CC BY
45
ИССЛЕДОВАНИЕ
1 1 Синельникова В.Н. , Рогов В.Ю.
1Байкальский государственный университет экономики и права, г. Иркутск
О взаимодействии рынков жилищно-коммунальных услуг и жилищного фонда в направлении повышения энергоэффективности
АННОТАЦИЯ:
Описана взаимосвязь рынков жилищного фонда и жилищных услуг графическим способом и с помощью основных уравнений. Проанализировано взаимодействие рынков жилищного фонда и жилищно-коммунальных услуг на примере Иркутской области графическим и расчетным методами. Обоснован механизм учета класса энергоэффективности зданий как на рынке жилищно-коммунальных услуг, так и на рынке жилищных услуг.
КЛЮЧЕВЫЕ СЛОВА: энергосбережение, энергоэффективность, класс энергоэффективности, рынок жилищно-коммунальных услуг, рынок жилищных услуг, цена, тариф
JEL:O18, R31, Q41, Q48
ДЛЯ ЦИТИРОВАНИЯ:
Синельникова В.Н., Рогов В.Ю. О взаимодействии рынков жилищно-коммунальных услуг и жилищного фонда в направлении повышения энергоэффективности // Креативная экономика. — 2015. — Т. 9. — № 6. — с. 795-802. — DOI: 10.18334/се.9.6.325
Синельникова Виктория Николаевна, аспирант, кафедра экономики предприятия и предпринимательской деятельности Байкальского государственного университета экономики и права, г. Иркутск (VSinelnikova@yandex.ru)
Рогов Виктор Юрьевич, д-р экон. наук, профессор, кафедра экономики предприятия и предпринимательской деятельности Байкальского государственного университета экономики и права, г. Иркутск
ПОСТУПИЛО В РЕДАКЦИЮ: 13.06.2015 / ОПУБЛИКОВАНО: 29.06.2015 ОТКРЫТЫЙ ДОСТУП:
http://journals.creativeconomy.ru/index.php/ce/article/view/325 (с) Синельникова В.Н., Рогов В.Ю. / Публикация: ООО Издательство "Креативная экономика"
Статья распространяется по лицензии Creative Commons CC BY-NC-ND (http://creativecommons.org/licenses/by-nc-nd/3.0/)
ЯЗЫК ПУБЛИКАЦИИ: русский
Введение
Жилье отличается от других товаров следующими признаками: неоднородностью, иммобильностью, долговечностью, высокой стоимостью по отношению к бюджету семьи, высокими издержками переезда (смены жилья) [1], а также инновационными технологическими решениями создания улучшенных условий проживания будущих владельцев. При этом еще до создания (прежде всего, многоквартирного дома) решается вопрос с обеспечением строительных объектов коммунальными ресурсами (водой, электро- и теплоэнергией, газом), которые внутри здания преобразуются в коммунальные услуги благодаря работе внутридомовых инновационно ориентированных инженерных систем и тех, кто их обслуживает. При этом под теплоснабжением понимают обеспечение потребителей тепловой энергией, под электроснабжением (энергоснабжением) - обеспечение потребителей электрической энергией.
К коммунальным ресурсам относятся холодная и горячая вода, электрическая энергия, газ, тепловая энергия, теплоноситель в виде горячей воды в открытых системах теплоснабжения (горячего водоснабжения), бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, используемые для предоставления коммунальных услуг, а также сточные бытовые воды, отводимые по централизованным сетям инженерно-технического обеспечения. Отсюда следует, что сегодня именно технология обеспечения жилья коммунальными ресурсами наиболее инновационна в производстве и удовлетворении жильем населения России.
Рассмотрим взаимодействие данных рынков на примере Иркутской области. Рынок жилищного фонда - на данном рынке спрос на приобретение жилищного фонда должен уравновешиваться его предложением. Для анализа вместо рынка жилищных услуг введем понятие рынок жилищно-коммунальных услуг. Задача рынка жилищно-коммунальных услуг состоит в том, чтобы определить их уровень (без взноса на капитальный ремонт), при котором спрос на жилищные услуги будет полностью удовлетворен.
