CC BY
31
Неудовлетворительное состояние технической системы, т. е. сверхизношенность всех ее элементов, является основной причиной крайне низкой эффективности функционирования ООО «Водоканал» и главной проблемой управления им.
Согласно ОТС продолжительность реконструкции и модернизации объектов ООО «Водоканал» составит 264 дня.
Сметная стоимость реконструкции и модернизации технологической системы ООО «Водоканал» составила 37 097 тыс. руб.
Срок реализации проекта - 3,9 года.
Результаты расчетов показателей эффективности представлены в таблице:
№ п/п Показатель Значение
1 ИРУ 9091,862 тыс. руб
2 пт 23,39%
4 РМКЯ 24,6%
5 Р 10,6%
6 Т окуп 6 лет
По данным показателям проект эффективен. Рентабельность находится в диапазоне показателя по отрасли (10-12%).
Таким образом, проект можно считать эффективным и вполне реализуемым.
Щиголева С.А.
ВОЗВЕДЕНИЕ И УПРАВЛЕНИЕ СОВРЕМЕННЫМ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ В СОСТАВЕ ЖИЛОГО КОМПЛЕКСА «ФРЕГАТ» В Г. ВЛАДИВОСТОКЕ
Приморский край и его столица в особенности в настоящее время остро нуждаются в строительстве нового жилья. Жилищный фонд г. Владивостока имеет большую степень износа и, как следствие, объём площадей, непригодных для проживания, постоянно возрастает. При этом катастрофически не хватает территориальных ресурсов для масштабного возведения новых домов, в результате чего во Владивостоке развита точечная застройка, но застройка уже существующих микрорайонов отдельными зданиями не может решить жилищную проблему города. Поэтому особое внимание уделяется развитию новых территорий с учетом современных технологий и методов. Следовательно, в настоящее время актуальными становятся вопросы возведения и управления многоквартирным домом в составе жилого комплекса.
В основе ВКР рабочий проект пятисекционного многоквартирного дома эконом-класса переменной этажности со встроенными офисными помещениями, входящий в состав жилого комплекса «Фрегат». Данный объект является вторым домом (корп. № 27) в комплексе. Строительство первого дома (корп. № 26) законченно в декабре 2007 г.
Жилой комплекс «Фрегат» расположен в микрорайоне 71 Б по ул. Ватутина в г. Владивостоке. В состав жилого комплекса входит 4 здания. Три из них (корп. № 26, № 27, № 28) шести- и пятиподъездные дома переменной этажности со встроенными офисными помещениями. Несущие конструкции зданий выполнены из монолитного железобетона и облицованы красным кирпичом. Четвертый дом 25 - этажный с помещениями для спортивно-оздоровительных занятий, пристроенной автостоянкой на 100 м/мест и складом- магазином автозапчастей. Застройку микрорайона осуществляет московская инвестиционная корпорация ОАО «ИК «Квартира.ру».
Строительство объекта-представителя началось в апреле 2008 года. Процентная готовность здания на июнь 2009 г. составляет 42 % (возведено 2 цокольных и 5 жилых этажей здания).
Целью дипломного проекта является экспертиза проекта строительства жилого дома и оценка возможности его реализуемости.
Для достижения поставленной цели в работе решены следу ющие задачи:
• произведен анализ рыночной ситуации в жилищном сегменте многоквартирных зданий г. Владивостока, с учетом «ниши.», соответствующей классу комфортности объекта - представителя и позиционированием организаций - застройщиков на местном рынке:
• проведена техническая экспертиза проектных решений объекта недвижимости, выявлены изменения, внесенные в проект, после возведения первого дома комплекса;
• оценена стоимость объекта и эффективность инвестиционного проекта;
• проведена экологическая экспертиза объекта недвижимости; рассмотрены вопросы, касающиеся безопасности жизнедеятельности на период возведения и эксплуатации объекта;
• разработана система управления объектом в процессе эксплуатации.
Перед выполнением работы было проведено предпроектное исследование на тему: «Состояние и проблемы жилищного строительства г. Владивостока в 2008-2009 гг». Цель предпроектного исследования - анализ состояния и проблем жилищной застройки Владивостока в 2008- 2009 годах. В процессе исследования был проведен аналитический обзор состояния жилищной застройки города Владивостока в 2008 - 2009 гг., выявлены основные факторы, оказывающие влияние на жилищное строительство. Кроме того охарактеризовано влияние экономического кризиса и его возможные последствия, а также произведен прогноз развития жилой застройки Владивостока в 2010 году.
Результаты выполненного исследования были использованы при выполнении дипломного проекта, а также при корректировке исполнительных схем групповой застройки жилого комплекса «Фрегат» и составлении исполнительного календарного графика завершения строительства здания № 27 в составе комплекса.
