CC BY
18
УДК 332.8
РАЗРАБОТКА ПРОЦЕДУРЫ НАКОПЛЕНИЯ СРЕДСТВ НА КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ
О.В.Литвинова1
Иркутский государственный технический университет, 664074, г. Иркутск, ул. Лермонтова, 83.
Предложены способы накопления средств на капитальный ремонт: создание фондов по накоплению и инвестированию средств на капитальный ремонт; вклады денежных средств в банк с целью получения дохода (депозиты с возможностью пополнения); вложение средств в недвижимое имущество (покупка с последующей перепродажей или сдачей в аренду); использование национального богатства (природных ресурсов) в интересах граждан; субсидии (государственные, региональные, муниципальные). Ил. 2. Табл. 7. Библиогр. 5 назв.
Ключевые слова: капитальный ремонт; фонд; финансирование; доходы; накопление денежных средств; вкда-ды; национальное богатство.
DEVELOPMENT OF FUNDS ACCUMULATION PROCEDURE FOR APARTMENT BUILDING OVERHAUL O.V. Litvinova
Irkutsk State Technical University, 83 Lermontov St., Irkutsk, 664074.
The paper proposes various methods of saving means for overhaul: establishment of funds for cash accumulation and investments for the overhaul, deposits of monetary resources in the bank to gain interest (top up deposits), investments in real estate (purchase with subsequent resale or lease), use of national wealth (natural resources) in the interests of citizens, subsidies (state, regional, municipal). 2 figures. 7 tables. 5 sources.
Key words: overhaul; fund; financing; incomings; cash accumulation; deposits; national wealth.
Федеральным законом от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «0 Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» установлены правовые и организационные основы предоставления финансовой поддержки субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям на проведение капремонта МКД путем создания некоммерческой организации. Указанный закон предусматривает наличие в соответствующем субъекте федерации региональной адресной программы по проведению капитального ремонта многоквартирных домов как одного из условий предоставления финансовой поддержки. Нормативными документами определено, что при формировании заданий по капитальному ремонту приоритет должен отдаваться многоквартирным домам, в которых созданы и функционируют в установленном порядке объединения собственников помещений.
В реализуемую Фондом содействия реформированию ЖКХ госпрограмму попадают не все нуждающиеся в капремонте многоквартирные дома: на сегодняшний день основной объем предусмотренных на эти цели финансов уже освоен. Соответственно, не принявшим участия в госпрограмме собственникам жилья придется выполнять капремонт полностью на собственные сбережения - как это и предусматривает Жилищный кодекс.
Кроме того, Фонд не финансирует капитальный ремонт МКД, избравших непосредственное управление. А эти объекты тоже надо содержать в целости и сохранности.
Учитывая, что стоимость данных работ достаточно высока, многим собственникам придется собирать необходимую сумму в течение длительного времени либо ремонтировать дом за счет кредитов, погашать которые будут домовладельцы. Поэтому в ряде многоквартирных домов, на сегодняшний день еще не нуждающихся в капитальном ремонте, уже сейчас есть смысл установить тариф на капремонт, чтобы заранее откладывать на это деньги. Решать данные организационные вопросы должны собственники многоквартирного дома на общем собрании (ст. 44 Жилищного кодекса), которое они обязаны проводить ежегодно.
Рассмотрим процедуру накопления денежных средств на капитальный ремонт многоквартирных домов на примере группы многоквартирных жилых домов, расположенных в м-не Юбилейный г. Иркутска. Способом управления может быть организованное товарищество собственников жилья или привлеченная управляющая компания.
Все здания рассматриваемого жилищного фонда особо капитальные с железобетонным каркасом, с заполнением каменными материалами, относятся к I группе капитальности, срок службы таких зданий составляет 150 лет, периодичность проведения капитального ремонта составляет 20-25 лет. С использованием примерного перечня работ, производимых при капитальном ремонте, по реальным объемам работ составлен локальный ресурсный сметный расчет в базисном уровне цен на капитальный ремонт группы
Литвинова Ольга Владимировна, доцент кафедры экспертизы и управления недвижимостью, тел.: 89149032150. Litvinova Olga, Associate Professor of the Department of Real Estate Expertise and Management, tel.: 89149GS215G.
