилья 2001-2005 гг. - это переходная стадия [6]. Уровень цен в этот период был уже достаточно высок. Коммерческие цены на первичном рынке достигли уровня цен вторичного рынка и превысили их. Темпы приватизации жилья, как и активность рынка в целом, были очень высоки. В несколько раз возросло число сделок на рынке. На первичном рынке спрос все еще превышал предложение, но к концу 2004 г. это соотношение выровнялось. Круг покупателей стал шире за счет увеличившейся дифференциации доходов населения при незначительном росте средних доходов. Государственные органы феде-
рального и регионального уровня усилили свое регулирующее влияние на рынок жилья. Развивались законодательная и нормативная базы рынка, корпоративные формы деятельности риэлтеров.
В конце 2003 г. экономические отношения на рынке жилья Москвы и регионов вступили в следующий период своего развития. Уровень цен в то время был очень высок. Повысилась информационная открытость рынка. Продавцы и покупатели начали ориентироваться на покупательную способность денег, конъюнктуру рынка, репутацию риэлтерских компаний. В этот период замедлились темпы приватизации. Продолжился рост предложения. Изменение цен первичного рынка пришло в соответствие с изменениями цен вторичного рынка. В период с 2005 г. на рынке произошел переход к стабильному состоянию, завершился период роста цен, и началась их стабилизация. Средняя стоимость 1 м2 жилья на первичном рынке России выросла за 2003 г. на 30-40 %.
На вторичном рынке средняя стоимость 1 кв. м жилья увеличилась по сравнению с декабрем 2002 г. на 10-15 %.
К 2004 г. рынок жилой недвижимости во все большем числе городов выходил на стадию стабилизации.
В конце 2004 г. наблюдалось повышение активности на региональном рынке жилья, чему способствовало следующее [8]:
1) так называемый отложенный спрос (снизились инфляционные ожидания, опасения политической и экономической нестабильности);
2) общее оживление экономики (повысилась эффективность экспорта, доходы экспортеров, повысились доходы предприятий торговли, ориентированных на товары отечественного производства - невысокие темпы инфляции сделали их конкурентоспособными на внутреннем рынке).
В течение 2005 г. первичный рынок определял ситуацию на всем рынке регионального жилья. За январь-июль 2005 г. предприятиями и организациями всех форм собственности построено 11,5 млн м2 жилой площади, что на 6,3 % больше, чем в аналогичный период 2004 г. При снижении инвестиционной активности государства на рынке жилья почти половина введенного жилья была профинансирована населением за счет собственных средств и с помощью кредитов. Рост цен на жилье был обусловлен опережающим ростом цен на продукцию промышленности строительных материалов. После некоторого замедления темпов роста цен на жилищном рынке со 2 квартала 2006 г. восстановилась тенденция к повышению цен на новое жилье. На рынке вторичного жилья с
ростом предложения принципиально новых, современных видов жилья ситуация менялась в противоположном направлении. Во 2 квартале 2006 г. наблюдалось снижение цен 1 м2 жилой площади на вторичном рынке жилья на 10-15 %. В целом за период с начала 2005 г. стоимость 1 м2 общей площади квартир на первичном рынке в среднем по России повысилась на 32,8 % и на вторичном -на 15,0 %. Более всего подорожало, как на первичном, так и на вторичном рынках, жилье в элитных домах - соответственно на 38,0 % и на
30.2 %. В типовых домах стоимость 1 кв. м общей площади на первичном рынке увеличилась на 29,0 %, а в домах улучшенной планировки - на
24.2 %. При сложившемся уровне цен на жилье и платежеспособном спросе населения обострились проблемы реализации готового жилья и расширения строительства за счет средств населения.
2006 г. начинает третий этап в развитии экономических отношений на рынке жилья. Дата эта является в некоторой степени условной, так как вовсе не означает окончание развития рынка жилья. Но с этого момента рынок начинает развиваться как сформировавшееся явление. Рынок жилья уже характеризуется определенными тенденциями развития, структурой, сложившейся профессиональной средой и сформировавшимися основными элементами инфраструктуры.
