Система развития регионального рынка жилья Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

УДК 333.32

СИСТЕМА РАЗВИТИЯ РЕГИОНАЛЬНОГО РЫНКА ЖИЛЬЯ

© Антон Владимирович Жиденко

Тамбовский государственный университет им. Г.Р. Державина, г. Тамбов, Россия, аспирант кафедры финансов и кредита, e-mail: ttn58@mail.ru © Татьяна Николаевна Толстых Тамбовский государственный университет им. Г.Р. Державина, г. Тамбов, Россия, доктор экономических наук, профессор кафедры финансов и кредита, e-mail: ttn58@mail.ru

Рассмотрена система развития регионального рынка жилья. Особое внимание уделено развитию рынка первичного жилья. Определены блоки, составляющие структурную основу предлагаемой системы перспективного развития регионального рынка жилья. Подробно проанализировано их сущностное содержание.

Ключевые слова: система; региональный рынок жилья; рынок первичного жилья.

Для создания условий развития Липецкого рынка жилья нами предлагается система развития регионального рынка жилья, включающая шесть блоков.

1 блок. Переход к активному ценообразованию на всех этапах существования жилой недвижимости.

Механизм активного ценообразования предусматривает [1, 2]:

- формирование системы мониторинга цен на жилье при непосредственном участии в этом процессе государственных и муниципальных органов;

- освобождение этого сегмента рынка от влияния теневой экономики. Это достигается обеспечением доступности информации о ценах на жилье, складывающихся на территории города и региона, источником которой может выступать местная пресса, риэлтерские фирмы и другие профессиональные участники рынка недвижимости;

- повышение осведомленности населения в области цен на недвижимость. Этого можно добиться посредством разработки и внедрения в практику деятельности учреждений технической инвентаризации и регистрации сделок с недвижимостью, экономически обоснованных программ оценки жилья.

Технология активного ценообразования на жилищно-строительную продукцию состоит в следующем. Сведения о ценах на жилье (их источники - договоры о сделках купли-продажи, пресса и т. д.), аккумулированные в информационном блоке с помощью системы мониторинга цен на жилье, обрабатываются с применением нормативно приня-

той методики оценки, в основе которой лежит построенная для исследуемого рынка жилья модель.

Затем она доводится до потребителя в форме среднерыночных показателей стоимости жилья данного вида. Эта информация, в свою очередь, влияет на стоимость строительной продукции. Имеется и обратная связь: цены первичного рынка в определенной мере формируют (особенно в условиях недостаточности информации) цены вторичного рынка жилья.

Для повышения эффективности оценки объектов недвижимости по нормативно принятой методике необходимо, на наш взгляд, для значительного повышения объективности результатов оценки заменить точечную величину стоимости недвижимости интервальной и все расчеты выполнять на основе вероятностных интервалов.

Кроме того, при согласовании расчетов стоимости недвижимости с использованием трех подходов предлагается за основу брать весовой коэффициент, равномерно распределяемый в определенном диапазоне по каждому подходу оценки.

Также необходимо решить проблемы достоверности как рыночной информации о запрашиваемой и продажной цене оцениваемой недвижимости, так и информации по нормативам при расчете стоимости затратным подходом путем восстановления соответствующей базы у проектных и технологических институтов всех отраслей народного хозяйства.

2 блок. Совершенствование инструментария правового регулирования как основного метода государственного управления рынками жилья. Правительством РФ принят закон «Об основах федеральной жилищной политики» (от 12.01.1996 № 9-ФЗ, от

21.04.1997 № 68-ФЗ, от 10.02.1999 № 29-ФЗ, от 17.06.1999 № 113-Ф3, от 08.07.1999 № 152-ФЗ, от 24.12.2002 № 179-ФЗ,

от 06.05.2003 № 52-ФЗ, от 22.08.2004

№ 122-ФЗ). Закон определил основные принципы реализации конституционного права граждан Российской Федерации на жилище в новых социально-экономических условиях, установил общие начала правового регулирования жилищных отношений при становлении различных форм собственности и видов использования недвижимости в жилищной сфере. Целью федеральной жилищной политики является: обеспечение социальных гарантий в области жилищных прав граждан; осуществление строительства и реконструкции государственного, муниципального и частного жилищных фондов; создание условий для привлечения внебюджетных источников финансирования (средств населения, предприятий, учреждений, организаций, общественных объединений, отечественных и иностранных предпринимателей, кредитов банков и других источников); развитие частной собственности, обеспечение защиты прав предпринимателей и собственников в жилищной сфере; развитие конкуренции в строительстве, содержании и ремонте жилищного фонда, производстве строительных материалов, изделий и предметов домоустройства.

