CC BY
23
эффективности применения способа сейсмоизоляции из сыпучих материалов при строительстве жилых зданий в масштабе Приморского края. Новизна работы определяется тем, что:
впервые проводилась оценка экономической эффективности применения способа сейсмоизоляции из сыпучих материалов в масштабе Приморского края;
впервые при оценке эффективности применения способа сейсмоизоляции из сыпучих материалов применялись новые методы оценивания экономической эффективности.
Объект исследований - методы защиты зданий и сооружений от сейсмических воздействий различной интенсивности.
Предмет исследований - методы оценки экономической эффективности.
Практическая значимость определяется тем, что результаты работы предполагается использовать в дальнейшем при разработке рекомендаций по использованию новых способов сейсмозащиты. Рекомендации будут предназначены для проектировщиков, инвесторов, подрядчиков.
В процессе выполнения исследовательской работы решены следующие задачи:
• проанализированы сейсмические условия Приморского края;
• проведен аналитический обзор существующих методов защиты от сейсмических воздействий; исследован способ сейсмоизоляции из сыпучих материалов, проведена его сравнительная характеристика с другими методами сейсмозащиты;
• на основе определенной структуры возводимых в Приморском крае зданий выбраны объекты-представители; проведена характеристика проектных решений, расчет технико-экономических показателей объектов-представителей;
• к каждому объекту-представителю разработано два проектных варианта (с использованием традиционных антисейсмических мероприятий и вариант с сейсмоизоляцией), рассчитаны ТЭП для каждого варианта;
• оценена экономическая эффективность вариантов проектов, проведено сравнение и распространение полученных показателей в масштабе Приморского края.
Основной результат работы. Применение способа сейсмоизоляции из сыпучих материалов при строительстве жилых зданий в Приморском крае, по сравнению с традиционным способом обеспечения сейсмостойкости, позволит в год: уменьшить издержки на строительство на 107 млн. рублей, обеспечит экономию стали в 2 тыс. тонн, увеличит чистый дисконтированный доход инвесторов на 74, 5 млн. рублей.
В течение пяти лет применение способа позволит: уменьшить издержки на строительство на 647,8 млн. рублей, обеспечит экономию стали в 13 тыс. тонн, увеличит чистый дисконтированный доход инвесторов на 451,1 млн. рублей.
Ветохин Н.Ю., А. А. Лукина А.А.
ОЦЕЙКА СТРАТЕГИИ ЗАСТРОЙКИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА, ПЛОЩАДЬЮ 2, 015 ГА, РАСПОЛОЖЕННОГО ПО УЛ. ВЕРЕЩАГИНА, 5 В Г. ВЛАДИВОСТОКЕ
Начало 2008 года ознаменовалось двумя важными событиями, так или иначе отразившихся на динамике продаж и росте цен на недвижимость: выборы президента России и кризис на мировых фондовых рьшках. Кроме того, расширился ассортимент предложения.
По наблюдениям специалистов, I квартал 2008 гс>да охарактеризовал себя высокой покупательской активностью, проявившейся еще в феврале, что не свойственно началу года. Рынок оживился раньше срока и основная причина этому - проблемы на фондовом рынке. Это стало основной причиной активизации рынка. Люди хотят если не заработать, то, по крайней мере, сохранить свои средства, вложив их в землю и недвижимость Что касается президентских выборов, то они не принесли никаких сюрпризов - их итоги были вполне предсказуемы. Но если на продажах это событие ije сильно отразилось, то в любом случае оно имеет весьма важное значение для всего рынка недвижимости в целом.
Избранный президент Дмитрий Медведев уже в первых публичных выступлениях заявлял о том, что решение жилищного вопроса в России невозможно без развития загородного рынка.
Первые три месяца 2008 года не принесли никаких сюрпризов на соотношение спроса и предложения на загородном рынке недвижимости. По-прежнему ощущается дефицит в низшем ценовом сегменте, в то время как спрос на предложения эконом-класса постоянно растет. По оценкам специалистов, самым востребованным на сегодняшний день объектом является деревянный дом площадью 150-200 кв. м. пригодный для постоянного проживания. Однако предложений такого плана немного. В бизнес-классе соблюдается практически полное равновесие, тут представлено большое количество вариантов и довольно высокий спрос, однако соотношение «цена-качество» оставляет желать лучшего. Как результат - дефицит ликвидного предложения при кажущемся, на первый взгляд, перепредложении.
Аналогичная ситуация в элитном сегменте. Объем предложения и спроса примерно соответствует друг другу, но при этом наблюдается дефицит качественных объектов.
Стоит также отметить, что покупатели начали прицениваться, более тщательно подходить к выбору будущего жилья, все больше внимания уделяя планировкам квартир, благоустройству дворовых территорий, внешнему облику, архитектуре и наличию инфраструктуры. Конкуренция между строительными компаниями усиливается, подталкивая рынок к появлению более качественных проектов, где горожанам предлагают не просто дом, а комфортную «среду обитания».
Расширение предложения происходит за счет предложения новых жилых массивов в отдаленных районах города со слабой транспортной доступностью, а так же в ближайших пригородах.
Целью работы является оценка стратегий застройки земельного участка, площадью 2,015 га, расположенного по ул. Верещагина, 5 в г. Владивостоке, с последующим сравнением для выбора наиболее эффективной стратегии застройки.