Во второй половине 2006 г. ценовая ситуация и активность первичного и вторичного рынков сбалансировались.
Основные предпосылки бурного развития экономических отношений на рынке жилья были заложены, начиная с 2000 г., во время общего экономического роста в стране и стабилизации политической, финансовой и социальной ситуации. В то же время благоприятное развитие мирового рынка энергоносителей и дополнительные доходы бюджета обеспечили приток реальных денег в экономику и увеличили приток инвестиций на рынок жилья по причине отсутствия других привлекательных направлений инвестирования.
Так продолжалось до середины 2008 г., когда начался очередной финансовый кризис.
В посткризисный период при условии сохранения темпов экономического роста спрос на первичном рынке жилья будет расти.
Итак, современное состояние первичного рынка жилья может быть охарактеризовано как завершение процесса становления экономических отношений на рынке и начало их дальнейшего развития.
В качестве направлений этого развития можно выделить следующие [4]:
1) повышение роли первичного рынка как источника удовлетворения потребностей в жилье;
2) возрастание дифференциации между объектами жилья, как по качеству, так и по цене. На рынке уже появляются и будут востребованы в дальнейшем объекты действительно элитного класса, соответствующего мировым стандартам. С другой стороны, возможно будет происходить снижение цен на типовое жилье и жилье низкого качества;
3) дифференциация фирм, оказывающих услуги на рынке жилья. Очевидно, что будет происходить выделение крупных фирм, тесно связанных с банковской сферой и выполняющих целый ряд таких операций на рынке, как строительство, реконструкция, управление недвижимостью, отчасти брокерские услуги, и выделение малых фирм, в основном занятых брокерской деятельностью;
4) трансформация фирм, изменение принципов взаимоотношений между фирмой и агентами, превращение брокера в ведущее лицо на рынке посреднических услуг при операциях с жильем;
5) продолжение процессов выделения девелоперских компаний в особую группу предпринимателей на первичном рынке жилья, организующих и управляющих процессами развития жилья, но не участвующих в них как подрядные организации;
6) снижение рисков на рынке, особенно при сделках с жильем в силу следующих процессов: отказа брокерских фирм от несвойственных им функций, прежде всего, связанных с движением средств по сделкам; развития как отдельного бизнеса оказания услуг по проведению расчетов при сделках; появление и развитие государственных и частных организаций, оказывающих информационные услуги на рынке; развитие систем регистрации и страхования прав на жилье;
7) повышение роли маркетинговых исследований при принятии решений об инвестировании в жилье как следствие роста дифференциации среди покупателей жилья и роста конкурентной борьбы между профессиональными участниками рынка;
8) развитие фирм, оказывающих консультационные, информационные, маркетинговые услуги на рынке жилья.
В настоящее время, несмотря на опережающий рост цен, все больше и больше покупателей отдают предпочтение первичному рынку. Современное новое жилье отличается от старого, построенного в советские времена, площадью квартир, разнообразием планировок, качеством мате-
риалов, то есть иным уровнем комфорта. Поэтому пристрастие покупателей к первичному рынку жилья вполне понятно. Но самое главное - растет доверие покупателей к первичному рынку. Некоторое время назад на человека, покупающего квартиру посредством долевого участия, смотрели как на безумца. Общепринятым было мнение, что покупать квартиру по долевому участию раньше, чем появится первый этаж, нельзя. Сейчас большая часть квартир расходится на стадии нулевого цикла, а к окончанию строительства квартир не остается. Быстрее всего продается то, что подешевле, то есть однокомнатные квартиры -они всегда пользуются повышенным спросом. Но и двух-, трехкомнатные квартиры не задерживаются. Труднее продаются квартиры большой площади, 150-200 м2. Вот они могут на некоторое время задержаться у застройщика. Квартиры на первых и последних этажах всегда пользовались меньшим спросом. Учитывая этот факт, проектировщиками жилых домов во многих проектах на первых этажах предусматриваются офисные или торговые помещения.
