CC BY
54
ВЕСТНИК УДМУРТСКОГО УНИВЕРСИТЕТА
Экономика
УДК 631.152
Н.А. Алексеева
ТЕОРИЯ И ПРАКТИКА ВЗАИМОДЕЙСТВИЯ РЫНКОВ ЖИЛЬЯ И ЖИЛИЩНЫХ УСЛУГ
Отражены единые методологические основы функционирования и регулирования рынка жилья и рынка жилищных услуг. Проведена оценка состояния важнейших параметров взаимодействия двух рынков. Обоснованы перспективы деятельности управляющих компаний на данных рынках.
Ключевые слова: рынок жилья, рынок жилищных услуг, управляющие компании, жилье, жилищный фонд.
Жилищно-коммунальное хозяйство - эта важнейшая отрасль экономики, которая занимается жизнеобеспечением граждан за счет выполнения комплекса взаимосвязанных жилищных и коммунальных услуг. Решение проблем жилищно-коммунальной сферы давно переросло из вопросов местного значения в масштабную государственную политику, в которой сочетаются административнохозяйственные и рыночные механизмы управления. За последние 30 лет существенно изменилась структура жилищного фонда: в 1980 г. в собственности граждан находилось 33,3% от общего жилищного фонда, в 2005 г. - уже 73,8%, в 2010 г. - 82,2% [1].
С принятием в 2005 г. Жилищного кодекса РФ кардинально изменилась роль собственников жилья в управлении жилищным фондом. Но на практике переход к новым формам управления жилищным фондом затруднен отсутствием опыта хозяйственного самоуправления у совместно проживающих граждан в многоквартирных домах, несовершенством нормативно-правовой базы деятельности управляющих компаний, недостаточным методическим обеспечением деятельности управляющих компаний со стороны федеральных, региональных и местных органов власти особенно в вопросах тактического и стратегического планирования, низким уровнем информационного обеспечения граждан о ходе реформ в отрасли, информационной закрытостью управляющих компаний, недостаточным уровнем осознания руководителями управляющих компаний своей миссии и целей деятельности.
Управление в сфере жилищно-коммунальных услуг отнесено по ОКВЭД к коду 70 «Операции с недвижимым имуществом» (код 70.32.1 «Управление эксплуатацией жилого фонда»). Один этот факт свидетельствует о том, что экономическая сущность управления многоквартирным домом связана с повышением эффективности деятельности по эксплуатации жилищного фонда, которая должна влиять на эффективность сделок с недвижимым имуществом. Управляющие компании должны владеть механизмами управления на рынке жилья как объекта недвижимости и на рынке жилищных услуг как способами улучшения потребительских и стоимостных качеств жилья. Реализация жилищных прав собственников жилья посредством улучшения качества жилищных услуг - это миссия современной управляющей компании. С учетом того, что в России жилье в большей степени используется как место для проживания, а не в более широком смысле как объект жилищных прав, данная концепция могла бы стать стратегической линией деятельности управляющих компаний.
Теоретическую основу взаимодействия рынков жилья и жилищных услуг составляют различные концепции о взаимосвязи параметров рынков.
Так, Г.А. Лубенец рассматривает проблему оценки технического состояния жилищной недвижимости для определения размера средств, необходимых для восстановления или ремонта недвижимости в муниципальном жилищном фонде. Автор отмечает, что управление коммунальной инфраструктурой и многоквартирными домами осуществляется на разных принципах. Управление жильем является конкурентным видом бизнеса. Управляющие компании начнут конкурировать на основе того, что цены на содержание и ремонт домов начнут устанавливаться самими собственниками, будет отменено перераспределение платежей за жилищные услуги между многоквартирными домами, отменено перекрестное субсидирование собственников жилья, усилится контроль со стороны собственников за управляющими организациями. Впоследствии это приведет к тому, что цена работ по управлению многоквартирным домом и предоставлению услуг по содержанию и ремонту жилья будет ин-
2013. Вып. 2 ЭКОНОМИКА И ПРАВО
дивидуальна. Станет возможным сравнивать эффективность управления жилым домом. Создадутся условия для формирования зависимости стоимости жилья от объема и качества жилищных услуг. Основным инструментом управления должно стать обследование технического состояния домов. Это позволит определить размер средств, необходимых для восстановления либо ремонта жилого фонда. Если дом отвечает требованиям технических регламентов, значит, управляющая организация эффективна. Г.А. Лубенец рассматривает ТСЖ как форму перехода к реальному хозяйствованию собственников жилья, но не единственную форму управления жилым фондом [2].