многоквартирных жилых домов. С учетом индексов пересчета на 4 квартал 2011 года, стоимость работ по капитальному ремонту составляет 10 324 324,93 (Десять миллионов триста двадцать четыре тысячи триста двадцать четыре рубля 93 коп.). Для прогноза ежегодного тарифа на капитальный ремонт на весь срок службы здания до первого требуемого капитального ремонта используем концепцию временной стоимости денег.
Концепция изменения стоимости денег во времени играет центральную роль в практике финансовых вычислений и выражает необходимость учета фактора времени при осуществлении долговременных финансовых операций.
Концепция временной стоимости денег заключается в том, что стоимость денег с течением времени изменяется с учетом нормы прибыли на финансовом рынке, в качестве которой обычно выступает норма ссудного процента. Таким образом, одна и та же сумма денег в разные периоды времени имеет разную стоимость. При этом стоимость денег в настоящее время всегда выше, чем в любом будущем периоде. Эта неравноценность определяется действием трех основных факторов: инфляцией; риском неполучения дохода при вложении капитала; особенностями денег, рассматриваемых как один из видов оборотных активов.
Инфляционные процессы, свойственные любой экономике, вызывают обесценение денег. Это означает, что денежная единица сегодня имеет большую стоимость, чем завтра.
Концепция временной стоимости денег имеет принципиальное значение в связи с тем, что решения финансового характера предполагают оценку и сравнение денежных потоков, осуществляемых в разные временные периоды.
При расчете суммы будущей стоимости ^с) применяется формула во = Р * (1 + I)"
где Sc - будущая стоимость денег; Р - первоначальная стоимость денег; п - количество периодов, по которым осуществляется расчет процентных платежей; i - используемая процентная ставка, выраженная в долях единицы.
Формулы расчета сложных процентов являются базовыми в финансовых вычислениях. Экономический смысл множителя (1 + состоит в том, что он показывает, чему будет равен один рубль через п периодов при заданной процентной ставке I
В целях защиты собираемых на капитальный ремонт средств от инфляции и нецелевого использования рассмотрим возможные варианты их эффективного использования:
1. Создание фондов по накоплению и инвестированию средств на капитальный ремонт.
2. Вклады денежных средств в банк с целью получения дохода (депозиты с возможностью пополнения).
3. Вложение средств в недвижимое имущество (покупка с последующей перепродажей или сдачей в аренду).
4. Использование национального богатства (при-
родных ресурсов) в интересах граждан, в том числе на восстановление технического состояния жилого фонда.
Создание фондов по накоплению и инвестированию средств на капитальный ремонт.
Данный вариант сохранения и эффективного использования денежных средств собственников предполагает создание следующих организаций:
1. Федеральный фонд по накоплению и инвестированию средств на капитальный ремонт;
2. Региональные фонды (фонды субъектов РФ) по накоплению и инвестированию средств на капитальный ремонт;
3. Негосударственный (коммерческий) фонд по накоплению и инвестированию средств на капитальный ремонт.
4. Муниципальные фонды по накоплению и инвестированию средств на капитальный ремонт.
Федеральный и региональные фонды предполагаются аналогично предложенным в проекте Федерального закона «О Федеральном и региональных фондах капитального ремонта многоквартирных домов», направленным на рассмотрение органам государственной власти субъектов Российской Федерации Фондом содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства.
Данный проект федерального закона вносит большие изменения в законодательство, в соответствии с которыми существенно меняется порядок сбора, начисления и расходования средств, собранных собственниками помещений многоквартирных домов на капитальный ремонт. Проект закона предлагает создание двухуровневой накопительной системы финансирования ремонтных работ:
1. Федеральный фонд капитального ремонта;
2. Региональные фонды капитального ремонта;
3. Муниципальные фонды капитального ремонта.
Фонды будут существовать в форме некоммерческих организаций, осуществляющих функции по накоплению средств, они будут созданы без ограничения срока действия.
Федеральный фонд формируется из следующих источников:
1) ассигнования из федерального бюджета;
2)доходы от размещения временно свободных средств фонда;
3) поступление кредитных средств;
4) поступление иных средств, не запрещенных законодательством.