Для этого было необходимо решить следующие задачи:
1. Обосновать концептуальные основы проекта, выполнить маркетинговые исследования в области пригородного и малоэтажного строительства, провести комплексную правовую экспертизу, связанную с проектом и эксплуатацией недвижимости, определить направление научно-исследовательского аспекта дипломного проекта.
2. Обосновать инженерные решения объекта недвижимости (с представлением генплана, архитектурно-строительных решений, инженерному оборудованию, безопасности и экономики, организации строительства).
3. Определить эффективность инвестиционного проекта строительства, разработать схему финансирования.
4. Выполнить комплексную экологическую экспертизу объекта: экспертизу его местоположения, оценить внутреннюю экологию объекта и безопасность его эксплуатации, а также безопасность труда при организации эксплуатации, определить текущее состояние вопроса по охране окружающей среды при эксплуатации объекта.
5. Разработать решения по управлению реализацией проекта, управлению эксплуатацией и развитием недвижимости.
6. Сравнить разработанные стратегии застройки и выбрать наиболее эффективную на основании принятых критериев.
В результате проделанной работы предложены две стратегии застройки земельного участка:
1) застройка группой жилых домов, которая включает в себя: 3 жилых секционных дома соответственно по 2, 3 и 5 секций, 10 блокированных домов, общественное здание, наземную автостоянку, трансформаторную подстанцию, наружные инженерные сети, благоустройство территории;
2) коттеджная застройка, которая включает в себя: 30 коттеджей, наружные инженерные сети, трансформаторную подстанцию, благоустройство территории.
Сравнение разработанных стратегий основывается на двух основных принципах:
1. Наилучшее и наиболее эффективное использование земельного участка, находящегося в федеральной собственности.
2. Максимальное обеспечение жильем сотрудников организации, в чьем ведении находится земельный участок.
Также определена рыночная стоимость земельного участка, которая будет использована экспертами для технико-экономического обоснования инвестиционного проекта, составления бизнес-плана и определения соответствующих долей инвесторов, которые будут участвовать в осуществлении настоящего проекта.
Демидюк Е.К.
СПЕЦИФИКА ОРГАНИЗАЦИИ ПРОВЕДЕНИЯ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА В МНОГОКВАРТИРНЫХ ЖИЛЫХ ДОМАХ СО СРОКОМ СЛУЖБЫ ДО 25 ЛЕТ
В городе Владивостоке порядка 20 % жилищного фонда составляют дома со сроком службы до постановки на первый капитальный ремонт. Как показывает статистика управляющих компаний, именно в таких домах практически не выполнялся текущий ремонт и требуемый выборочный капитальный ремонт из-за хронического недофинансирования жилищно-коммунальной отрасли в прежние десятилетия, поэтому текущее техническое состояние многих домов этого периода оценивается как неудовлетворительное.
Цель дипчомной работы - разработка стратегии управления техническим состоянием жилых домов, приводящей к повышению качества проживания и одновременному снижению или сохранению уровня эксплуатационных затрат и обоснование целесообразности включения домов со сроком службы до постановки на первый капитальный ремонт в программу капитального ремонта в рамках реализации Федерального закона №185-ФЗ.
Разработка стратегии осуществлялась на основе результатов комплексной экспертизы жилого дома по ул. Адмирала Кузнецова, 80, г. Владивосток.
Для осуществления поставленной цели были выполнены следующие задачи: Приведены результаты исследования структуры жилищного фонда г. Владивостока и проведена правовая экспертиза, в ходе которой выявлена структура собственников, определен правовой и фактический режим использования недвижимости.
Выполнена техническая экспертиза объекта: анализ его архитектурно-строительных решений, оценка физического и функционального износа, определение потребности в ремонте и номенклатуры работ, направленная на снижение износа здания. С учетом полученной информации сформированы варианты проведения воспроизводственных мероприятий по составу работ и приоритетности их выполнения, а также соответствующие им планы управления техническим состоянием объекта.
Проведена экономическая экспертиза, в процессе выполнения которой определена сметная стоимость полного комплекса воспроизводственных мероприятий и каждого варианта проведения ремонтных работ на объекте, проанализированы возможные источники их финансирования, а также определены основные показатели эффективности по наиболее вероятным вариантам проведения ремонта, включая изменение стоимости объекта. Экономическая экспертиза позволила разработать схемы финансирования эксплуатационных программ и определить оптимальный вариант проведения ремонтных работ.
Экологическая экспертиза, посвященная вопросам обеспечения безопасности жизнедеятельности. Выполнен анализ местоположения объекта, с точки зрения воздействия на него природно-климатических факторов и других факторов окружающей среды, произведена оценка условий эксплуатации и санитарно-гигиенических эксплуатационных характеристик объекта (параметров внутреннего микроклимата помещений). Основные результаты экологической экспертизы -выявленные отклонения и рекомендации по их устранению. Также дана оценка аварийности объекта и его эксплуатационной безопасности для вариантов неизменяемой политики эксплуатации и с предлагаемыми вариантами новой полигики.
Управленческая экспертиза, целью которой является разработка стратегии управления эксплуатацией объекта-представителя. Для ее достижения был проведен анализ текущей полигики эксплуатации объекта и ее влияния на его техническое состояние. На основании полученных результатов была разработана новая политика эксплуатации многоквартирного жилого дома, а также определена программа воспроизводственных
