Направления и динамика развития рынка риэлторских услуг в России Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

УДК 338.46 ББК 65.04 Р 98

С.В. Рябоконь

Аспирант кафедры бухгалтерского учета и аудита Южно-Российского государственного университета экономики и сервиса, г. Шахты. Тел.: (928) 11 11 225, е-mail: [email protected].

Направления и динамика развития рынка риэлторских услуг в России

(Рецензирована)

Аннотация. Рынок риэлторских услуг в РФ в настоящее время является одним из динамично развивающихся. Товар, являющийся предметом купли-продажи на рынке -недвижимость, всегда пользуется спросом. При этом в РФ отсутствуют законодательные акты, регулирующие такую специфическую деятельность. В статье проанализирована

деятельность риэлторских фирм: их количество, средняя численность работников, выручка от посреднической деятельности. Исследована динамика сделок с жилым, нежилым фондом, земельными участками. Проведен анализ цен на первичном и вторичном рынке жилья.

Ключевые слова: риэлторские услуги, сделки с недвижимостью, цены на рынке

жилья.

S.V. Ryabokon

Post-graduate student of Accounting and Audit Department, the South Russian State University of Economy and Service, Shakhty. Ph.: (928) 11 11 225, e-mail:

[email protected].

Directions and the dynamics of development of the realtor service market in Russia

Abstract. The market of realtor services in the Russian Federation is now one of the

dynamically developing. Real estate as a subject of purchase and sale in the market is always in

demand. However, there are no legislative acts in the Russian Federation regulating such specific activity. In this paper, an analysis is made of realtor firm activities: their quantity, average number of workers and a gain from intermediary activity. The dynamics of transactions with inhabited and uninhabited housing and with the ground areas is investigated. The analysis of the prices in the primary and secondary market of habitation is carried out.

Keywords: realtor services, transactions with real estate, the prices in the habitation market.

Рынок риэлтерских услуг начал развиваться в Российской Федерации примерно с 1992 г. и является относительно новой сферой регулирования государства. Согласно теории, рынок риэлтерских услуг - это совокупность механизмов, обеспечивающих отчуждение полных или частичных прав собственности на объекты недвижимости от одного субъекта к другому; свободное формирование цен; перераспределение инвестиционных потоков и территорий между конкурирующими видами объектов и использования земель [1].

В настоящее время рынок недвижимости развивается не по всем направления одинаково быстро. Наибольшее значение и удельный вес на рынке имеют сделки, связанные с жильем, поэтому необходимо всесторонне изучение тенденций и анализа рынка недвижимости. Необходимость всестороннего анализа внешних и внутренних факторов, оказывающих влияние на создание, динамику функционирования, степень совершенности рынка недвижимости и конкурентоспособности фирмы, объясняется интересами развития сферы услуг в целом, в том числе отдельных их видов.

Для анализа тенденций развития риэлтерских услуг необходимо, в первую очередь, исследование конъюнктуры рынка, которое включает в себя обработку, анализ и систематизацию количественных показателей и качественной информации, характеризующей развитие рынка в данный период времени. Выбор системы показателей определяется целями конкретного исследования, например, анализ развития рынка, анализ ситуации на рынке за определённый период времени, изменение технико-экономических характеристик производства.

Статистическое наблюдение за деятельностью организаций, для которых оказание посреднических услуг в сделках с недвижимостью является основным видом деятельности (риэлтерских фирм), ведется Росстатом с 1995 г. Начиная с этого времени учитывалось количество риэлторских фирм, число заключенных сделок, выручка от риэлторской деятельности. Динамика числа обследованных за этот период организаций характеризуется данными, представленными в таблице 1.

Таблица 1

Динамика числа риэлторских фирм [2]

Регион Число учтенных риэлтерских организаций

1995 2000 2005 2007

Российская Федерация 730 2057 3233 3976

Центральный федеральный округ 119 719 937 1054

Северо-Западный федеральный округ 104 236 348 438

Южный федеральный округ 132 265 364 464

в т.ч. Ростовская область 60 79 102 130

Приволжский федеральный округ 179 302 631 760

Уральский федеральный округ 66 158 261 380

Сибирский федеральный округ 81 288 531 683

Дальневосточный федеральный округ 49 89 161 197

Данные таблицы показывают, что с 1995 г. по 2007 г. число риэлторских организаций увеличилось по РФ более чем в 5 раз, что демонстрирует высокие темпы развития рынка посреднических услуг в сделках с недвижимостью.

