CC BY
122
3.9. ПРАВОВАЯ НЕОПРЕДЕЛЕННОСТЬ В РЕГУЛИРОВАНИИ РИЭЛТЕРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
Сухов Эдуард Владимирович, канд. юрид. наук, доцент. Должность: доцент. Место работы: Национальный исследовательский Мордовский государственный университет им. Н.П. Огарёва. Подразделение: кафедра международного и европейского права. E-mail: syhov1@yandex.ru
Аннотация
Цель написания статьи заключается в исследовании вопросов, связанных с недостаточностью правового регулирования риэлтерской деятельности.
Для реализации поставленной цели потребовалось использование формально-юридического, логического и ряда других методов познания при соблюдении в целом системного подхода.
В работе поднимается вопрос о недостаточности нормативного регулирования риэлтерской деятельности, предлагаются конкретные шаги в целях устранения правовой неопределенности по рассматриваемому вопросу.
Полученные в результате проведения исследования выводы развивают и дополняют разделы российского права, посвященного регулированию риэлтерской деятельности. Они могут быть использованы в различных видах юридической практики, в учебном процессе при преподавании различных юридических дисциплин.
Ключевые слова: неопределенность правового регулирования, риэлтер, риэлтерская деятельность, недвижимость.
LEGAL UNCERTAINTY IN THE REGULATION OF REALTOR ACTIVITY
Sukhov Eduard Vladimirovich, PhD at law, associate professor. Position: associate professor. Place of employment: National Research Mordovia State University named after N.P.Ogarev. Department: International and European Law chair. E-mail:syhov1@yandex.ru
Annotation
The goal of the article lies in the study of issues related to the lack of legal regulation of realtor activity.
To achieve this goal required the use of formal legal, logical and other methods of knowledge subject to overall systemic approach.
The work raises the question about the lack of a legal regulation of realtor activity, concrete steps are proposed in order to eliminate legal uncertainty on the issue.
The resulting research insights develop and complement the topics of Russian law on the regulation of real estate activities. They can be used in various types of legal practice in the educational process in the teaching of various legal disciplines.
Keywords: the uncertainty of the legal regulation, estate agent, real estate activities, real estate.
Недвижимость является важнейшим элементом любой национальной экономики, основным активом корпоративного и личного благосостояния. Правовое регулирование рынка недвижимости, как важнейшего сектора национальной экономики, является одной из основных задач любого государства.
В Российской Федерации рынок недвижимости, в большей или меньшей степени, регулируется практи-
чески всеми отраслями права, но наиболее важное место в таком регулировании занимает гражданское законодательство. Например, земельное и градостроительное также прямо регулируют правоотношения связанные с недвижимостью, но их роль носит дополнительный, уточняющий характер. Основы правового регулирования рынка недвижимости: состав и правовое положение участников, основания возникновения осуществления и прекращения прав на объекты недвижимости, договорные обязательства с ними связанные, все это является предметом регулирования гражданского законодательства.
Формирование в России рынка недвижимости, повлекло за собой бурное развитие деятельности по предоставлению услуг, связанных с приобретением, продажей или арендой объектов недвижимости. Лица, которые оказывают подобные услуги, принято называть риелторами или агентами по недвижимости. Их профессиональная деятельность специальными нормативно-правовыми актами не регулируется.
Как верно отмечается авторами, с уверенностью можно сказать, что ни один законодательный или подзаконный акт, действующий на территории Российской Федерации, не отражает всей специфики риэлтерской деятельности, её нельзя однозначно отнести ни к одному из договоров, поименованных в ГК РФ, поскольку до сих пор не ясно её истинное содержание. По своей правовой природе риэлтерский договор относится к смешанным договорам и может содержать в себе элементы агентирования, комиссии, поручения. К рассматриваемому договору могут применяться положения вышеперечисленных договоров, в случае если это не противоречит предмету риэлтерского договора или императивным нормам договора возмездного оказания услуг [3].
Понятие и содержание договора возмездного оказания услуг закреплены главой 39 ГК РФ. Согласно ст.779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги. Эти правила применяются к договорам оказания услуг связи, медицинских, ветеринарных, аудиторских, консультационных, информационных услуг, услуг по обучению, туристическому обслуживанию и иных, за исключением услуг, оказываемых по договорам, предусмотренным отдельными главами ГК РФ (в частности договоры поручения, комиссии).
