CC BY
30
1. Жучков О.А., Максименко В.И. Строительная составляющая в решении задач развития Дальнего Востока / Строительство - 2007: материалы Международной научно-практической конференции. - Ростов-на-Дону: РГСУ, 2007. - С.42-44
2. Киракосян С.Ю. К реализации проекта школы-интерната в рамках ФЦП «Дети России» в г. Владивостоке/ Молодёжь и научно-технический прогресс: сб. тез. докл. регион, научн-техн. конф. -Владивосток: Изд. ДВГТУ, 2009. - С. 190-191
Рогозин К.А.
ОРГАНИЗАЦИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА И УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ В СОСТАВЕ ЖИЛОГО КОМПЛЕКСА «ФРЕГАТ» 1} Г. ВЛАДИВОСТОКЕ
Владивосток — один из немногих оазисов относительно благополучной жизни на Дальнем Востоке России. По крайней мере здесь можно работать и даже зарабатывать. В 2012 году здесь планируется провести саммит АТЭС, который должен стать мощным импульсом к развитию Владивостока. Поэтому за последние годы в столицу Приморья перебрались десятки тысяч жителей края из соседних регионов, которые стремятся решить свой квартирный вопрос. Помимо приезжих жителей во Владивостоке присутствуют также горожане, желающие улучшить свои жилищные условия. Именно по этой причине здесь высокие спрос на жилье и, соответственно, цены на него. В то же время большая часть жилого фонда приморской столицы является ветхим, аварийным, а территориальные ресурсы, необходимые для масштабной жилой застройки, ограничены землями рекреационного, санитарно-охранного и военного назначения.
Следов^телъ но, нз-з& высокого спроса ш качественное & комфортное жилье в настоящее время актуальным становится вопрос возведения и управления многоквартирными жилыми домами. Основная тема работы - организация строительства и управление многоквартирным домом в составе жилого комплекса «Фрегат» в г. Владивостоке.
Цель - оценка возможности и условий реализации проекта жилого комплекса «Фрегат» и дома №28 (в составе второй очереди застройки в частности) на основе экспертизы как комплекса жилищной недвижимости с разработкой основных положений *ю управлению реализацией проекта и последующей эксплуатацией комплекса.
Задачи:
• разработка концепции дипломного проекта, выполнение правовой экспертизы, а также проведение анализа ситуации с обеспечением строек Владивостока кадровыми, инвестиционными, материально-техническими ресурсами;
• рассмотрение изменения концепции групповой застройки жилого комплекса «Фрегат» в новой социально-экономической ситуации Владивостокской агломерации;
• разработка проектных решений по рассматриваемому объекту исходя из принятых проектных решений в объекте-аналоге и проведение их технической экспертизы;
• определение стоимости объекта и эффективности инвестиционного проекта;
• проведение экологической экспертизы объекта недвижимости; рассмотрение вопросов, касающихся безопасности жизнедеятельности на период возведения и эксплуатации объекта;
• разработка системы управления жилым домом в процессе эксплуатации.
В рамках основной темы дипломного проекта рассмотрены и достигнуты все поставленные задачи.
При разработке вопросов проекта был проработан ряд отечественных и зарубежных источников информации по данной теме, а так же тщательна изучены основные направления в области возведения и управления недвижимостью в целом.
Концептуально-стратегический замысел проекта вытекает из акгуальности вопроса о возведении и управлении многоквартирным жилым домом в сложившейся социально-экономической ситуации в г. Владивостоке.
В результате маркетинговых исследований, в которых проводился анализ рыночной ситуации с обеспечением строек кадровыми, инвестиционными и основными материально-техническими
ресурсами в новой социально-экономической ситуации Владивостокской агломерации, выявлены основные тенденции развития данных сегментов рынка и сформулированы проблемы, к основным из которых относятся следующие:
Остро ощущается нехватка трудовых ресурсов на стройках города, Владивостоку требуется дополнительно принять и разместить порядка 120 тыс. рабочих, которые будут строить объекты, вошедшие в программу подготовки к саммиту-2012. Вся строительная отрасль Приморского края работает сегодня силами 35-40 тыс. человек.
В настоящее время, в условиях финансово-экономического кризиса, проектное финансирование кредитными организациями практически полностью остановлено из-за снижения ликвидности и роста рисков нереализации готовых, в первую очередь, жилищных объектов.
Существенной причиной падения рынка недвижимости во Владивостоке является сворачивание банками большинства ипотечных программ. В банках, где формально ипотечные программы сохранились, существенно ужесточены условия кредитования, повышены начальные взносы.
Решение этих проблемы — ключевое звене в развитии строительной индустрии.
Так же в рамках первого подраздела была проведена правовая экспертиза проекта, результатом которой является вывод о том, что строительство ведется на законных основаниях, что подтверждают соответствующие акты и заключения. Строительство объекта осуществляется за счет собственных и привлеченных средств.
В результате проведенных исследований было выявлено, что из-за сложной экономической ситуации и перебоев с финансированием проектные сроки строительства объектов, входящих в состав жилого комплекса «Фрегат» значительно отличаются от реальных сроков. В связи со сложившейся социально-экономической ситуацией, изменения произошли и в орган изациях-у частниках строительства.
Были рассмотрены основные вопросы, касающиеся архитектурно-строительных решений, а так же организации строительства и производственного планирования. В результате разработан календарный план строительства, рассчитаны технико-экономические показатели.