Целью создания региональных и муниципальных фондов является обеспечение ремонта многоквартирных домов, находящихся в соответствующем субъекте Российской Федерации, обеспечение качественного ремонта, отвечающего требованиям энергетической эффективности.
Региональные и муниципальные фонды будут осуществлять следующие функции:
1. Рассматривать заявки лиц, осуществляющих управление многоквартирным домом, на проведение капитального ремонта.
Фонды будут рассматривать заявки непосред-
ственно от управляющих компаний, ТСЖ (ЖСК) и от представителей собственников, которые выбрали форму непосредственного управления.
2. Вести сбор и учет поступивших в фонд средств от лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, применительно к каждому многоквартирному дому.
3. На основании заявок перечислять средства для оплаты услуг и работ по проведению капитального ремонта на основании актов приемки работ.
То есть фонды будут осуществлять перечисление средств непосредственно подрядным организациям. Сейчас договоры на проведение тех или иных видов работ по дому заключаются между ТСЖ (ЖСК), либо УК и подрядными организациями. По новому законопроекту на основании заявок УК и ТСЖ (ЖСК) фонды будут напрямую перечислять деньги в подрядные организации.
4. Осуществлять мероприятия по привлечению кредитных ресурсов.
5. Предоставлять лицам, осуществляющим управление многоквартирным домом, имеющиеся в его распоряжении временно свободные денежные средства в качестве займа для финансирования работ по осуществлению капитального ремонта.
6. Проводить мероприятия по осуществлению контроля строительных работ по капитальному ремонту многоквартирных домов.
7. Осуществлять взаимодействие с федеральным фондом, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, с органами местного самоуправления, управляющими компаниями и их саморегулируемыми организациями, кредитно-финансовыми организациями, общественными и иными заинтересованными организациями.
Имущество регионального и муниципального фондов будет формироваться за счет финансовой поддержки федерального фонда, доходов от размещения временно свободных средств, кредитных ресурсов и других не запрещенных законом источников.
Средства, перечисляемые региональному или муниципальному фонду от лиц, осуществляющих управление многоквартирным домом, зачисляются отдельно по каждому дому, и на указанные средства не может быть наложено взыскание по обязательствам регионального фонда либо лиц, осуществляющих управление многоквартирным домом. В случае неперечисления или неполного перечисления в установленные сроки региональным или муниципальным фондом денежных средств на оплату работ по капитальному ремонту подрядным организациям на субъект РФ возлагается субсидиарная ответственность по обязательствам этих фондов.
Региональный и муниципальный фонд будет вести учет средств, поступивших на капитальный ремонт, применительно к каждому введенному в эксплуатацию многоквартирному дому. Основанием для учета средств на капитальный ремонт в фонде, будут являться сведения о вводе многоквартирного дома в эксплуатацию, предоставляемые органом государственной власти или органом местного самоуправле-
ния.
Размер денежных средств, подлежащих перечислению в фонды, а также средняя рыночная стоимость отдельных работ по капитальному ремонту на очередной финансовый год будут устанавливаться нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации на основании правил определения размера перечислений в фонд и правил определения рыночной стоимости отдельных видов работ, которые будут устанавливаться уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом. Размер перечислений будет формироваться ежегодно на основе анализа стоимости работ по капитальному ремонту многоквартирных домов соответствующих типов и видов с учетом их местонахождения с применением повышающих и понижающих коэффициентов.
Работа негосударственных (коммерческих) фондов предполагается по принципу региональных и муниципальных фондов субъектов РФ. За размещение средств в коммерческих фондах они выплачивают собственникам вознаграждение в виде процентов, за счет них увеличивается сумма средств, собираемых на капитальный ремонт.
Вклады денежных средств в банк (депозиты)
В настоящее время на рынке банковских услуг предложено достаточное количество вкладов для юридических лиц с различными условиями. В результате произведенного обзора ставок по депозитам были отобраны депозиты для юридических лиц по различным банкам г. Иркутска со следующими интересующими для рассматриваемой ситуации условиями:
- пополняемый депозит в любой момент на протяжении всего срока вклада;
- начисление процентов с капитализацией;
- сумма вклада от 50 тысяч рублей;
- срок вклада от 8 месяцев и больше.