В литературе рассматриваются вопросы взаимодействия рынков жилых услуг и жилищного фонда, например, в направлении эксплуатации жилья и в направлении строительства жилья. Размер квартплаты, определяемый на рынке жилищных услуг, является основным фактором, влияющим на цену жилья как на объект недвижимости. Собственник жилья имеет доход в виде квартплаты. При интенсивном строительстве предложение жилищного фонда увеличивается, падает цена 1 м2 жилья и уровень квартплаты. Для описания динамики и взаимосвязи основных параметров рынков жилищных услуг и жилья (величина жилого фонда, м2; уровень квартплаты на 1 м2 жилья; цена 1 м2 жилья; строительство нового жилья, м2) разработана «четырехквадрантная» диаграмма. Диаграмма позволяет выявить наличие равновесной или неравновесной ситуации на рынках и факторы, от которых зависит ситуация равновесия [3]. Данная диаграмма носит теоретический характер, параметры рынков и пределы их изменения для разных типов рынков не рассчитаны.
Адаптацию данной модели к российскому рынку жилья и жилищных услуг, проведенную в рамках данной статьи, вполне можно отнести к развитию концепции взаимодействия рынков жилья и жилищных услуг, так как она содержит элементы научной новизны.
Основным параметром, определяющим начало движения в диаграмме является наличный жилищный фонд, измеряемый млн. м2. Статистика содержит информацию о жилищном фонде в целом по РФ, информация по федеральным округам и регионам представлена общей площадью жилых помещений на 1 человека в м2. Адаптация «четырехквадрантной» диаграммы к регионам России требует несложного преобразования показателя общей площади жилых помещений на 1 человека в показатель жилищного фонда.
Показатель квартплаты в российской статистике отсутствует. Методологически близок к нему показатель стоимости жилищно-коммунальных услуг на 1 м2 жилья, который представлен в региональном разрезе. Если цели исследования предполагают оценку дополнительного фактора платежеспособности населения, то в качестве показателя квартплаты целесообразно взять показатель фактически оплаченных жилищно-коммунальных услуг на 1 м2 жилья. В силу того что искомый показатель отсутствует в статистике в региональном разрезе, его можно получить расчетно, исходя из суммы фактически оплаченных жилищно-коммунальных услуг и показателя жилищного фонда.
Цена 1 м2 жилья в статистике представлена средней ценой 1 м2 общей площади элитных квартир на первичном и вторичном рынке, поэтому общий ценовой фон на рынке жилья отражаться не может. Искомый показатель может быть получен расчетно как отношение показателя установленной договорами купли-продажи цены жилых помещений, на основании которых зарегистрирован переход права собственности на них за год к показателю общей площади жилых помещений, на которые зарегистрированы права на основании договоров купли-продажи за год. Расчетно полученный показатель цены 1 м2 жилья замечателен тем, что он отражает самые актуальные и общие тенденции спроса и предложения на рынке жилья.
Объем нового строительства жилья представлен в статистике показателем ввода в действие общей площади жилых домов за год. Но величину жилищного фонда определяет не только ввод в эксплуатацию нового жилья, но и выбытие общей площади жилищного фонда за год.
При условии приведения в сопоставимый вид единиц измерения вышеперечисленных показателей сформируем исходную базу данных для расчета «четырехквадрантной» диаграммы (табл.).
В первом квадранте возможны два крайних положения кривой зависимости величины жилищного фонда и стоимости жилищно-коммунальных услуг: когда спрос на жилье абсолютно неэластичен (вертикальный график) либо абсолютно эластичен (горизонтальный график). В равновесной и конкурентной экономике при росте предложения (спроса) на жилье стоимость его содержания должна снижаться, то есть график должен иметь обратную зависимость.