Следует отметить, что большая часть перечисленных в статье видов услуг, регулируются специальными нормативно-правовыми актами различного уровня. Например, услуги связи регулируются федеральным законом от 7 июля 2003 г. №126-ФЗ «О связи»; медицинские услуги регулируются Федеральным законом от 21 ноября 2011 г. №323-ФЗ «Об основах охраны здоровья граждан в Российской Федерации»; аудиторские услуги регулируются федеральным законом от 30 декабря 2008 г. №307-ФЗ «Об аудиторской деятельности». На основе этих законов разработан и принят огромный массив подзаконных актов.
Совершенно иное отношение государства к правовому регулированию риэлтерской деятельности. Согласно информации, содержащейся в справочной правовой системе «Гарант», Государственная Дума трижды: в 1997, 2001 и 2016 годах рассматривала законопроекты, о регулировании риэлтерской дея-
6-2017
Пробелы в российском законодательстве
тельности в Российской Федерации, но все проекты были отклонены.
Последний проект федерального закона №1106182-6 «О посреднической (агентской) деятельности на рынке сделок с недвижимостью», был отклонен Постановлением Государственной Думы Федерального Собрания РФ №1450-7ГД от 20.04.2017г., на основании отрицательных заключений на проект, представленных Правительством РФ, профильным комитетом Государственной Думы и Общественной палатой РФ.
Комитет Государственной Думы Федерального Собрания РФ по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям, в своем заключение №32 от 04.04.2017г. полагает, что законодательство Российской Федерации содержит достаточное количество правовых механизмов, позволяющих регламентировать риэлтерскую деятельность. Также у Комитета вызывает сомнение целесообразность введения механизма саморегулирования для регулирования деятельности риэлтеров, поскольку подобного рода подход возможен в том случае, если соответствующая деятельность обладает высокой степенью потенциальной опасности нанесения при ее осуществлении ущерба правам, законным интересам, жизни или здоровью граждан. В противном случае требование обязательного объединения в СРО может приводить к неоправданному ограничению свободы предпринимательской и иной экономической деятельности, гарантируемой частью 3 статьи 8 Конституции РФ.
В связи с изложенным, Комитет предполагает, что предусмотренное законопроектом регулирование требует дополнительного обоснования наличия реальной необходимости создания в целях регулирования рассматриваемой деятельности СРО риэлторов и установления требований обязательного членства в них, а также недоступности и (или) неэффективности иных методов регулирования соответствующих отношений.
Правительство РФ, письмом №2907п-П13 от 27.04.2016г. также дает отрицательное заключение на проект закона, указывая, что деятельность риэлтеров в настоящее время достаточно подробно регламентирована в рамках гражданского законодательства Российской Федерации нормами, регулирующими договоры агентирования, поручения и возмездного оказания услуг. По вопросу необходимости введения у риэлтеров обязательного членства в саморегулируемых организациях, сообщалось, что такое представляется возможным, когда существует и доказана объективная необходимость изменения модели регулирования профессиональной или предпринимательской деятельности, имеются основания для принятия отраслью модели обязательного саморегулирования, а деятельность субъекта профессиональной или предпринимательской деятельности характеризуется высокой степенью потенциальной опасности нанесения при ее осуществлении ущерба правам, законным интересам, жизни или здоровью граждан.
Более взвешенное отношение по существу проекта, в своем заключении на проект закона высказала Общественная палата РФ. Она также указала на недостаточную проработанность предложенного законопроекта, но в то же время отметила, что в российском правовом поле не сформирована эффективная система гарантий права собственности, институт государственной регистрации прав на недвижимость не может гарантировать гражданам стабильность их права собственности. Особенно остро эта проблема ощущается в сфере оборота жилых помещений.
По нашему мнению, заявление Правительства РФ о том, что деятельность риэлтеров в настоящее время достаточно подробно регламентирована в рамках гражданского законодательства, ничем не обосновано!
Петелин Д.В. отмечал, что говоря о предмете такого вида предпринимательской деятельности, как оказание риэлторских услуг, следует понимать, что организации, осуществляющие посредническую деятельность на рынке недвижимости, продают не саму недвижимость, поскольку последняя не является их собственностью, а свои услуги [2].
Риэлтерскую деятельность российским законодательством регулируется только общими положениями Гражданского кодекса РФ о договоре возмездного оказания услуг. Каких-либо отдельных, специальных норм, даже не актов, посвященных данной сфере деятельности, не существует.
В действующих нормативно-правовых актах федеральных и региональных органов власти, судебных актах всех уровней, дефиниция «риэлтерские услуги» употребляется достаточно часто, как правило, в качестве синонима «предоставление посреднических услуг, связанных с недвижимым имуществом». Например, в тексте Общероссийского классификатора продукции по видам экономической деятельности (ОКПД 2) ОК 034-2014 (КПЕС 2008), принятом и введённым в действие приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 31 января 2014 г. №14-ст, указывается на шесть видов риэлтерских услуг, связанных с продажей различных видов объектов недвижимости (раздел L. «Услуги, связанные с недвижимым имуществом»), не раскрывая содержания этих услуг.
