CC BY
154
Посилання на статтю_
Рач В.А. Критерп визначення появи фази формалiзацN продукту проекту в проектах розвитку нерухомостi / В.А. Рач, О.С. Шарова // Управлшня проектами та розвиток виробництва: Зб.наук.пр. - Луганськ: вид-во СНУ iM. В.Даля, 2006. - № 3(19). - С. 114123.
УДК 005.8:005.41
В.А. Рач, О.С. Шарова
КРИТЕРП ВИЗНАЧЕННЯ ПОЯВИ ФАЗИ ФОРМАЛ1ЗАЦП ПРОДУКТУ ПРОЕКТУ В ПРОЕКТАХ РОЗВИТКУ НЕРУХОМОСТ1
Сформульовано визначення фази формалiзацií продукту проекту та обфунтовано умови появи тако' фази в проектах розвитку нерухомостк Рис.4, дж. 9.
Ключовi слова: життевий цикл проекту, процеси управлiння проектом, перехщний процес.
В.А. Рач, Е.С. Шарова
КРИТЕРИИ ОПРЕДЕЛЕНИЯ ПОЯВЛЕНИЯ ФАЗЫ ФОРМАЛИЗАЦИИ ПРОДУКТА ПРОЕКТА В ПРОЕКТАХ РАЗВИТИЯ НЕДВИЖИМОСТИ
В работе сформулировано определение фазы формализации продукта проекта и обосновано условия появления такой фазы в проектах развития недвижимости. Рис. 4, ист. 9.
V.A. Rach, E.S. Sharova
CRITERIA TO DEFINE THE APPEARANCE OF THE PROJECT PRODUCT FORMALIZATION PHASE IN IMMOVABLES DEVELOPMENT PROJECTS
The notion of the project product formalization phase is formulated. Conditions for this phase to appear in immovables development projects are stated.
Постановка проблеми у загальному вигляд'1 та i'i зв'язок з важливими практичними завданнями. Останн 10 рош в УкраТнi швидко розвиваеться ринок нерухомосп, активно будуються та вводяться до експлуатаци рiзноманiтнi багатофункцюнальш комплекси з площами рiзного призначення: житловими, офюними, торговими, розважальними. У розвинених краТнах така дiяльнiсть називаеться девелопмент. Девелопмент як форма пщприемницькоТ дiяльностi виражаеться в швестицшному процес розвитку (створення) об'еклв нерухомосп, що включае пiдбiр учасникiв в команду проекту, дослщження ринку, проектування, будiвництво, фшансування, бухгалтерський облiк, управлiння майном та ш. Ця сфера дiяльностi вимагае досить великих швестицш з тривалим циклом, i об 'екти нерухомосп протягом тривалого часу можуть створювати
"Управлшня проектами та розвиток виробництва", 2006, № 3(19)
регулярн потоки кошлв. Таким чином, девелопмент е одним i3 рiзновидiв швестицшних проектiв [1, с. 249]. Виходячи i3 cyri англiйського термiна «development», автори пропонують та використовують в цш CTaTTi бiльш благозвучне словосполучення «розвиток нерухомосл».
Загальновiдомi рекомендаци щодо фаз реалiзацiт проектiв розвитку нерухомост подають розподiлення на передiнвеcтицiйнy та швестицшну фази. Практичний доcвiд реалiзацiт проектiв розвитку нерyхомоcтi cвiдчить, що передшвестицшна фаза формально закiнчyетьcя прийняттям забудовником ршення про iнвеcтyвання проекту. Але згщно з подальшою лопкою фаза планування початися ще не може, тому що не визначено i не зафксовано остаточних характеристик продукту проекту. Вщомо, що в техшчних системах вci оcновнi вщмови виникають пiд час перехiдних процеав. В теори yправлiння проектами не придтяеться уваги доcлiдженню перехiдних процесав мiж фазами, особливо тим перехщним процесам, якi виникають пicля формального закшчення передшвестицийноТ фази та перед початком стади планування.