Закон определил общие положения федеральной жилищной политики, делая акцент на основных понятиях; праве граждан на жилище; на обязанностях органов государственной власти и органов местного самоуправления по обеспечению права граждан на жилище; обязанностях и ответственности граждан, юридических лиц при использовании жилищного фонда; участии населения в управлении жилищным фондом. Огромное внимание уделено в Законе собственности в жилищной сфере. Подробно рассмотрено право собственности на недвижимость в жилищной сфере, виды жилищного фонда, общее имущество кондоминиума, изменение отношений собственности и ограничения

принудительного изъятия недвижимости в жилищной сфере.

Также рассмотрены вопросы обеспечения граждан жилищем, пользования жилищным фондом, социальных гарантий в жилищной сфере. Обращено внимание на порядок определения социальной нормы площади жилья, на жилищный фонд социального использования, на предоставление жилого помещения по договору социального найма, на наем жилого помещения, на оплату, размер и порядок оплаты жилья и коммунальных услуг гражданами, на межбюджетные трансферты на возмещение расходов организаций ЖКХ, на субсидии на оплату жилья и коммунальных услуг, на ответственность граждан за оплату жилья и коммунальных услуг и меры социальной поддержки отдельных категорий граждан по оплате жилья и коммунальных услуг, на замену жилого помещения, на пользование коммунальными квартирами, на аренду жилого помещения, а также на приобретение гражданами жилья в частную собственность, на обмен жилых помещений и заселение жилищного фонда.

Уделено немало внимания и таким вопросам, как регулирование земельных отношений, строительства, содержания и ремонта жилья, налогово-кредитная поддержка жилищной реформы.

3 блок. Разработка и реализация федеральных, региональных и муниципальных жилищных программ и проектов [3-4].

В настоящее время на региональном и муниципальном уровнях нашла отражение федеральная целевая программа «Жилище на 2002-2010 годы». Основная цель Программы -комплексное решение проблемы перехода к устойчивому функционированию и развитию жилищной сферы, обеспечение доступности жилья для граждан, безопасные и комфортные условия проживания в нем. Основными задачами являются: обеспечение устойчивого и эффективного функционирования и развития жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации и усиление адресной социальной поддержки населения, связанной с оплатой жилья и коммунальных услуг; развитие эффективного рынка жилья и финансовых механизмов, обеспечивающих доступность приобретения жилья для граждан с достаточной платежеспособностью, а также поддержка малоимущих граждан в улучше-

нии жилищных условий за счет средств местных бюджетов в пределах установленных социальных стандартов; обеспечение роста темпов жилищного строительства и реконструкции жилья, приведение структуры и технических характеристик жилья в соответствие со спросом и потребностями населения, повышение качества и эффективности жилищного строительства; обеспечение жильем в наиболее эффективной форме за счет средств федерального бюджета отдельных категорий граждан, определенных законодательством Российской Федерации, в соответствии с объемом государственных обязательств.

Перечень подпрограмм, входящих в федеральную программу «Жилище»:

- «Государственные жилищные сертификаты»;

- «Переселение граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного жилищного фонда»;

- «Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации»;

- «Обеспечение жильем участников ликвидации последствий радиационных аварий и катастроф»;

- «Обеспечение жильем граждан РФ, подлежащих отселению с комплекса «Байконур»;

- «Обеспечение жильем беженцев и вынужденных переселенцев в РФ»;

- «Свой дом»;

- «Обеспечение жильем молодых семей»;

- осуществление мероприятий по реализации ФЗ «О жилищных субсидиях гражданам, выезжающим из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей» и по обеспечению жильем отдельных категорий граждан, в т. ч. по обеспечению жильем молодых ученых.