ЭКОНОМИКА И ПРАВО 2013. Вып. 2
Показатели, характеризующие взаимодействие рынков жилья и жилищных услуг
Показатель 2006 2007 2008 2009
Показатели в РФ в целом
Жилищный фонд, тыс. м2 3003000 3060000 3116000 3177000
Стоимость ЖКУ, руб. за 1 м2 44,3 49,8 59,4 74,0
Цена жилья, руб. за 1 м2 17382 25516 35267 31079
Новое строительство, тыс. м2 50552 61221 64058 59892
Показатели в Приволжском федеральном округе
Жилищный фонд, тыс. м2 634231 647157 657444 668420
Стоимость ЖКУ, руб. за 1 м2 37,1 40,6 51,0 60,0
Цена жилья, руб. за 1 м2 14602 25387 30041 21059
Новое строительство, тыс. м2 10017 12289 13564 12727
Показатели в Удмуртской Республике
Жилищный фонд, тыс. м2 29068 29740 29815 29909
Стоимость ЖКУ, руб. за 1 м2 31,6 38,3 47,0 60,2
Цена жилья, руб. за 1 м2 31388 32055 37046 23297
Новое строительство, тыс. м2 424 483 486 465
Показатели в Республике Татарстан
Жилищный фонд, тыс. м2 78584 80152 82541 83872
Стоимость ЖКУ, руб. за 1 м2 37,7 40,2 57,8 66,7
Цена жилья, руб. за 1 м2 20932 24442 27562 20142
Новое строительство, тыс. м2 1778 2041 2223 2010
11 квадрат- Стоимость ЖКУ, руб. за 1 кв.м. 1 квадрант
Новое строительство, тыс.кв.м.
III квадрант IV квадрант
Рис. 1. Параметры взаимодействия рынков жилья и жилищных услуг на уровне России
В российской экономике рынок жилья ненасыщен. По материалам выборочного обследования бюджетов домашних хозяйств в 2009 г. более 9% домохозяйств были не удовлетворены жилищными условиями, из них только 1,9% планировали их улучшить. Около четверти российских семей проживают совместно с родственниками (родителями). С другой стороны, низкие доходы населения не позволяли приобретать жилье большинству граждан: 37,3 млн. чел., или 8,3% российских семей, в 2009 г.
пользовались социальной поддержкой по оплате жилого помещения и коммунальных услуг. Ежегодно сумма выделяемых бюджетных субсидий составляла до пяти десятков млрд.руб. и выше. Только 5,1% семей от числа семей, состоявших на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в 2009 г. получили жилые помещения и улучшили жилищные условия. В среднем по России более четырех лет (а в некоторых регионах более 7 лет) требуется среднестатистической семье из трех человек на приобретение стандартной квартиры площадью 54 м2 за счет годового дохода. Также, высокая дифференциация доходов населения способствовала концентрации жилья в среде высокодоходных категорий граждан, предъявлявших повышенный спрос на «второе», «третье» и т.д. жилье. Растущая стоимость жилищно-коммунальных услуг в силу высокой монополизации и слабой конкуренции не стала сдерживающим фактором для роста рынка жилья, поэтому в I квадранте график выражен прямой зависимостью. Аналогичная картина имела место в большинстве регионов (рис. 1, 2, 3, 4).
II квадрант Стоимость ЖКУ, руб. за 1 кв.м. 1 квадРант
Рис. 2. Параметры взаимодействия рынков жилья и жилищных услуг на уровне Приволжского
федерального округа
Для оценки тенденций во II квадранте необходимо рассчитать коэффициент капитализации недвижимости: отношение стоимости жилищно-коммунальных услуг к цене 1 м2 жилья. Он отражает доход инвесторов, желающих приобрести недвижимость. На уровне РФ коэффициент капитализации недвижимости составил в 2006 г. 0,26%, в 2009 г. - 0,24%, в Приволжском федеральном округе -
0,29% в 2009 г., в Республике Татарстан - 0,33% в 2009 г., в Удмуртской Республике - 0,26% в 2009 г. В целом по России динамика коэффициента капитализации растущая. Рост в 2009 г. обусловлен ростом стоимости жилищно-коммунальных услуг и снижением цены жилья. Но уровень коэффициента капитализации по сравнению со среднерыночной доходностью очень низкий. Поэтому инвестирование в объекты недвижимости с целью извлечения дохода в качестве оплаты жилищных и коммунальных услуг является пока невыгодным видом бизнеса.
График зависимости величины нового строительства от цены 1 м2 жилья должен пересекаться с горизонтальной осью в точке, которая обозначает минимальную цену, при которой строительство жилья выгодно. Такая точка не просматривается на рисунках, так как регулярная статистика по сфере ЖКХ начала появляться только с 2006 г. Если бы при любых масштабах строительства затраты, а значит, цена 1 м2 жилья, не менялись, то график имел бы вид строго вертикальной прямой. Но поскольку существуют ограничения (нестыковки по времени строительных работ, затраты при оформлении земельного участка и т.д.), график отклоняется к горизонтальной координате. Чем быстрее цены на жилье растут по отношению к затратам на новое строительство, тем больше будет уклон к горизонтали.