Наиболее быстрые темпы развития приходятся на период 1995 - 2000 г., когда число фирм возросло почти в три раза. Большая часть учтенных фирм работает в настоящее время в Центральном, Приволжском и Сибирском федеральных округах, а наименьшее количество фирм - в Дальневосточном федеральном округе.

Неравномерность числа фирм по федеральным округам, а также интенсивность роста числа фирм по годам можно объяснить следующими факторами:

1) экономическим ростом или ожиданиями такого роста. Хотя на рынке и могут возникать благоприятные краткосрочные условия при отсутствии роста, такие обстоятельства возникают достаточно редко;

б) финансовыми возможностями для приобретения недвижимости, что в свою очередь обусловлено стадией экономического развития региона (кризис, застой, промышленное развитие), наличием и характером рабочих мест;

в) взаимосвязями между стоимостью недвижимости и экономической перспективой того или иного района. Некоторые районы находятся в состоянии застоя, так как их основные отрасли промышленности перемещены в другие части страны или пришли в упадок.

Данные таблицы 1 иллюстрируют развитие риэлторских фирм только в период с 1995 по 2007 г. Последние статистические данные о риэлторской деятельности Росстатом представлены за 2007 г. После этого исследования представленной деятельности не проводились и текущая информация на сайте Росстата не отражалась. В последних

статистических сборниках Росстата риэлторские услуги представлены в строке «Операции с недвижимым имуществом, аренда и предоставление услуг», что, несомненно, более широкое понятие, чем «риэлторская деятельность».

Отсутствие пристального внимания к риэлторским услугам со стороны официальной статистики может объясняться отсутствием правовых норм, регламентирующих такого рода деятельность.

Тем не менее в условиях устойчивого роста дефицита жилья риэлтерский вид услуг уверенно и прочно занял свое место на развивающемся быстрыми темпами в стране и регионах рынке недвижимости, создавая условия для роста его конкурентоспособности, обеспечивая ускорение оформления сделок купли-продажи, аренды, приватизации квартир, значительно облегчая своим клиентам возможности приобретения жилых помещений, предоставляя им необходимые гарантии.

Наряду с положительными моментами, которые заключаются в помощи продавцам и покупателям жилья, риэлтерская деятельность при отсутствии соответствующего регулирования, методологических основ и достаточного объема открытой информации, приводит к некоторым неблагоприятным последствиям:

- способствует необоснованному росту цен на недвижимость;

- приводит к криминализации рыночных отношений в данной сфере деятельности.

Происходит снижение роли государственных и муниципальных органов управления в

жилищной сфере, что в свою очередь обусловливает рост числа домовладельцев при одновременном снижении количества семей, получающих жилье [3].

Показатели развития риэлтерских фирм в РФ приведены в таблице 2.

Таблица 2

Показатели развития риэлтерских фирм в РФ

1995 2000 2005 2007

Число организаций (на конец года) 730 2057 3233 3976

Средняя численность работников, человек, всего 6155 17152 32125 36948

в расчете на одну организацию 8 8 10 9

Выручка от посреднической деятельности в сделках с недвижимостью, всего млн. руб. (1995 г. - млрд.руб.) 106 3518 14047 18118

в расчете на одного работника, тыс. руб. (1995 г. - млн. руб.) 17 205 437 490

Анализируя данные таблицы, видно, что рост числа риэлтерских организаций привел к соответствующему росту числа работников. При этом расчет числа работников на 1 организацию показывает, что риэлтерские фирмы - в основном малые предприятия со средней численностью 8 - 10 человек. Рост рынка услуг риэлтерских фирм в последние годы иллюстрируется показателем выручки, которая с 1995 г. возросла более чем в 170 раз, а в расчете на 1 работника - в 30 раз.

Такое повышение выручки от посреднической деятельности объясняется несколькими факторами:

- увеличением оплаты за такие услуги;

- повышение востребованности услуг в связи с ростом числа обманутых продавцов и покупателей недвижимости в последнее время, а также необходимостью затрачивать много времени на поиск подходящих вариантов недвижимости и другими факторами.

Анализ числа завершенных посреднических сделок с недвижимостью, проведенных риэлтерскими фирмами приведен в таблице 3.

Таблица 3

Число завершенных посреднических сделок с недвижимостью

1995 2000 2005 2007

тыс. ед. % тыс. ед. % тыс. ед. % тыс. ед. %

Все сделки 783,9 100 236,6 100 328,6 100 407,8 100

в т.ч. с жилым фондом 772,8 98,6 220,8 93,3 291,3 88,6 274,9 67,4

с нежилым фондом 4,3 0,5 14,0 5,9 27,9 8,6 30,5 7,5

с землей (земельными участками) 6,8 0,9 1,8 0,8 9,4 2,8 102,4 25,1

Из таблицы видно, что число сделок, проведенных риэлтерскими фирмами с 1995 г. уменьшилось в 1,9 раза. Кроме того, значительно изменилась структура сделок:

- в 1995 г. основная масса сделок приходилась на жилой фонд, а доля сделок с нежилым фондами (0,5%) и земельными участками (0,9%) была незначительна;

- в 2000 г. значительно возросло число сделок с нежилым фондом (5,9%), доля сделок с земельными участками практически не изменилась (0,8%);

- в 2007 г. доля сделок с земельными участками равна четверти всех посреднических сделок с недвижимостью (25, 1%), доля сделок с жильем уменьшилась до 67,4%.

Несмотря на данные тенденции, все же основным предметом следок при оказании риэлтерских услуг является жилой фонд, его купля-продажа. Жилищные условия относятся к числу насущных и неисчезающих потребностей людей. От уровня удовлетворения этой потребности зависит эффективность функционирования всех сфер жизнедеятельности общества, средняя продолжительность жизни, прирост населения, производительность труда, уровень цивилизованности страны.

Если в первые годы становления рынка недвижимости риэлтерские фирмы оперировали в основном с вторичным жильем, то в последние годы они все больше стали выходить и на рынок первичного жилья путем заключения договоров на реализацию квартир во вновь возводимых жилых домах (с правом продажи квартир как в возведенных, так и в строящихся зданиях). Изучение состава риэлтерских фирм по формам собственности говорит о несомненном преобладании фирм частной собственности, что отражено на диаграмме на рисунке 1.

Рисунок 1. Состав риэлтерских фирм по формам собственности в 2009 г. [2]

Как видно из диаграмм, доля фирм государственной и муниципальной собственности, а также смешанной собственности в общей массе риэлтерских фирм незначительна, что может сказываться на качестве предоставляемых услуг и малым контролем со стороны государственных органов за юридической стороной заключаемых сделок.

Анализ структуры выручки от реализации услуг за 2009 г. показал, что в ВРП Ростовской области операции с недвижимым имуществом занимают 8,9%, что говорит о развитости данного вида услуг в регионе [4].

В рамках данного исследования нами был произведен анализ средних цен на жилье, как на основной объект сделок на рынке риэлтерских услуг, на первичном и вторичном рынках в разрезе федеральных округов, в том числе подробнее по ЮФО. Средние цены на первичном рынке жилья представлены в таблице 4.

Таблица 4

Средние цены на первичном рынке жилья (на конец года; рублей за квадратный метр общей площади) [2]

Регионы РФ 2000 2003 2004 2005 2007 2009

Центральный федеральный округ 11108 21412 28433 34773 62189 62287

Северо-Западный федеральный округ 8671 17371 21179 24442 58360 66496

Южный федеральный округ 6182 11938 14741 17721 32221 37214

Республика Адыгея 4000 9508 12184 14281 24255 32000

Республика Калмыкия 5147 9932 11328 12772 16896 21394

Краснодарский край 7592 13904 16190 20535 40275 39505

Астраханская область 10293 12120 14507 27112 38495

Волгоградская область 5176 10416 13271 18038 35571 37378

Ростовская область 6635 12005 15815 18795 30841 42254

Приволжский федеральный округ 7156 12217 14724 17852 36449 35922

Уральский федеральный округ 6230 14340 17425 23410 43691 39028

Сибирский федеральный округ 5482 13419 16579 21210 36634 35005

Дальневосточный федеральный округ 7988 18103 22282 26356 36511 48726

Из таблицы видно, что стоимость жилья повышается из года в год по всем федеральным округам РФ. Лидером по максимальной цене за первичное жилье вплоть до 2009 г. был Центральный федеральный округ, но в 2009 г. на первое место вышел СевероЗападный федеральный округ. Минимальная же стоимость жилья на первичном рынке отмечается в разные годы в Сибирском, Южном и Приволжском федеральных округах.

Что касается Южного федерального округа, то минимальная стоимость жилья была с 2000 г. в Республике Адыгея, а с 2004 г. - в Республике Калмыкии. Максимальные цены на первичное жилье в Краснодарском крае (2000-2008 гг.), а в 2009 г. - в Ростовской области.

Динамика средних цен на первичном рынке жилья ЮФО представлена на рисунке 2.

40000

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Рисунок 2. Средние цены на первичном рынке жилья по ЮФО (на конец года; рублей за квадратный метр общей площади) [2]

Рисунок наглядно демонстрирует, что с 2000 г. по 2008 г. происходил ежегодный равномерный рост цен на жилье, а в 2009 г в результате кризиса цены по ЮФО несколько снизились.