Анал'13 ocmaHHix досл'джень i публiкацiй. Автори бшьшосп пyблiкацiй та джерел [2,3,4,5,6], використовуючи стандартний розподiл фаз проекту на передшвестицшну фазу, фазу планування, фазу реалiзацiТ та фазу завершення, пщкреслюють, що межi переходу мiж фазами е неч^кими, час виконання кожноТ фази може змiнюватиcь i т.д. Фази в моделях життевих ци^в проеклв е дуже укрупненими, результати попередньо! фази, якi е входами для наступноТ, точно не визначеш. Аналiз реалiзацiТ iнвеcтицiйних проектiв розвитку нерухомост в УкраТнi cвiдчить про необхщнють обгрунтування появи, визначення та вивчення перехщних процеciв, якi виникають на межi закiнчення предiнвеcтицiйноТ фази та початку швестицшно! фази життевого циклу проекту (ЖЦП).
Видлення не вирiшених ранiше частин загальноi проблеми. Зпдно з [7, с.67] для кожноТ окремоТ галyзi промисловост або комерцiйноТ дiяльноcтi icнyють рiзнi характернi моделi жЦп. В рамках цих моделей ЖЦП застосовуються рiзноманiтнi чаcовi межi та фази.
ЖЦП мае вщповщж початкову та кшцеву точки, якi прив'язанi до шкали часу. ЖЦП включае вci фази вщ моменту iнiцiацiТ до моменту завершення. Переходи вщ одного етапу до шшого рiдко бувають ч^ко визначеними, за винятком тих випадш, коли вони формально роздiляютьcя точками прийняття ршень „виконувати / зупинити", „продовжувати / призупинити".
Розглянемо модель ЖЦП, яка е достатньо ушверсальною i може застосовуватися для будь-якого проекту [6, с.59]. Вона передбачае таю фази: формування концепци, визначення, проектування, розробка, впровадження, завершення, постпроектна дiяльнicть. Цей опис ЖЦП носить назву каскадноТ модели яка найчаспше застосовуеться для iнвеcтицiйних проектiв. В бшьшосп моделей ЖЦП фази е надто великими та укрупненими, а Тх назви - дуже загальними. Тому вони е малопридатними для документування життевого циклу проекту таким чином, щоб процес м^ бути зрозумшим для вах учасниш проекту та таким, який би постшно удосконалювався.
Саме такою е фаза розробки концепци майбутнього продукту проекту. Стушнь тт невизначеноcтi е найвищою за весь час реалiзацiт проекту. Невизначенють цiеТ фази характеризуеться складнютю визначення в припустимому iнтервалi та формалiзацiN характристик майбутнього продукту проекту розвитку нерухомост з точки зору його споживчих характеристик та задоволення потреб замовника/швестора, економiчних показникiв проекту, арх^ектурно-планувальних та об'емно-просторових рiшень об'екту нерyхомоcтi, обмежень з боку державних норм та правил. Наведет в лiтератyрi моделi ЖЦП
"Управлшня проектами та розвиток виробництва", 2006, № 3(19)
не розглядають детальний змют кожно' з фаз проекту розвитку нерухомосп. Це на практик призводить до труднощ1в при плануванн1 та реал1заци проекту, ям стосуються визначення майбутн1х характеристик продукту проекту з урахуванням обмежень з боку державних регулюючих оргашв та юнуючих нормативних докуменлв.
Формулювання цлей статт'1. Основною метою в данш робот1 е досл1дження перехщних процес1в м1ж перед1нвестиц1йною та фазою планування проект1в розвитку нерухомост1. Для цього треба вир1шити так1 завдання:
1. Провести пор1вняння та анал1з моделей життевого циклу 1нвестиц1йного проекту за р1зними джерелами.
2. Обфунтувати появи та виявити процеси в „зон змш", в як1й якюш характеристики продукту проекту набувають ктькюних значень в припустимих 1нтервалах.
3. Визначити поняття „фаза формал1зацп продукту проекту" (ФФПП) та дослщити и особливост1.
Виклад основного матер'тлу.Сучасн проекти розвитку нерухомост1 в нашш краМ мають деяк1 особлив! характеристики, як1 в1др1зняють 'х в1д аналопчних проект1в в кражах 1з розвиненою економ1кою. В зах1дних кражах пщ конкретн1 проекти забудовники шукають земельн д1лянки. В наш1й краТш питання земельних вщносин не е остаточно вщрегульованим. З ц1еТ причини в1тчизнян1 забудовники часто спочатку отримують права власносп на земельну д1лянку, а пот1м розробляють альтернативн1 вар1анти та приймають р1шення по найб1льш економ1чно виг1дному вар1анту розвитку об'екта нерухомосп.
