CC BY
52
мероприятий, позволяющая повысить стандарт качества эксплуатации рассматриваемого многоквартирного жилого дома.
Основными исходными данными для выполнения работы послужили техническая документация на объект-представитель и юридическая документация, предоставленные заказчиком, записи интервьюирования специалистов ООО «Мажордом», ранее выполненные работы кафедры ОСУН по данной тематике, а также результаты собственных изысканий автора работы.
В результате выполнения работы были разработаны две альтернативные эксплуатационные программы для объекта-представителя, позволяющие повысить комфортность проживания в многоквартирном доме и снизить эксплуатационные затраты собственников.
Стратегии развития объекта разрабатывались, исходя из целей собственников и стандартов качества эксплуатации.
При этом необходимо учитывать, что стандарт эксплуатации целесообразно определять для каждого жилого дома индивидуально. Выбор стандарта качества должен осуществляться на основе критерия безопасности, т.к. он обеспечивает согласованность интересов субъектов управления жилого дома, но и является основным контролируемым параметром качества эксплуатации недвижимости.
Стратегией № 1 предусматривается переход от минимального стандарта качества эксплуатации к повышенному за счет проведения капитального ремонта с модернизацией. В случае реализации данной стратегии снижаются эксплуатационные затраты собственников помещений на 50%, снижается физический износ здания на 21% и увеличивается срок службы здания на 25 лет. Стратегией № 2 предусматривается переход от минимального к базовому стандарту качества эксплуатации за счет проведения капитального ремонта. В результате снижаются эксплуатационные затраты собственников на 30%, снижается физический износ здания на 16% и обеспечиваются условия эксплуатации соответствующие нормативным.
Данные стратегии являются альтернативными вариантами и зависят от целей и возможностей собственников в их реализации.
Таким образом, целесообразность проведения капитального ремонта можно рассмотреть с точки зрения городской власти, собственников жилого дома и эксплуатирующих организаций. Для городской власти проведение капитального ремонта позволяет обеспечить сохранность существующего жилого фонда. С точки зрения собственников многоквартирного жилого дома, капитальный ремонт является возможностью улучшить качество условий проживания, снизить эксплуатационные затраты и продлить срок службы здания. Для эксплуатирующих организаций проведение капитального ремонта позволяет снизить затраты на содержание объекта.
Жданкина Е.С.
ОРГАНИЗАЦИЯ УПРАВЛЕНИЯ ОБЪЕКТОМ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В УСЛОВИЯХ ЭКОНОМИЧЕСКОГО КРИЗИСА (на примере Бизнес-центра «Pacific Summit Center», расположенного в г. Владивостоке в районе ул. Некрасовская)
В последние годы рынок коммерческой недвижимости, как в России, так и во Владивостоке, переживал бум. Бурный рост потребительской активности, выход на региональные рынки крупных компаний- развитие современной форматной торговли, а также строительства — все это заставляло собственников переоценивать свои активы в сфере коммерческой недвижимости и вырабатывать стратегию их развития, что довольно непросто, т.к. сфера девелопмента и управления коммерческой недвижимостью постоянно становится все более профессиональной. Конкуренция быстро возрастает. Поэтому те, кто сегодня принимают решение о строительстве объекта деловой недвижимости, должны позаботиться о том, чтобы он был конкурентоспособен и через несколько лет, когда и количество участников на рынке будет гораздо большим. Очевидно, что если сегодня спрос на услуги по управлению коммерческой недвижимостью активно формируется, го уже завтра он будет также
активно расти. Однако необходимо учитывать, что на развитие рынка недвижимости большое влияние оказывают и макроэкономические факторы.
При формировании портфеля активов компании, инвестирующие финансовые средства в объекты недвижимости, не всегда учитывают макроэкономические и страновые риски. Так, в 2006 году в США разразился ипотечный кризис, повлекший за собой глобальный финансовый кризис, который до начала 2008 года не оказывал видимого влияния на экономику России и рынок коммерческой недвижимости, в частности. Однако уже в первой половине 2008 года стали очевидны проблемы с проектным финансированием: условия кредитования ужесточились, банки стали более консервативно подходить к выдаче заемных средств, повысилась стоимость кредитования. Стало очевидным непосредственное влияние международного кризиса на российский рынок недвижимости. Некоторые российские компании открыто заявили о возникших Проблемах и о пересмотре портфеля недвижимости.
Поэтому в условиях кризиса появляется значительная угроза того, что портфель станет убыточным. В особенности это касается объектов инвестиционной недвижимости как существующих, так и возводимых.
Текущая ситуация на рынке показала, что в период финансового кризиса, в первую очередь, снижается привлекательность офисов класса А. Это означает, что в условиях кризиса продажа объектов коммерческой недвижимости невыгодна и более целесообразной является сдача их в аренду. Следовательно, возникает проблема управления инвестиционной недвижимостью, связанная с минимизацией ущерба компании-инвестора.
В связи с этим основная тема проделанной работы - организация эффективной системы управления эксплуатацией объектом коммерческой недвижимости в условиях экономического кризиса.
Цель работы - принятие управленческого решения в отношении организации системы управления эксплуатацией объектом недвижимости на основе анализа его специфики и сложившейся экономической ситуации на рынке недвижимости.