Динамику изменения средней цены на первичном рынке можно проследить по индексам цен, которые представлены в таблице 5.

Таблица 5

Индексы цен на первичном рынке жилья (на конец года; в процентах к концу предыдущего года) [2]

Регионы РФ 2000 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Центральный федеральный округ 105,1 124,1 117,7 113,8 155,2 119,9 111,6 93,7

Северо-Западный федеральный округ 112,0 130,2 117,2 109,3 146,3 121,9 111,4 93,4

Южный федеральный округ 106,2 117,3 118,9 119,2 123,3 131,4 121,5 90,5

Приволжский федеральный округ 124,6 111,7 121,9 121,5 154,9 129,9 107,8 91,1

Уральский федеральный округ 120,6 103,7 112,4 133,5 155,6 115,7 106,2 94,1

Сибирский федеральный округ 121,6 109,4 125,3 126,4 124,8 134,9 107,1 87,6

Дальневосточный федеральный округ 116,1 121,4 117,5 127,4 118,0 117,1 120,9 98,0

Таблица показывает, что с 2000 по 2008 г. происходил ежегодный рост цен на жилье, который составлял от 5 до 55%. В 2009 г. темпы роста были на уровне 87,6-98%, то есть отмечается некоторое снижение цен на жилье первичного рынка.

Рассмотрим средние цены на вторичном рынке жилья. Их динамика в разрезе округов РФ представлена в таблице 6.

Таблица 6

Средние цены на вторичном рынке жилья (на конец года; рублей за квадратный метр общей площади) [2]

Регионы РФ 2000 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Центральный федеральный округ 8375 18730 23611 28672 55267 69312 86014 83255

Северо-Западный федеральный округ 6732 13973 19556 22833 36652 44189 55737 56787

Южный федеральный округ 5250 11022 13992 16851 22094 32033 43952 40192

Республика Адыгея 3266 7968 9330 10275 13445 22723 29381 26681

Республика Калмыкия 4070 8736 9988 12181 12898 15294 20965 23013

Краснодарский край 7043 12234 15690 18662 25972 49398 60141 53715

Астраханская область 4763 9531 11030 13781 17371 25651 33175 30915

Волгоградская область 5124 10539 13235 17564 23285 34140 52100 38949

Ростовская область 5415 12518 16581 20204 28474 34839 43844 45827

Приволжский федеральный округ 6206 11613 14676 17914 30059 37640 40908 35656

Уральский федеральный округ 5912 13198 15942 22656 31856 42206 44401 39036

Сибирский федеральный округ 5327 11581 15961 20024 26806 38137 40576 34719

Дальневосточный федеральный округ 5858 12714 16235 20351 28345 36328 46279 45251

Анализ данных таблицы показывает наиболее высокий уровень цен на вторичное жилье наблюдается в Центральном федеральном округе, минимальные цены - в Сибирском и Приволжском федеральных округах. В ЮФО цены на среднем уровне. Лидерство по дороговизне жилья среди регионов ЮФО держат Краснодарский край и Ростовская область.

Проводимые исследования свидетельствуют о том, что рынок риэлторских услуг имеет большие масштабы, доля оказываемых риэлторских услуг в общей сумме платных услуг - значительна. При этом предмет купли-продажи на рынке - недвижимость, всегда пользуется спросом. Но, несмотря на это, на рынке риэлторских услуг отсутствует специфическое государственное регулирование, до сих пор не принят закон «О риэлторской деятельности».

Примечания:

1. Бурденкова Е. О некоторых аспектах деятельности риэлтерских фирм в России // Вопросы статистики. 1998. № 10. С. 63-67.

2. Официальный сайт Федеральной службы государственной статистики РФ. URL: http://www.gks.ru.

3. Столярова А.Н., Столяров В.Л. Влияние рынка риэлторских услуг на удовлетворение жилищных потребностей населения и экономику региона // Вопросы статистики. 2007. № 3. С. 57-62.

4. Официальный сайт администрации Ростовской области. URL: http://www.donland.ru.

References:

1. Burdenkova Е. On some aspects of activity of realtor firms in Russia // Statistics Questions, No.10, 1998. P. 63-67.

2. An official site of Federal Agency of the State Statistics of the Russian Federation. URL: http://www.gks.ru//

3. Stolyarova A.N., Stolyarov VL. Influence of the market of realtor services on satisfaction of housing requirements of the population and on region economy // Statistics Questions. 2007. No.3. P. 57-62.

4. An official site of Administration of the Rostov region. URL: http://www.donland.ru.