Категорийний апарат проектів девелопменту нерухомості Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

Посилання на статтю_

Рач В.А. Категорийний апарат проеклв девелопменту нерухомосп/ В.А. Рач, О.С. Шарова // Управлшня проектами та розвиток виробництва: Зб.наук.пр. - Луганськ: вид-во СНУ iM. В.Даля, 2008 - №2(26). С. 40-50._

УДК 005.8:005.12

В.А. Рач, О.С. Шарова

КАТЕГОРИЙНИЙ АПАРАТ ПРОЕКТ1В ДЕВЕЛОПМЕНТУ НЕРУХОМОСТ1

Уточнено визначення Ывестицмно-буфвельного проекту. Запропоновано визначення проекту девелопменту нерухомосп, продукту Ывестицмно-буфвельного проекту та продукту проекту девелопменту. Рис.1,табл.3, дж. 21.

Ключовi слова: проект девелопменту, iнвестицiйно-будiвельний проект, продукт проекту девелопменту, продукт iнвестицiйно-будiвельного проекту, ст^я формування бачення продукту проекту девелопменту.

В.А. Рач, Е.С. Шарова

КАТЕГОРИЙНЫЙ АППАРАТ ПРОЕКТОВ ДЕВЕЛОПМЕНТА НЕДВИЖИМОСТИ

Уточнено определение инвестиционно-строительного проекта. Предложено определение проекта девелопмента недвижимости, продукта инвестиционно-строительного проекта и продукта проекта девелопмента. Рис.1,табл.3, ист. 21.

V.A. Rach, E.S. Sharova

CATEGORY APPARATUS OF DEVELOPMENT PROJECTS

The investment-building project definition is specified. Definitions are offered for following notions: the development project, the investment-building project's product and result, the development project's product and result.

Постановка проблеми. Одним i3 значущих напрямiв пщвищення ефективност управлшня швестицшною дiяльнiстю у сферi нерухомост е девелопмент. Сьогодш це поняття широко вживаеться учасниками швестицшно-бу^вельного процесу та вщокремлюеться ними в особливий рiд дiяльностi. При цьому поняття девелопменту часто асоцшеться i3 процесами будiвництва, рiелторською дiяльнiстю, управлiння об'ектами комерцшноТ нерухомостк На думку авторiв, такий пщхщ лише частково мае право на юнування.

Анал'з ocmaHHix досл'джень i публЫацш. Однiею i3 вiдомих шкт, яка придiляе увагу вивченню питань управлiння нерухомiстю та процесу девелопменту, е Санкт-Петербурзька школа. Дослщження провщного фахiвця з ц1еТ проблематики Максимова С.Н. [1,2,3] стосуються питань становлення ринку нерухомого майна як особовоТ сфери ринкових вщносин та професшного управлiння нерухомiстю.

"Управлшня проектами та розвиток виробництва", 2008, № 2(26)

У чому полягае специфiчнiсть ринку нерухомосл? Згiдно [2] нерухомiсть - це об'ект вiдношень власностi. У залежносл вiд пануючого при даному со^ально-економiчному устроТ типу власностi вщносно нерухомого майна складаеться особлива сфера економiчних взаемовiдносин. За часiв Радянського Союзу в умовах державноТ власносл нерухомiсть виступала об'ектом прямого державного управлшня. З формуванням в УкраТш системи приватноТ власностi, з появою самостiйних, автономних вiд держави та один вщ одного власникiв нерухомого майна сфера нерухомосл стае одним iз секторiв ринковоТ економiки. При цьому сферi нерухомостi притаманнi суттевi вiдмiнностi вiд iнших секторiв ринку.

По-перше, це наявнiсть спе^альноТ нормативно-правовоТ бази для регламентування вiдносин, пов'язаних з нерухомим майном.

По-друге, особливосл ринку нерухомосл пов'язанi iз специфкою самого нерухомого майна як об'екту економiчного обiгу. Вихiдними даними, як визначають специфiку нерухомостi як товару, е специфiчнi ознаки самого фiзичного об'екту нерухомостi як:

- ушкальнють та неповторнiсть;

- стацiонарнiсть;

- довготермшовють створення та довговiчнiсть використання.