В ходе выполнения дипломного проекта был проведен анализ и мониторинг рынка жилой недвижимости Владивостока, представленный в проекте маркетинговыми исследованиями. В результате выявлено, что по состоянию на 2 кв. 2009 г. стоимость 1 кв.м, жилья на первичном рынке составляет в среднем 45000-55000 руб. Рыночная стоимость 1 кв.м, экспертируемого объекта составила 45655 руб., что соответствует рыночной ситуации.
Экспретиза местоположения объекта показала, что застройка территории жилым комплексом эффективна и целесообразна. Правовая экспертиза установила правомерность строительства экспертируемого проекта.
Техническая экспертиза заключалась в экспертизе проектной документации, архитектурно-строительных решений объекта и оценки изменениям в календарном планировании в результате экономического кризиса. В результате выявлено, что хоть группа зданий объединена в жилой комплекс, но отсутствует соответствующая проектная документация на него, как на градостроительный комплекс.
В проект по инициативе застройщика, после возведения первого здания комплекса, были внесены новшества, связанные с изменением конструкции наружной стены здания, что соотвествует Постановлению правительства «О составе разделов проектной документации и требования к их содержанию» от 16.02.08 г. № 87. В результате была уменьшена толщина наружной стены, что позволило увеличить площадь здания в 1,034 раза.
Ввод объекта в эксплуатацию планировался в 3 кв. 2009 г., но продолжительность строительства увеличилась на 4,5 мес. в результате организационных перерывов, вызванных проблемами в финансировании работ, возникших у инвестора в результате экономического кризиса. Экономический ущерб от увеличения срока строительства составил 13995,08 тыс .руб. При этом производство СМР осуществляется в соответствии с ПОС, нарушений технологии и качества работ не выявлено.
Экономическая экспертиза инвестиционного проекта показала, что проект эффективен:
• чистая текущая стоимость составляет 21785,4 ты с.руб.;
• внутренняя норма доходности 17%;
• срок окупаемости инвестиций 3 года.
Но при этом эффективность проекта погранична - уменьшение стоимости помещений даже на 5 %, делает проект неэффективным.
Рыночная стоимость объекта недвижимости, рассчитанная затратным и сравнительным подходами, составляет 756287.4 тыс. руб.
В процессе экологической экспертизы выявлено, что уровень загрязнения территории умеренно опасный, при этом расчет рассеивания выбросов показал, что концентрации загрязняющих веществ незначительны и не превышают 0,1 ПДК.
В результате управленческой экспертизы рассмотрены и оценены структура и форма управления проекта. Было выявлено, что они вполне подходят для реализации проекта, учитывают его специфику и риски. Разработан план мероприятий по управлению зданием в период эксплуатации, в соответствии со стандартом эксплуатации, соответствующим классу комфортности объекта.
Для управления жилым комплексом при сдаче в эксплуатацию первого здания комплекса была создана УК «Фрегат». Планируется, что управление экспортируемым зданием возьмет на себя эта же УК. В настоящее время ее деятельность оценивается положительно. Такая форма управлением объектом недвижимости на эксплуатационной фазе оптимальна для управления жилым комплексом.
Основные материалы данной работы использованы в разработке исполнительного календарного графика жилого дома и необходимой документации по вводу объекта в эксплуатацию в соответствии с современными требованиями.
Щиталина А.А.
ПОЛНОСБОРНЫЕ МНОГОКВАРТИРНЫЕ ЗДАНИЯ В ГРУППОВОЙ ЗАСТРОЙКЕ ВЛАДИВОСТОКА:
ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ И ПРЕДМЕТ ДИПЛОМНОГО ПРОЕКТИРОВАНИЯ
В докладе обозначаются основные положения выбранной темы дипломного проекта с учетом характеристик объекта недвижимости и требований к ВКР по специальности 270115 — «Экспертиза и управление недвижимостью».
Предполагаемая тема ВКР (дипломный проект) определена как «Организация строительства и управление многоквартирным домом в полносборном решении на примере жилого дома №7 в составе жилого района "Снеговая Падь" в г. Владивостоке».
Цель: Разработать рекомендации по актуализации комплексной жилой застройки г. Владивостока на основе нового генплана города с использованием современных полносборных зданий, учитывая опыт жилого строительства для военнослужащих.
Задачи:
• на основе исследования направлений инновационности в полносборном домостроении и маркетинговых исследований жилищного рынка в г. Владивостоке и Приморском крае сформировать концептуальный подход к теме;
• провести экспертизу проектной документации жилого района;
• обследовать состояние строительства объектов-представителей;
• осуществить мониторинг строительства;
• выполнить оценку требуемых инвестиций жилого дома или объекта недвижимости;
• актуализировать систему управления реализуемого проекта и наметить основные положения по управлению эксплуатацией объекта.
На основании этого сделать выводы и составить рекомендации по совершенствованию групповой застройки жилых районов города с использованием проектов полносборных жилых зданий, оценив эффективность полносборности.
В докладе приведена предполагаемая структура ВКР и график работы над темой.