Реализация Программы должна обеспечить:

- улучшение жилищных условий населения страны;

- доступность приобретения жилья, при которой средняя стоимость стандартной квартиры размером 54 м2 будет равна среднему совокупному денежному доходу семьи из трех человек за три года;

- сокращение к 2010 г. времени ожидания в очереди на получение социального жи-

лья малоимущими гражданами с 15-20 лет до 5-7 лет;

- рост объемов вновь вводимого и реконструируемого жилья не менее чем на 3-5 % в год;

- обеспечение жильем за счет средств федерального бюджета более 360 тыс. семей граждан, относящихся к отдельным категориям, определенным законодательством Российской Федерации;

- адресность поддержки населения, связанной с оплатой жилья и коммунальных услуг; повышение качества коммунальных услуг, безопасности и комфортности проживания в жилищах (снижение уровня износа основных фондов жилищно-коммунального хозяйства с 60 % в 2001 г. до 30 % в 2010 г.);

- совершенствование жилищного законодательства Российской Федерации;

- создание условий для улучшения демографической ситуации в стране, реализации эффективной миграционной политики, снижения социальной напряженности в обществе, устойчивого и самостоятельного развития всех муниципальных образований.

4 блок. Повышение качества эксплуатации жилищного фонда (реформирование и модернизация ЖКХ, которое предусматривает существенное улучшение содержания и ремонта жилищного фонда, экономию энергетических и водных ресурсов, стимулирование снижения издержек и повышения качества жилищно-коммунальных услуг).

Реформирование жилищно-коммунального хозяйства направлено на создание эффективного механизма управления отраслью и снижение издержек по предоставлению услуг [5].

Повышение эффективности работы жилищно-коммунального хозяйства в первую очередь связано с постепенным переводом отрасли на режим безубыточного функционирования, переходом к полной оплате потребителями услуг, ликвидацией перекрестного субсидирования тарифов на коммунальные услуги. Доля платежей населения в покрытии затрат по предоставлению жилищно-коммунальных услуг возросла более чем в 20 раз и достигла 62,3 %.

Введение системы федеральных стандартов перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг, энергосберегающих технологий в жилищно-коммуналь-

ном хозяйстве позволило снизить долю дотаций на него в расходах консолидированных бюджетов субъектов Российской Федерации.

В сфере управления жилищным фондом должно быть завершено разграничение функций собственника жилищного фонда и функций профессионального управления и обслуживания. Фактически сложившаяся монополия на услуги по управлению жилищным фондом должна быть разрушена. Необходимо прекратить практику, когда органы местного самоуправления в лице своих структурных подразделений выполняют хозяйственные функции по управлению жилищным фондом. Необходимо также внести ясность в балансовую принадлежность жилищного фонда, который сегодня, как правило, находится на балансе муниципальных организаций, в т. ч. и его приватизированная часть. Основная часть жилищного фонда будет передаваться на баланс товариществ собственников жилья. Будет реализован комплекс мер по повышению привлекательности создания товариществ собственников жилья и иных объединений собственников (например, товариществ собственников молодежных жилищных комплексов).

В короткие сроки будет завершен переход к реальным договорным отношениям между всеми участниками рынка услуг по управлению жилищным фондом и его обслуживанию. Будет обеспечен равный доступ предприятий всех форм собственности на рынок этих услуг на конкурсной основе. Конкурсы по управлению жилищным фондом и его обслуживанию должны быть публичными и проводиться с заранее известной периодичностью. На первом этапе реализации Программы муниципальные предприятия должны быть акционированы. На втором этапе начнется выборочная приватизация предприятий по управлению жилищным фондом и его обслуживанию.

Рост числа товариществ собственников жилья будет способствовать развитию рынка услуг по профессиональному управлению жилищным фондом. Управляющие компании должны получить все полномочия по финансовому планированию развития недвижимости, находящейся в их управлении, при условии соблюдения установленных норм и правил, осуществлять поиск и привлечение частных инвестиций.