Единственное официальное раскрытие дефиниции «риэлтерская деятельность» дано в Положении о лицензировании риэлтерской деятельности, утвержденном постановлением Правительства РФ №1407 от 23 ноября 1996 г. (сейчас отменено). Под ней понималась «осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) деятельность по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них».
По нашему мнению, данное определение не полно и не раскрывает содержание и особенности риэлтерской деятельности, сводя содержание дефиниции к констатации, что это деятельность субъектов предпринимательской деятельности, действующих на основании договоров поручения или комиссии, по совершению сделок с объектами недвижимости. Какие конкретно юридически значимые действия охватываются риэлтерской деятельностью, их содержание, отграничение от смежных видов деятельности, например юридических или консультационных услуг, никак и нигде не регулируется. А такое отграничение необходимо, выделяя, по мнению М.В. Кратенко, такие содержательные признаки риэлторской деятельности как:
-направленность на удовлетворение определенных потребностей клиента;
-компетентность субъектов риэлторской деятельности в определенной области знаний [1].
Е.Ф. Цокур верно отметил, что в отношении содержания риэлторской деятельности высказывались разные позиции. Так, к операциям, осуществляемым в
рамках риэлторской деятельности, некоторые авторы относят такие операции, как: подбор вариантов, оформление всех необходимых для совершения сделок документов, консультирование юристами и агентами фирм-участников по возникающим проблемам. По мнению других авторов, содержанием риэлторской деятельности является передача за плату профессиональных знаний риэлтора, которая способствует повышению эффективности решений, принимаемых клиентом на рынке недвижимости. Также многие цивилисты считают, что риэлторская деятельность заключается в совершении риэлтором действий, направленных на оказание помощи клиенту в заключении определенной сделки по поводу недвижимости, минимизации его транзакционных издержек и рисков, посредством нахождения контрагента, проведения с ним предварительных переговоров, а также совершения иных действий исключительно фактического характера для достижения указанной цели [4].
Следует признать разумным предложение авторов проекта федерального закона №71948-3 «О риэлтерской деятельности в Российской Федерации», предложивших, для упорядочивания риэлтерской деятельности, выделить отдельные (конкретные) виды риэлтерской деятельности (отдельных видов оказываемых риэлтерами услуг):
деятельность риэлтера в качестве агента или поверенного;
деятельность риэлтера в качестве комиссионера; деятельность риэлтера в качестве дилера; деятельность риэлтера в качестве посредника при заключении сделок с недвижимым имуществом или правами на него между третьими лицами;
деятельность риэлтера по организации торговли недвижимым имуществом;
деятельность риэлтера по доверительному управлению недвижимым имуществом;
деятельность риэлтера по предоставлению консультационных услуг, услуг по изучению конъюнктуры рынка, иных возмездных услуг, сопутствующих гражданскому обороту недвижимого имущества.
Не рассматривая, в нашей статье, данный перечень более предметно, отметим разумность предложения, позволяющего нормативно закрепить перечень конкретных юридически значимых действий составляющих риэлтерскую деятельность. На основе предложенных законоположений, по нашему мнению, необходимо разработать и принять федеральные стандарты риэлтерской деятельности, регламентирующие и закрепляющие процедуру оказания каждого вида риэлтерских услуг. Такой порядок не является чем-то новым для нашей правовой системы: федеральный закон от 29 декабря 2012 г. №273-Ф3 «Об образовании в Российской Федерации» ввел федеральные государственные образовательные стандарты; федеральный закон от 4 декабря 2007 г. №329-ФЗ «О физической культуре и спорте в Российской Федерации» устанавливает федеральные стандарты спортивной подготовки; федеральный закон от 29 июля 1998 г. №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» закрепляет, что «стандартами оценочной деятельности определяются требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности». На сегодняшний день разработаны и приняты тринадцать федеральных стандартов оценки, устанавливающих общие понятия оценки, требования к ее проведению и пр.
Разработка и принятие федеральных стандартов риэлтерской деятельности, устанавливающих порядок и процедуры их осуществления, позволит установить формальный (процессуальный) алгоритм оказания риэлтерских услуг, несоблюдение которого уже будет считаться нарушением.