Исходя из вышеперечисленного, для достижения поставленной цели, решались следующие
задачи:
1. Анализ деятельности по управлению коммерческой недвижимостью в целом и с учетом влияния экономического кризиса;
2. Проведение маркетинговых исследований в двух направлениях,;
• общий анализ рынка коммерческой недвижимости г. Владивостока — с целью определения влияния мирового финансового кризиса на данный сегмент рынк%;
• анализ рынка офисной недвижимости с целью определения динамики цен и среднерыночных показателей стоимости продажи и аренды офисов в зависимости от их класса.
3. Комплексная экспертиза объекта коммерческой недвижимости;
4. Оценка экономической эффективности проекта;
5. Разработка программы управления объектом коммерческой недвижимости с учетом его специфики и условий сложившейся экономической ситуации:
• обоснование выбранной стратегии управления;
• оптимизация бизнес-процессов при управлении эксплуатацией объектом коммерческой недвижимости.
На первом этапе выполнения работы был выполнен анализ проблем управления коммерческой недвижимостью в целом и с учетом экономического кризиса. Проведен обзор общего состояния рынка коммерческой недвижимости г. Владивостока и анализ изменений стоимости продажи и аренды на объекты офисной недвижимости различных классов. Также изучен опыт антикризисного управления коммерческой недвижимостью компаний г. Москвы и г. Санкт-Петербурга. Несомненно, что помимо негативных явлений, наблюдаемых в последние полгода, кризисная ситуация будет иметь и свои положительные стороны для всего рынка в цело^, и УК в частности. После любого спада неизбежно следует подъем. Рынок покинут непрофессиональные компании и сомнительные проекты. Необходимость обеспечения выживания приведет к значительному повышению уровня реализуемых объектов, поскольку компании смогут получить финансирование только под заведомо качественные проекты Российские компании научатся выживать в кризисной ситуации,
оптимизируют вое внутрифирменные процессы. То есть, в целом, повысится уровень профессионализма российского рынка недвижимости.
Решения по организации управления вводимым в эксплуатацию объектом принимались на основе комплексной экспертизы. Правовая экспертиза объекта проведена с позиции самого объекта и с позиции взаимоотношений субъектов управления.
Техническая экспертиза направлена на анализ архитектурно-строительных решений конкретного объекта коммерческой недвижимости и оценку его технического состояния. В результате разработан план технической эксплуатации для данного объекта недвижимости и сформирован пакет технической и эксплуатационной документации.
Цель экономической экспертизы - оценка экономической эффективности проекта создания рассматриваемого объекта, прогноз эксплуатационных затрат и его потенциальной доходности.
Экологическая экспертиза посвящена анализу местоположения объекта и его внутренней экологии.
Управленческая экспертиза посвящена анализу сложившейся практике управления эксплуатацией объектов коммерческой недвижимости в УК «ДВ-Траст», и оптимизации бизнес-процессов с учетом специфики объекта, результатов его комплексной экспертизы и сложившейся ситуации на рынке.
При выполнении работы были учтены требования современных нормативных документов и методических разработок по архитектурно-строительному, инвестиционному, организационно-технологическому проектированию, а также вопросам определения экономической эффективности объекта.
Попов А.Н.
УПРАВЛЕНИЕ ИНВЕСТИЦИОННЫМ ПРОЕКТОМ КОМПАНИИ ОАО «МТС» ОБЕСПЕЧЕНИЯ ОФИСНЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ
В настоящее время Филиал ОАО «Мобильные ТелеСистемы» МР «Дальний Восток» расположен на праве долгосрочного договора аренды нежилым помещением, расположенным по адресу: г. Владивосток ул. Нижне-Портовая. 3. Срок договора истекает в мае 2009 г. и собственник здания отказывает в подписании дополнительного соглашения к договору о продлении срока его действия. Соответственно, в июне2009г административному офису филиала потребуется переезд в новое помещение. В целях максимального снижения рисков, связанных с прекращением договора аренды для функционирования филиала необходимо своевременно найти помещение и провести его реконструкцию.
Департаменты и отделы МР «Дальний Восток» в настоящее время размещены в четырех офисах в г. Владивостоке, в том числе в офисе МРКЦ. С учетом расширения штатной численности контактного центра на 77 человек в 2008г потребуется перемещение сотрудников Департамента ПАО (28 человек) на дополнительные арендуемые площади, технический блок с Бородинской,(отказ от 1 этажа) 80 человек, бухгалтерский центр МР с Бестужева(сокращение арендуемых площадей) 70 человек, так как существующих площадей в офисе на ул. Нижне-портовой, 3, недостаточно.
Приобретение в собственность нежилого помещения возможно путем заключения договора участия в долевом строительстве с последующей регистрацией права собственности на него. Этому предшествует сбор необходимых документов.
Таким образом, реализация проекта позволит консолидировать размещение сотрудников в одном офисе с учетом увеличения штата, снизит риски по прекращению договора аренды и сократи г текущие расходы.
Проект реализуется путем поиска помещения, соответствующего требованиям филиала по площади, месторасположению, наличию парковки и стоимости.