Для сучасно' украТнсько' практики розвитку об'ект1в нерухомост1 характерн1 так1 ознаки:
- наявнють приватних 1нвестиц1йних кошт1в;
- непрофес1онал1зм забудовник1в, пов'язаний з хаотичною ментальнютю;
- в1дсутн1сть ч1ткого регуляторного механ1зму стосовно вир1шення земельних питань.
Це головы фактори, як1 свщчать, з одного боку, про досить суттевий р1вень невизначеност1 в проекту а з 1ншого - про великий ризик для забудовника при реал1заци проекту. Саме перехщ вщ передшвестицшноТ до швестицшноТ фази потребуе бтьш детального досл1дження з метою розробки практичних рекомендацш для швестора, замовника, кер1вника проекту та команди проекту в прийнятл своечасних управлшських р1шень стосовно як характеристик продукту проекту розвитку нерухомосп, так I подальших дш по реал1зацп проекту на 1нвестиц1йн1й фаз1.
Як було зазначено вище, передшвестицшна фаза формально закшчуеться прийняттям р1шення забудовником про швестування, а фаза планування розпочатися не може з т1е' причини, що продукт проекту ще не набув сво'х майбутн1х характеристик. Цей стан пов'язаний з вщсутнютю остаточно' уяви у замовника (забудовника/швестора) про продукт проекту наприк1нц1 фази розробки концепцп. Таким чином, стан продукту проекту знаходиться в динамщ1 I перебувае в деяк1й зош змш. Ця зона зм1н знаходиться саме в переходному процес1 м1ж перед1нвестиц1йною та 1нвестиц1йною фазами проекту, коли безпосередш 1нвестицИ в деякий об'ект нерухомосп здшснювати вже можна, але в цей же момент забудовник/швестор не мае ктькюних характеристик в припустимому штервал1 ш про техн1ко-економ1чн1 показники об'екта, н1 про показники ефективносл проекту.
Для того щоб визначити вищезгадаш характеристики, необхщно розробити маркетингову концепц1ю проекту, арх1тектурну концепц1ю об'екта та його б1знес-
"Управл1ння проектами та розвиток виробництва", 2006, № 3(19)
план. Ц документи створюються на фазi попередньо' розробки концепци' та визначають початковi технiко-економiчнi показники об'екта. Для комерцшних об'eктiв на основi цих показниш розраховуеться дуже важливий з маркетинговой' точки зору, показник GLA (General Leasable Area) - загальна площа по запропонованих маркетологом функцюнальних зонах, яка здаеться в майбутньому в оренду. Саме цей показник проекту та його складовi е одними з основних характеристик продукту проекту розвитку нерухомост та найважлившими для замовника вхщними даними для проектування i розробки бiзнес-плану. Власний досвщ показуе, що шсля затвердження замовником початкових параметрiв продукту проекту, яке вщбуваеться наприкшц передшвестицшно' фази формальним прийняттям ршення про подальшу розробку проекту, при безпосередньому проектуванн основнi характеристики продукту проекту можуть суттево змiнити дуже важливий для замовника проекту показник GLA та його складов^ а також розрахунки в бiзнес-планi проекту.
Розглянемо, як фази ЖЦП властивi проекту в сферi капiтального будiвництва або проекту розвитку нерухомост (рис.1) згiдно з джерелами [4, с.25; 6, с.61; 7, с.34].
Кожна з наведених моделей характеризуе багаторiчний досвiд тисяч менеджерiв у реалiзацiï проектiв. Зазначимо, що модель, наведена в [4, с.25], мае зворотний зв'язок мiж двома сусщшми фазами, який свщчить про можливiсть повернення на попередню фазу або для уточнення деяких параметрiв продукту проекту, або для проходження фази знову в разi принципово'' змiни з боку забудовника окремих ршень за проектом.
В моделi ЖЦП [8, с.34] введено зону визначення предметно' област проекту, яка характерна для фази концепци попередньо' проробки проекту в кражах з розвиненою економкою та сталими принципами менеджменту.
