CC BY
30
^ЖауЧН0-ТеХНИЧе£КИеВеД0М2£ТИ«СПбГПУ.4..2212.ЭК0Н0МИЧе£КИе.НаУКИ
УДК 338.46
С.В. Рябоконь
ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ ИНСТРУМЕНТАРИЙ ОЦЕНКИ ЭФФЕКТИВНОСТИ И ПЕРСПЕКТИВ РАЗВИТИЯ РЫНКА РИЭЛТОРСКИХ УСЛУГ
На современном этапе экономического развития России рынок риэлторских услуг как часть сферы сервиса играет важную роль в решении насущной проблемы - обеспечения населения жильем. Задачи риэлторской деятельности очевидны - профессиональный поиск необходимого объекта недвижимости и юридическое обеспечение сделок.
Функционирование и развитие рынка риэлторских услуг оказывает благоприятное воздействие на экономику страны в целом. Оценка вклада рынка риэлторских услуг в национальную экономику и экономику региона может
быть определена на основе следующих показателей: объем реализации риэлторских услуг; налоговые платежи риэлторских фирм; численность работников риэлторских фирм; фонд заработной платы работников; число заключенных сделок купли-продажи жилья и др.
Перечисленные показатели отражают важность и значение риэлторских услуг в экономике, но, на наш взгляд, рассматриваться они должны комплексно. Механизм влияния риэлторских услуг на экономику и социальное развитие общества можно представить схемой, показанной на рис. 1.
Удовлетворение потребностей населения в услугах
СФЕРА УСЛУГ
Повышение качества жизни, обеспеченности жильем
Социальная сфера
Облегчение процесса поиска недвижимости, удовлетворение потребностей в информационных, консультационных услугах, помощь в правовых вопросах
т
Риэлторские услуги
Развитие социальной инфраструктуры общества. Вклад в экономику в виде налогов, предоставленных рабочих мест.
Развитие рынка недвижимости. Развитие строительной индустрии
ЭКОНОМИКА ГОСУДАРСТВА (РЕГИОНА)
Рис. 1. Механизм влияния риэлторских услуг на экономику и социальное развитие общества
На съеме показано, что развитие риэлторских услуг благотворно влияет на экономическое положение в стране и регионе, симулируя занятость, пополнение бюджета, а также на решение социальных проблем повышения качества жизни.
В рамках оценки развития рынка риэлторских услуг необходимо, на наш взгляд, рассмотреть вопрос об эффективности субъектов риэлторской деятельности в рыночной экономике. Понятие эффективности рынка риэлторских услуг неразрывно связано с эффективностью рынка недвижимости [1]. Так, на рис. 2 представлен организационно-экономический инструментарий оценки эффективности данных рынков, т. е. совокупность инструментов, позволяющих исследовать экономические стороны деятельности отдельных субъектов рынка и всего рынка риэлторских услуг в целом.
Применение представленных на рисунке инструментов, их выбор определяется целями
и уровнем оценки эффективности рынка риэлторских услуг (табл. 1).
В связи с отсутствием полного набора официальных статистических данных, отражающих современное развитие рынка риэлторских услуг (количество заключенных сделок, выручка от риэлторской деятельности и др.), рассмотрим более подробно применение кластерного анализа для исследования перспектив развития рынка риэлторских услуг в ЮФО. Задача многомерной классификации в данном случае сводится к тому, чтобы из шести объектов ЮФО, характеризуемых семью признаками, сформировать однородные группы (кластеры).
Такая типология основывается на применении нескольких способов кластеризации ввиду их различной чувствительности к особенностям исходных данных, а ее результатом является синтетическая группировка регионов.
Экономическая среда государства Социальная политика государства и уровень жизни населения Развитие строительной индустрии, техники и технологии Рыночные факторы: конкуренция, динамика цен
Наличие квалифицированного персонала
Применение информационных технологий
Нормативно-
правовое обеспечение
Организационная культура
Менеджмент качества
Анализ рядов динамики цен на недвижимость, среднего уровня заработной платы, обеспеченности населения жильем, выполненных строительных работ в части жилого строительства и др. Построение трендов развития показателей
Корреляционный анализ цен на первичном и вторичном рынках недвижимости, обеспеченности населения жильем, объема выручки от риэлторской деятельности и др.
Активность рынка недвижимости и риэлторской фирмы
Кластерный анализ рынка
Кадровая политика
Формирование благоприятного имиджа организации на рынке
Применение маркетингового инструментария
Развитие собственной информационной системы
Рис. 2. Инструменты оценки эффективности рынка риэлторских услуг
Таблица 1
Показатели оценки эффективности риэлторской деятельности по уровням экономики
Федеральный уровень Региональный уровень Муниципальный уровень Уровень предприятия
Абсолютные показатели
Выручка от посреднической деятельности в сделках с недвижимостью
Прибыль от риэлторской деятельности
Число завершенных посреднических сделок с недвижимостью, их структура
Число работников в риэлторских фирмах
Фонд оплаты труда работающих
Число фирм, занимающихся риэлторской деятельностью Количество основных конкурентов
Сумма налогов, выплачиваемых риэлторскими фирмами Количество обратившихся в фирму
Объем спроса и предложения на рынке недвижимости Число объектов выставленных на продажу (предложение) и заявок на покупку (спрос)
Относительные и средние показатели
Рентабельность продаж риэлторских услуг
Средняя заработная плата работников
Структура сделок с недвижимостью
Число оформленных сделок в расчете на одну фирму Число оформленных сделок в расчете на одного работника
Размер выручки и прибыли в расчете на одну фирму Размер выручки и прибыли в расчете на одного работника
Методы многомерного статистического анализа
Корреляционный анализ объема выручки от риэлторской деятельности, обеспеченности населения жильем, цен на недвижимость на первичном и вторичном рынках от различных факторов
Кластерный анализ рынка риэлторских услуг
В расчетах использовались общие методы кластерного анализа - объединение (древовидная кластеризация) и метод ^-средних.
