CC BY
78
СОЦИАЛЬНАЯ СФЕРА
УДК 303.833.73
СРАВНИТЕЛЬНЫЙ АНАЛИЗ СОСТОЯНИЯ И ТЕНДЕНЦИЙ РАЗВИТИЯ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В ПЕРИОД КРИЗИСА И ПОСТКРИЗИСНЫЙ ПЕРИОД
Е. В. НОСКОВА, кандидат экономических наук, доцент кафедры маркетинга Е-таИ: noskova05@mail. ги И. В. МОИСЕЕНКО, ассистент кафедры маркетинга Е-таП: доШ4232@таП. ги Тихоокеанский государственный экономический университет,
г. Владивосток
В статье анализируется состояние рынка жилой недвижимости в период кризиса и посткризисный период. Выделяются и рассматриваются тенденции его развития на данных этапах в масштабах страны и отдельно взятого муниципального образования.
Ключевые слова: рынок, жилая недвижимость, этапы развития, тенденции, экономический кризис, посткризисный период, государственное участие, ипотечное кредитование, уровень цен.
На нынешнем этапе экономического развития сложно переоценить значение рынка недвижимости. При высокой концентрации национального богатства в объектах недвижимости данный рынок:
— занимает значительную долю в валовом национальном продукте;
— обеспечивает высокий уровень сборов в государственный бюджет посредством налогов;
— создает значительное количество рабочих мест за счет мультипликативного эффекта, формируемого этим сектором для развития других отраслей.
Российский рынок недвижимости в основном представлен жилой недвижимостью, составляющей порядка 70 % от совокупной площади вводимой недвижимости в стране. Выступая в качестве важной составной части экономики страны, региона, города, рынок жилой недвижимости является весьма актуальным объектом для исследования. Объем и оперативность этой информации оказываются актуальными для таких участников данного рынка, как застройщики и риэлторы; инвестиционные и страховые компании; банки и финансовые группы; широкий круг частных лиц, заинтересованных в улучшении своих жилищных условий или желающих вложить деньги в недвижимость и получить доход от своих инвестиций.
Формирование рынка недвижимости России началось с момента принятия законодательных документов о приватизации жилой и коммерческой недвижимости в 1991 г. (табл. 1).
Потребности населения в жилье в РФ на 2010 г. оцениваются в 1,6 млрд м2 нового жилья, что состав-
Таблица 1
Этапы развития рынка недвижимости России в 1991—2010 гг.
Этап Характеристика
1991—1994 Появляются граждане, желающие улучшить свои жилищные условия без ожидания бесплатного муниципального жилья, а с помощью покупки. Для этого периода было характерно наличие небольшого числа продавцов при увеличивающемся числе покупателей объектов жилой недвижимости
1995—1997 На развитие рынка оказывают влияние появляющиеся первые нормативные акты, регулирующие риэлтерскую деятельность. Начался период роста цен на недвижимость, при этом покупатели становятся более разборчивыми. Появились и начали распространяться продажа недвижимости с рассрочкой платежа, предоставление кредитов под залог недвижимости
С августа 1998 по первую половину 1999 Поступательное движение по формированию цивилизованных отношений на рынке недвижимости в период экономического кризиса приостановилось. Инвестиционный климат в стране был нулевым, все рынки, в том числе и рынок недвижимости, боролись за выживание
Со второй половины 1999 по первую половину 2008 Вновь начался период подъема цен на недвижимость. На протяжении почти десятилетия наблюдалось активное развитие данного рынка по всей стране, наиболее прогрессирующим оно являлось в центральной части России. Этому способствовало дальнейшее совершенствование законодательства — регулирование ипотечного кредитования, долевого участия в строительстве, участия в жилищных накопительных кооперативах, введение упрощенной процедуры регистрации земельных участков и объектов индивидуального жилищного строительства
С сентября 2008 по конец 2009 В связи с общемировым экономическим кризисом началась новая фаза цикла развития рынка недвижимости России, характеризующаяся снижением деловой активности, цен. Возрастает роль психологического фактора. К концу 2009 г. снижение цен прекратилось, началась их стабилизация
С начала 2010 по настоящее время Характеризуется активизацией участников данного рынка, плавным ростом цен, дальнейшим развитием ипотечного кредитования и усилением участия государства в функционировании рынка
ляет половину от уже имеющегося жилья. Следует учитывать, что объем жилого фонда России в этот период был порядка 3,2 млрд м2. Данный дефицит формируется прежде всего за счет необходимости замены и кардинального обновления существующего аварийного и ветхого жилья (примерно половина жилья была построена до 1970 г.), а также роста потребности населения в современном качественном жилье.
