CC BY
27
С точки зрения местоположения объекта экологической экспертизы и согласно существующей инфраструктуре, район является экологически благоприятным для проживания людей. Жилой массив в данном районе представлен постройками советских времен и старым фондом, число которых невелико. Промышленные объекты в данном районе отсутствуют. Большое значение имеет сохранение существующей экологической среды при строительстве и эксплуатации здания.
Строительные материалы и конструкции, используемые в строительстве данного объекта, являются наиболее новыми и современными.
Принятые в проекте решения по охране окружающей среды соответствуют нормам и правилам РФ, но проработаны недостаточно. Всю ответственность по этому вопросу несет организация, выполняющая работы, и государственные органы по охране природной среды.
В данной работе разработана система управления реализацией инвестиционно-строительного проекта: для этого была создана управляющая система, состоящая из структуры и формы \ правления. Для данного инвестиционно-строительного проекта применена основная организационная форма управления и матричная структура. Были проанализированы возможные организационные формы и структуры управления. Исходя из сравнительного анализа, видно, что выбранные организационные образования являются наиболее приемлемыми. Это объясняется не только достоинствами данных организационных структур и форм, но и спецификой самого инвестиционно-строительного проекта.
Также создана структура управления эксплуатацией объекта, разработан план эксплуатационных мероприятий, обеспечивающий качественную эксплуатацию объекта недвижимости. По результатам расчетов, тариф за содержание и техническое обслуживание составил 11,4 руб/м.кв, в месяц. Рассчитанный тариф ниже нормативного (13,93 руб/м.кв), что свидетельствует о целесообразности и эффективности разработанного проекта эксплуатации объекта недвижимости.
Ситникова П.С.
СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ПРОЕКТНЫХ РЕШЕНИЙ СТРОИТЕЛЬСТВА 8-МИЭТАЖНОГО ЖИЛОГО ДОМА ПО УЛ. СОЮЗНАЯ В Г. ВЛАДИВОСТОКЕ С ЦЕЛЬЮ ПОВЫШЕНИЯ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТИ ОБЪЕКТА
На рынке сформированы четкие общепризнанные критерии качества для жилья «бизнес-класса» Их все можно разбить на две основные группы: это качество строительства и качество инфраструктуры. Ко второй из них относится наличие крытой парковки.
Владивосток оказался лидером по количеству автомобилей на душу населения: на 1000 жителей приходится 685 автомобилей. Поэтому возникает проблема дефицита парковочных мест, и люди вынуждены бросать свой автомобиль, где придется. Зачастую владельцы машин не могут поставить свое транспортное средство даже возле дома, в котором они живут, так как на всех просто не хватает места. Поэтому данной проблеме уже стало уделяться повышенное внимание со стороны властей.
Замене проектных решений также способствует монолитная технология возведения здания, одним из важных преимуществ которой является возможность сооружения встроенной парковки.
Цены офисных помещений в районе Первой речки приближены к ценам офисов в центральной части города. В связи с кризисом происходит падение спроса на них.
Объект находится на стадии проектирования рабочего проект.
Поэтому цель дипломной работы - повышение инвестиционной привлекательности 8-миэтажного жилого дома по ул. Союзная-Томская путем совершенствования проектных решений цокольного этажа.
Для достижения поставленной цели решаются следующие задачи:
• проведение маркетинговых исследований с целью выявления емкости рынка авто-парковок и офисных помещений;
• анализ влияния финансового кризиса на строительство в г. Владивостоке:
• проведение технической экспертизы исходной проектной документации;
\
• разработка варианта изменения проекта:
• проведение сравнительного анализа эффективности исходного проекта и предло-женного проекта:
• оценка вредных выбросов в атмосферу от эксплуатации автостоянки, разработка системы безопасности жизнедеятельности на период эксплуатации объекта;
• разработка схемы управления инвестиционным проектом при внесении в него изменений.
Совершенствование проектных решений предполагает замену функционального назначения
цокольных этажей, отведенных под офисы, рассматриваемого проекта с обоснованием инвестиционной привлекательности вносимых изменений. Размещение на первых этажах жилого дома «бизнес-класса» автостоянки должно увеличить привлекательность объекта как для инвестора, так и для пользователей.
Согласно СНиП 21-02-99 и с целью удовлетворения растущего спроса населения города на услуги предприятий бытового обслуживания, на первом этаже планируется разместить нежилые помещения: спа-салон, зубной кабинет, отдел банка, пункт приема белья и тренажерный зал.
Началом выполнения дипломного проекта было предпроектное исследование, которое обосновало научно-технический аспект темы.
Тема исследования - «Обеспечение пожаробезопасности, газо и шумозащиты крытой автостоянки, расположенной в восьмиэтажном жилом доме по ул. Союзная-Томекая».
Цель спецглавы — выбор мероприятий, обеспечивающих комфортное проживание и безопасность жизнедеятельности жильцов и посетителей жилого дома.
Результаты исследования использовались при написании экономической части дипломного проекта для пересмотра стоимости строительства, в экологической части для выявления влияния объекта на окружающую среду и при разработке мероприятий по эксплуатации объекта недвижимости.
