CC BY
18
Посилання на статтю_
Шелякин Ф.А. Организационно-управленческие проблемы реализации проектов строительства торговой недвижимости в условиях крупных торговых компаний/Ф.А. Шелякин// Управлшня проектами та розвиток виробництва: Зб.наук.пр. - Луганськ: вид-во СНУ iм. В.Даля, 2006 - №4(20). С. 162-166._
УДК 005.8:005.52
Ф.А. Шелякин
ОРГАНИЗАЦИОННО-УПРАВЛЕНЧЕСКИЕ ПРОБЛЕМЫ РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТОВ СТРОИТЕЛЬСТВА ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В УСЛОВИЯХ КРУПНЫХ ТОРГОВЫХ КОМПАНИЙ
Идентифицированы основные проблемы проектов строительства торговой недвижимости. Показано, что при их реализации в условиях крупных торговых компаний необходимо базироваться на стратегию развития компании, организационные и индивидуальные знания компании и ее сотрудников. Рис. 2, ист. 10.
Ключевые слова: проекты строительные, торговая недвижимость, функционирующая компания.
Ф.А. Шелякш
ОРГАН1ЗАЦ1ЙНО-УПРАВЛ1НСЬК1 ПРОБЛЕМИ РЕАЛ1ЗАЦП ПРОЕКТ1В БУД1ВНИЦТВА ТОРГОВЕЛЬНО1 НЕРУХОМОСТ1 В УМОВАХ ВЕЛИКИХ ТОРГ1ВЕЛЬНИХ КОМПАН1Й
1дентифкован основы проблеми проекпв бу^вництва торговельноТ нерухомостк Показано, що при Тх реалiзацiТ в умовах великих торпвельних компанм необхiдно базуватись на стратеги розвитку компанп, органiзацiйнi та Ыдивщуальн знання компанп та ТТ спiвробiтникiв. Рис. 2, дж. 10.
F.A. Shelyakin
ORGANIZATIONAL-OPERATING PROBLEMS OF COMMERCIAL IMMOVABLES BUILDING PROJECTS IN BIG MERCHANT COMPANIES' CONDITIONS
Main problems of commercial immovables building projects are identified. It is shown that their realizing in big merchant companies' conditions demands to base on the company's development strategy, company's and individual organizational and personal knowledge.
Постановка проблемы в общем виде. Сегодня в Украине наблюдается небывалое оживление на рынке недвижимости. Особенно это заметно для таких сегментов как офисная и торговая недвижимость. Причин этому несколько. Первая из них - значительно большая доходность от недвижимости в Украине по сравнению с доходностью в других государствах. Несмотря на существующую тенденцию снижения доходности от занятия девелопментом в Украине она остается одной из самых высоких (рис. 1) [1]. Для девелоперов, которые не
"УправлЫня проектами та розвиток виробництва", 2006, № 4(20)
1
покупают а строят объекты, начальная доходность сегодня составляет 20-25 %, а иногда достигает 30-40 % [2]. Относительно торговых центров это объясняется более низкими показателями обеспеченности населения торговыми площадями. Так в Варшаве и Праге на 1 тыс. человек приходится 330-350 кв.м. торговых площадей, а в Киеве всего 90-116 тыс.м. В других крупных городах этот показатель еще меньше. Кроме того, в Украине идет «растаскивание» земли в условиях отсутствия необходимых нормативных документов (генпланов, детальной планировки территорий); механизма понятного и открытого землеотвода; выделение участков органами самоуправления «прикормленным» структурам и т.д. [3].
Несмотря на значительные сложности, которые возникают уже на первом этапе девелопмента (получение земли), многие иностранные инвестиционные компании уже заявили о готовности вкладывать в украинскую недвижимость значительные суммы. Так только в киевскую недвижимость они готовы вложить не менее $ 500 млн. каждая даже при условии, что уровень доходности будет составлять 10-12 % [1].
2000 2001 2002 2003 2004 2005
годы
—О— Киев —Ш— Москва —А— Варшава —X—Прага —Ж— Будапешт —•—Лондон
Рис. 1. Минимальная доходность офисных центров
Выделение нерешенной части проблемы. Наличие перспективного рынка торговой недвижимости делает привлекательным для многих крупных торговых компаний расширять свои сети путем строительства новых торговых центров. Но при этом появляется много специфических вопросов, которые возникают на разных этапах жизненного цикла таких проектов [4].
Рассмотрение этих вопросов сопровождается появлением проблемных ситуаций. Традиционно для их решения в экономически развитых странах привлекаются консультанты - инжиниринговые фирмы, которые занимаются организационно-экономическим сопровождением создания инвестиционно-строительной продукции [5, с. 7]. Однако в Украине этот вид услуг еще не достиг высокого качества и в большинстве случаев реализуется путем тиражирования чужого (заграничного) опыта. При этом креативная составляющая этого вида интеллектуальной деятельности зачастую просто отсутствует. Поэтому у крупных торговых центров возникает потребность самостоятельного решения многих вопросов. Несистемность, ситуационность в их решении делает актуальным проведение работ по изучению проблем, возникающих при создании торговой недвижимости.