Группировка регионов ЮФО на основе метода кластерного анализа проведена по показателям, отражающим, на наш взгляд, перспективы развития риэлторской деятельности (табл. 2).
Для проведения расчетов использовались пакеты статистической программы В1аи81юа 6.0 [2], а также статистические показатели, представленные на официальном сайте Росстата [3]. Горизонтальная древовидная диаграмма (рис. 3),
полученная в результате обработки исходных данных, демонстрирует объединение регионов ЮФО в пять кластеров по показателям, отражающим перспективы развития риэлторских услуг:
1) Краснодарский край, Республика Калмыкия, Астраханская область;
2) Краснодарский край, Астраханская и Ростовская области;
3) Ростовская и Волгоградская области;
4) Республики Адыгея и Калмыкия;
5) Астраханская и Ростовская области.
Таблица 2
Переменные для проведения кластерного анализа эффективности и перспектив развития риэлторских услуг ЮФО
Наиболее перспективным является первый кластер, наименее - пятый.
Данный метод не дает точного определения границ кластеров. Так, Астраханская область по разным показателям может быть объединена в три кластера, так же как и Ростовская область.
Следующий примененный метод - метод К-средних. Метод К-средних заключается в следующем: вычисления начинаются с к случайно выбранных наблюдений, которые становятся центрами групп, после чего объектный состав кластеров меняется с целью минимизации изменчивости внутри кластеров и максимизации изменчивости между кластерами. Каждое следующее наблюдение (К + 1) относится к той группе, мера сходства с центром тяжести которого минимальна.
После изменения состава кластера вычисляется новый центр тяжести, чаще всего как вектор средних по каждому параметру. Алгоритм продолжается до тех пор, пока состав кластеров не перестанет меняться.
Переменные MD code Long Name
Среднедушевые денежные доходы, руб. -9999
Ввод в действие жилых домов на 1000 чел., м2 -9999
Коэффициент общего прироста населения, промилле -9999
Уровень экономической активности населения, % -9999
Общая площадь жилых помещений, приходящаяся на одного жителя, м2 -9999
ВРП на душу населения, руб. -9999
Объем выполненных работ по виду экономической деятельности «Строительство» на одного жителя, тыс. руб. -9999
Tree Diagram for 6 Cases Single Linkage Euclidean distances
Республика Адыгея Республика Калмыкия Краснодарский край Астраханская область Ростовская область Волгоградская область
0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 Linkage Distance
Рис. 3. Горизонтальная древовидная диаграмма
Таблица 3
Распределение объектов по кластерам и расстояние от объекта до центра кластера
(кластеры 1, 2, 3)
linkage Members of Cluster Number 1 (STATISTICA Spreadsheet.sm and Distances from Respective Cluster Center Cluster contains 3 cases
Distance
Астраханская область 1761,807 3554,288 1792,987
Волгоградская область
Ростовская область
linkage Members of Cluster Number 2 (STATISTICA Spreadsheet.smx) and Distances from Respective Cluster Center Cluster contains 2 cases
Distance
Республика Адыгея Республика Калмыкия 1964,503 1964,503
Members of Cluster Number 3 (STATISTICA Spreadsheet.smx) and Distances from Respective Cluster Center Cluster contains 1 cases
Distance
Краснодарский край 0,00
Результаты расчетов по методу ^-средних представлены в табл. 3.
К наиболее перспективному кластеру развития риэлторских услуг относится третий кластер, включающий только Краснодарский край. Во второй кластер включены республики Адыгея и Калмыкия, а в первый, имеющий наибольшие отклонения, - Астраханская, Волгоградская и Ростовская области. Данный метод позволяет четко определить границы кластеров и выделить наиболее перспективные регионы.
Развитие риэлторских услуг благотворно влияет на экономическое положение в стране
и регионе, симулируя занятость, пополнение бюджета, а также на решение социальных проблем повышения качества жизни. Эффективность риэлторских услуг неразрывно связана с эффективностью рынка недвижимости. Показатели эффективности оценки риэлторской деятельности различны и применяются в зависимости от уровня анализа (федерального, регионального, муниципальнрнр и уровня предприятия). Для исследования перспектив развития рынка риэлторских услуг может с успехом использоваться кластерный анализ.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
1. Стерник, Г.М. Анализ рынка недвижимости для профессионалов [Текст] / Г.М. Стерник, Г.С. Стерник. -М.: Экономика, 2009. - 605 с.
2. Халафян, А.А. 8ТАТВТ!СА 6. Статистический
анализ данных [Текст] / А.А. Халафян. - М.: Бином-Пресс, 2008. - 512 с.
3. Официальный сайт Росстат [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.gks.ru/