На основании произведенного обзора ставок по депозитам были отобраны те, которые в наибольшей степени соответствуют требуемым условиям, и произведено сравнение условий по выбранным депозитам с целью определения наиболее выгодного варианта вложения денежных средств.
Из всех предложенных банками г. Иркутска вкладов, наиболее выгодные условия представлены банком ОАО «ВТБ» по вкладу «Растущий доход» (табл. 1).
Сумма полученного дохода по данному вкладу по истечении одного года составляет: 300 000 руб.*7,8% = 23 400 руб. Расчет произведен исходя из суммы 300 тысяч рублей, так как это минимальная сумма вклада по большинству рассмотренных депозитов, тогда как банк ВТБ 24 позволяет размещать вклады при сумме от 30 тысяч рублей.
Налоговая база в отношении доходов в виде процентов, получаемых по вкладам в банках, определяется как превышение суммы процентов, начисленной в соответствии с условиями договора, над суммой процентов, рассчитанной по рублевым вкладам исходя из ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, увеличенной на пять процентных пунктов, действующей в течение периода, за
который начислены указанные проценты, а по вкладам в иностранной валюте исходя из 9 процентов годовых.
Из обзора ставок по депозитам банки в основном стараются устанавливать процентные ставки по вкладам так, чтобы они не превышали ставку рефинансирования более чем на 5%, поэтому чаще всего доходы по депозитам не облагаются налогом.
Вклады денежных средств подвержены определенным финансовым рискам:
1. Риск банкротства банка. Страхование вклада является средством управления риском банкротства банка. Однако система страхования вкладов (ССВ), которая гарантирует в случае банкротства банка возврат до 700 000 рублей, предусмотрена только для физических лиц.
2. Процентный риск - риск возникновения убытков вследствие неблагоприятного изменения процентных ставок.
3. Риск реинвестирования. По истечении срока договора, заключенного на короткий срок, новые ставки банка могут оказаться ниже. А при более длительном сроке вклада можно потерять на невозможности воспользоваться объявленной более выгодной ставкой.
4. Валютные риски, т.е. вероятность падения курса валюты вклада возможно смягчить, если делать вклад в валюте, соответствующей частной цели вкладчика. Другой способ - диверсифицировать вклад, т.е. хранить его в разных валютах одновременно.
5. Риск инфляции связан со снижением покупательной способности денег, и избежать его с помощью депозита практически невозможно. Депозит позволит лишь снизить потери, т.е. уберечь от инфляции в не-
сколько большей степени, чем без него.
6. Риск ликвидности означает потерю начисленных процентов при необходимости досрочного снятия денег (включая неснижаемый остаток), и он управляется с помощью выбора соответствующего условия в договоре - условия о досрочном снятии.
Вложение средств в недвижимое имущество
Одним из вариантов эффективного использования денежных средств может быть вложение средств в недвижимое имущество. Недвижимость является, по мнению каждого второго россиянина, не только самой надежной, но и самой выгодной формой сбережений.
Для определения наилучшего варианта вложения денег необходимо определить, какая недвижимость и способ её использования принесет владельцу больший доход. Для этого произведен мониторинг цен продажи и аренды нового и вторичного жилья и коммерческой недвижимости.
1. В I квартале 2012 года средняя цена квадратного метра в новостройках города Иркутска составляла 36590,18 руб./кв.м. Это на 2,47% больше средней цены квадратного метра в IV квартале 2011 года (рис. 2, табл. 2, 3).
2. Цены на вторичном рынке жилья в Иркутске представлены в табл.4.
3. Обзор средних цен за аренду жилой недвижимости в Иркутске представлен в табл.5.
4.Обзор средних цен на продажу коммерческой недвижимости в Иркутске представлен в табл.6.
5. Обзор средних цен на аренду коммерческой недвижимости в Иркутске представлен в табл.7.
6. Определение дохода от использования объекта недвижимости.