Еще одной особенностью экономических отношений на современном первичном рынке является то, что жилье сегодня становится формой сбережений. В нее вкладывают деньги, покупая квартиры впрок.
Стоимость жилья зависит от многих факторов: конъюнктуры рынка жилья, местоположения дома, количества комнат, конкретных планировок [3]. Очень важными факторами, учитываемыми при покупке жилья, в настоящее время стали экологическая безопасность района и наличие развитой инфраструктуры. Основными причинами повышения цен на жилье на первичном рынке являются: рост стоимости энергоносителей, рост стоимости строительных материалов, рост уровня оплаты труда в строительстве.
Однако для увеличения жилищного строительства нужны значительные инвестиции. Источники инвестиций принято подразделять на бюджетные (включая муниципальные), корпоративные, средства населения и иностранные вложения. Корпоративные инвестиции направляются преимущественно на создание собственного инвестиционного потенциала, иностранные аккумулируются в наиболее рентабельных отраслях и нередко в спекулятивной сфере.
Реальными источниками инвестиций в области жилищного строительства долгое время являлись средства бюджета всех уровней и населения. Но в нынешних условиях у государства нет
средств для проведения эффективной бюджетной политики, доходы федерального бюджета сокращаются. Это обусловливает антиинвестиционную ориентацию в области бюджетной политики и большие трудности с формированием бюджета развития. Поэтому для эффективного функционирования инвестиционной сферы необходимо более активное вовлечение в оборот региональных ресурсов.
Важно то, что сбережения концентрируются не на федеральном уровне, а в регионах, что позволяет разработать эффективные мероприятия по их привлечению именно на региональном уровне с учетом тех или иных социальных и экономических особенностей.
Вовлечение в активный инвестиционный оборот средств такого масштаба возможно только при создании целостной системы регулирования инвестиционных жилищных интересов. При этом совершенно очевидно, что необходимо одновременное использование механизмов государственного и рыночного регулирования.
Действенным механизмом развития экономических отношений на рынке жилья регионального уровня может стать управление инвестиционными жилищными интересами, т. е. выбор субъектами инвестирования направлений расходования ресурсов. Инвестиционные жилищные интересы определяются в первую очередь спросом и предложением. Но они должны формироваться в соответствии с общими целями экономической и социальной политики.
Инвестиционная жилищная сфера в рыночных условиях, конечно, должна обеспечивать, прежде всего, окупаемость, возвратность ресурсов, прибыль. Это основные требования при определении параметров инвестиционных интересов. Но не менее важны и социальные аспекты проводимых мероприятий, т. е. требуется выделение точек экономического роста, позволяющих при наращивании хозяйственного потенциала одновременно осуществлять реализацию социальных программ, в том числе развитие массового жилищного строительства. С другой стороны, само строительство жилья является гарантированным источником создания инвестиционного спроса, позволяет за счет использования средств населения и предприятий поддерживать и расширять воспроизводственный цикл в реальном секторе хозяйства, обеспечивая экономический рост и сокращая диспропорции межрегионального развития.
Мировая практика стабилизации и обеспечения роста производства путем развития массового
первичного жилищного строительства достаточно хорошо известна, однако в нашей стране существуют некоторые особенности, которые необходимо учитывать.
Прежде всего, не потеряли актуальности методы поддержки жилищного строительства за счет использования мультиплицирующего эффекта [1]. При формировании инвестиционного спроса должно быть отдано предпочтение затратам государства на развитие дорог, коммуникаций, инфраструктуры, на поддержку кредитования строительства жилья. Важным условием является и законодательное обеспечение гарантий вкладов населения, всестороннее развитие фондового рынка.