При рассмотрении рынка жилой недвижимости на федеральном уровне необходимо отметить, что в 2000—2007 гг. объемы жилищного строительства в РФ росли в среднем на 8,4 % в год (рис. 1).
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Рис. 1. Динамика ввода в действие жилых домов на территории России в 2000—2010 гг., млн м2 общей площади [5, 16]
В 2008 г. в России всего было введено 64,1млн м2 жилья, по сравнению с 2007 г. рост составил 4,7 %. В 2009 г. в связи с экономическим кризисом наблюдалось сокращение объемов ввода жилой недвижимости на 6,6 % (введено 59,9 млн м2). В 2010 г. темп сокращения ввода жилья снизился почти в два раза. Объем введенного в 2010 г. жилья в размере 58,1 млн м2 оценивается Правительством РФ как достаточный (жилье начинало строиться в самый пик кризиса в 2008—2009 гг. и рынок пока «не уловил» его нехватку). Несмотря на данную динамику ввода в действие жилых домов, Министерство регионального развития РФ прогнозирует к 2020 г. увеличение объемов жилищного строительства до 141 млн м2 в год, т. е. увеличение темпов ввода жилья в три раза в течение десяти лет [14, 15]. Эксперты рынка жилой недвижимости скептически относятся к данному заявлению, так как для достижения обозначенных объемов необходимы следующие факторы: земля, инфраструктура, деньги, готовность населения покупать жилье и устранение бюрократических проволочек.
Рассмотрим ситуацию на рынке жилой недвижимости, сложившуюся на территории отдельного муниципального образования в столице Приморского
края — г. Владивостоке. Доля города по Приморскому краю в различных сферах представляет собой следующие величины:
— 30,5 % населения края;
— 52,4 % оборота розничной торговли;
— 50,6 % оборота общественного питания;
— 49,6 % объема платных услуг;
— 68,6 % объема работ по виду деятельности «строительство»;
— 46,2 % отгруженных товаров собственного производства, выполненных работ собственными силами крупными и средними организациями.
В структуре регистра организаций города по видам экономической деятельности 18,2 % организаций заняты в сфере ведения операций с недвижимым имуществом, аренды и предоставления услуг; 9 % — в сфере строительства. При этом по вкладу в развитие экономики г. Владивостока строительство как вид деятельности занимает второе месте [2].
Несмотря на то, что изменения объемов ввода жилья в г. Владивостоке в 2000—2002 гг. имели неустойчивый характер, в целом среднегодовой темп роста в 2000—2007 гг. составил 115,8 %. Это превышает средний показатель по России в два раза (рис. 2).
В 2008 г. объемы ввода жилья снизились на 12,7 % по сравнению с 2007 г. и составили 191,1 тыс. м2, что в 1,5 раза меньше, чем в самый продуктивный период для жилищного строительства г. Владивостока (1986—1990 гг.) и в 2 раза выше, чем в самый неблагоприятный период (1996—1999 гг.) [7]. Объемы ввода в действие жилых домов в 2009 г. показали незначительное снижение по отношению к 2008 г. (на 0,9 %). В 2010 г. произошел резкий рост объемов вводимого жилья — в 1,8 раза (333 тыс. м2 общей
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Рис. 2. Динамика ввода в действие жилых домов на территории г. Владивостока в 2000—2010 гг., тыс. м2 [7, 2]
площади). Данное изменение объясняется действием жилищных федеральных и муниципальных целевых программ — строительство в микрорайонах «Снеговая падь» (квартиры для военнослужащих) и «Лесной квартал» (квартиры экономкласса). Важную роль сыграла федеральная подпрограмма «Развитие города Владивостока как центра международного сотрудничества в АТР», в рамках которой осуществлялся ввод в действие жилья на острове Русский для граждан, чья собственность изымается в связи со строительством объектов Саммита АТЭС 2012 г. За счет данных объектов строительства прогнозируется также рост объемов ввода жилья и на 2011—2012 гг. [1, 2, 3, 4, 6].
Необходимо выделить ряд тенденций, проявившихся на рынке жилой недвижимости, характерных как для России, так и для г. Владивостока. Тенденции, преобладающие на двух последних этапах развития данного рынка: в период активной фазы экономического кризиса (с осени 2008 г. — до конца 2009 г.) и в текущий посткризисный период, динамика их изменений отражена в табл. 2.
Остановимся подробнее на трех последних направлениях выделенных тенденций: степень государственного участия, развитие ипотечного кредитования, динамика цен. Более детально проанализируем степень государственного участия в реализации жилищных проектов на федеральном и муниципальном уровнях.