Доходы по вкладу ОАО «ВТБ» «Растущий доход» в течение трех лет
Таблица 1
д о |_ Месяц Действующая годовая процентная ставка Дополнительный взнос(Тариф на капремонт за 1 кв.м.*Жилая площ.) Сумма для начисления процентов с учетом дополнительных взносов, руб. Начисленные проценты, руб. Сумма средств на счете с учетом процентов, руб.
1 7,8% 43 018,02 43 018,02 279,62 43 297,64
2 7,8% 43 018,02 86 036,04 559,23 86 874,89
3 7,8% 43 018,02 129 054,06 838,85 130 731,76
4 7,8% 43 018,02 172 072,08 1 118,47 174 868,25
а 5 7,8% 43 018,02 215 090,10 1 398,09 219 284,36
о 6 7,8% 43 018,02 258 108,12 1 677,70 263 980,08
""" 7 7,8% 43 018,02 301 126,14 1 957,32 308 955,42
8 7,8% 43 018,02 344 144,16 2 236,94 354 210,38
9 7,8% 43 018,02 387 162,18 2 516,55 399 744,96
10 7,8% 43 018,02 430 180,21 2 796,17 445 559,15
11 7,8% 43 018,02 473 198,23 3 075,79 491 652,96
12 7,8% 43 018,02 516 216,25 3 355,41 538 026,38
1 8,3% 47 147,75 563 364,00 3 896,60 589 070,73
2 8,3% 47 147,75 610 511,75 4 222,71 640 441,19
3 8,3% 47 147,75 657 659,50 4 548,81 692 137,75
4 8,3% 47 147,75 704 807,25 4 874,92 744 160,42
5 8,3% 47 147,75 751 955,00 5 201,02 796 509,19
а о 6 8,3% 47 147,75 799 102,75 5 527,13 849 184,07
■ см 7 8,3% 47 147,75 846 250,50 5 853,23 902 185,05
8 8,3% 47 147,75 893 398,25 6 179,34 955 512,14
9 8,3% 47 147,75 940 546,00 6 505,44 1 009 165,34
10 8,3% 47 147,75 987 693,75 6 831,55 1 063 144,64
11 8,3% 47 147,75 1 034 841,50 7 157,65 1 117 450,04
12 8,3% 47 147,75 1 081 989,25 7 483,76 1 172 081,55
1 8,8% 51 202,46 1 133 191,71 8 310,07 1 231 594,08
2 8,8% 51 202,46 1 184 394,17 8 685,56 1 291 482,09
3 8,8% 51 202,46 1 235 596,62 9 061,04 1 351 745,59
4 8,8% 51 202,46 1 286 799,08 9 436,53 1 412 384,58
5 8,8% 51 202,46 1 338 001,54 9 812,01 1 473 399,04
а о 6 8,8% 51 202,46 1 389 204,00 10 187,50 1 534 789,00
■ со 7 8,8% 51 202,46 1 440 406,45 10 562,98 1 596 554,43
8 8,8% 51 202,46 1 491 608,91 10 938,47 1 658 695,36
9 8,8% 51 202,46 1 542 811,37 11 313,95 1 721 211,76
10 8,8% 51 202,46 1 594 013,82 11 689,43 1 784 103,66
11 8,8% 51 202,46 1 645 216,28 12 064,92 1 847 371,03
12 8,8% 51 202,46 1 696 418,74 12 440,40 1 911 013,89
25 -,
Рис. 1 Распределение новостроек по ценовым сегментам Средняя стоимость квартир в новостройках г. Иркутска
Таблица 2
Октябрьский Свердловский Ленинский Правобережный
1-комн. 1840968 (-2,35%) 1520186 (-8,84%) 1401724 (+0,56%) 1301387 (+4,51%)
2-комн. 2781144 (+3,12%) 2106201 (-7,11%) 2131865 (-2,88%) 2457340 (+22,55%)
3-комн. 4245253 (+0,85%) 3270346 (+3,50%) 2641457 (-2,60%) 2700000 (-12,99%)
Таблица 3
Сводная таблица по новостройкам г. Иркутска_
Застройщик Объект Район Средняя цена в I квартале 2011 года, руб./кв.м
ООО «СК «ВостСибСтрой» ЖК Луговое Свердловский 29475,00
ООО «Регион Сибири» ЖК Калининский Свердловский 30000,00
ЗАО «ИркутскСтройИнвест» ЖК Веста Ленинский 30007,85
ОАО «Сибавиастрой» ЖК Академия Свердловский 31122,81
ЗАО «ГорСтрой» ЖК Ушаковский Правобережный 35000,00
ООО «ДиЛ» ЖК Властелин Свердловский 35500,00
ООО «СК «ВостСибСтрой» ЖК Сантоки Октябрьский 35620,00
