CC BY
370
Формирование и развитие рынка коммерческой недвижимости
Дата: 17/03/2006 Номер: (05) УЭкС, 1/2006
Аннотация: Коммерческая недвижимость - в настоящее время этот сектор рынка недвижимости является одним из наиболее высокодоходных в российской экономике. Наибольшего развития рынок коммерческой недвижимости достиг в Москве и Санкт-Петербург, но в последние годы и другие регионы России демонстрируют бурный рост.
Ключевые слова: коммерческая недвижимость, классификация, региональный рынок
Abstract: Commercial real estate - this sector of the market of the real estate is now one of the most highly remunerative in the Russian economy. The greatest development the market of the commercial real estate has reached in Moscow and St.-Petersburg, but last years and other regions of Russia show rapid growth.
Keywords: commercial real estate, classification, regional market
И.В.Скопина
доктор экономических наук, профессор Россия, Вятский государственный университет
Ю.О.Бакланова
директор Международного центра научно-исследовательских проектов
Понятие коммерческая недвижимость появилось в России сравнительно недавно, хотя уже в XIX - начале XX века существовали доходные дома, которые можно отнести к коммерческой недвижимости. Коммерческая недвижимость - в настоящее время этот сектор рынка недвижимости является одним из наиболее высокодоходных в российской экономике. Наибольшего развития рынок коммерческой недвижимости достиг в Москве и Санкт-Петербург, но в последние годы и другие регионы России демонстрируют бурный рост.
Нужно заметить, что в современной отечественной литературе вопрос об экономической природе недвижимости трактуется весьма неоднозначно, а иногда и противоположно. Так, И.Т.Балабанов [1] утверждает: «Недвижимость является финансовым активом»; Н.Г.Волочков Г21, напротив, пишет о том, что «недвижимость относится к категории товаров», а С.Н.Максимов [3] считает, это тот самый случай, когда оба правы.
Согласно Российскому законодательству Г41, недвижимость - это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. К недвижимым вещам также относятся подлежащие обязательной государственно регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
В России рынок недвижимости традиционно классифицируется по назначению:
рынок жилья и рынок коммерческой недвижимости. Рынок жилья представляет собой рынок квартир, коттеджей, то есть, всех объектов, в которых возможно проживание человека. Рынок коммерческой недвижимости — это рынок объектов, используемых для коммерческой деятельности: офисы, склады, торговые площади, даже самолеты (согласно Российскому законодательству).
Классификации коммерческой недвижимости в России уделяется все большее внимание, поскольку бурное развитие рынка коммерческой недвижимости предполагает наличие критериев и методики оценки того или иного объекта. Наряду с ростом арендных ставок повышаются и требования, предъявляемые к объектам недвижимости.
В западной практике объекты коммерческой недвижимости распределены по четырем основным классам A, B, C и D. Тем не менее, для российских условий классификации, известные по публикациям таких компаний, как Stiles & Riabokobylko, Colliers HIB и др., принятые в мировой практике (и в российских фирмах, обслуживающих иностранных клиентов) являются слишком обобщенными, и в то же время содержат много полутонов, а существенная часть зданий в России не может быть отнесена даже к классу D. Они описывают лишь офисные помещения т.н. «международного стандарта» (классы А., В и С). В то же время более 80% офисных площадей, относящихся к помещениям «отечественного стандарта», остаются не охваченными этой классификацией.
В Российской практике сформировано 10 групп характеристик объектов офисной недвижимости, существенно влияющих на уровень цен и арендных ставок: назначение объектов (принятые названия); возраст здания; расположение; конструктивные решения; планировочные решения; архитектура и отделка; инженерия; инфраструктура и сервис; паркинг; управление зданием [5]. Разработанная совокупность критериев является необходимой и достаточной, т.е. несоответствие объекта хотя бы одному из критериев (кроме первого) служит основанием для перевода его в нижний класс. В таблице 1 рассмотрена классификация.