Цель исследования. Исходя из вышеизложенного, целью данной статьи является изучение организационно-управленческих проблем реализации
2
"Управлшня проектами та розвиток виробництва", 2006, № 4(20)
проектов строительства торговой недвижимости в условиях действующих крупных торговых компаний.
Изложение основного материала исследования. Специфика функционирования рынка земли в Украине привела к изменению традиционно существующего подхода к созданию объектов недвижимости. Во главе схемы, которая реализуется в экономически развитых странах, стоит миссия, стратегия развития компаний [6, с. 45]. Имея стратегию проводят маркетинговые исследования, в ходе которых определяют, какой тип и формат недвижимости будет иметь успех на рынке и будет способствовать достижению стратегических целей компании. В Украине сегодня главное - заиметь земельный участок, под который разрабатывается концепция будущего сооружения. При этом стратегия развития компании зачастую заменяется личным видением собственника, которое слабо формализовано документально. В условиях недостаточности (по европейским нормам) торговой недвижимости такой подход в конечном итоге часто дает положительные результаты для собственника, но ставит много проблем для разработчиков, команды проекта и других заинтересованных лиц проектов строительства торговой недвижимости. Эти проблемы относятся к области организационно-управленческих.
Методы работы консультационных фирм, привлекаемых для разработки стратегии компании, сводятся к применению алгоритмизированных подходов, которые разработаны на основе опыта развитых стран. Часто низкая экономическая и управленческая культура в компаниях является благодатной почвой для реализации предложенных алгоритмов. При этом забывается главный тезис стратегического управления: необходимо иметь дело не с логикой, а с интересами. Поэтому подход к созданию стратегии должен базироваться на видении будущего и направления для достижения поставленной цели, т.е. необходимо взглянуть из будущего на сегодняшние ресурсы компании, а не экстраполировать текущее состояние и внутренние ограничения на следующий период. Интересы следует искать во внешней среде через понимание поведения потенциальных потребителей в динамически меняющейся среде. Критерием правильности разработки стратегии может служить ее уникальность, отсутствие стереотипов и стандартных положений. Кроме того стратегия должна давать возможность построения различных математических моделей путей ее реализации. Анализ таких моделей позволит не только количественно ощутить результаты реализации стратегии, но и выбрать наиболее рациональный путь ее реализации, включая путь связанный с построением новой торговой недвижимости. Из этого следует, что новая торговая недвижимость это не самоцель, а один из путей реализации стратегии компании.
Для осознанного понимания того, что новая торговая недвижимость является наиболее рациональным вариантом реализации стратегии необходимо использовать результаты анализа наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости. К сожалению, в Украине этому анализу уделяется очень мало внимания. Его традиционно заменяют простой интуицией и непрофессиональным поверхностным исследованием рынка недвижимости [7].
Реалии Украины выработали желаемую схему девелопмента (рис. 2) [1]. К сожалению, реализация второго и третьего этапов сегодня традиционно производится консультантами без учета стратегии компании.
Приведенная схема не учитывает и не предусматривает учета второго важного момента, связанного с созданием торговой недвижимости в рамках действующей компании. Это наличие организационных знаний компании, индивидуальных знаний сотрудников и их использование на этапе разработки
"УправлЫня проектами та розвиток виробництва", 2006, № 4(20)
3
концепции, предпроектного предложения, поиска якорного арендатора. Крупные торговые компании имеют в своей структуре функциональные службы, которые занимаются и торговым оборудованием, и вопросами зонирования по торговым форматам и торговым группам, и подбором и обучением персонала, и т.д. Работники этих функциональных групп обладают огромными индивидуальными и уникальными знаниями, которые они приобрели во время работы в торговой компании. Особенно важны знания, которые появляются у сотрудников, которые имеют постоянный контакт и диалог с потребителями. Именно в этой сфере деятельности можно заметить слабо структурированные сигналы о возможных потребностях клиентов. И эти сигналы у активных, инициативных и компетентных сотрудников вызывают появление новых стратегических инициатив [8, с. 156]. А эти инициативы являются определенной гарантией возможности появления стратегических преимуществ перед конкурентами. Поэтому их целесообразно учитывать при разработке концепции строительства новой торговой недвижимости. Кроме того, личные и организационные знания могут принести ощутимую пользу при планировании внутреннего пространства ритейл-объекта. Это в первую очередь относится к зонированию, планированию технологических помещений, путей движения товаров (из технологических зон в торговый зал), подбору и расстановки торгового оборудования, определения расположения групп товаров, путей движения покупателей [9]. Один из механизмов реализации идеи появления стратегических инициатив у линейных менеджеров описан в работе [10]. Однако для торговых компаний он требует адоптации и разработки специальных организационно-управленческих механизмов.
