CC BY
82
ИССЛЕДОВАНИЕ ПРОБЛЕМАТИКИ РАЗВИТИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ И РЫНКА РИЕЛТОРСКИХ УСЛУГ
СМОЛЯНКИНА Е.В.,
старший преподаватель кафедры экономических дисциплин и менеджмента, Московский институт предпринимательства и права (филиал в г. Минеральные Воды), e-mail: [email protected]
В статье рассматриваются некоторые проблемы, выявленные при исследовании рынка риелторских услуг. Установлена необходимость унификации терминов, принятия нормативно-законодательных актов на этом рынке, определены возможные приоритеты, действия риелторских организаций в изменившихся экономических условиях. Доказана перспективность рынка риелторских услуг в Российской Федерации.
Ключевые слова: рынок риелторских услуг; Российская Федерация; Ставропольский край; проблемы; перспективы.
The article discusses some of the problems identified in the study of the market realtor services. We establish the need for harmonization of terms, the adoption of regulatory legal acts in this market, identifying possible priorities, actions realtor organizations in the changed economic conditions. Proved promising market realtor services in Russia.
Keywords: market realtor services; Russian Federation; Stavropol region; problems; prospects.
Коды классификатора JEL: L85.
В настоящее время в отечественной литературе проблематика развития рынка недвижимости и связанных с ним рынка риэлтерских услуг исследована крайне недостаточно. Государственная статистика крайне скудно информирует о рынке риелторских услуг. Более того, сам понятие «риелтор» в настоящее время все еще не получило общепризнанно принятого правила написания. В известной мере это болезнь роста, с которой в свое время сталкивались и маркетинг (маркетинг или маркетинг), и менеджмент (ме[е]неджмент или ме[э]не[э]джмент). Но если апологеты этих основополагающих экономических дисциплин давно не спорят о таких базовых понятиях, придя по большей части к компромиссному решению, то применительно к риелторству этого сказать пока нельзя. Сегодня давно сложились все необходимые составляющие для завершения данной дискуссии с тем, чтобы сосредоточить направления исследований на сущностных характеристиках и специфичных особенностях данного явления экономической жизни общества.
© Смолянкина Е.В., 2010
ТЕRRА ECONOMICUS ^ 2010 ^ Том 8 № 3 Часть 3
ТЕRRА ECONOMICUS ^ 2010 ^ Том 8 № 3 Часть 3
В настоящее время в литературе распространены несколько версий написания термина «риелтор» и, соответственно, производных от него понятий («риел-торство», «риелторская деятельность», «риелторская услуга» и т.д.).
Этимология слова «риелтор» восходит к транслитерации английского «realty» (недвижимость) или с обозначением субъекта профессиональной деятельности — «realtor». Однозначной трактовки транскрипции подобное сочетание букв английского алфавита не имеет, что и породило в свое время сумятицу в произношении, а главное, в написании данного слова на русском языке. Так появились «риэлтор», «риелтор», «риелтер», «риэлтер». Неполные двадцать лет, особенно на фоне терминологической и лексической англоязычной экспансии, — слишком малый срок для естественного процесса отсева единственно общепризнанной или по крайней мере узаконенной специалистами языка версии. Совершенно понятным становится в таких условиях, что филологи не успели справиться с данной задачей, невольно доверив эту задачу специалистам в этой области. Распространенная и, в определенной степени, естественная практика, надо сказать.
Казалось бы, после выхода нормативно-законодательных актов, касающихся, а иногда и прямо регламентирующих данный вид деятельности (первый из них появился в 1996 г.) [8], включения этого вида услуг в ОКУД, если не сама дискуссия, то по крайней мере вариативность применения отличных от упомянутых в юридически признанных документах должна быть нивелирована. Однако этого не произошло.
Напомним, что в Положении о лицензировании риелторской деятельности, последующем Постановлении об утрате им силы [9], проекте до сих пор не принятого Федерального закона «О риелторской деятельности в Российской Федерации» [6] дается однозначная версия правописания данного понятия. При этом ряд авторов продолжает придерживаться иных трактовок (В.Д. Новиков, М.В. Коробкова, Р.С. Гарифуллин — «риэлтор», К.Ю. Татаров, И.В. Малышев — «риэлтер») [5, 2, 1,
11, 5].
Также существенной проблемой нам видится крайне узкая статистическая база при изучении рынка риелторских услуг. Так, в «Российском статистическом ежегоднике» [10] нет даже упоминания об этом виде посреднических услуг населению, тогда как в нем представлены такие виды услуг, как, например, ветеринарные и ритуальные. Не умаляя значения последних, необходимо отметить, что ветеринарные услуги сложно назвать всеобъемлющими, а в сравнении с ритуальными по частоте оказания риелторские услуги кажутся нам гораздо более востребованными. И в перспективе эта востребованность, на наш взгляд, будет возрастать, что вызвано целым рядом причин: ростом благосостояния населения, растущей трудовой миграцией и в целом повышением мобильности граждан, ростом профессионального уровня риелторского рынка и др. Очевидно, что в данном случае мы имеем дело с несовершенством самой классификации услуг ОКУН и ОКВЭД.