Таблица 1
Критерии классификации офисных помещений по качеству
Индекс типа Наименование Описание
Характеристика Значение
1 Класс А Принятое название Бизнес-центры
Возраст здания Новое строительство
Расположение Первоклассное. Расположение на главных транспортных артериях и площадях, с удобным подъездом
Конструктивные решения Монолитно-каркасное, металло-каркасное здание. Возможность установки фальшполов и подвесных потолков; высота от пола до пола следующего этажа не менее 3,6 м (не менее 2,7 м от фальшпола до подвесного потолка в законченном состоянии)
Планировочные решения Оптимальные. Рациональная эффективная сетка колонн (расстояние между колоннами не менее 6 м ), рациональное соотношение между колоннами и окнами
Архитектура и отделка Индивидуальный (авторский) проект. Наружная отделка высококачественными материалами. Внутренняя отделка по индивидуальному заказу арендатора. Панорамное остекление
Инженерия Высококачественная зарубежных производителей. Автоматизированные системы жизнеобеспечения. Полностью контролируемый микроклимат в помещениях, поддержание постоянной температуры и влажности при помощи единой комбинированной системы вентиляции, отопления и кондиционирования воздуха (как правило, осуществляется при помощи четырехтрубных фэнкойлов). Современные системы безопасности здания; ЦЛ^ (источник бесперебойного питания)
Инфраструктура и сервис Развернутая инфраструктура централизованного обеспечения арендаторов оргтехникой, средствами связи и телекоммуникации, конференц-залы, средства бытового обслуживания и отдыха
Паркинг Достаточное количество машиномест на подземной автостоянке. Охраняемые стоянки с числом мест не менее одного на 60 кв. м офисных помещений.
Управление зданием Профессиональное управление, отвечающее международным стандартам. Профессиональный опытный арендодатель. Здание содержится в безупречном состоянии, имеет собственные службы безопасности, управления и обслуживания. Наличие правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации
2 Класс В Назначение Бизнес-центры, офисные здания
Возраст здания Бизнес-центры после 5-7 лет эксплуатации, или специальные новые офисные здания, или реконструированные особняки
Расположение Несоответствие некоторым требованиям к классу А (удаленность от транспортных артерий, неудобный подъезд)
Конструктивные решения Монолитно-каркасные, металло-каркасные, кирпичные здания. Возможность установки фальшполов и подвесных потолков
Планировочные решения Несоответствие некоторым требованиям к классу А (в связи с моральным устареванием объекта)
Архитектура и отделка
Инженерия Полностью контролируемый микроклимат в помещениях, поддержание постоянной температуры при помощи единой комбинированной системы вентиляции, отопления и кондиционирования воздуха; современные системы безопасности здания; достаточное инженерное обеспечение; ЦЦ^ (источник бесперебойного питания)
Инфраструктура и сервис Менее широкий спектр услуг
Паркинг Парковка, обеспечивающая достаточное количество машиномест
Управление зданием Управление зданием, отвечающее международным стандартам; профессиональный опытный арендодатель; наличие правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации зданием
3 Класс С Принятое название Офисные здания
Возраст здания Устаревшие офисные здания, реконструированные здания иного назначения
Расположение С недостатками в расположении (удаленность от транспортных артерий, неудобный подъезд)
Конструктивные решения Возможность установки подвесных потолков
Планировочные решения Достаточно эффективные поэтажные планы
Архитектура и отделка Требований к архитектуре не предъявляется. Ремонт, соответствующий западным стандартам
Инженерия Система предварительного охлаждения приточного воздуха (comfort cooling) или сплит-системы кондиционирования воздуха
Инфраструктура и сервис Недостаточная инфраструктура обслуживания бизнеса и отдыха
Паркинг Недостаточное количество машиномест
Управление зданием Круглосуточная охрана; хорошая служба эксплуатации; опытный арендодатель
4 Класс D Назначение Нежилые помещения в административноофисных зданиях, научно-исследовательских институтах, приспособленные под офисы
Возраст здания Более 10 лет
Расположение Требования не предъявляются
Конструктивные решения
Планировочные решения
Архитектура и отделка Более или менее качественный ремонт
Инженерия Устаревшие инженерные коммуникации
Инфраструктура и сервис Требования не предъявляются
Паркинг
Управление зданием Отсутствие специализированных служб эксплуатации и жизнеобеспечения
5 Класс Е Принятое название Нежилые помещения в жилых и нежилых зданиях, приспособленные для размещения офисов (первые этажи и подвалы жилых домов, бывш. детские сады и т.д.)
Возраст здания Требования не предъявляются
Расположение
Конструктивные решения
Планировочные решения
Архитектура и отделка Более или менее качественный ремонт
Инженерия Устаревшие инженерные коммуникации
Инфраструктура и сервис Требования не предъявляются
Паркинг
Управление зданием
6 Класс F Принятое название То же, что класс Е, но не приспособленные под офисы и не отремонтированные (неотделанные)
Возраст здания То же, что класс Е
Расположение
Конструктивные решения
Планировочные решения
Архитектура и отделка Требуется реконструкция и ремонт (отделка)
Инженерия То же, что класс Е
Инфраструктура и сервис
Паркинг
Управление зданием
Для развитых рынков коммерческой недвижимости характерно:
• большое количество сделок, отдельные объекты не влияют на общие показатели;
• большой спрос на высшие категории объектов, офисы классов “а” и “в”, современные торговые центры либо объекты на престижных центральных улицах, предъявляемый прежде всего иностранными компаниями;
• западные стандарты открытости и подачи информации, “серый рынок” не представлен или занимает маргинальное положение;
• существует развитая система статистической информации о рынке недвижимости, можно получить данные госорганов, существуют специализированные издания, в которых публикуется информация о рынке, существует сеть аналитических фирм, которые проводят соответствующие исследования, между операторами рынка, агентствами недвижимости существует система обмена информацией-мультилистинговые системы, к которым можно получить доступ.