Разработка концепции
.■!■!■ Консультант
Девелопер ¡^^ Подрядчик
Предпроектное предложение
Предварительная .договоренность о финансировании
Рис. 2. Этапы девелопмента в Украине (желаемое)
В процессе создания новой торговой недвижимости в рамках действующей торговой компании возникает экономическая целесообразность привлечения сотрудников функциональных отделов к выполнению работ, связанных с созданием новой торговой недвижимости. Однако функциональная логика таких сотрудников и их руководителей не позволяет реализовать запланированные работы в срок и требуемого качества. Традиционно сотрудниками эти работы 4 "Управлшня проектами та розвиток виробництва", 2006, № 4(20)
воспринимаются как побочные, второстепенные. В результате многие положения управления проектами «рушатся» в гуще функциональных служб. Появляется еще одна организационно-управленческая проблема, связанная с необходимостью перестройки систем управления торговых компаний.
При создании новой торговой недвижимости основной акцент уделяется материальным результатам проекта: зданию, оборудованию, парковкам, системам технической защиты объекта и т.д. А все что связано с мягким компонентом - людьми, отодвигается на второй план. Поэтому подбор персонала производится в оперативном режиме, а его обучение часто имитируется ознакомлением с будущим рабочим местом и функциональными обязанностями. Результат - низкое начальное качество обслуживания клиентов, высокая текучесть кадров, снижение имиджа компании и престижности ее торговой марки.
Выводы. Проведенные исследования позволяют сделать следующие выводы и обобщения:
1. В сложившихся в Украине условиях функционирующим торговым компаниям экономически выгодно расширение масштабов своей деятельности за счет создания новой торговой недвижимости.
2. Создание торговой недвижимости необходимо вести в рамках разработанных стратегий развития торговых компаний, которые должны отличаться уникальностью, отсутствием альтернатив и стандартных положений.
3. Концепция каждой новой торговой недвижимости должна базироваться и использовать организационные и индивидуальные знания компании как залога стратегических конкурентных преимуществ.
4. Проектный подход к реализации стратегии требует перестройки системы управления компании.
5. Продуктом создания торговой недвижимости должны быть эффективно функционирующие торговые предприятия с первого дня его открытия. А эффективность функционирования в первую очередь определяется мягким компонентом нового предприятия.
Направления дальнейших исследований. Описанные выше положения не претендуют на полноту охвата всех организационно-управленческих проблем, которые возникают при создании торговой недвижимости в рамках функционирующих торговых компаний. Поэтому дальнейшие исследования целесообразно производить в двух направлениях: путем дальнейшей идентификации новых проблем и углубленного изучения и анализа зафиксированных проблем с целью нахождения научно обоснованных инструментов их решения.
ЛИТЕРАТУРА
1. Романюк Е. Запроданц // Бизнес. - 03.07.2006. - № 27. - С. 100-104.
2. Нартов Ю. Шанс, что ряд объектов поменяют владельцев, велик // Бизнес. -03.07.2006. - № 27. - С. 105-106.
3. Король-Королевская А., Василева Н., Савин А. Жестокое приземление // Бизнес. -21.11.2005. - № 47. - С. 98-107.
4. Рач В.А., Шарова О.С. Критери визначення появи фази формал1заци продукту проекту в проектах розвитку нерухомост1 // Управлшня проектами та розвиток виробництва: Зб.наук.пр. - Луганськ: вид-во СНУ ¡м. В.Даля, 2006. - № 3(19). - С. 114-123.
5. Аверин В.Г., Березин В.П., Васильева О.В. и др. Научно-практическое пособие по организационно-управленческому сопровождению возводимых объектов в современных условиях с учетом зарубежного опыта / Под. ред. В.Г.Аверина. - М.: ГУПЦПП, 2001. - 64 с.
6. Белошапка А.И. Стратегии достижения целей в бизнесе? теория и практика. -Днепропетровск: Пороги, 2003. - 798 с.
"УправлЫня проектами та розвиток виробництва", 2006, № 4(20) 5
7. Коваленко И. Анализ наилучшего использования недвижимости // Commercial property. - № 5 (33). - 2006. - С. 34-41.
8. Минцберг Г., Альстрэнд Б., Лэмпел Дж. Школы стратегии. - СПб: «Питер», 2001. -336 с.
9. Волосюк И. Планирование внутреннего пространства в объектах ритейла // Commercial property. - № 5 (33). - 2006. - С. 42-47.
10. Россошанская О.В. Процессная модель системного формирования стратегии развития предприятия // Вюник Схщноукрашського державного уыверситету. - 2000. -№ 5 (27). Ч. II. - С. 14-22.
Стаття надмшла до редакцп' 30.10.2006 р.
6
"Управлшня проектами та розвиток виробництва", 2006, № 4(20)
