Исследование состояния рынка риэлтерских услуг региона Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

ENNEAAIAAttA NIN0I6IE6 OUIEA DEAEOIONEEO ONEOA OAAEIIA

СМОЛЯНКИНА Е.В.,

старший преподаватель, Московский институт предпринимательства и права (филиал г. Минеральные Воды), e-mail: [email protected]

В статье анализируется тенденции развития рынка риелторских услуг в Российской Федерации и Ставропольском крае. Приводятся факторы предпочтения у потребителей вторичного рынка недвижимости. Сделан вывод о том, что рынок риелторских услуг является действенным механизмом решения жилищных и финансовых проблем.

Ключевые слова: рынок риелторских услуг; риелтор; Ставропольский край; Российская Федерация.

The article analyzes the market trends real estate services in the Russian Federation and the Stavropol region. Given factors of preference among consumers of the secondary real estate market. Concluded that the market of real estate services is a viable mechanism for dealing with housing and financial problems.

Keywords: market realtor services; realtor; realtor services; Stavropolsky region; Russian Federation.

Коды классификатора JEL: L85, R11.

За последние несколько лет в Российской Федерации в сфере недвижимости произошли кардинальные изменения, обуславливающие возникновение необходимости разработки и принятия новой стратегии и соответствующих программ и проектов развития, в которых бы отражались и аккумулировались все общественнополитические, экономические, социальные и прочие проблемные аспекты периода выхода из кризиса.

Принятие закона «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» [3] в 1991 году стало сигналом к началу формирования легально действующего отечественного рынка риелторских услуг. Сегодня в стране после прохождения ряда этапов своего развития сложилась относительно устойчивая (что показали первые имеющиеся данные официальной статистики по итогам кризисного периода) институциональная база рынка жилья: в собственности граждан в 2008 году находилось 96,1% от всего объема частного жилищного фонда в стране, 79,2% от суммарного жилищного фонда (всех форм собственности — частной, государственной, муниципальной и др.). В том же году функционировало 150 317 частных строительных организаций, что составляло 97,0% от их общего числа.

Докризисные данные федеральной статистики характеризуют рынок отечественных риелторских услуг следующими показателями [5, 1, 4, 2]. При постоянном

© Е.В. Смолянкина, 2010

ТЕRRА ECONOMICUS ^ 2010 ^ Том 8 № 2 Часть 3

ТЕRRА ECONOMICUS ^ 2010 ^ Том 8 № 2 Часть 3

динамичном росте числа организаций, оказывающих посреднические услуги на рынке недвижимости (а варьирование индексов их роста только за период 2000-2008гг. составило от 103 до 126%), в 2007 году в целом по стране функционировало 3976 в сравнении с аналогичным показателем 2057 в 2000 году (или рост составил 193,3%). Преимущественно за счет увеличения числа организаций выросла общая численность работников риелторских организаций на фоне увеличения средней численности сотрудников в одной организации: с 6155 в 1995 году до 17152 в 2000 году и 36948 в 2008 году. (Последний показатель приводится с учетом внешних совместителей и работников несписочного состава). Таким образом, рост числа работников риелторских организаций за период 1995-2008 гг. составил 600,3%, а за 2000-2008 гг. — в 2,2 раза.

За этот же период (2000-2008 гг.) количество завершенных сделок с недвижимостью, совершенных при участии посреднических структур, выросло по стране с 236,6 тыс. до 407,8 или в 1,72 раза. Структура сделок в разрезе видов недвижимости выглядит следующим образом: 67,4% от общего числа сделок было совершена с жилым фондом, 25,1% — с землей и земельными участками и 7,5% — с помещениями нежилого фонда.

За последние годы в среднем 46,1% операций из числа завершенных сделок с жилым фондом приходилось на акты купли-продажи.

Рост числа сделок сопровождался и увеличением абсолютных и относительных показателей выручки от риелторской деятельности. В пересчете на одного работника она составила 490 тыс. руб. в сравнении с 205 тыс. в 2000 году (рост в 2,4 раза), и общая выручка достигла 18118 млн руб. при росте в сравнении с базовым годом в 5,2 раза.

Пиковый экстремум сделок с недвижимостью, пришедшийся на 90-е годы прошлого века (1991-1997 гг.), остался позади, однако потенциал для посреднической деятельности далеко не исчерпан. Об этом можно судить по данным выборочного обследования домашних хозяйств. Так, в целом по стране 14,8% семей неудовлетворены своими жилищными условиями, в том числе 3,0% — планируют их улучшение. Каждая пятая семья в стране из числа неудовлетворенных своими жилищными условиями планирует их улучшить тем или иным способом (7,1% — купить или обменять, 4,3% — состоят на учете по улучшению жилищных условий, 4,2% — строят новый дом или пристройку, 1,1% — собираются купить еще одно жилье и т.д.).