В сфере организации предоставления коммунальных услуг необходимо создать систему тарифного регулирования, которая будет стимулировать предприятия к снижению издержек и повышению качества предоставляемых услуг, а также обеспечивать им возможность привлечения долгосрочных частных инвестиций.

В течение первого этапа реализации Программы во всех муниципальных образованиях должны быть созданы органы по регулированию тарифов муниципальных предприятий, предоставляющих основные коммунальные услуги, либо эти функции должны быть переданы на договорной основе соответствующему регулирующему органу на уровне субъекта Российской Федерации. Будет обеспечено повышение профессионального уровня регулирующих органов, разработаны и внедрены формализованные процедуры их деятельности.

Будет продолжена работа по развитию практики экспертизы и аудита тарифов коммунальных предприятий, что должно стать составной частью процедур тарифного регулирования. Будут сформулированы основные требования, которым должны соответствовать проводимые работы, определены условия их финансирования за счет внешних для предприятия источников в целях обеспечения объективности результатов экспертизы и аудита.

В рамках организационных мероприятий на федеральном уровне будет оказана методическая и техническая помощь в работе органов тарифного регулирования на региональном и муниципальном уровне.

Будет оказываться поддержка внедрению прогрессивных энергосберегающих технологий.

Организационные мероприятия не потребуют выделения дополнительных бюджетных средств.

Программные мероприятия, связанные с финансированием за счет бюджетных средств, в т. ч. средств федерального бюджета, направлены на преодоление последствий недофинансирования отрасли, что привело к сверхнормативному износу основных фондов, а также на повышение эффективности предоставления жилищных субсидий.

Завершение перехода к полной оплате жилищно-коммунальных услуг населением и введение механизма адресного предоставле-

ния жилищных субсидий снизит потребность в бюджетных средствах на дотирование жилищно-коммунального хозяйства.

Реализация мероприятий Программы по этому направлению будет осуществлена, в т. ч., путем софинансирования проектов Международного банка реконструкции и развития «Городское водоснабжение и канализация» с объемом кредитных ресурсов 122,5 млн долл. США для 14 городов и «Реконструкция систем городского теплоснабжения» с объемом кредитных ресурсов 85 млн долл. США для 8 городов. Механизм проведения преобразований в жилищнокоммунальном хозяйстве и механизм финансирования программных мероприятий по его модернизации будет разработан в рамках подпрограмм «Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации» и «Переселение граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного жилищного фонда».

5 блок. Совершенствование системы обеспечения жильем социально незащищенных категорий населения (разработка эффективных систем целевой поддержки социально незащищенных групп населения, усиление принципа адресности федеральной, региональной и муниципальной помощи, предоставление бесплатного или дешевого муниципального жилья). Здесь задействован механизм реализации программы «Жилище» подпрограммы «Обеспечение жильем участников ликвидации последствий радиационных аварий и катастроф», подпрограммы «Переселение граждан РФ из ветхого и аварийного жилищного фонда», подпрограммы «Обеспечение жильем отдельных категорий граждан», подпрограммы «О жилищных субсидиях гражданам, выезжающим из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей», подпрограммы обеспечения беженцев и вынужденных переселенцев в РФ.

Успешно реализуется программа адресной социальной помощи в виде субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг (жилищных субсидий) гражданам с низкими доходами. В настоящее время более 7,2 % семей с наименьшими доходами получают такие субсидии.

Остается нерешенной проблема обеспечения доступности жилья для граждан с разным уровнем дохода.

Приоритетной формой участия федерального бюджета в обеспечении жильем населения была признана поддержка отдельных категорий граждан, перед которыми государство имеет определенные обязательства в решении их жилищных проблем, через предоставление им субсидий на приобретение жилья.

На начало 2002 г. жилищный фонд области насчитывал 290 тыс. жилых зданий, из них 11 тыс. признаны ветхими и аварийными. Более 20 тыс. зданий (7,1 %) было построено до 1920 г. и находятся в эксплуатации более 80 лет, 36,5 тыс. зданий (47 %) построено в период с 1946-1970 гг., после 1955 г. было построено 10,9 тыс. зданий (3,8 %). Пик строительства приходится на период с 1946 по 1970 гг.