В настоящее время, заказчик риэлтерских услуг, заключая договор, предполагает, что риелтор надлежащим образом выполнит свою работу, связанную, например, с поиском подходящего варианта, юридическим и информационным сопровождением сделки. Но по факту, риелтор никакой ответственности за некачественное осуществление своей деятельности не несет.
Введение стандартов риэлтерской деятельности не снимет полностью проблем, связанных с некачественным оказанием услуг или прямым мошенничеством в сфере рынка недвижимости, но позволит заказчику услуг контролировать процедуру оказания услуг, выполнение/невыполнение риелтором тех или иных процедурных действий (к примеру, проверка дееспособности участника сделки). За нарушение предписанной стандартом процедуры, риэлтор должен привлекаться к административной или материальной ответственности.
Необходимо законодательное закрепление понятия «субъект риэлтерской деятельности», которыми по нашему мнению, должны быть физические лица, получившие специальное образование и являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций риэлтеров. В качестве дополнительного требования, возможно установление обязательного минимального опыта работы, например в один год. Юридические лица, осуществляющие риэлтерскую деятельность, обязаны иметь в штате не менее двух риэлтеров. Профессиональная деятельность риэлтеров должна быть застрахована.
Саморегулируемые организации риэлтеров обеспечивали бы контроль за деятельностью своих членов и несли бы материальную ответственность за причиненный ими ущерб, по аналогии с саморегулируемыми организациями строителей, аудиторов, оценщиков.
На основании изложенного, считаем, что в настоящее время, правовое регулирование риэлтерской деятельности, как самостоятельного вида деятельности, государство не осуществляет, а ее регулирование общими положения гражданского законодательства считаем недостаточным.
В целях устранения неопределенности регулирования риэлтерской деятельности, необходимо принять федеральный закон «О риэлтерской деятельности в РФ», определяющий понятие риэлтерской деятельности и отдельные виды услуг ее образующие; требования к субъектам риэлтерской деятельности. Необходимо также разработать и принять федеральные стандарты риэлтерской деятельности, устанавливающие перечень и последовательность обязательных юридически значимых действий, по каждому виду риэлтерских услуг.
Список литературы:
1. Кратенко М.В. Сделки с недвижимостью : все о посредниках: практич. пособие. М. : Проспект, 2012. С.32
2. Петелин Д. В. Договорное регулирование риэлторской деятельности в Российской Федерации: дис. ... канд.юрид. наук: 12.00.03. - М., 2008. С. 29
3. Пугачева Е.В., Цокур Е.Ф. Риэлторская деятельность как вид предпринимательской деятельности:
6'2017
Пробелы в российском законодательстве
проблемы гражданско-правового регулирования // Известия Юго-Западного государственного университета. Серия: история и право., 2016. №2, С.82-88
4. Цокур Е. Ф. Пределы осуществления гражданских прав и нормы правовой культуры // Личность, общество, государство: проблемы прошлого и настоящего: материалы Междунар. науч.-практ. конф. - Курск, 2015. - С. 287-291.
Статья прошла проверку системой «Антиплагиат»;
Оригинальность текста -86,93%
Рецензия
на статью Э.В. Сухова «Правовая неопределенность в регулировании риэлтерской деятельности»
Появление в России института частной собственности вызвало необходимость правового регулирования оборота объектов собственности, важнейшими из которых являются объекты недвижимости. Такое регулирование носит как прямой характер (например, институт собственности), так и косвенный, регулирующее отношения, связанные с обслуживанием оборота объектов недвижимости, среди которых немаловажное место занимают риэлтерские услуги.
Автор делает обоснованные выводы о том, что на сегодняшний момент отсутствуют специализированные нормативно-правовые акты для данного вида деятельности. Действующее законодательство лишь косвенно затрагивает риэлтерскую деятельность, регулируя их общими положениями гражданского законодательства об услугах.
В этой связи представляет интерес предложения Э.В. Сухова по разработке и принятию федерального закона «О риэлтерской деятельности в Российской Федерации», закрепляющего конкретные виды риэлтерской деятельности, составляющие предмет правового регулирования, установление специального статуса субъектов риэлтерской деятельности. Заслуживают дальнейшего обсуждения предложение по созданию саморегулируемых организаций риэлторов.
В целом рецензируемая статья обладает безусловной актуальностью и практической значимостью, является оригинальным, серьезным и интересным исследованием.
Вышесказанное позволяет считать, что данная статья соответствует всем требованиям, предъявляемым к работам подобного рода, и может быть рекомендована к опубликованию в открытой печати.
Рецензент - доктор юридических наук, профессор, профессор кафедры правовых основ управления МГИМО И.В.Левакин
