Правовая экспертиза недвижимости, выявление рисков Текст научной статьи по специальности «Право»

Е.В.Золотарева эксперт Торгово-промышленной палаты

ПРАВОВАЯ ЭКСПЕРТИЗА НЕДВИЖИМОСТИ, ВЫЯВЛЕНИЕ РИСКОВ

В настоящее время основные риски, возникающие при строительстве объектов недвижимости, составляют риски, которые связаны с процедурой отвода земельных участков под застройку.

Принятые в декабре 2004 года новые кодифицированные федеральные законы (Градостроительный, Жилищный кодексы), поправки к Земельному кодексу, затем Федеральный закон №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» существенно изменили алгоритм получения земельных участков под строительство в застроенной территории 1 ородов.

Согласно абз. 2 п. I ст. 36 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право иа приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

Однако если застроенные территории не разделены на земельные участки, границы земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, устанавливаются посредством подготовки проектов планировки территорий и проектов межевания территорий, которые утверждаются главой местной администрации поселения (городского округа) с соблюдением процедуры публичных слушаний в соответствии со статьей 46 Градостроительного кодекса РФ. Не допускается требовать в указанном случае предоставление других документов для утверждения проектов планировки территорий, проектов межевания территорий (п.2 ст.6 Федерального закона №191-ФЗ).

В городе Владивостоке межевание земельных участков, занятых многоквартирными домами и другими объектами городской инфраструктуры, не проведено.

Пункт 4 статьи 43 Градостроительного кодекса РФ устанавливает приоритет исключительных прав собственников жилых многоквартирных домов на земельные участки: размеры земельных участков устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки.

Если в процессе межевания территорий выявляются земельные участки, размеры которых превышают установленные градостроительным регламентом предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, для строительства предоставляются земельные участки, сформированные на основе выявленных земельных участков, при условии соответствия их размеров градостроительному регламенту (Пункт 4 статьи 43 Градостроительного кодекса).

Иначе говоря, предоставление земельных участков под строительство в условиях существующей застройки возможно лишь при выявлении в процессе межевания превышения установленных градостроительным регламентом предельных максимальных) размеров земельных участков, смежных с предполагаемым под новое строительство, и то при наличии самостоятельных подъездных путей к нему.

Для расчета размеров земельных участков, занятых многоквартирными домами в границах застроенных территорий, применяется «Положение об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах», утв. Постановлением Правительства РФ от 26 сентября 1997 г. N ] 223 "Об утверждении Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах" (с изм. и доп. от 30 марта 1998 г., 21 августа 2000 г.) и изданные в его исполнение «Методические указания, утвержденные приказом Минземстроя России от 26 августа 1998 г. N 59».

При этом, в соответствии со статьей 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" органы государственной власти и местного самоуправления, наделенные полномочиями по формированию и проведению юсу дарственного кадастрового учета земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, в границах территории муниципального образования:

1) принимают заявления лиц, уполномоченных общим собранием собственников многоквартирных домов, на подачу заявление (и / или представление интересов собственников многоквартирных домов) о формировании и проведении государственного кадастрового учета земельных участков, на котором расположены их многоквартирные дома;

121

2) на основании заявления лица, уполномоченного общим собранием собственников многоквартирного дома, организуют работу но формированию и проведению государственного кадастрового учета земельных участков, на котором расположен многоквартирный дом.

Пунктом 4 ст. 14 Федерального закона №185-ФЗ «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» в качестве одного из 10 условий предоставления средств Фонда на софинансирование капитального ремонта многоквартирных домов предусмотрен график проведения до 1 января 201] года государственного кадастрового учета земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, в границах территории муниципального образования г. Владивосток. То есть, в случае подачи заявки на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда в логике п.4 ст. 14 Федерального закона №185-ФЗ органы местного самоуправления составляют график проведения до 1 января 2011 года государственного кадастрового учета земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, в границах территории муниципального образования г. Владивосток.

Под проведением работ по формированию земельного участка пункт 4 статьи 30 Земельного кодекса РФ предусматривает подготовку проекта границ земельного участка и установление его гранид на местности (т.е. межевание)

Согласно ст.17 Федерального закона №78-ФЗ "О землеустройстве" от 18.06.2001 (в ред. Фед. закона от 04.12.2006 N 201 -ФЗ) межевание объекта землеустройства включает следующие работы:

• определение границ объекта землеустройства на местности и их согласование;

• закрепление на местности местоположения границ объекта землеустройства межевыми знаками и определение их координат или составление иного описания место положения границ объекта землеустройства;

• изготовление карты (плана) объекта землеустройства.