В условиях Ставропольского края неудовлетворенность условиями жилья составляет по обследованным домашним хозяйствам 9,5%, а планы на их улучшение строят

0,8% домохозяйств (при аналогичных показателях в среднем по ЮФО — 12,7 и 3,2% соответственно). В целом по краю улучшить свои жилищные условия планируют 7,8% домашних хозяйств: на учете по улучшению жилищных условий состоят 3,2%, строят новый дом или пристройку — 3,1%, собираются купить новое жилье или обменять на другое — 1,5%. С учетом операций на рынке, вызванных естественными внутренними детерминантами и находящими свое более или менее постоянное статистическое проявление (естественная миграция, съезд, разъезд родственников и т.д.) неудовлетворенность своими жилищными условиями составляет потенциал, который и задействуют посреднические организации, функционирующие на рынке недвижимости. Следует отметить, что при прогнозировании спроса вышеуказанные два блока факторов не определяют его арифметическим сложением, их связь между собой и с конечной результирующей достаточно сложна, поскольку определенный ресурс неудовлетворенности сосредотачивается и в первой группе детерминант.

В настоящее время на рынке риелторских услуг Ставропольского края функционируют 37 организаций, это на 14 (37,0%) больше аналогичного показателя 2003 года. Большинство из них на рынке недвижимости работает свыше пяти лет (48,6%). В этих организациях с учетом внешних совместителей и работников несписочного состава трудятся 273 человека ( в сравнении с 175 в 2003 году). В среднем в одной организа-

ции задействованы семь человек, что на 1 меньше среднероссийского показателя. Из общей численности работников 138 или 50,5% являются профессиональными участниками рынка недвижимости (риелторы, брокеры, дилеры, агенты по недвижимости). Следует отметить, что доля людей с профессиональной подготовкой растет год от года: в 2003 году этот показатель составлял 35,4%.

Большинство риелторских организаций в крае (как и в целом по стране) являются частными: за последние годы этот показатель стабилен и равен 93,3%. Оставшаяся часть приходится на муниципальную и смешанную формы собственности.

Таким образом, в настоящее время среднестатистическое риелторское агентство, осуществляющее свою деятельность на территории Ставропольского края, — это частное предприятие с опытом работы на данном рынке свыше пяти лет со штатом семь человек, из которых половина является профессиональными участниками рынка недвижимости.

Из 37 риэлтерских организаций 30 (81,1%) функционируют в городах Ставропольского края. Почти половина из них сосредоточены в краевой столице — городе Ставрополье. Характерно, что в этих организациях в среднем трудятся до 10 человек.

Выручка от посреднических услуг при совершении сделок с недвижимостью является основной от общей выручки риелторских организаций края (97,2%). Общий объем выручки от основной деятельности составил 55,373 млн руб. или 210,8 тыс. на одного работника (при 490 тыс. в среднем по стране). В сравнении с данными 2003 года объем выручки вырос в 6,5 раза, при этом более половины этого прироста обусловлено ростом стоимости самих услуг. В среднем на одну организацию выручка, в сравнении с данными 2003 года, выросла в 3,4 раза. В целом по краю в 2008 году было проведено 2488 сделок с недвижимостью или в среднем по 67 на одно агентство. Количество сделок увеличилось по сравнению с 2003 годом (1245) в 2,0 раза. Максимальное количество за этот период было зафиксировано в 2004 году — 5332 сделки.

Общий уровень затрат по отношению к их выручке существенно снизился и составил в 2008 году 62,0% против 88,0 в 2003 году.

За анализируемый период значительно изменилась структура затрат краевых организаций, оказывающих посреднические услуги на рынке недвижимости. Наибольшая доля затрат (43,6%) приходится, как и в 2003 году, на прочие услуги (получение справок, запросов и другие услуги, выполненные сторонними организациями) и арендные платежи. В сравнении с исходным периодом произошло сокращение доли всех статей расходов, при этом значительно выросли расходы на оплату труда: с 34,0 до 42,3%.

Рост заработной платы был значительно выше в частных риэлтерских организациях. Последнее обстоятельство вполне оправдано. В частных риелторских организациях заработная плата составляла в среднем 3,7 тыс. руб. при 5,6 тыс. руб.в месяц в государственных и муниципальных агентствах. Напомним, что среднекраевая заработная плата в этот период была на уровне 11109,5 тыс. руб. (по ЮФО — 11733,9 тыс. руб. и в среднем по стране — 17290,1 тыс. руб.). В 2008 году начисленная заработная плата в среднем по Российской Федерации по виду деятельности «Операции с недвижимым имуществом, аренда и предоставление услуг» составила 21275 руб. — в 2003 году 6196,3 руб. Прожиточный минимум в этот период составлял: 2112 в среднем по России в 2003 году, в 2008 году по стране и краю — 4593 руб. и 4331 руб. соответственно.

Большинство осуществленных сделок в Ставропольском крае совершаются частными агентствами: на их долю приходится 93,3% всех сделок, 6,5% — осуществляют организации муниципальной форм собственности. Лишь 0,2% сделок заключается фирмами смешанной формы собственности.