Недостаточность статистических данных в значительной степени сдерживает изучение рынка этого вида услуг. Но, с другой стороны, слабая изученность рынка, в частности, несовершенство классификационных критериев ограничивает и методологическую базу для проведения статистических сборов.
Положением о лицензировании риелторской деятельности (которое с мая 2002 г. утратило силу, однако не утратило своего, как минимум, категориального значения) этот вид деятельности определялся как осуществляемая юридиче-
сними лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) деятельность по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них. В законопроекте «О риелторской деятельности в Российской Федерации» (не принятом с момента его представления в 2001 г. до сих пор) риелторская деятельность определялась как оказание профессиональных и коммерческих услуг, сопутствующих совершению операций с объектами недвижимости. Этим же законопроектом к видам риелторской деятельности отнесены:
■ деятельность в качестве агента, поверенного, брокера, дилера или посредника при заключении сделок с недвижимым имуществом;
■ предоставление консультационных услуг и услуг по изучению конъюнктуры рынка недвижимости;
■ доверительное управление недвижимым имуществом и пр.
Как видно из перечисленных видов, отдельные компоненты риелторской деятельности были подведены под уже известные типы гражданско-правовых договоров: возмездное оказание услуг (гл. 39 ГК РФ), поручение (гл. 49 ГК РФ), комиссия (гл. 51 ГК РФ), агентирование (гл. 52 ГК РФ) и доверительное управление (гл. 53 ГК РФ) [3].
Этот, казалось бы, сугубо юридический вопрос имеет самый непосредственный выход на повседневную экономическую практику как самих риелторов, так и настоящих и будущих потребителей этих услуг. Именно поэтому мы уделяем ему настолько большое внимание.
Так, среди экспертов и участников этого рынка вызывают серьезную и неутихающую дискуссию целесообразность отмены лицензирования данного вида деятельности, а также критерии разграничения риелторской и смежных профессий (юридических, оценочных, консалтинговых и др.). В настоящее время совершенно очевидной стала необходимость принятия регламентирующего закона о риелторской деятельности. В нем необходимо было бы отразить степень ответственности риелторов, а также страховые обязательства данных организаций перед потребителями услуг. Принятие данного закона послужило бы решению следующих насущных отраслевых проблем:
♦ ограничение некомпетентных и недобросовестных лиц к ведению риелторской деятельностью;
♦ определение обязанностей перед клиентом;
♦ установление финансовых гарантий осуществления риелторской деятельности [3].
Следует опровергнуть высказываемое иногда мнение о том, что риелторская деятельность в условиях нашей страны не имеет сколько-нибудь значительных перспектив, а достигнутый сегодня уровень является для нее максимально возможным. И в связи с этим заниматься законотворческим процессом, равно как и исследованием данного вида услуг и т.д., нецелесообразно. При этом пессимистические сценарии для риелторства дополнительно обосновываются фактами глубокого кризиса строительной отрасли и пр.
Конечно же, нельзя отрицать отрицательного воздействия кризисных явлений 2008-2009 гг. на экономику в целом, и, в частности, на строительную отрасль. Существенное, хотя пока и не определенное конкретными статистическими дан-
ТЕRRА ECONOMCUS ^ 2010 ^ Том 8 № 3 Часть 3
ТЕRRА ECONOMICUS ^ 2010 ^ Том 8 № 3 Часть 3
ными, влияние кризис оказывает и на сопутствующие виды, в том числе риелторскую деятельность. Вспомним хотя бы стагнацию рынка недвижимости последнего квартала 2008 г. и первых нескольких месяцев 2009 г.
Тем не менее грамотное поведение на рынке риелторских агентств спасло большинство из них от, казалось бы, неизбежного разорения. Очень четко проявилась тенденция к снижению затрат, выделена санирующая роль кризиса применительно преимущественно к мелким и нежизнеспособным организациям. Возросли интегрирующие тенденции, конкретным содержанием наполнились органы, союзы, гильдии риелторов, до этого носившие несколько формальный характер. Особенно это отразилось на рынке риелторских услуг в провинции. Больший запас прочности отличал и проявился в реальных сложных условиях экономической жизни у диверсифицированных компаний. Последнее обстоятельство еще более актуализировало необходимость принятия необходимой нормативно-правовой базы.
Однако следует отметить и другие факты. По итогам все того же 2008 года индекс предпринимательской уверенности в строительстве впервые за последние годы был положительным [10]. И этому в немалой степени способствовали меры органов государственной и муниципальной власти по поддержке отрасли. Опросы участников строительного рынка по итогам 2008 г. показывают сохранение показателей оценки экономической ситуации в отрасли. А с учетом факторов, ограничивающих деловую активность строительных организаций (высокий уровень налогов, неплатежеспособность заказчиков, высокая стоимость материалов, конструкций и изделий, недостаток заказов на работы, внутриотраслевая конкуренция, недостаточная квалификация работников, изношенность и нехватка машин и механизмов, высокий процент коммерческих кредитов), оценки 2008 г. мало чем отличались от уровня последних лет. Следует сразу же оговориться, что данные 2009 г., вероятнее всего, будут значительно снижены, ибо в 2008 г. отрасль еще не успела испытать влияние кризисных явлений ввиду определенной ее инерционности.