Эксперты Совета при Президенте России по реализации приоритетных национальных проектов и демографической политике выделяют следующие основные проблемы российского жилищного рынка:
— большинство людей нуждается в жилье, но не может себе позволить его покупку;
— отсутствует эффективная система долгосрочного жилищного кредитования;
— нынешних объемов строительства не хватает для удовлетворения потребностей населения;
— не выработана эффективная схема реализации земельных участков и выделения земель под жилищное строительство;
— в муниципальных образованиях отсутствуют схемы территориального планирования;
ззз
Таблица 2
Основные тенденции на рынке жилой недвижимости России и г. Владивостока в период экономического кризиса и в посткризисный период
Направления тенденций Характеристика
В период экономического кризиса В посткризисный период
Степень деловой активности Снижение степени деловой активности: уход с рынка большого числа застройщиков; снижение объема всех производимых операций, в том числе снижение количества зарегистрированных сделок с недвижимостью Повышение степени деловой активности происходит по всем направлениям ее оценки, но уровень данной активности еще далек от докризисных показателей
Темпы строительства Наличие большой доли объектов, «замороженных» на том или ином этапе строительства, при низкой степени закладки нового строительства (в основном только по госзаказам) Снижение доли «замороженных» объектов, повышение доли объектов, находящихся на активной стадии реализации, при сохраняющейся низкой степени закладки нового строительства
Степень государственного участия Экономический кризис оказал влияние на повышение степени государственного участия в сфере жилого строительства по следующим направлениям: — обеспечение жильем военнослужащих и их семей; — выполнение обязательств перед отдельными категориями граждан; — обеспечение жильем ветеранов войны, жителей сельской местности; — использование материнского капитала на погашение долга и уплату процентов по жилищным кредитам. Кроме того осуществляются действия по формированию предложения на рынке жилья: развитие инфраструктуры для комплексной жилищной застройки регионов, стимулирование развития ресурсной базы строительства
Развитие ипотечного кредитования Обратное развитие ипотечного кредитования: рост процентных ставок по ипотечным кредитам, ужесточение требований к заемщикам, что привело к снижению уровня выдачи ипотечных кредитов, на фоне трудностей с выплатами уже ранее взятых потребителями ипотечных кредитов Начало восстановления ипотечного кредитования: — снижение процентных ставок и упрощение общих условий кредитования; — повышение уровня выданных кредитов; — снижение задолженности по взятым ранее кредитам. При этом данные показатели еще не вернулись к своим докризисным значениям
Уровень цен Впервые за долгий период времени была отмечена динамика устойчивого снижения цен После периода стабилизации цен наблюдается их плавное повышение
— качество жилищных и коммунальных услуг остается очень плохим, а уровень износа коммунальной инфраструктуры — высоким;
— социальное жилье и жилье для инвалидов, ветеранов и других категорий граждан выделяется очень низкими темпами;
— процедуры согласования строительной документации затруднены;
— граждане слабо защищены от махинаций при покупке и продаже жилья.
Решение данных проблем является одним из приоритетных направлений программ по росту «человеческого капитала» в России — национальных проектов. Улучшить жилищные условия населения призван национальный проект «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». В качестве базового механизма его реализации выступает федеральная целевая программа «Жилище», действующая с 2002 г., включая период экономического
кризиса 2008—2009 гг. Постановлением Правительства Российской Федерации от 17.12.2010 № 1050 срок реализации федеральной целевой программы «Жилище» и входящих в ее состав подпрограмм продлен на период 2011—2015 гг. [14, 15].
Основные цели данной программы:
— формирование рынка доступного жилья экономкласса, отвечающего требованиям энергоэффективности и экологичности;
— выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством.
Главными задачами программы являются:
— создание условий для развития массового строительства жилья экономкласса;
— повышение уровня обеспеченности населения жильем путем увеличения объемов жилищного строительства и развития финансово-кредитных институтов рынка жилья;
— обеспечение повышения доступности жилья в соответствии с платежеспособным спросом граждан и стандартами обеспечения их жилыми помещениями.
Наряду с уже отработанными ранее подпрограммами (2006—2010 гг.) в состав целевой программы «Жилище» на 2011—2015 гг. включены также и дополнительные направления работы. В настоящее время целевая федеральная программа «Жилище» включает в себя новые подпрограммы и мероприятия (табл. 3).