Наведет моделi ЖЦП та характеры для них фази уявно подтеш на передшвестицшну та швестицшну фази проекту. Приведення фаз з рiзних моделей ЖЦП до едино' прямо' за часом та до точки розподтення на передшвестицшну та швестицшну фази виконано авторами без врахування сшввщношення за часом реалiзацiï фаз проекту на основi власних мiркувань.
Нагадаемо, що з формально' точки зору, переходом вщ передшвестицшно' до швестицшно''' фази е прийняття забудовником ршення про видтення швестицшних кошлв або оргашзацшне та юридичне визначення схеми фшансування проекту.
На передшвестицшнш фазi замовником виконуються дiï з розробки маркетинговой' концепци (МК), архiтектурноï концепцiй та бiзнес-плану в одну iтерацiю. Коли починаеться безпосередне проектування за визначеною ДБН [9] процедурою (передпроектн пропозици' або розробка стади «Проект»), продукт проекту розвитку нерухомост знаходиться в зон змш. Дуже часто складаеться так, що навггь на етапi безпосереднього проектування стади „Проект" основы технiко-економiчнi показники (ТЕП) змiнюються, внаслiдок чого змшюеться i GLA.
Подальшi ди мають iтеративний характер (рис. 2). Результатом дектькох послiдовних iтерацiй е ктькюш ТЕП та показники ефективност проекту, визначенi з високою мiрою точностi.
Таким чином, на входi в зону змiн е початковi вихiднi данi з маркетинговой', арх^еткурно'' концепцiй та бiзнес-плану, на виходi кiлькiснi показники - ТЕП та показники ефективност проекту з прийнятними замовником ктькюними параметрами i результатами стосовно функцюнального зонування об'екта i загальних та комерцшних площ.
"Управлшня проектами та розвиток виробництва", 2006, № 3(19)
1теративний характер дш учаснимв проекту можна зобразити у виглядi спiральноï моделi визначення основних характеристик продукту проекту розвитку нерухомосп (рис. 3). Зауважимо, що iтерацiй по узгодженню мiж собою даних в маркетинговiй концепцп, бiзнес-планi та проектних рiшеннях може бути значно бтьше, нiж зображено на рисунку.
В моделi ЖЦП зона змш може бути представлена саме сшральною моделлю (рис.4).
В [7, с.67] визначено, що „фаза проекту - це вщокремлений перюд часу в порядку проходження проекту, який принципово вщокремлений вщ шших перiодов. Фаза виробляе як ^оговий продукт, так i рiшення, ям згодом стануть основою для майбутньо' фази. Фази мають визначенi завдання та можуть мати встановленi термши. Для рiзних типiв проектiв можуть бути використан рiзнi моделi фаз, ям ускладнюють координацiю проек^в".
"Управлшня проектами та розвиток виробництва", 2006, № 3(19)
I Завдання на розробку МК
Забудовник
Коригування МК
1 г
Розробка марк. концепцп
Розробка проектних ршень
Маркетолог
Завдання на / Маркетолог
розробку БП
Архiтектор
Н1
Вщповщнють проектних рiшень вимогам МК
так
Маркетолог
Вихiднi дан для БП
Маркетолог Архiтектор
Розробка бiзнес-плану
Бзнес-планувальник
Н1
Основы ТЕП визначено з високою мiрою точностi? Проект достатньо ефективний? Схема фiнансування визначена?
так
Проектування
3
Забудовник
Кервник
проекту
Проектувальник
Рис.2. Блок-схема виконання дш в перехщному процес1 при уточненн1 основних характеристик продукту проекту розвитку нерухомост1
"Управлшня проектами та розвиток виробництва", 2006, № 3(19)
Змлни в проектних
Рис.3. Сп1ральна модель уточнення основних характеристик продукту проекту
розвитку нерухомосп
Дослщжений в ц1й статл перех1дний пер1од м1ж перед1нвестиц1йною та швестицшною фазами проекту розвитку нерухомосп мае вс1 ознаки фази, а саме:
- вщокремленють за часом - термш реал1заци становить дектька м1сяц1в;
- визначен1сть завдань - визначення основних характеристик продукту проекту;
- наявнють результату - основы характеристики продукту проекту та пов'язан з ними арх1тектурно-планувальн1 та об'емно-просторов1 р1шення з прийнятими р1шеннями стосовно проектування шженерних систем об'екта нерухомост1.