Письмом1 от 9 июля 2007 года N ВК/2124 «Об оформлении кадастрового плана земельного участка» Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости даны следующие разъяснения:

- местоположение границ земельных участков может определяться с использованием сведений государственного земельного кадастра, документов территориального планирования (в т.ч. генеральных планов поселений и городских округов), документации по планировке территории для размещения объектов индивидуального жилищного и гаражного- строительства, проектов организации и застройки территорий садоводческих, огороднических, дачных некоммерческих объединений граждан, землеустроительной документации при наличии соответствующих картографических материалов.

~ в случае споров о границах объектов землеустройства, местоположение которых описано картометрическим способом, или составлено иное описание, выполняется закрепление границ межевыми знаками с определением их координат. 4 -- ^

Согласно ст.39 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", в качестве составной части в Описание земельных участков включаются документы, свидетельствующие о соблюдении порядка согласования границ земельного участка:

- акт (акты) согласования границ земельного участка;

- извещения (вызовы) лицам, права которых могут быть затронуты при проведении землеустройства;

- возражения о согласовании местоположения границ земельного участка, не отраженные в акте согласования (при наличии таких возражений).

До введения в действие 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" аналогичные сведения из кадастрового дела включались в описание земельных участков согласно пунктов 44 ,45 Приказа от 2 октября 2002 года N ПУ327 «Об утверждении требований к оформлению документов о межевании, представляемых для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет», изданного на основании Федерального закона от 2 января 2000 года N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" в связи с введением в действие Земельного кодекса РФ.

1 см. Письмо Федерального агентства кадастра объектов недвижимости от 9 июля 2007 года N ВК/2124 «Об

оформлении кадастрового плана земельного участка»)

Таким образом, при подготовке кадастрового плана земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, описание границ осуществляется на основании: - х-

1) документов, свидетельствующих о соблюдении порядка согласования границ земельного участка:

- акт (акты) согласования границ земельного участка; льт^ж ^лут^од

- извещения (вызовы) лицам, права которых могут быть затронуты при проведении землеустройства;

- возражения о согласовании местоположения границ земельного участка, не отраженные в акте согласования (при наличии таких возражений). адх

2) а в случае, если застроенные территории не разделены на земельные участки, границы земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, устанавливаются посредством подготовки проектов планировки территорий и проектов межевания территорий, которые утверждаются главой местной администрации поселения, главой местной администрации городского округа с соблюдением процедуры публичных слушаний в соответствии со статьей 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации

Таким образом, предоставление земельных участков под строительство в условиях существующей застройки возможно лищь при выявленяи в процессе межевания территории превышения установленных градостроительным регламентом предельных максимальных) размеров земельных участков, смежных с предполагаемым под размещение объекта нового строительства, и то при наличии самостоятельных подъездных путей к нему.

График проведения до 1 января 2011 года государственного кадастрового учета земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, в границах территории муниципального образования г. Владивосток составляется органом местного самоуправления на основании:

1) заявления лиц, уполномоченных общим собранием собственников многоквартирных домов, на подачу заявление (и / или представление интересов собственников многоквартирных домов) о формировании и проведении государственного кадастрового учета земельных участков, на котором расположены их многоквартирные дома;

2) проектов планировки или проектов межевания застроенных территорий г. Владивостока, которые утверждаются главой местной администрации городского округа с соблюдением процедуры публичных слушаний (т.е. в соответствии со статьей 46 Градостроительного кодекса РФ).

Н.А.Гаврияов, Н.В. Хлудеева (СИ ДВГТУ) РАЗВИТИЕ ИПОТЕКИ В ПРИМОРСКОМ КРАЕ

Система ипотечного кредитования, как в мире, так и в нашей стране, становится одной из основных схем финансирования при приобретении жилья на вторичном и первичном рынках и в большинстве экономически развитых стран является не только основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом.

Сдерживающими факторами развития системы ипотечного кредитования в стране и, в частности, в Приморском крае, являются такие как: высокая стоимость ипотечного кредита (процентная ставка), небольшой срок его предоставления, сравнительно большие размеры первоначального взноса, и, конечно, низкий уровень доходов населения при высоких ценах на жилье и другие факторы. Действие этих факторов приводит к тому, что для подавляющего числа людей сложившаяся система ипотечного кредитования становится просто недоступной.

На кафедре организации строительства и управления недвижимостью строительного института ДВГТУ выполняется работа, целью которой является разработка рекомендаций но совершенствованию жилищного строительства в Приморском крае; рекомендации предназначены для органов самоуправления, будущих инвесторам, подрядчиков, девелоперов. В рамках этой работы