Эффективность реализации федеральной целевой программы «Жилище» наиболее явно
отслеживается на уровне отдельного муниципального образования. Так, в г. Владивостоке в рамках направления данной программы по обеспечению жильем военнослужащих строится крупный жилой микрорайон «Снеговая Падь», рассчитанный на 50—60 тыс. новоселов. О текущей реализации данного проекта можно судить по данным, предоставленным управлением Росреестра по Приморскому краю: с 25.01.2011 по 28.02.2011 принято 2 411 заявлений на государственную регистрацию прав собственности на квартиры, расположенные в жилом микрорайоне «Снеговая падь». Необходимо
Таблица 3
Основные направления реализации федеральной целевой программы «Жилище»
на 2011—2015 гг. [11]
Подпрограмма Цели и задачи
Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры Цель: создание условий для приведения коммунальной инфраструктуры в соответствие со стандартами качества, обеспечивающими комфортные условия проживания. Задача: оказание субъектам РФ государственной поддержки для завершения строительства и реконструкции 19 объектов коммунальной инфраструктуры, финансирование которых в 2008—2010 гг осуществлялось в рамках подпрограммы «Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры»
Обеспечение жильем молодых семей Цель: государственная поддержка в решении жилищной проблемы молодых семей, признанных в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий. Задачи: предоставление молодым семьям социальных выплат на приобретение жилья эко-номкласса или строительство индивидуального жилого дома экономкласса; создание условий для привлечения молодыми семьями собственных средств, дополнительных финансовых средств кредитных и других организаций, предоставляющих кредиты и займы, в том числе ипотечных жилищных кредитов для приобретения жилья или строительства индивидуального жилья
Стимулирование программ развития жилищного строительства субъектов Российской Федерации Цель: развитие массового строительства жилья экономкласса на территории РФ, отвечающего стандартам ценовой доступности, энергоэффективности и экологичности. Задачи: оказание содействия субъектам РФ в разработке и реализации программ развития жилищного строительства; координация поддержки жилищного строительства, оказываемой со стороны институтов развития (Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, Государственная корпорация «Банк развития и внешнеэкономической деятельности»); стимулирование органов государственной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления к проведению эффективной градостроительной политики, созданию условий для строительства жилья экономкласса, демонополизации и развитию конкуренции на рынке жилищного строительства; создание эффективных и устойчивых организационных и финансовых механизмов государственно-частного партнерства при строительстве жилья экономкласса
Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством Цель: обеспечение жилыми помещениями граждан РФ, перед которыми государство имеет обязательства в соответствии с законодательством РФ. Задача: финансовая поддержка граждан РФ, перед которыми государство имеет обязательства по обеспечению жилыми помещениями в соответствии с законодательством РФ, а также предоставление жилых помещений (квартир) в многоквартирных домах, приобретенных за счет средств федерального бюджета, гражданам, уволенным с военной службы
Для всех подпрограмм Мероприятия по поддержке платежеспособного спроса на жилье, в том числе с помощью ипотечного жилищного кредитования, включая предоставление государственных гарантий РФ по заимствованиям Агентством по ипотечному жилищному кредитованию на поддержку системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования; научно-исследовательские работы
отметить, что именно сдача в эксплуатацию квартир в данном микрорайоне позволила увеличить объемы вводимого жилья в 2010 г. по сравнению с 2009 г. в 1,8 раза [6].
В городе на базе федеральной программы разработан ряд муниципальных целевых программ, призванных решить следующие задачи:
— улучшение жилищных условий граждан, проживающих в сельской местности ВГО;
— обеспечение жильем молодых семей;
— строительство малобюджетного жилья для обеспечения жилыми помещениями малоимущих граждан г. Владивостока, нуждающихся в улучшении жилищных условий. По последним двум программам ведется строительство в микрорайоне «Лесной квартал» и выделяются субсидии на улучшение жилищных условий.
Необходимо отметить влияние на рынок недвижимости с 2007 г. такого «государственного продукта», как материнский (семейный) капитал. Меры, принятые Правительством РФ в 2009 г., способствовали устранению препятствий при использовании этих денег на приобретение семьей жилья. Кроме того, с 2010 г. средства материнского (семейного) капитала можно направлять на улучшение жилищных условий с помощью следующих способов:
— приобретение (строительство) жилого помещения или индивидуального жилого дома;
— оплата первоначального взноса при получении кредита или займа, в том числе ипотечного, на приобретение или строительство жилья;
— погашение основного долга и уплата процентов по кредитам или займам, в том числе ипотечным, на приобретение или строительство жилья;
— оплата участия в долевом строительстве;
— оплата вступительного взноса в качестве участника жилищных, жилищно-строительных, жилищных накопительных кооперативов.
Возможность использования материнского (семейного) капитала для улучшения жилищных условий расширяет круг потенциальных покупателей жилья экономкласса. По статистике Пенсионного фонда РФ, наибольшее количество решивших направить материнский (семейный) капитал на улучшение жилищных условий приобретают жилье с помощью ипотечного кредитования. Так, в 2010 г. погасить ипотеку материнским капиталом решили 220 тыс. семей [11].
Таким образом, можно отметить положительные результаты государственного влияния на рынок
недвижимости. Однако, как отмечают эксперты, местный строительный бизнес не может восстановиться после экономического кризиса. Во многом это связано с федеральным финансированием строительства жилья экономкласса.