Таким чином, доцтьно вид1лити перех1дний процес в окрему фазу. Будь-який термш потребуе уточнення та апробацп, тому зпдно з його суттю назвемо перехщний процес фазою формал1зацГ' продукту проекту (ФФПП) I визначимо таким чином.
"Управлшня проектами та розвиток виробництва", 2006, № 3(19)
Рис.4. Сп1ральна модель в каскадый модел1 життевого циклу проекту розвитку нерухомост1 "Управл1ння проектами та розвиток виробництва", 2006, № 3(19)
Фаза формалГзаци' продукту проекту - це фаза, на якш знижуеться ступшь невизначеност забудовника/iнвестора про продукт шляхом уточнення окремих його компоненпв в межах законодавчо визначених обмежень до стану можливосп переходу до планування пакетГв робгт по створенню продукту проекту згщно з вимогами забудовника та можливих припущень з боку оточення проекту.
Критерiями появи ФФПП е:
1. Необхщнють узгодження показника GLA, визначеного у маркетинговш концепци', з основними об'емно-просторовими та архiтектурно-планувальними рГшеннями, якГ характеризують продукт проекту та визначаються при проектуваннi, та даними, ям розраховуються в бiзнес-планi, для прийняття рГшення замовником про продовження проекту.
2. Необхщнють залучення замовником кредитних кошлв пщ реалiзацiю проекту на основГ економiчних показникiв, визначених з досить високим ступенем точносл.
Висновки з даного досл'1дження. На пщставГ проведених дослщжень можливо зробити наступш висновки. В данГй робот вперше:
4. Запропоноване обгрунтування появи та визначення фази формалГзаци' продукту проекту.
5. ДослГджено, що фаза формалГзаци' продукту проекту мае вс ознаки фази, а саме вщокремленють за часом, визначенГсть завдань, наявнють результату.
6. Запропановано спГральну модель в перехщному процесГ мГж передшвестицшною та ГнвестицГйною фазами в загальноприйнятих моделях ЖЦП.
Перспективами подальших вишукувань у даному напрямку е:
- дослщження впливу з боку оточуючого середовища як на ФФПП, так i на продукт проекту на цш фазГ;
- розроблення практичних рекомендацш для учаснимв проекту щодо взаемодш на ФФПП.
Л1ТЕРАТУРА
1. Павлов В.1. Ринок нерухомост1. - К.: Кондор,2006. - 330 с.
2. Руководство к Своду знаний по управлению проектами (PMBOK® Guide). Редакция 2000 года.
3. Мазур И.И., Шапиро В.Д. Управление проектами. - М.: Высшая школа, 2001. - 874 с.
4. Грашина М., Дункан В. Основы управления проектами.- СПб.: Питер,2006.-208 с.
5. Управление проектом. Основы проектного управления: Учебник / кол.авт.; Под ред. проф. М.Л.Разу. - М.: КНОРУС, 2006. - 768 с.
6. Рассел Д. Арчибальд. Управление высокотехнологичными программами и проектами.- М.: Компания АйТи; ДМК Пресс, 2004. - 472 с.
7. Бушуев С.Д. Управление проектами: Основы профессиональных знаний и система оценки компетентности проектных менеджеров / С.Д.Бушуев, Н.С.Бушуева (National Competence Baseline? NCB UA Version 3.0). - К.: 1Р1Д1УМ,2006. - 208 с.
8. Танака Х. Повышение отдачи от капиталовложений в строительство и управление проектами: опыт и перспективы Японии//Управление проектами и программами. -2006. - №1. - С. 24-40.
9. Державы буд1вельн1 норми Укра'ни. Проектування. Склад, порядок розроблення, погодження та затвердження проектно' документацп для буд1вництва. ДБН А.2.2-3-2004. - К: Держбуд Укра'ни, 2004. - 36 с.
Стаття надмшла до редакцп' 28.07.2006 р.
"Управлшня проектами та розвиток виробництва", 2006, № 3(19)
1