11 квадрант Стоимость ЖКУ, руб. за 1 кв.м. 1
Рис. 3. Параметры взаимодействия рынков жилья и жилищных услуг в Удмуртской Республике
11 шшдрант Стоимость ЖКУ, руб. за 1 кв.м. 1 квадрант
Рис. 4. Параметры взаимодействия рынков жилья и жилищных услуг в Республике Татарстан
IV квадрант отражает зависимость прироста жилищного фонда от прироста нового строительства, причем объемы ввода жилья необходимо корректировать на объемы выбытия общей площади жилищного фонда за год. Поэтому прирост жилищного фонда не должен изменяться пропорционально приросту нового строительства, что обусловит сдвиг графика в IV квадранте ближе к вертикальной оси. Поскольку статистика по выбытию жилищного фонда имеется в наличии только за 2008 и 2009 гг., в статье предложено не принимать во внимание данный фактор.
Таким образом, в Российской Федерации в целом и в основных регионах Приволжского федерального округа сложившиеся тенденции во взаимодействии рынков жилья и жилищных услуг соответствуют законам рыночной экономики, кроме особенностей динамики платных жилищнокоммунальных услуг. В 2009 г. два основных параметра взаимодействия изменили свою динамику на противоположную: снизилась цена 1 м2 жилья и объем нового строительства, что было связано с ухудшением общей экономической ситуации в стране, с сокращением потребления.
Для проведения эффективной государственной политики регулирования рынков жилищнокоммунальных услуг, на наш взгляд, необходимо предпринять следующие меры:
- повысить налоговую нагрузку на собственников «избыточного» жилья, подпадающего под категорию роскоши;
- необходимо требовать от органов местного самоуправления повышенного контроля за производственными и инвестиционными программами монополистов - поставщиков коммунальных услуг;
- необходимо найти разумный компромисс между снижением строительства нового жилья и ростом реконструкции действующего жилищного фонда. По разным оценкам своевременное проведение капитального ремонта домов обходится значительно дешевле нового строительства;
- управляющим компаниям необходимо перейти к долгосрочному прогнозу объемов капитального ремонта жилого фонда, оценить возможные ежемесячные платежи собственников жилья за капитальный ремонт общедомового имущества.
Данные меры позволят оптимизировать воспроизводство и улучшить структуру жилищного фонда, повысить норму капитализации недвижимости, сделать жилищные программы более привлекательными для частных инвесторов. В конкуренции на жилищном рынке должна учитываться не только цена жилья, определяемая строительными затратами, но и цена эксплуатации жилья. По-настоящему рынок жилья станет конкурентным в том случае, когда на строительство единицы жилой площади будут претендовать несколько инвесторов, на заключение договора найма жилья - несколько потенциальных собственников.
На конкурентном рынке возможным станет введение нового инструмента управления - реального опциона на жилье, дающего право владельцу опциона через определенное время улучшить свои жилищные условия в случае положительной тенденции по основному риску - росту дохода, достаточного не только для приобретения жилья, но и для его обслуживания. Средства от реализации опционного контракта управляющая компания может использовать на эксплуатационные нужды. Таковы возможные перспективные тенденции развития на рынке жилья и жилищных услуг.
* * *
1. Жилищное хозяйство и бытовое обслуживание населения в России (статистический сборник). 2010. URL: http://www.gks.ru/bgd/regl/b10_62/Main.htm
2. Лубенец Г.А. Оптимизация системы управления муниципальным сектором экономики в сфере ЖКХ в контексте реформы местного самоуправления // Мир человека. 2008. №3. C. 5-20.
3. Черняк В.З. Жилищно-коммунальное хозяйство: развитие, управление, экономика: учеб. пособие. 2-е изд., перераб. М.: КНОРУС, 2010.С. 309-317.
Поступила в редакцию 09.01.13
N.A. Alexeeva
Theory and practice of housing market and housing services market interaction
The common methodological basis for the functioning and regulation of the housing market and housing services market were defined. The estimation of the most important interaction parameters of the state of the two markets was conducted. Reasonable prospects of the operating companies in these markets were defined.
Keywords: functioning and regulation of the housing market and housing services, operating companies.
Алексеева Наталья Анатольевна, доктор экономических наук, профессор
ФГБОУ ВПО «Ижевская государственная сельскохозяйственная академия»
426000, Россия, г. Ижевск, ул. Свердлова, 30 E-mail: 497477@mail.ru
Alexeeva N.A., doctor of economics, professor
Izhevsk State Agricultural Academy 426000, Russia, Izhevsk, Sverdlova st., 30 E-mail: 497477@mail.ru