Особого внимания заслуживает такая тенденция на рынке жилой недвижимости в период экономического кризиса и посткризисный период, как развитие ипотечного кредитования.
Рынок ипотечного кредитования в России только начал развиваться, и роль государства в его развитии в настоящее время исключительно важна, особенно в регионах. Еще несколько лет назад о самом существовании ипотечных жилищных кредитов знали только специалисты, а собственные ипотечные программы предлагали всего несколько крупных банков (причем ставки по таким кредитам достигали 25 %, а срок кредитования не превышал 10 лет).
В последние годы одним из весомых факторов увеличения спроса на жилую недвижимость в РФ являлось интенсивное развитие системы ипотечного кредитования. В частности, сокращение процентных ставок по кредитам до 11 % в 2007—2008 гг., увеличение средних сроков кредитования до 15 лет в 2000—2003 гг. и до 20—22-х лет — в 2007—2008 гг. А также увеличение доступности ипотечного кредитования для среднего класса.
В связи с этим наблюдался устойчивый рост объемов предоставленных ипотечных жилищных кредитов. В 2007 г. их было выдано на 556,4 млрд руб., в 2008 г. — уже на 655,8 млрд руб. (на 18 % больше) [16]. Мировой экономический кризис внес значительные коррективы в развитие данного процесса. Сравним показатели рынка ипотечного кредитования в 2009 и 2010 гг. (табл. 4).
Анализ данных табл. 4 свидетельствует, что рынок ипотечного кредитования пока не достиг своего докризисного уровня. Накопление «плохих» кредитов в период кризиса привело к тому, что объем задолженности по ипотечным жилищным кредитам дошел до своего исторического максимума в 2010 г. Положительной тенденцией, указывающей на начало развития ипотечного кредитования, является значительный рост объема выданных кредитов (в 2,5 раза по сравнению с 2009 г.). В 2011 г. АИЖК прогнозирует прирост объема выдачи ипотечных кредитов на уровне 50 % (540—580 млрд руб.).
Основным инструментом развития ипотечного жилищного кредитования в России стало ОАО «Агентство по ипотечному жилищному креди-
Таблица 4
Данные Банка России по рынку ипотечного жилищного кредитования в 2009—2010 гг., млрд руб. [10, 14]
Показатель 2009 2010
Объем задолженности 1 010,9 1 127,8
Объем просроченных кредитов 31 41,6
Объем выданных кредитов 152,5 378,9
Количество выданных кредитов, тыс. ед. 130,1 301
тованию», с созданием которого банки получили возможность расширять объемы кредитования даже в условиях ограниченного доступа к долгосрочным финансовым ресурсам, снижать процентные ставки по кредитам и увеличивать срок кредитования.
В 2010 г., как и в предыдущие годы, лидерами рынка ипотечного кредитования являются банки с государственным участием. Первые две строчки рейтинга занимают Сбербанк России (с объемом выданных ипотечных кредитов — 184 500 млн руб.) и ВТБ24 (31 732 млн руб.). Третье место — у Газпромбанка (16 677 млн руб.). Конкуренцию госбанкам составил ипотечный банк ДельтаКредит (10 679 млн руб.), который уже несколько лет стабильно входит в число лидеров рынка. Замыкает пятерку лидеров Запсибкомбанк (7 428 млн руб.) [9, 14].
Рассматривая динамику развития ипотечного рынка, стоит отметить, что количество банков на территории страны, превысивших планку годовой выдачи ипотечных кредитов в 1 млрд руб., в 2009 г. составляло всего девять, в то время как в 2010 г. их стало уже около сорока. Это свидетельствует о возрастающей конкуренции, что, безусловно, в обозримом будущем положительно отразится на условиях кредитования.
В качестве основных операторов ипотечного рынка г. Владивостока выступают пять ипотечных агентств, три из которых являются региональными представителями АИЖК (ООО «Дальневосточный ипотечный центр», ООО «Наш дом — Приморье», ОАО «Владивостокское ипотечное бюро»), и двадцать два банка, осуществляющих выдачу ипотечных кредитов (большая часть из них является филиалами банков из Центрального федерального округа). Средние условия ипотечного кредитования в г. Владивостоке являются такими же, как и по России в целом. По статистике, средняя ставка по ипотечным кредитам, которые банки Дальнего Востока оформляют по стандартам АИЖК, равна 11,78 %, срок кредита — 16 лет; сумма кредита — 1,276 млн руб. В кризисном 2009 г. большинство банков приостановили свои ипотечные программы. В на-
стоящее время кредитные организации, напротив, полноценно вернулись к кредитованию именно через стандарты АИЖК [6, 13].
Таким образом, изучив динамику ипотечного рынка кредитования, необходимо отметить, что одним из ключевых показателей рынка недвижимости России в 2010 г. является трансформация структуры спроса из категории отложенного в реальные рыночные величины. Важное влияние на реализацию данной трансформации оказало начало восстановления после экономического кризиса ипотечного рынка. Ипотеку в 2010 г. доступнее старались сделать все: и государственные программы поддержки, и банки, снижавшие ставки по кредитам, и застройщики, проводившие специальные рекламные акции и предлагавшие новые возможности рассрочек.
В течение 2010 г. наблюдалось значительное улучшение условий ипотечного кредитования. Например, первоначальный взнос по кредитам на покупку вторичного жилья достиг практически докризисного уровня (10 %), хотя в начале 2010 г. составлял 30 %. Сроки увеличились с 10—15 лет до 25—30. Почти в два раза увеличилась максимальная сумма кредита [12]. Также можно выделить следующие две тенденции рынка ипотечного кредитования:
— смещение в сегмент экономкласса;
— почти полный переход ипотечного рынка к рублю.
По итогам 2010 г. доля валютных кредитов составила около 4 % от объема в денежном выражении и лишь 1 % в количестве выдаваемых кредитов. Для сравнения: в 2008 г. на каждые 100 выданных ипотечных кредитов приходилось пять валютных, а их доля в общем объеме выдачи в денежном выражении превышала 14,5 % [8].
При этом эксперты считают, что заметного снижения ставок по ипотеке в 2011 г. не произойдет. Основной точкой роста кредитования (по прогнозам, до 80 % за год) станет упрощение требований к заемщикам, особенно с положительной кредитной
историей. Многие банкиры ожидают снижения первоначальных взносов до 10—15 %, возобновления кредитования новостроек и специальных программ для отдельных категорий заемщиков, например предпринимателей.
Экономический кризис выявил необходимость анализа и оценки ситуации на рынке жилой недвижимости для всех его участников. На фоне общего спада в сфере строительства публичная статистика и аналитика данного сектора экономики пережила второе рождение, при этом наиболее востребованным аналитическим продуктом по-прежнему остаются данные по ценам на жилую недвижимость.
Во-первых, они характеризуют стоимость наиболее ценных активов населения — жилья.
Во-вторых, их динамика во многом позволяет оценивать процессы, происходящие на рынке недвижимости.
Приток денег в экономику, связанный с растущими ценами на нефть и ожиданиями еще большей нефтяной выручки, способствовал тому, что в предкризисные годы рост цен на рынке недвижимости в России был очень высок. По данным Росстата, с I квартала 2002 г. по IV квартал 2008 г. средняя цена за 1 м2 жилья на первичном рынке в России выросла почти в 5 раз в номинальном рублевом выражении, т. е. средние темпы роста составляли порядка 126 % в год. За тот же период цены на вторичном рынке выросли в 6 раз, средние темпы роста составляли 130 % в год. В 2008 г. цены увеличились в среднем по стране на 10,3 % (к уровню декабря 2007г.). Однако в результате развернувшегося кризиса на финансово-кредитных рынках в РФ и за рубежом, сокращения объемов ипотечного кредитования рост цен на жилищном рынке остановился, произошла определенная коррекция цен в сторону снижения [15].
Рассмотрим поквартальную динамику цен на жилую недвижимость непосредственно перед кризисом, во время кризиса и в посткризисный период отдельно на первичном и вторичном рынках (рис. 3).
Анализ данных рис. 3 показывает, что на протяжении длительного периода времени — до III квартала 2008 г. наблюдалась стабильная тенденция постоянного роста цен на обоих рассматриваемых рынках. Непосредственно в предкризисный период — с начала 2007 г. по II квартал 2008 г. цены на первичном рынке выросли на 29 %, на вторичном — на 36 %. В период кризиса — с III квартала 2008 г. по IV квартал 2009 г., когда было достигнуто ценовое «дно», падение цен на первичном рынке составило 8 %, на вторичном — 11 %. Главной точкой роста стал I квартал 2010 г., когда по сравнению с IV кварталом 2009 г. наблюдался значительный рост цен на вторичном рынке — на 11,6 % (до 59 тыс. руб. за 1 м2) и небольшой на первичном рынке — на 1 % (до 48,3 тыс. руб. за 1 м2). В целом за посткризисный 2010 г. произошел небольшой рост цен на вторичном рынке — на 2 % и незначительное падение на первичном рынке — на 0,4 %.
Можно проследить традиционный для российского рынка жилой недвижимости разрыв между уровнем цен на первичном и на вторичном рынках жилья. Причем под влиянием экономического кризиса данный разрыв значительно увеличился: в начале 2007 г. он составлял приблизительно 2 %, в конце 2010 г. — 25 %. Слабая динамика цен на первичном рынке связана с усилившимся в период кризиса недоверием потребителей к строительному сектору. Согласно результатам социологического исследования, проведенного АИЖК в октябре 2010 г. совместно с институтом маркетинговых исследований «ГФК-Русь», насе-
62 60 58 56 54 52 50 48 46 44 42 40 38
59 59.2 59.4 60
^ ,1 56.5
54.8 55.1
5 7^ 53,6 52 9
Ж, 52.5
47.2 1 4 50.,5
45 —1>: " 4У.З 48 ц- 1 48.3 48 48Л 48т1
43,3 ^ 47.5 41 о _■
41
г г г г- СС' 00 К' СО о--. сч сч о-. О о о о
О О О о о о о о о о о О 1—1 1—1
О О О о о о о о о о о О О о о о
г 1 г) С! Г1 С! г 1 Г 1 С! г) Г! Г 1 п г) С! Г 1
й э й й й э Й э й й й э й э й 2
1—1 < 1—1 1—1 1—1 1—1 1—1 »—< 1—1 1—1 »—< 1—1 ч
1—1 р—1 Ён ни Н-1 1—1 нн
Цена на первичном рынке жилья Цена на вторичном рынке жилья
Рис. 3. Поквартальная динамика средних цен на жилую недвижимость в 2007—2010 гг., тыс. руб. за 1 м2 [10]
20СВ 2004 2005 2006 2007 2003 2009 2010
Рис. 4. Динамика средних цен на рынке вторичной жилой недвижимости г Владивостока в 2003—2010 гг., тыс. руб. за 1 м:
ление в большей степени отдавало предпочтение вторичному рынку жилья (36 %), чем первичному (25 %) [10].
В связи с этим, рассматривая динамику цен на рынке жилой недвижимости г. Владивостока, основное внимание необходимо уделить ценам вторичного рынка жилья. Это связано также с тем, что данный рынок является более открытым, чем первичный. Рынок нового жилья г. Владивостока характеризуется сложностью сбора информации в связи с трудностью отслеживания реальной цены сделки, в особенности после ухода с рынка в период кризиса ряда аналитических агентств и прекращения выпуска нескольких специализированных периодических изданий.
На протяжении достаточно длительного периода времени цены на жилую недвижимость в г. Владивостоке, как и по всей России, имели стабильную тенденцию к росту. Мировой экономический кризис 2008—2009 гг. произвел изменения в этом процессе — цены начали падать как на первичном, так и на вторичном рынках. Проведем анализ общей динамики цен на вторичном рынке жилой недвижимости г. Владивостока за последние восемь лет (рис. 4).
Согласно имеющейся информации, на протяжении последних шести лет в г. Владивостоке наблюдалось повышение цен на вторичном рынке жилья: с 19 286
руб. до 78 524 руб за 1 м2. То есть цены выросли более чем в 4 раза. В 2009 г. под воздействием экономического кризиса цены на вторичном рынке недвижимости города снизились более чем на 20 %. (59 933 руб. за 1 м2). В 2010 г. ценовая динамика показала рост на 3,4 %, (61 981 руб. за 1 м2). При этом средние цены на рынке вторичной недвижимости за рассматриваемые периоды превышают средние цены по России примерно на 3—12 %.
Рассмотрим ежемесячное изменение средней цены за 1 кв. м жилой недвижимости г. Владивостока в 2009—2010 гг. на вторичном рынке (рис. 5).
Анализ данных, представленных на рис. 5, подтверждает, что в начале 2009 г. средняя цена за 1 м2 жилья в г. Владивостоке на вторичном рынке составляла 72 120 руб., затем в течение нескольких месяцев происходило снижение цен, а с октября началась стабилизация цен и их небольшой подъем. В декабре 2009 г. средняя цена за 1 м2 жилья составила 57 761 руб., т. е. за год цены снизились на 19,9 %. В 2010 г. наблюдался ежемесячный рост цен, составивший в общей сложности 14,2 %. Если в январе 2010 г. цена за 1 м2 жилья на вторичном рынке была равна 57 902 руб., то в декабре этого же года — 66 124 руб.
Начавшийся в конце 2009 г. и происходящий весь 2010 г. рост цен на вторичную недвижимость продолжился и в 2011 г. В апреле средняя цена за 1 м2 составила 70 985 руб., что превысило данную
"000
70000
65000
60000
55000
50000
2009
2010
Рис. 5. Динамика ежемесячных средних цен на рынке вторичной жилой недвижимости г Владивостока в 2009—2010 гг., тыс. руб. за 1 м2
62000
6000!)