Наблюдается определенная степень дифференциации по видам сделок агентствами различных форм собственности. Так, риелторские агентства муниципальной

ТЕRRА ECONOMICUS ^ 2010 ^ Том 8 № 2 Часть 3

ТЕRRА ECONOMICUS ^ 2010 ^ Том 8 № 2 Часть 3

форм собственности специализируются, как правило, на приватизации, аренде, обмене, дарении, наследовании. На долю таких видов сделок приходится 61,0% от всех проведенных ими сделок. Частные же организации как правило специализируются на сделках по купле-продаже. Последние требуют гораздо больших затрат времени и денежных средств на сбор информации о правовом статусе объекта недвижимости, о ее технических и потребительских характеристиках, на оформление и нотариальное заверение договоров, проведение соответствующих расчетов, зачастую выстраивание целой цепочки из покупаемых и продаваемых объектов.

В динамике меняется и структура осуществляемых сделок. Подавляющая часть проводимых сделок приходится на сделки с жилым фондом (95,2%), большая часть которых приходится на покупку- продажу квартир в многоквартирных домах. Значительно меньше осуществляется сделок с нежилыми помещениями и объектами (2,2%). За последние годы выросла доля сделок с земельными участками: в 2003 году таких сделок было осуществлено 22 и в 2007 году 64 (доля этого вида операций возросла с 1,8% до 2,6%).

Отмечается более высокий темп роста спроса на жилые дома, при этом подавляющее количество сделок по-прежнему приходится на квартиры. Так, в 2007 году при посредничестве риелторскими агентствами было осуществлено сделок купли-продажи 1808 квартир, в том числе 116 на первичном рынке, а также 197 жилых домов, в том числе 3 на рынке первичного жилья. По сравнению с 2003 годом количество проданных квартир возросло в 2,0 раза при практически неизменном количестве проданных жилых домов.

Общая площадь жилых помещений, реализованных при помощи риелторских агентств составила 125,4 тыс. м2. Общая площадь жилого фонда, проданного на первичном рынке через риелторскую сеть, в расчете на один объект составила 18,2 м2, что означает повышенный спрос на однокомнатные квартиры в новых многоквартирных домах. Эксперты отмечают постепенный рост доли жилого фонда первичного рынка, операции с которым осуществляются при посредничестве риелторских организаций (от 6,3% в 2003 году до 9,8% в 2008 году).

При этом половина жилых домов, задействованных на рынке недвижимости при посредничестве риелторских агентств, расположена в зоне с наиболее высоким и по краю ценами — гг. Ставрополь и Пятигорск (первый в виду столичного статуса, второй как и Кисловодск, хотя и с несколько более низкими ценами, из-за так называемой «курортной маржи»). Большая часть (90,2%) сделок по купле-продаже жилой недвижимости приходится на рынок вторичной недвижимости.

Касаясь вопроса цены, отметим незначительно отличающиеся величины на рынках первичной и вторичной недвижимости в Ставропольском крае. Более того, цены на рынке вторичного жилья росли даже быстрее, чем на рынке первичного жилья. Так, в 2008 году средние по краю цены за 1 м2 жилья на первичном рынке составляли 29,8 тыс. руб., а на вторичном 31,9 тыс. руб. Разность между аналогичными показателями по Российской Федерации составила 3991 руб.

На повышение спроса на вторичное жилье оказывают свое воздействие целый комплекс факторов, в числе которых следует указать следующие:

• наглядность товара на вторичном рынке в отличии от только еще строящегося жилья;

• относительная доступность по цене;

• возможность быстрого решения жилищного вопроса;

• отсутствие необходимости доведения жилья до необходимого минимума удобств (сантехника, внутренняя отделка, обои телефон, прилегающая к дому инфраструктура);

• скорость проверки юридической чистоты жилья и его оформления;

• зачастую неясность окончательных цены и сроков сдачи объекта;

• возможность включения в сложные цепочки купли-продажи объектов недвижимости.

Как уже отмечалось, не получили достаточного развития рынки нежилых помещений, к которой относятся объекты коммерческой, промышленной недвижимости, недвижимости социально-культурного назначения, а также рынок земли и земельных участков.

В 2008 году в сделках по купле-продаже было задействовано 59 объектов, из них 34 коммерческой и 25 — промышленной недвижимости.

Таким образом, динамический вектор за последние годы сместился от продажи преимущественно промышленных объектов в сторону объектов коммерческой недвижимости (помещения для деловых нужд, оказания офисных услуг, складских помещений, торговых площадей и площадок и т.д.). Это еще более увеличивает трудозатраты риелторских организаций на фоне непрекращающегося спроса, вызванного ростом числа вновь образуемых компаний и необходимостью расширения уже функционирующих на рынке, на фоне относительно малого объема строительства (особенно в условиях неопределенности кризисного периода).

ЛИТЕРАТУРА

1. Жилищное хозяйство и бытовое обслуживание населения в России. 2007: Стат. сб. / М.: Росстат, 2007.

2. О деятельности организаций, оказывающих посреднические услуги в сделках с недвижимостью. Ставрополь: Ставстат, 2008.

3. О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации. Закон РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1.

4. Платное обслуживание населения в России. 2009: Стат. сб. / М.: Росстат, 2010.

5. Российский статистический ежегодник. 2009: Стат.сб. / М.: Росстат, 2010.

ТЕRRА ECONOMICUS ^ 2010 ^ Том 8 № 2 Часть 3