Из общего количества жилых зданий 34 % приходятся на дома с износом до 30 %, с износом от 31 до 65 % - 61 % домов, с износом свыше 65 % - 3,8 % жилых домов.

За последние 10-15 лет капитальный ремонт жилых зданий практически не производился, что еще больше усилило процесс ветшания жилищного фонда.

Программа переселения граждан Липецкой области из ветхого и аварийного жилищного фонда предусматривает комплекс мероприятий на период 2003-2010 гг. Реализация программы предусматривается поэтапно.

6 блок. Доступность жилья для широких слоев населения (создание условий для развития рынка жилья и жилищных услуг, оказание реальной помощи в приобретении жилья на первичном и вторичном рынках, стимулирование развития систем жилищного кредитования через жилищные сертификаты, ипотеку, муниципальные займы). Нашли отражение существующие проблемы в подпрограмме «Государственные жилищные сертификаты», «О накопительной ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» [6].

Интерес представляет программа по Липецкой области «Молодежи - доступное жилье» на 2003-2010 гг.

Программа создана на основе изучения жилищной проблемы молодежи в Липецкой области. В ней предлагается финансовокредитный и организационный механизмы оказания государственной и иных видов под-

держки молодым семьям в строительстве (приобретении) жилья на 2003-2010 гг.

Программа предполагает консолидацию средств населения, а также бюджетных средств всех уровней на инвестиции в строительство (приобретение) жилья молодыми семьями для улучшения их жилищных условий с погашением части стоимости жилья при рождении (усыновлении) детей в период участия в программе.

Право на получение государственной поддержки на строительство (приобретение) жилья из средств бюджетов всех уровней имеют молодые семьи, признанные, в установленном порядке, нуждающимися в улучшении жилищных условий, постоянно проживающие на территории области, состоящие в браке.

Одной из задач настоящей Программы является создание механизмов, позволяющих консолидировать средства из различных источников и обеспечить их эффективное использование в строительстве (приобретении) жилья для молодых семей в Липецкой области.

При этом эффективность не должна оцениваться только по самому факту предоставления квартир для молодых семей. Особую важность при оценке эффективности имеет комплексность решения задачи. Важно не только предоставить квартиры, но сформировать условия для повышения социальной активности молодежи, стимулирования рождаемости, повышения общественной организованности молодежи, а также научить ее самостоятельно решать свои проблемы с использованием механизмов самоуправления.

Целью реализации настоящей Программы является создание системы государственной поддержки в обеспечении доступным жильем молодых семей области путем формирования законодательных, организационных и финансовых условий и с учетом необходимости создания предпосылок для улучшения демографической ситуации.

Для достижения сформулированной выше цели решаются следующие основные задачи:

- разработка организационного и финансово-кредитного механизма государственной поддержки при строительстве (приобретении) жилья молодым семьям, нуждающимся в улучшении жилищных условий;

- создание самофинансируемой системы оказания помощи молодым семьям в решении жилищной проблемы при небольшом объеме бюджетной поддержки;

- разработка механизмов консолидации внебюджетных ресурсов для улучшения жилищных условий молодежи;

- формирование условий для повышения заинтересованности молодежи в развитии социально-экономического и производственного потенциала области, закрепление молодежи в области;

- создание системы региональных законодательных и нормативных правовых актов, обеспечивающих эффективную государственную поддержку строительства (приобретения) жилья при личном участии гражданина;

- обоснование потребности в необходимых финансовых ресурсах, получаемых из различных источников, в т. ч. из областного бюджета, для осуществления государственной поддержки молодых семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, при строительстве (приобретении) жилья;

- поддержка и стимулирование инициативы молодежи по улучшению своих жилищных условий.

Программа предусматривает три периода реализации.

В течение первого периода с 2003 по 2004 гг.:

1) разработка и принятие закона области, определяющего единые критерии отнесения молодых семей к различным категориям, правовые, финансовые и организационные механизмы оказания государственной поддержки молодым семьям, нуждающимся в улучшении жилищных условий;

2) организация информационной и разъяснительной работы среди населения по освещению целей и задач Программы;

3) экспериментальное апробирование механизмов реализации Программы;

4) формирование положительного образа Программы.