В 2008 г. в Российской Федерации было построено 768 тыс. квартир (а это самый высокий уровень за весь постсоветский период). Произошло это в том числе и за счет уменьшения незавершенного строительства (14,1 тыс. жилых домов в 2008 г.). В том же году введено в действие 64,1 млн м2 жилых домов, что также является рекордом для новейшей истории.
В 2008 году в Ставропольском крае введено в действие жилых домов 1 065 тыс. м2 общей площади, что также выше показателей последних лет.
В Российской Федерации доля построенных квартир в расчете на 10 тыс. человек населения составила в 2008 г. 54, в сравнении с 57 в Финляндии и 62 — в Беларуси. Справедливости ради следует отметить, что в международном сравнении не участвовали США, традиционно являющиеся флагманами в данной отрасли. Россия по-прежнему отстает от многих развитых стран по введению в действие жилых домов. Тем не менее это очерчивает целевые ориентиры и является ответом для тех, кто предполагал, что достаточно высокие темпы строительства, достигнутые в России, являются предельно возможными. В этой связи уместно будет вспомнить задачу удвоения объемов возводимого жилья, поставленую Президентом Российской Федерации Д.А. Медведевым [12].
Статистические показатели 2008 г. легко убеждают в продолжившемся по итогам года росте благосостояния населения (хотя и не таком высоком в сравнении с
2007 г.), что косвенно может быть индикатором спроса на недвижимость, а значит, и риелторские услуги. Так, по итогам 2008 г. реально располагаемые денежные доходы населения и реально начисленная заработная плата выросли и достигли уровня 101,9 и 111,5% от 2007 г. соответственно.
В этой связи уместно подчеркнуть необходимость роста профессионализма участников рынка риелторских услуг. Ибо потенциальный клиент только тогда станет реальным, когда убедится в том, что издержки его собственной деятельности по реализации его потребности в новом жилье и профессиональные и криминальные риски будут выше, нежели в специализированных агентствах. То есть клиент должен знать, за что он платит деньги. Противодействию криминализации рынка и обеспечению безопасности его участников могла бы всецело способствовать разработка и принятие соответствующих норм законодательства.
Таким образом, спектр очерченных выше проблем подтверждает специфичность рассматриваемой деятельности, функционирующей на грани юридического, экономического, маркетингового, информационно-консалтингового направлений.
ЛИТЕРАТУРА
1. Гарифуллин Р.С. Формирование и развитие рынка риэлторских услуг крупного города: Автореф. дисс. ... канд. экон. наук. СПб., 2008.
2. Коробкова М.В. Методические основы совершенствования управления деятельностью риэлторской компании на рынке ипотечного кредитования: Автореф. дисс. ... канд. экон. наук. М., 2007.
3. Кратенко М.В. Сделки с недвижимостью: все о посредниках. М.: Проспект, 2010.
4. Малышев И.В. Формирование конкурентной стратегии на рынке риэлторских услуг: Автореф. дисс. ... канд. экон. наук. СПб., 2007.
5. Новиков В.Д. Рынок и оценка недвижимости в России. М.: Экзамен, 2000.
6. О риелторской деятельности в Российской Федерации. Проект закона. (Постановление Государственной Думы ФС РФ от 25 января 2001 г. № 1083-ШГД) // Свод законов РФ. 1998. № 21. Ст. 2192.
7. Об изменении и признании утратившими силу некоторых решений Правительства Российской Федерации по вопросам лицензированияотдельных видов деятельности. Постановление Правительства Российской Федерации от 8 мая 2002 г. № 302 // Свод законов РФ. 2002. № 20. Ст. 1859.
8. Положение о лицензировании риелторской деятельности. Постановление Правительства Российской Федерации от 23 ноября 1996 г. № 1407 // Свод законов РФ.1996. № 49. Ст. 5569.
9. Постановление Правительства Российской Федерации от 8 мая 2002 г. № 302 // Свод законов РФ. 2002. № 20. Ст. 1859.
10. Российский статистический ежегодник. 2009: Стат. сб. М.: Росстат, 2009.
11. Татаров К.Ю. Организация и методика бухгалтерского учета риэлтерской деятельности: Автореф. дисс. ... канд. экон. наук. М., 2006.
12. и^: http://www.peoples.ru/state/minister/russia/dmitry_medvedev/news_kvarti-rnyjj_vopros_medvedeva.shtml.
ТЕRRА ECONOMCUS ^ 2010 ^ Том 8 № 3 Часть 3