Проанализируем взаимосвязь между рынком жилищного фонда и рынком жилищно-коммунальных услуг согласно жилищной экономики и на примере Иркутской области за 2012 год, которая осуществляется с помощью четырех квадрантов по двум направлениям:
1) размер квартплаты является основным фактором при формировании спроса на жилищный фонд как предмет собственности,
поэтому изменения квартплаты на рынке жилищных услуг немедленно влияют на уровень спроса на рынке жилищного фонда;
2) если интенсивность строительства возрастает и предложение жилищного фонда увеличивается, то снижаются цены на рынке жилищного фонда и размеры квартплаты на рынке жилищных услуг.
График квадранта I описывает зависимость спроса на жилую площадь от уровня квартплаты (1). В ситуации равновесия спрос на жилье равен предлагаемой жилой площади.
экономика) = £
(1)
где D - спрос на жилье, R - квартплата (руб. за кв. м.), S - площадь жилья (кв. м.).
Рынок жилищного фонда Определение цены
Рынок жилищного фонда Строительство
Рынок жилищных услуг Определение квартплаты
Рынок жилищных услуг Использование существующего фонда
Строительство, кв.м.
Рисунок 1. Рынки жилищного фонда и жилищных услуг
Рынок жилищного фонда Определение цены
п
Цена
Рынок жилищного фонда Строительство С
ш
Квартплата Я
>.............
Рынок жилищных услуг Определение квартплаты
•Г., р ---- х Б
\/ / ? Фонд
Строительство
Рынок жилищных услуг \\ Использование
51 существующего фонда
IV
Действительное положение рынков Равновесное положение рынков
Рисунок 2. Рынки жилищного фонда и жилищно-коммунальных услуг в Иркутской области 2012 г.
Объем жилищных услуг населению Иркутской области за январь-декабрь 2012 г. составил 5293538,7 тыс. рублей, объем коммунальных услуг - 17119836,4 тыс. рублей. Ввиду того, что взнос на капитальный ремонт в данный период еще не был установлен и потребители не вносили его, ограничимся стоимостью жилищных и коммунальных услуг. Средний размер жилищных и коммунальных услуг составляет 422,07 руб. за кв. м. фг) в год без учета взноса на капитальный ремонт. Жилищный фонд Иркутской области на конец 2011 г. - 52729,3 тыс. кв. м., на конец 2012 года - 53476,9 тыс. кв. м. общей площади (101,4 % к 2011 г.).
Сравним квартплату за рубежом [2]:
- в Германии содержание квартиры требует 1,5 тыс. евро в год, дома - до 3,5 тыс. евро в год;
- в Риге за квартиру летом нужно оплачивать 40-60 евро в месяц, зимой - 200-260 евро в месяц;
- в Чехии - квартплата варьируется от 70 до 150 евро в месяц;
- в США оплата по содержанию дома обходится от 600 до 2000 долларов в зависимости от дополнительных услуг (спортзалы, собственный сад, залы для вечеринок, бассейны).
График квадранта II отражает норму капитализации недвижимости, которая рассчитывается по формуле (1):
Р-Л
1 , (2)
где
Р - цена жилищного фонда (руб. за кв. м.),
1 - норма капитализации,
R - квартплата (руб. за кв. м. в год).
На норму капитализации влияют четыре фактора: ставка процента по долгосрочным займам; ожидаемый рост квартплаты; риск, связанный с получением дохода в форме квартплаты; налоги на недвижимость.
Норма капитализации (1 - отношение квартплаты к цене) основана на ставках процента и норме прибыли на рынке капитала. Положим, что норма капитализации за 2012 год на уровне индекса цен
на первичном рынке жилья Иркутской области, составила 107,4. Цена жилищного фонда 393 руб. за 1 кв. м. (Р1). В 2012 году по Иркутской области введено 871360 кв. м. общей площади, средняя стоимость строительства за данный период составила 32962 руб. за 1 кв. м. общей площади.
Средняя цена жилья в Иркутской области за 2012 год сформировалась на первичном рынке - 48347 руб. за 1 кв. м., на вторичном рынке - 42753 руб. за 1 кв. м,Сибирскому федеральному округу 42964 и 46743 соответственно, по Российской Федерации 48163 и 56370 соответственно.