Техническая экспертиза позволила сделать вывод о возможности внесений изменений в проект объекта исследования: во-первых, объект исследования расположен в зоне жилой и общественной застройки, поэтому выполнение замены офисных помещений на этажи автостоянки не вызовет трудностей при получении разрешения на капитальное строительство, так как зона общественной застройки позволяет размещение как офисов, так и крытой парковки, то же касается и размещения предприятий бытового обслуживания; во-вторых, высота офисных помещений (4,200 м по проект}7) позволит сделать 2 этажа автостоянки с небольшим увеличением высоты (на 0,800 м), что незначительно повлияет на высоту здания в целом и его архитектурный облик; в-третьих, монолитный каркас позволяет легко перепланировывать помещения и разместить в цокольных этажах автостоянку.
В технической части также был выполнен поверочный расчет прочности монолитных несущих конструкций, согласно которому перекрытия автостоянки проектируются 300 мм, а предприятий бытового обслуживания - 250 мм. Выполненный анализ динамических нагрузок показал, что по ГОСТ 12.1.012-2004 легковой транспорт не относится к источникам вибрации при нормированной скорости 0.5 м/с.
При организации строительства объекта с изменениями были получены данные: расчетный срок строительства 291 дней, 97 человек в смену. Несмотря на вносимые изменения, проект имеет положительный экономический эффект в 1975,97 тыс. руб., так как нормативный срок строительства проекта 340 дней.
Разработана схема финансирования исходного инвестиционного проекта и кредитная линия: кредит выдан Сбербанком РФ с процентной ставкой 16% годовых на 50% инвестиционных издержек. Инвестиционные издержки при внесении изменений составляют 15 млн. рублей, но несмотря на это показатели эффективности проекта с изменениями выше.
Для проекта с изменениями разрабатывались две стратегии продаж парковочных мест. Первая - машиноместа продаются вместе с квартирами, вторая — при невостребованности парковочных мест среди покупателей квартир принимается решение о продаже всех машиномест одному владельцу. Рыночная стоимость исходного объекта с изменениями увеличивается на 10 млн. руб.
Вносимые изменения не повлекут за собой большого экономического эффекта, зато будут нести высокий социальный эффект для жителей дома.
Согласно экологическому заключению по исходному проекту, наибольшее влияние на окружающую среду будут оказывать вредные вещества от автотранспорта. Анализируя степень
влияния на окружающую среду объекта с изменениями, можно сказать, что объект не нанесет существенного вреда, так как разработаны технические и управленческие решения по снижению воздействия.
При внесении изменений каждый участник при правильном управлении инвестиционным проектом извлечет прибыль (извлечение прибыли - одна из важных целей всех участников инвестиционного проекта).
Расчет глубины изменений показал, что глубина изменений проекта не превышает 12%, чго говорит о том, что новый инвестиционный проект при внесении Изменений не начнется:
-объемы работ увеличиваются на 6%;
-сроки строительства - на 8%;
-стоимость - 8%;
-качество работ остается неизменным.
Выбранная заказчиком организационная структура управления объектом (расширенная форма и функциональная структура) на данный момент функционирует нормально. Каждый выполняет свои функции и сбоев в работе по вине ген. подрядчика и подрядчиков не было.
Для внесения изменений в проектную документацию необходимо разработать новое техническое задание, т.к. меняется функциональность первых этажей объекта, и заключить дополнительное соглашение, в котором будет указана стоимость внесения изменений в проектную документацию и сроки изменения.
Основными показателями, которыми необходимо руководствоваться при управлении проектом с изменениями являются показатели эффективности. Это показатели: текущая стоимость, чистая текущая стоимость, внутренняя норма прибыли, рентабельность инвестиций и срок окупаемости. Для обеспечения намеченной эффективности цри изменении проекта необходимо следовать предложенным стратегиям продаж.
Для получения рассчитанных показателей также необходимо:
• отслеживать риски и реагировать на них незамедлительно,
• проводить постоянный контроль качества при выполнении работ;
• контролировать качество выполнения процессов управления;
• контролировать соблюдение границ проекта;
• корректно вносить изменения.
Для управления объектом будет создана индивидуальная управляющая компания с агентским договором управления. Как известно, управляющая компания - наиболее эффективная форма управления объектом при качественном планировании и контроле.
Старовойтов И.С.
УПРАВЛЕНИЕ ИМУЩЕСТВЕННЫМ КОМПЛЕКСОМ ПРЕДПРИЯТИЯ ВОДНОКОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА ЗАТО Г. ФОКИНО
Основной темой выполненной работы является разработка управленческих решений в области повышения эффективности работы предприятия в рамках концессионного механизма привлечения инвестиций.
Цель работы: разработка и всестороннее обоснование управленческих решений по развитию имущественного комплекса ООО «Водоканал» городского округа ЗАТО г. Фокино в соответствии с принятым критерием эффективности (увеличение стоимости бизнеса) в рамках реализации модели частно-государственного партнерства (концессии).
В результате были разработаны и всестороннее обоснованы управленческие решения по развитию имущественного комплекса ООО «Водоканал» городского округа ЗАТО г. Фокино в соответствии с принятым критерием эффективности (увеличение стоимости бизнеса) в рамках реализации модели частно — государственного партнерства (ГЧП). В частности были получены следующие результаты:
