CC BY
24
Также определена рыночная стоимость земельного участка, которая будет использована экспертами для технико-экономического обоснования инвестиционного проекта, составления бизнес-плана и определения соответствующих долей инвесторов, которые будут участвовать в осуществлении настоящего проекта.
Демидюк Е.К.
СПЕЦИФИКА ОРГАНИЗАЦИИ ПРОВЕДЕНИЯ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА В МНОГОКВАРТИРНЫХ ЖИЛЫХ ДОМАХ СО СРОКОМ СЛУЖБЫ ДО 25 ЛЕТ
В городе Владивостоке порядка 20 % жилищного фонда составляют дома со сроком службы до постановки на первый капитальный ремонт. Как показывает статистика управляющих компаний, именно в таких домах практически не выполнялся текущий ремонт и требуемый выборочный капитальный ремонт из-за хронического недофинансирования жилищно-коммунальной отрасли в прежние десятилетия, поэтому текущее техническое состояние многих домов этого периода оценивается как неудовлетворительное.
Цель дипчомной работы - разработка стратегии управления техническим состоянием жилых домов, приводящей к повышению качества проживания и одновременному снижению или сохранению уровня эксплуатационных затрат и обоснование целесообразности включения домов со сроком службы до постановки на первый капитальный ремонт в программу капитального ремонта в рамках реализации Федерального закона №185-ФЗ.
Разработка стратегии осуществлялась на основе результатов комплексной экспертизы жилого дома по ул. Адмирала Кузнецова, 80, г. Владивосток.
Для осуществления поставленной цели были выполнены следующие задачи: Приведены результаты исследования структуры жилищного фонда г. Владивостока и проведена правовая экспертиза, в ходе которой выявлена структура собственников, определен правовой и фактический режим использования недвижимости.
Выполнена техническая экспертиза объекта: анализ его архитектурно-строительных решений, оценка физического и функционального износа, определение потребности в ремонте и номенклатуры работ, направленная на снижение износа здания. С учетом полученной информации сформированы варианты проведения воспроизводственных мероприятий по составу работ и приоритетности их выполнения, а также соответствующие им планы управления техническим состоянием объекта.
Проведена экономическая экспертиза, в процессе выполнения которой определена сметная стоимость полного комплекса воспроизводственных мероприятий и каждого варианта проведения ремонтных работ на объекте, проанализированы возможные источники их финансирования, а также определены основные показатели эффективности по наиболее вероятным вариантам проведения ремонта, включая изменение стоимости объекта. Экономическая экспертиза позволила разработать схемы финансирования эксплуатационных программ и определить оптимальный вариант проведения ремонтных работ.
Экологическая экспертиза, посвященная вопросам обеспечения безопасности жизнедеятельности. Выполнен анализ местоположения объекта, с точки зрения воздействия на него природно-климатических факторов и других факторов окружающей среды, произведена оценка условий эксплуатации и санитарно-гигиенических эксплуатационных характеристик объекта (параметров внутреннего микроклимата помещений). Основные результаты экологической экспертизы -выявленные отклонения и рекомендации по их устранению. Также дана оценка аварийности объекта и его эксплуатационной безопасности для вариантов неизменяемой политики эксплуатации и с предлагаемыми вариантами новой полигики.
Управленческая экспертиза, целью которой является разработка стратегии управления эксплуатацией объекта-представителя. Для ее достижения был проведен анализ текущей полигики эксплуатации объекта и ее влияния на его техническое состояние. На основании полученных результатов была разработана новая политика эксплуатации многоквартирного жилого дома, а также определена программа воспроизводственных
мероприятий, позволяющая повысить стандарт качества эксплуатации рассматриваемого многоквартирного жилого дома.
Основными исходными данными для выполнения работы послужили техническая документация на объект-представитель и юридическая документация, предоставленные заказчиком, записи интервьюирования специалистов ООО «Мажордом», ранее выполненные работы кафедры ОСУН по данной тематике, а также результаты собственных изысканий автора работы.
В результате выполнения работы были разработаны две альтернативные эксплуатационные программы для объекта-представителя, позволяющие повысить комфортность проживания в многоквартирном доме и снизить эксплуатационные затраты собственников.
Стратегии развития объекта разрабатывались, исходя из целей собственников и стандартов качества эксплуатации.
При этом необходимо учитывать, что стандарт эксплуатации целесообразно определять для каждого жилого дома индивидуально. Выбор стандарта качества должен осуществляться на основе критерия безопасности, т.к. он обеспечивает согласованность интересов субъектов управления жилого дома, но и является основным контролируемым параметром качества эксплуатации недвижимости.
Стратегией № 1 предусматривается переход от минимального стандарта качества эксплуатации к повышенному за счет проведения капитального ремонта с модернизацией. В случае реализации данной стратегии снижаются эксплуатационные затраты собственников помещений на 50%, снижается физический износ здания на 21% и увеличивается срок службы здания на 25 лет. Стратегией № 2 предусматривается переход от минимального к базовому стандарту качества эксплуатации за счет проведения капитального ремонта. В результате снижаются эксплуатационные затраты собственников на 30%, снижается физический износ здания на 16% и обеспечиваются условия эксплуатации соответствующие нормативным.
Данные стратегии являются альтернативными вариантами и зависят от целей и возможностей собственников в их реализации.
Таким образом, целесообразность проведения капитального ремонта можно рассмотреть с точки зрения городской власти, собственников жилого дома и эксплуатирующих организаций. Для городской власти проведение капитального ремонта позволяет обеспечить сохранность существующего жилого фонда. С точки зрения собственников многоквартирного жилого дома, капитальный ремонт является возможностью улучшить качество условий проживания, снизить эксплуатационные затраты и продлить срок службы здания. Для эксплуатирующих организаций проведение капитального ремонта позволяет снизить затраты на содержание объекта.
Жданкина Е.С.
ОРГАНИЗАЦИЯ УПРАВЛЕНИЯ ОБЪЕКТОМ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В УСЛОВИЯХ ЭКОНОМИЧЕСКОГО КРИЗИСА (на примере Бизнес-центра «Pacific Summit Center», расположенного в г. Владивостоке в районе ул. Некрасовская)
В последние годы рынок коммерческой недвижимости, как в России, так и во Владивостоке, переживал бум. Бурный рост потребительской активности, выход на региональные рынки крупных компаний- развитие современной форматной торговли, а также строительства — все это заставляло собственников переоценивать свои активы в сфере коммерческой недвижимости и вырабатывать стратегию их развития, что довольно непросто, т.к. сфера девелопмента и управления коммерческой недвижимостью постоянно становится все более профессиональной. Конкуренция быстро возрастает. Поэтому те, кто сегодня принимают решение о строительстве объекта деловой недвижимости, должны позаботиться о том, чтобы он был конкурентоспособен и через несколько лет, когда и количество участников на рынке будет гораздо большим. Очевидно, что если сегодня спрос на услуги по управлению коммерческой недвижимостью активно формируется, го уже завтра он будет также