58000
56000
54000
52000
50000
* f
цену в декабре 2010 г. на 7,4 % [6, 8, 12]. Следовательно, тенденция роста цен на жилую площадь на вторичном рынке недвижимости является достаточно устойчивой и продолжительной. Этот процесс, начавшийся в сентябре 2009 г., продолжается по сей день. Причем его можно назвать плавным, еще не достигшим докризисных показателей.
Ценовая ситуация на первичном рынке жилой недвижимости г. Владивостока складывается несколько иным образом. Необходимо отметить, что цены на данном рынке, так же как и по России в целом, на порядок ниже цен на рынке вторичного жилья. Их динамика, как правило, синхронизируется с динамикой цен на вторичную жилую недвижимость. Средний разрыв между ценами на первичном и вторичном рынках жилья г. Владивостока составляет от 4 до 13 %. Даже экономический кризис не привел к росту данного разрыва. Динамика цен за 2010 г. на первичном рынке жилой недвижимости г. Владивостока представлена на рис. 6.
В отличие от достаточно плавной динамики цен на вторичном рынке недвижимости, на первичном рынке в течение 2010 г., напротив, наблюдалось то небольшое снижение, то рост цен. В целом общее направление ценового тренда за 2010 г. можно описать как «растущее». Отсутствие однообразной ценовой динамики на рынке новостроек объясняется его спецификой по отношению к вторичному рынку жилья:
— значительно активнее реагирует на любые изменения;
— более подвержен сезонности спроса;
— менее гибок;
— имеет высокую степень недоверия у потребителей в период кризиса.
Можно сделать следующие выводы. На фоне стабилизации общей экономической ситуации и дальнейшего развития ипотечного кредитования происходит переход отложенного потребительского спроса на жилую недвижимость в реализуемый. Это дает ощутимый стимул к росту цен на рынке жилья. Особенно это будет характерно для второй половины 2011 г. С учетом того, что в
60871
59287 .
57097 /
54448 55064 у \ у' 55292
Л54275 53476
51989
А
>
/ „^
—^Цена 1 м." жилья на первшшом рынке за 2010 г -Тренд общей динамики цен за 2010 г
Рис. 6. Динамика средних цен на рынке первичной жилой недвижимости г. Владивостока в 2010 г., тыс. руб. за 1 м2
2010 г. прирост объемов ввода жилья происходил преимущественно за счет объектов, основные работы по которым были осуществлены еще до кризиса, решающим для восстановления сектора жилищного строительства станут именно 2011—2012 гг., когда запас таких объектов будет исчерпан.
Список литературы
1. Аналитический обзор вторичного рынка многоквартирного жилья г. Владивостока. URL: http://www. industry-r. ru/analiz. html.
2. Аналитика рынка недвижимости г. Владивостока // Недвижимость Владивостока. 2009. № 17.
3. Аналитика рынка недвижимости г. Владивостока // Недвижимость Владивостока. 2010. № 2.
4. Аналитика рынка недвижимости г. Владивостока // Недвижимость Владивостока. 2011. № 1.
5. Никонов Д. Новостройки России. Эконом-класс с солнечными батареями. URL: http://www. irn. ru/articles/26963.html.
6. О строительстве жилья и объектов социальной сферы во Владивостоке: аналитическая записка. Приморскстат. Владивосток. 2011.
7. Основные показатели жилищных условий населения. URL: http://www. gks. ru/free_doc/new_ site/population/jil-f/jkh39.htm.
8. Россия в цифрах. 2010: краткий стат. сборник. Росстат. M. 2010.
9. Русипотека: ведущие ипотечные банки подвели итоги 2010 года. URL: http://www. im. ru/ articles/27014.html.
10. Рынок жилья: выход из кризиса 2010 г. Обзор центра макроэкономических исследований Сбербанка России. URL: http://www. rusipoteka. ru/reviews/ahml/.
11. Рынок жилья и ипотечного кредитования: итоги 2010 г. Аналитический центр АИЖК. URL: http://www. rusipoteka. ru/reviews/ahml/.
12. Строительство в России. 2010: стат. сборник. Росстат. M. 2010.
13. Форпост у океана Владивосток. 2010: статистический ежегодник. Приморскстат. Владивосток. 2010.
14. Федеральные целевые программы России. Раздел 2. Жилье. URL: http://fcp. economy. gov. ru/ cgi-bin/cis/fcp. cgi/Fcp/FcpList/View/2011/20/.
15. Федеральная целевая программа «Жилище 2011—2015 годы». URL: http://www. fcpdom. ru/ index. php?s=news&id=476.
16. Экономический мониторинг г. Владивостока за 2010 г. URL: http://www. vlc. ru/digits/2011/ mon_20110211.pdf.