ООО «Астрея» ЖК по ул. Баумана Ленинский 36962,03
ОАО «ФСК «Новый Город» ЖК Новый Город - 7 Октябрьский 37333,33
ООО «Танар» ЖК М-он Радужный Свердловский 37544,90
ООО «СК «ВостСибСтрой» ЖК Заречный Свердловский 38000,00
ЗАО ИК «Запад» ЖК Амурские ворота Октябрьский 38214,29
ООО «СибСтройИнвест» ЖК Родные берега Октябрьский 39500,00
ООО «Максстрой» ЖК Флагман Свердловский 39612,96
ЗАО ИК «Запад» ЖК Новоград Правобережный 39722,72
ООО «СК «ВостСибСтрой» ЖК Завидный Свердловский 39771,15
ОАО «ФСК «Новый Город» ЖК Прибайкальский Октябрьский 41333,33
ООО «СвязьГражданСтрой» ЖК на просп. Жукова Октябрьский 42500,00
ЗАО «ИркутскСтройИнвест» ЖК Солнечный Октябрьский 42592,59
ЗАО ЖСК «Инвест» ЖК Солнцеград Октябрьский 43418,22
ООО «Иркутск ПартнерСтрой» ЖК Усадьба Октябрьский 45562,64
ООО «Гранд Строй» ЖК Прогресс Свердловский 50287,50
ОАО «ФСК «Новый Город» ЖК Новый Город - 3 Октябрьский 50666,67
Таблица 4
Средняя стоимость квадратного метра вторичного жилья в г. Иркутске_
Район Деревянные (руб./кв.м) Кирпичные (руб./кв.м) Панельные (руб./кв.м) Все материалы (руб./кв.м)
Кировский 32222,88 (+1,29%) 58901,31 (+2,73%) 56772,41 (-0,26%) 56194,98 (+2,71%)
Октябрьский 37285,41 (+5,21%) 48002,05 (+0,92%) 49260,27 (+1,25%) 48377,89 (+1,30%)
Свердловский 37515,62 (-3,60%) 44636,35 (+0,64%) 45314,20 (+0,86%) 44901,24(+0,71%)
Куйбышевский 29400,86 (-5,03%) 45941,97 (+2,98%) 43983,72 (+0,66%) 43246,27 (+0,92%)
Ленинский 31199,05 (+9,12%) 39514,48 (+0,09%) 41628,61 (+1,00%) 40350,59 (+0,68%)
Все районы 32486,60 (-2,27%) 47288,87 (+1,29%) 46141,91 (+0,54%) 46209,70(+0,80%)
Таблица 5
Средние цены аренды квартир_
Район Средняя цена (руб./мес.)
1-комнатных квартир 2-комнатных квартир 3-комнатных квартир
Кировский 12687,50 18666,67 55000,00
Куйбышевский 11555,56 14045,45 -
Ленинский 9888,89 12000,00 14500,00
Октябрьский 14075,00 15162,16 21000,00
Свердловский 11687,50 14166,67 1577,78
Все районы 12306,45 14561,98 20138,89
Таблица 6
Район Средняя цена (руб./кв.м)
Нежилых помещений Зданий Офисных помещений Торговых помещений
Кировский 87339,80 55633,28 72305,49 98259,09
Куйбышевский 22048,65 51394,11 35402,86 64618,70
Ленинский 63106,42 36226,84 32118,06 19650,00
Октябрьский 53076,54 55674,60 44059,90 50665,81
Свердловский 39044,49 49400,12 37789,61 44582,54
Все районы 50882,23 48439,62 53063,43 63996,79
Таблица 7
Район Средняя цена (руб./кв.м)
Офисных помещений Торговых помещений
Кировский 810,41 1150,00
Куйбышевский 700,00 0,60
Ленинский 341,67 400,00
Октябрьский 733,33 -
Свердловский 345,82 649,90
Все районы 704,97 631,29
На основании проведенного мониторинга рынка недвижимости определено, что наиболее высокие арендные ставки сформировались среди офисных и торговых помещений Октябрьского и Кировского районов города Иркутска. Из предложенных для продажи помещений на рынке коммерческой недвижимости Иркутска был отобран вариант покупки помещения с чистовой отделкой общей площадью 22,00 кв.м на 1-м этаже 4-этажного офисного здания, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, Октябрьский район, пер. Трудовой.