Несколько иная ситуация на менее развитых региональных и муниципальных рынках, для которых характерно:
• малое количество сделок - отдельные объекты влияют на общие показатели;
• размытость спроса по категориям объектов;
• закрытость информации, используются разные базисы цен - НДС включается в арендную ставку или нет, коммунальные платежи иногда включаются - иногда нет, арендные ставки объявляются на общую или полезную площадь, нет единого стандарта предоставления информации. “Серый” рынок достигает 30%, собственники и посредники очень неохотно идут на контакт, большая часть площадей сдается напрямую, используя конфиденциальные каналы;
• статистическая информация разрознена и недоступна, специализированные издания отсутствуют, аналитических фирм практически нет, системы обмена информацией не существует [6].
Рассмотрим муниципальный рынок г. Кирова. Рынок коммерческой недвижимости в Кирове представлен торговыми комплексами (центрами), встроенными торговыми помещениями, локальными торговыми зонами (уличные рынки), малыми торговыми площадями (киоски и павильоны), число которых в несколько раз превышает офисные площади.
Причиной разрыва между объемами предложений торговой и офисной недвижимости является более низкая доходность последней, то есть арендные ставки за офисные помещения значительно ниже, чем за торговые. Еще одним фактором является то, что офисная недвижимость требует близости к центру деловой активности города.
Отсутствует возможность строительства новых бизнес-центров в центре города, поэтому идет трансформирование старых административных зданий под офисы. Они не отвечают современным требованиям, в отношении качества инженернотехнических коммуникаций, планировочного решения и отделки.
Активное строительство жилья в городе ориентируется на встроено-пристроенные помещения торгового и административного назначения и уже на стадии разработки проекта закладываются цокольные, 1 и 2 этажи для нежилого назначения.
Новой тенденцией на рынке является появление проектов все более и более крупных торговых центров и комплексов, ориентированных на региональное обслуживание. Идет активный выход крупных торговых операторов в наш город. Растет благосостояние населения и уровень доходов, что способствует росту товарооборота и влечет за собой увеличение торговых площадей [7].
Ситуация с арендной платой за торговые площади прямо противоположная. Ставки арендной платы в Кирове достаточно высоки и сравнимы, к примеру, с нижегородскими, где жизненный уровень населения гораздо выше. Однако арендодатель, который грамотно обустраивает свой торговый центр, строит правильные отношения с арендаторами, никогда не останется в минусе. Как показано на рисунке 1, максимальная арендная ставка составила 900 руб. кв.м, минимальная 300 руб. кв.м. Наиболее привлекательной для потенциальных арендаторов является цена 600 руб.кв. м. (24% опрошенных). Средняя цена спроса составила 650 руб. кв.м.
Рисунок 1 - Определение желаемых арендных ставок
Помимо больших торговых центров на торговые и административные площади ориентируются и архитекторы, которые уже на стадии разработки проекта жилого дома закладывают цокольный, первый и второй этажи для нежилого назначения. Наибольшим спросом среди потенциальных арендаторов пользуется площадь 10-15 кв.м (32,1%), 15-20 кв.м (21,4%), 20-30 кв.м (17,8%). Общий объем спроса составил 1300 кв.м. (рисунок 2).
Рисунок 2 - Востребованность площадей
В отличие от торговой недвижимости, которая ориентирована на большую проходимость, офисная требует близости к центру деловой активности города, административным, контрольным органам. Пока в Кирове строительство новых специализированных бизнес-комплексов не ведется, поэтому идет трансформирование старых административных зданий под офисы. И зачастую многие из них не отвечают современным требованиям по качеству инженерно-технических коммуникаций, планировочного решения и внутренней отделки помещений.
В Кирове недостаточно именно хороших офисных площадей. Определяется это требованиями арендаторов. Как правило, нужны офисные помещения на центральных улицах, первом этаже, вблизи транспортных развязок, желательно с отдельным входом, парковкой, телефонной и Интернет линиями. Начинающие и небольшие фирмы предпочитают снимать офис в аренду, а крупные, вставшие на ноги компании ориентированы на покупку качественных офисных помещений.