Функционально-технологические изменения проекта строительства в рамках данной работы не разрабатывались, так как существующие проектные решения полностью отвечают необходимым требованиям, запросам рынка и покупателей.
В результате проделанной работы можно судить о том, что данный проект является технически реализуемым, о чем свидетельствует ряд выводов:
1. Целесообразность расположения на земельном участке, выбранном под строительство, объекта жилого назначения (жилого комплекса), обуславливается следующими факторами:
- жилой массив в данном районе представлен постройками советских времен и старым фондом, число которых невелико;
- с точки зрения выгоды для инвестора, застройка участка жилым комплексом большой этажности, является наиболее приемлемым вариантом, так как участок имеет небольшие размеры. Поэтому для получения большей прибыли на участке строится здание, каркасное, переменной этажности (16-18 этажей), в том числе 16 жилых и 2 цокольных (надземный и подземный), состоит из четырех рядовых блок-секций и одной торцовой поворотной.
2. В целом, технические решения, принятые в проекте, соответствуют требованиям экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и других норм, действующих на территории Российской Федерации, и обеспечивают безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию объекта при соблюдении предусмотренных проектом мероприятий.
Исходя из идентификации инвестиционного проекта и рисков данного объекта недвижимости, был составлен финансовый план проекта. Для реализации проекта в основу заложен наиболее вероятный вариант реализации помещений, который обеспечивает прибыль заказчика. Прибыль заказчика зависит от стоимости помещений, при снижении стоимости помещений даже на 10% проект становится неэффективным.
Основные показатели эффективности проекта: КРУ = 8059070 руб., Т=3 г., МШ.Я = 17%, рентабельность - 34%, РМКЯ=12%, точка безубыточности- 40%. Определена рыночная стоимость здания как объекта недвижимости с помощью трех подходов. В результате обобщения подходов рыночная стоимость объекта недвижимости составила 740018,7 тыс. руб.
Полученные показатели сопоставимы с показателями аналогичных проектов.
С точки зрения местоположения объекта экологической экспертизы и согласно существующей инфраструктуре, район является экологически благоприятным для проживания людей. Жилой массив в данном районе представлен постройками советских времен и старым фондом, число которых невелико. Промышленные объекты в данном районе отсутствуют. Большое значение имеет сохранение существующей экологической среды при строительстве и эксплуатации здания.
Строительные материалы и конструкции, используемые в строительстве данного объекта, являются наиболее новыми и современными.
Принятые в проекте решения по охране окружающей среды соответствуют нормам и правилам РФ, но проработаны недостаточно. Всю ответственность по этому вопросу несет организация, выполняющая работы, и государственные органы по охране природной среды.
В данной работе разработана система управления реализацией инвестиционно-строительного проекта: для этого была создана управляющая система, состоящая из структуры и формы \ правления. Для данного инвестиционно-строительного проекта применена основная организационная форма управления и матричная структура. Были проанализированы возможные организационные формы и структуры управления. Исходя из сравнительного анализа, видно, что выбранные организационные образования являются наиболее приемлемыми. Это объясняется не только достоинствами данных организационных структур и форм, но и спецификой самого инвестиционно-строительного проекта.
Также создана структура управления эксплуатацией объекта, разработан план эксплуатационных мероприятий, обеспечивающий качественную эксплуатацию объекта недвижимости. По результатам расчетов, тариф за содержание и техническое обслуживание составил
11,4 руб/м.кв, в месяц. Рассчитанный тариф ниже нормативного (13,93 руб/м.кв), что свидетельствует о целесообразности и эффективности разработанного проекта эксплуатации объекта недвижимости.
Ситникова П.С.
СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ПРОЕКТНЫХ РЕШЕНИЙ СТРОИТЕЛЬСТВА 8-МИЭТАЖНОГО ЖИЛОГО ДОМА ПО УЛ. СОЮЗНАЯ В Г. ВЛАДИВОСТОКЕ С ЦЕЛЬЮ ПОВЫШЕНИЯ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТИ ОБЪЕКТА
На рынке сформированы четкие общепризнанные критерии качества для жилья «бизнес-класса» Их все можно разбить на две основные группы: это качество строительства и качество инфраструктуры. Ко второй из них относится наличие крытой парковки.
Владивосток оказался лидером по количеству автомобилей на душу населения: на 1000 жителей приходится 685 автомобилей. Поэтому возникает проблема дефицита парковочных мест, и люди вынуждены бросать свой автомобиль, где придется. Зачастую владельцы машин не могут поставить свое транспортное средство даже возле дома, в котором они живут, так как на всех просто не хватает места. Поэтому данной проблеме уже стало уделяться повышенное внимание со стороны властей.
Замене проектных решений также способствует монолитная технология возведения здания, одним из важных преимуществ которой является возможность сооружения встроенной парковки.
Цены офисных помещений в районе Первой речки приближены к ценам офисов в центральной части города. В связи с кризисом происходит падение спроса на них.
Объект находится на стадии проектирования рабочего проект.
Поэтому цель дипломной работы - повышение инвестиционной привлекательности 8-миэтажного жилого дома по ул. Союзная-Томская путем совершенствования проектных решений цокольного этажа.
Для достижения поставленной цели решаются следующие задачи:
• проведение маркетинговых исследований с целью выявления емкости рынка авто-парковок и офисных помещений;
• анализ влияния финансового кризиса на строительство в г. Владивостоке:
• проведение технической экспертизы исходной проектной документации;