При определении дохода, приносимого объектом недвижимости, первым шагом является оценка потенциального валового дохода - максимально возможного дохода от их эксплуатации. Первичной целью оценки валового дохода является прогнозирование вероятного дохода, приносимого объектом недвижимости, который составил 211 200 руб./год.
Следующим шагом является определение действительного валового дохода.
Действительный валовой доход представляет собой потенциальный валовой доход за вычетом прогнозируемых потерь от недоиспользования и потерь при сборе платежей.
С учетом общеэкономической ситуации в стране, ситуации на рынке недвижимости, наличия достаточно высокого спроса на аналогичное имущество, местоположения объекта и его технического состояния, а также по данным о сдаче в аренду аналогичных помещений в различных районах г. Иркутска, данные потери оцениваются в размере ~5%.
Следующим шагом является определение вели-
чины чистого операционного дохода, т.е. дохода от эксплуатации объекта недвижимости за вычетом расходов на его содержание.
Для расчета операционных (эксплуатационных) затрат были использованы данные по затратам на эксплуатацию аналогичных объектов недвижимости и сложившиеся на дату оценки ставки налогообложения. Итого, затраты на содержание и эксплуатацию объекта недвижимости составили 66 179 руб./год (прогноз).
Разница между действительным валовым доходом и операционными расходами определяет величину чистого операционного дохода, который составил 124 429 руб./год. Использование национального богатства в интересах граждан
Национальное богатство - макроэкономический показатель, представляющий в денежном выражении совокупность активов, созданных и накопленных обществом.
Национальное богатство представляет собой важную экономическую категорию общественного воспроизводства, а углубленный анализ любой экономики требует изучения объема и состава национального богатства как характеристики экономического потенциала страны.
Научные исследования этой сложной категории проводятся экономистами всего мира постоянно, но до сих пор нет единства в определении ее сущности.
Национальное богатство представляет собой совокупность материальных благ, накопленных в обществе в результате предшествующего труда людей, и природных ресурсов, пригодных для использования.
Национальное богатство включает: природные бо-
гатства, материальные ценности, духовные ценности.
Состав национального богатства:
1. С точки зрения накопленного капитала: физический капитал, природный капитал, человеческий капитал, финансовый капитал.
В современной экономике в национальных богатствах стран происходит замещение физического капитала человеческим капиталом, доля которого в конце ХХ века выросла до 80% в совокупном национальном богатстве. В развитых странах мира в конце 1990-х годов в человеческий капитал вкладывалось около 70% всех инвестиций, а в физический капитал - около 30%. Причем основную долю инвестиций в человеческий капитал в этих странах осуществляет государство.
2. Согласно системе национальных счетов:
1) Нефинансовые активы - объекты во владении хозяйствующих субъектов, приносящие им реальные либо потенциальные выгоды. Нефинансовые активы делятся (произведенные активы включают): основные фонды (основной капитал), запасы материальных оборотных средств, ценности; непроизведенные.
2) Финансовые активы включают: монетарное золото; специальные права заимствования; наличные деньги (валюту); депозиты; ценные бумаги (кроме акций); ссуды; акции; страховые технические резервы; другие счета дебиторов и кредиторов.
Основной вклад в национальное богатство России вносят: природный капитал; российский человеческий капитал; физический капитал.
По оценкам экспертов Всемирного банка, доля человеческого капитала в национальном богатстве России в конце ХХ века составляла 50%, доля природного капитала - 40%, доля физического капитала - 10 %.