На втором этапе с 2005 по 2008 гг.:

1) проводится сравнительное социологическое исследование в целях выявления эффекта по итогам реализации первого этапа, внесение необходимых корректировок в Программу на последующем этапе;

2) совершенствуется механизм консолидации ресурсов для обеспечения жильем молодежи, реализуются механизмы, направленные на увеличение доли средств бюджетов различных уровней, начинают привлекаться внебюджетные источники.

На третьем этапе с 2008 по 2010 гг.:

1) проводится сравнительное социологическое исследование в целях выявления эффекта по итогам второго этапа настоящей Программы и внесения в нее необходимых корректировок. Разрабатывается новая Программа жилищного строительства для молодежи на следующие 10 лет;

2) продолжает совершенствоваться механизм консолидации ресурсов, продолжает увеличиваться доля средств бюджетов различных уровней, активно привлекаются внебюджетные средства;

3) создаются условия, позволяющие перейти к самофинансированию строительства жилья для молодежи;

4) создается система мониторинга потребностей в строительстве социального жилья.

Финансовый механизм реализации Программы предусматривает несколько вариантов обеспечения жильем молодых семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, в соответствии с жилищным законодательством.

В целом, констатируя факты, можно сказать, что современный рынок жилья в городе Липецке еще далек от своего оптимального состояния и требует совершенствования. В то же время имеются некоторые предпосылки для ускоренного роста и устойчивого движения вперед. Можно выделить такие моменты, как повышение уровня социальноэкономического развития региона, в т. ч. рост валового регионального продукта, уменьшение уровня безработицы с ростом уровня благосостояния населения и т. д. Од-

нако оказывают некоторый сдерживающий эффект высокий уровень смертности населения, нерентабельность отдельных производств, запущенность аграрного сектора экономики, а также жилищные негативы: недостаточная развитость рынка первичного жилья, отсутствие должной законодательной базы в жилищной сфере.

1. Жиденко А.В., Толстых Т.Н. Ценовая политика на рынке коммерческой и жилой недвижимости // Сборник научных трудов Академии экономики и инновационного предпринимательства. Тамбов, 2011. Вып. 1.

2. Жиденко А.В., Толстых Т.Н. Модель затратного ценообразования на рынке жилья // Экономическое прогнозирование: модели и методы: Международная научно-практическая

конференция. Воронеж, 2010.

3. Жиденко А.В. Программа развития строительного комплекса Липецкой области // Сборник научных трудов кафедры экономической теории и истории. Тамбов, 2010. Вып. 1.

4. Жиденко А.В., Толстых Т.Н. Повышение конкурентоспособности строительных организаций // Инфраструктурное обеспечение инновационного развития экономики: Международная научно-практическая конференция. Тамбов, 2010.

5. Жиденко А.В. Тенденции развития и особенности рынка первичной недвижимости в Российской Федерации и в Липецкой области // Сборник трудов кафедры Финансы и налогообложение. Тамбов, 2009. № 5.

6. Жиденко А.В., Толстых Т.Н. Диагностика спроса и предложения на рынке жилищного строительства в Липецкой области // Практические вопросы финансового менеджмента: материалы заседания «круглого стола». Тамбов, 2009.

Поступила в редакцию 18.01.2011 г.

UDC 333.32

DEVELOPMENT SYSTEM OF REGIONAL RESIDENCE MARKET

Anton Vladimirovich Zhidenko, Tambov State University named after G.R. Derzhavin, Tambov, Russia, Post-graduate Student of Finances and Credit Department, e-mail: ttn58@mail.ru

Tatyana Nikolayevna Tolstykh, Tambov State University named after G.R. Derzhavin, Tambov, Russia, Doctor of Economics, Professor of Finances and Credit Department, e-mail: ttn58@mail.ru

The development system of regional residence market is considered. The special attention is given to the development of market of primary housing. The units making the structural base of offered system of perspective development of regional residence market are determined. Their essential content is analyzed in detail.

Key words: system; regional residence market; primary housing market.