ООО «СТК «Прогресс» расположен почти в деловой части города, вблизи транспортной развязки и в то же время на не перегруженной улице, недалеко от административных объектов. Немаловажно также наличие парковки на его территории. В помещениях стандартный качественный ремонт, а у арендаторов есть возможность поставить телефонную точку и работать в Интернете по выделенной линии. В здании представлены дополнительные услуги: банковская точка, кафе, где можно пообедать, парикмахерская. Таким образом, создается возможность для арендаторов решить все проблемы, не выходя из здания офисного центра.
Сегодня практикуется совмещать торговые и офисные центры. Но если под торговые площади выделяются нижние этажи, то офисные «загоняются» наверх, что не очень удобно для арендаторов.
Торговля приобретает более цивилизованный характер - эра ларьков, палаток и рынков прошла. Даже мелкие предприниматели стараются если и не приобрести собственную недвижимость в виде отдельного магазина, то подселиться в большой торговый центр. В свою очередь владельцы торговых комплексов более ориентированы на современный подход к клиенту в плане улучшения условий
продажи.
Основная черта современной коммерческой недвижимости - комплексность. Объединение под одной крышей торговых точек, кафе, парикмахерской дает так называемый синергетический эффект. В нашем городе уже есть примеры таких комплексов - «Европейский», «Глобус», «Росинка», Центральный универмаг и др.
Например, «Росинка» позиционируется как торгово-развлекательный центр. Совсем недавно были открыты бильярдная, ролледром, детско-юношеский развлекательный центр. Кроме того, продолжается ремонт на этажах в связи с тем, что пересматривается структуру арендаторов: на первом и втором этажах теперь размещаются большие по площади отделы, ТЦ старается уходить от «рыночного» уровня, когда рядом находится много мелких отделов.
В настоящее время на кировский рынок активно идут крупнейшие торговые операторы, российские сетевики, например, «Эльдорадо», чьи потребности в площадях намного превышают потребности местного потребителя услуг коммерческой недвижимости [8]. С их приходом в Киров рынок торговой недвижимости начинает выходить на качественно новый уровень.
Идет строительство и открытие новых небольших и крупных торговых комплексов, в которых объединены продовольственные и промтоварные группы товаров, - «Глобус», «Мега Дом», а так же специализированных торговых центров и магазинов -«Планета», «Красноармейский» и др. Местные торговые сети - «Мужские рубашки», «Цветущая поляна», «Лилия», «Свет декор» - тоже не стоят на месте и увеличивают количество розничных точек, предпочитая располагаться в отдельно стоящих магазинах в местах высокой покупательской активности. Прогнозируется, что арендная ставка постепенно стабилизируется, станет более избирательной.
Происходит постепенное рассредоточение торговой недвижимости в микрорайоны, то есть от центра к окраинам. Плотно заселенные районы Кирова, например, Юго-запад, стремительно развиваются в плане увеличения торговых площадей. Поток покупателей достаточно велик для того, что бы открывать большие торговые центры, а большинству жителей микрорайона удобно иметь многопрофильный торговый центр недалеко от дома. За небольшой период времени здесь появилось сразу несколько торговых центров.
В связи с ростом числа объектов коммерческой недвижимости будет возрастать борьба, как за арендаторов, так и за посетителей. Когда у арендаторов будет возможность выбирать, свою роль сыграет такой фактор как проработанная концепция торгового, развлекательного или спортивного центра. Прежде всего, это свой оригинальный подход к ведению бизнеса, какая-то идея, которая сделает посещение центра интересным, а также глубокая предварительная проработка всех четырёх элементов маркетинга: продукта, места, цены и продвижения.
Литература:
1. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. М., 1996.
2. Волочков Н. Г. Справочник по недвижимости. М., 1996.
3. Максимов С.Н. «Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости», СПб: Питер, 2000.
4. Гражданский Кодекс РФ, часть 1. Статья 130.
5. Стерник Г.М. Классификация офисной недвижимости // http://realtymarket.ru
6. Скопина И.В. Тенденции в развитии регионального рынка недвижимости// Международная конференция «Роль региональной экономики в становлении развитого экономического пространства». Сборник научных трудов. - Киров, 2002.- Ч
2.
7. Скопина И.В. Трансформация предпринимательской активности на региональных потребительских рынках// Финансы и кредит , 2004. - №22.
8. Скопина И.В. Развитие региональных потребительских рынков. - Киров: Издательство ВятГУ, - 2004.
Это статья Электронный научный журнал "Управление экономическими системами"
http ://uecs.mcnip.ru
URL этой статьи: http://uecs.mcnip.ru/modules.php?name=News&file=article&sid=21