Национальное богатство как показатель используется для характеристики имущественного положения страны. Как комплексная экономическая категория, национальное богатство характеризуется системой статистических показателей. В ней выделяются следующие подсистемы показателей: объем национального богатства в целом и его компонентов; состав и структура НБ; состояние отдельных компонентов НБ; простое и расширенное воспроизводство национального богатства и его компонентов; использование НБ; эффективность использования НБ; динамика национального богатства.
Показатели национального богатства по основным элементам (всего и на душу населения) служат одной из важнейших характеристик достигнутого страной уровня социально-экономического развития.
Объем национального богатства позволяет определить объем благ - товаров и услуг, находящихся в национальной экономике на определенном временном промежутке; определить совокупную стоимость ресурсного природного потенциала, так как от него непосредственно зависят темпы экономического роста; осуществить комплексный учет нематериальных ресурсов национальной экономики.
При оценке реального объема национального бо-
гатства производится учет только тех его составных частей, стоимость которых может быть определена достоверно - исходя из конкретной хозяйственной практики. Поэтому тотальная оценка реального объема национального богатства не распространена в хозяйственной практике стран мира, так как это связано со значительными затратами.
В отечественной практике экономического анализа оценка национального богатства на уровне государства не производилась. Связанные с ним данные представлены только в части оценок нефинансовых и производственных активов, имущества домашних хозяйств. По причине отсутствия общепринятой методики оценки национального богатства элементы национального богатства России Государственным комитетом по статистике не рассчитывались.
На практике для подсчета национального богатства используются элементы системы национальных счетов (СНС). Это позволяет определить его примерный объем, но при этом не требует серьезных материальных и финансовых затрат. Для этого используется такая составляющая СНС, как совокупность институциональных единиц по секторам.
По оценкам Института экономики РАН и Всемирного банка, сегодня национальное богатство всех стран мира составляет 550 трлн дол., половина из которых находится у Франции, Германии, Италии, Канады, Японии, США, Великобритании. Национальное богатство США определено в количестве 24 трлн дол. в текущих ценах.
Основной тенденцией национальных экономик развитых стран является то, что на человеческий капитал приходится более половины национального богатства. Увеличение этого соотношения свидетельствует об уровне развития национальной экономики, так как человеческие ресурсы составляют основу экономического роста.В России структуру национального богатства составляют: 90% - основной капитал, оставшиеся 10% распределяются между имуществом домашних хозяйств и оборотным капиталом. Общий объем национального богатства оценивается в 60 трлн дол., более 30 трлн дол. составляет природно-ресурсный.
Наращивание национального богатства происходило крайне неравномерно, под влиянием различных как объективных, так и субъективных причин. Темпы его увеличения находились в прямой зависимости от мировых экономических кризисов и возникавших внутренних политических проблем.
Вполне объективно назрела потребность в разработке новых механизмов эффективного использования природно-ресурсного потенциала страны для обеспечения инфраструктурной трансформации национальной экономики и выведения ее на позиции устойчивого роста и развития.
В результате проведенных исследований способы накопления денежных средств обобщим в виде схемы (рис.2).
Рис. 2. Обобщенная схема способов накопления денежных средств на капитальный ремонт многоквартирных
домов
До настоящего времени не существует действенного механизма эффективных накоплений, хотя органами исполнительной власти Российской Федерации разрабатываются соответствующие нормативные правовые акты для создания системы по аккумуляции средств собственников, предназначенных на проведе-
ние капитального ремонта. Есть и вероятность того, что собственники не осознают полную ответственность за содержание общего имущества МКД и даже при наличии механизма эффективных накоплений на капитальный ремонт не пожелают пользоваться этим.
Библиографический список
1. О федеральном и региональных фондах капитального ремонта многоквартирных домов: проект Федерального закона.
2. Иванов В.В., Хан О.К. Управление недвижимостью: учебник. М.: ИНФРА-М, 2007.
3. Об оценочной деятельности в Российской Федерации: ФЗ РФ №1Э5-ФЗ от 29 июля 1998 г.
4. О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства: ФЗ РФ №185 от 21 июля 2007 г.
5. Официальный сайт ОАО «Банк ВТБ» www.vtb.ru