Л =ЯЖ+ЯК =422,07
руб. кв. м./ год
(3)
(4)
График квадранта III выражает затраты на новое строительство, которые равны цене жилищного фонда и увеличиваются при увеличении объема строительства (2), по Иркутской области (5):
р = с
затраты
f С ^объем )
(5)
где
Собъем - объем нового строительства (кв.м.), Сзатраты - затраты на строительство (руб. за кв. м.).
(6)
График квадранта IV формируется на основании прироста жилищного фонда и нормы амортизации жилищного фонда (6) по Иркутской области (7):
где S - площадь жилья (кв. м.),
Собъем - объем нового строительства (кв.м.),
5 - норма амортизации жилищного фонда.
(7)
Ежегодный прирост жилищного фонда (ДБ) равен разности между новым строительством и амортизацией. В этом случае норма амортизации ф соответствует 0,01 и уравнениям (7).
Г
^ _ ^ объем
(8)
По Иркутской области прирост жилищного фонда ДБ2012 747,6 тыс. кв. м., норма амортизации равна 0,0023 (6).
тыс. кв. м.
(9)
Заключение
1. Анализ полного оборота по 4 квадрантам позволяет получить наиболее полную информацию о данных рынках. Если исходный и конечный объемы жилищного фонда отличаются, 4 переменные (квартплата, цена, строительство и жилищный фонд) не находятся в полном равновесии.
2. Возможно, что зарубежный опыт не может быть прямо применим для российской практики, а только с учетом паритета покупательной способности.
3. В настоящее время законодательно утверждено, что класс энергетической эффективности обязательно устанавливается в отношении многоквартирных домов, построенных, реконструированных или прошедших капитальный ремонт и вводимых в эксплуатацию, а также подлежащих государственному строительному надзору. Для иных зданий, строений, сооружений, построенных, реконструированных или прошедших капитальный ремонт и вводимых в эксплуатацию, класс энергетической эффективности может быть установлен по решению застройщика или собственника.
4. Для многоквартирных домов и иных зданий, строений и сооружений в процессе эксплуатации класс энергетической эффективности может быть установлен по решению собственников (собственника) по результатам энергетического обследования.
5. Взаимосвязь рынка жилищно-коммунальных услуг и рынка жилищного фонда может быть осуществлена с помощью механизма учета классов энергоэффективности абсолютно всех зданий, в том числе многоквартирных домов для предоставления потребителю абсолютно
полной информации и возможности выбора жилого (нежилого) помещения. В основе данного механизма лежит утверждение о том, что каждый конечный потребитель будет:
- оплачивать жилищные и коммунальные услуги за жилое (нежилое) занимаемое помещение в многоквартирном доме по тарифам, установленным согласно классу энергоэффективности данного здания;
- приобретать жилое (нежилое) помещение в многоквартирном доме по рыночным ценам, установившимся согласно классу энергоэффективности данного здания.
ИСТОЧНИКИ:
1.Жилищная экономика. — М.:Дело, 1996. — 222 с.
2.Хохрякова О. Сколько платят за квартиру в Европе и США // Газета.ру.
3. Зенютич Е.А. Развитие энергоэффективности в России// Энергоэффективность:
Перспективы для России (Региональный опыт и экспертное предложение). —М.: Центр экологической политики России.2010. —С. 7-42.
Victoria N. Sinelnikova, Postgraduate student, Chair of Corporate Economics and Business Activity of the Baikal State University of Economics and Law, Irkutsk
Victor Yu. Rogov, Doctor of Science, Economics, Professor, Chair of Corporate Economics and Business Activity of the Baikal State University of Economics and Law, Irkutsk
On cooperation between housing and utilities services and housing facilities markets for the increased energy efficiency
ABSTRACT:
Correlation between housing facilities and housing services markets is described by the graphics and with the help of basic equations. Cooperation of housing facilities and housing and utilities services markets is analysed on the example of Irkutsk Region by graphical and computation methods. The accounting mechanism for the buildings' energy efficiency class both on the housing and utilities services market and the housing services market is substantiated.
KEYWORDS: energy saving, energy efficiency, energy efficiency class, housing and utilities services market, housing services market, price, rate