Строительство жилья обусловливает направления инвестиционного спроса, способствует широкому развитию всех секторов экономики, включая сырьевые и перерабатывающие отрасли. Вместе с тем должны учитываться изменившиеся условия в целом. Глобальные тенденции снижения материалоемкости и энергоемкости производства, повышение доли интеллектуальных затрат в стоимости продукции определяют несколько иную структуру инвестиционного жилищного спроса. В воспроизводственном процессе уменьшается роль традиционных, сырьевых отраслей и увеличивается значение услуг правового, финансового характера.
На фоне постоянного уменьшения капитальных вложений во всех сферах экономики строительство жилья за последние пять лет остается практически на одном уровне. Это свидетельствует об относительно стабильном платежеспособном спросе части населения. Однако группы населения, обеспечивающие спрос на строительство жилья, достаточно не однородны. Условно можно выделить три категории [2].
Первая - небольшая часть населения, способная единовременно произвести затраты на покупку либо авансирование строительства жилья.
Вторая - представители так называемого среднего класса, предъявляющих спрос на жилье и нуждающихся в особых механизмах его приобретения - ипотеке, кредитах, плате в рассрочку. Такие механизмы отлаживаются рынком, но действительно работоспособную систему можно сформировать только при непосредственном участии государства - в виде прямой финансовой поддержки или мер косвенного, координирующего характера.
Третья категория - население, не имеющее возможность самостоятельно или с помощью кредитов приобрести жилье и нуждающееся, поэто-
му, в прямой финансовой поддержке. В данном случае рыночные механизмы регулирования не могут использоваться, необходимы механизмы государственного воздействия.
Таким образом, существует объективная потребность в двух видах регулирования инвестиционных жилищных интересов на региональном уровне. Во-первых, институциональные механизмы, осуществляющие рыночное регулирование экономических отношений на рынке жилья с помощью косвенного воздействия соответствующих институтов, в том числе и государственных, включающие весь комплекс рыночных структур (финансовые, правовые, налоговые) и учитывающие специфику региона. Во-вторых, административные, предполагающие непосредственное воздействие государства на инвестиционный процесс через прямую финансовую поддержку, предоставление льготных кредитов, создание резервного фонда жилья для переселения в некоторых предусмотренных законом случаях лиц, потерявших право на свое прежнее жилье, законодательное гарантирование сохранности вкладов населения. Причем на региональном уровне государственное воздействие должно активно проявляться в обоих видах регулирования. И его роль будет возрастать, поскольку жилье - это социальная отрасль, а в ней, как известно, негативные последствия рыночных преобразований проявляются наиболее остро.
Литература
1. Аликаева М. В. Источники финансирования инвестиционного процесса // Финансы. 2003. № 5.
2. Анализ динамики цен на жилую недвижимость // Строительство и цены. 2008. Вып. 3.
3. Бузырев В. В., Чекалин В. С. Экономика жилищной сферы: учеб. пособие. М., 2001.
4. Буланова Н. В. Рынок недвижимости: состояние и перспективы развития. М., 2003.
5. Бяков Э. Приватизация и создание рынка недвижимости // Российский экономический журнал. 1996. № 5.
6. Горемыкин В. А., Бугулов Э. Р. Экономика недвижимости: учебник для вузов. М., 1999.
7. Думич В. А. Экономика и инвестиции в России в 1998-2000 гг. // Промышленное и гражданское строительство. 2001. № 3.
8. Мартынова И. Г. Что нам стоит дом построить (объемы сооружения жилья в области Центрального Черноземья) // Газета МГ. 2006. № 3.
* * *
EVOLUTION OF ECONOMIC RELATIONS AT THE HABITATION MARKET IN RUSSIA
A. V. Zhidenko
In article process of formation of economic relations at the habitation market in the Russian conditions of managing is analysed, dynamics of development of the markets of primary and secondary habitation is separately resulted. As the effective mechanism of development of economic relations at the habitation market of regional level management of investment housing interests, i.e. a choice subjects of investment of directions of an expenditure of resources is defined.
Key words: economic relations at the habitation market, mechanism of development of economic relations in the habitation market, regulation of investment housing interests.