З них у свою чергу в умовах ринковоТ економки вилкають вщмпж характеристики нерухомостi як товару та ринку нерухомосл у цтому:

- специфiчний характер обiгу нерухомосл (через обiг прав на не!);

- високий рiвень транзакцiйних витрат при опера^ях з нерухомiстю;

- бтьш низька у порiвняннi з шшими товарами, лiквiднiсть нерухомостi;

- обмежена можливють саморегулювання ринку за допомогою цiнового механiзму;

- формування цш у результатi взаемоди обмеженоТ кiлькостi продавцiв та покупцiв;

- ареною взаемоди попиту та пропозици е не нацiональна економiка у цтому, а окремий регюн.

На основi цих особливостей можна сформулювати головну специфiчну рису ринку нерухомого майна : ринок нерухомосл е менш досконалим ринком у порiвняннi з шшими секторами ринковоТ економки. Все це дозволяе говорити про ринок нерухомосл як про особливий сектор ринковоТ економки, дослщження якого е особливим напрямом у економiчнiй науц та потребуе спе^альних знань [2].

Зпдно [2] поняття «девелопмент» мае два взаемопов'язаних значення. По-перше, девелопмент - це таю ямсы матерiальнi перетворення у об'екл нерухомосл, ям забезпечують його перетворення в шший, новий об'ект, який мае ринкову варлсть бiльшу, шж вартiсть початкового об'екту. Таким чином, девелопмент - процес розвитку об'екту нерухомосл.

По-друге, девелопмент - це професшна дiяльнiсть по оргашзаци (управлшню) процесiв девелопменту. Це особливий вид пщприемницькоТ дiяльностi у ринкових умовах, особливий прояв дтовоТ активностi на ринку.

Як ямсне перетворення нерухомосл девелопмент характеризуеться еднютю фiзичних, економiчних та правових процесiв. Будь-який розвиток об'екту нерухомосл пов'язаний з фiзичними змшами, якi забезпечують появу у нього нових споживацьких якостей. У якосл цих змш можуть виступати як помине ззовнi перетворення незабудованоТ земельноТ дiлянки у дiлянку з будовою або перевщ об'екту iз одного функцiонального використання у шше.

Економiчний аспект девелопменту реалiзуеться у пщвищеж цiнностi об'екту нерухомостi внаслщок виконаних фiзичних змiн. Отримана за рахунок фiзичних

"Управлшня проектами та розвиток виробництва", 2008, № 2(26)

зм1н змша ц1нност1 об'екту забезпечуе появу об'екту нерухомост1 з новими споживацькими якостями, як1 роблять його приваблив1шим на ринку.

Правовий аспект девелопменту пов'язаний з юридичним оформленням виконаних змш, появи якюно нового об'екту нерухомосп, який мае ц1нн1сть бтьшу, н1ж перв1сний [3]

У [4, с.247] суть явища девелопменту виражено наступним чином:

- особливий вид пщприемницько'Т д1яльност1 з метою отримання прибутку внасл1док перетворень матер1альних процеав;

- перетворення об'екту нерухомост1 внаслщок буд1вельних (ремонтних) та 1нших робгг з буд1влями, спорудами або землею;

- або перетворення його в шший новий об'ект нерухомост (змша функцюнального призначення), що мае бтьшу вартють, н1ж початковий.

У тому ж л1тературному джерел1 [4, с.248] зазначено, що у п1дприемницьк1й д1яльност1, яка пов'язана з буд1вництвом житлових будинш, буд1вель, споруд, терм1ни «девелопер» та «забудовник» екв1валентн1. На думку автора, такий пщхщ звужуе визначення функцш та вщповщальносл учасник1в проекту. Функци та в1дпов1дальн1сть «забудовника» визначено у чиннш нормативн1й баз1, а поняття «девелопер» взагал1 в1дсутне.

Згщно [5, с. VII], девелопмент нерухомост - це зб1льшення вартост1 об'екту нерухомост шляхом управл1ння ризиком девелопменту. Поняття «ризик девелопменту» з'являеться лише у цьому першоджерелк 1нвестицГТ у новий девелопмент вщр1зняються в1д швестицш у функц1онуючу нерухом1сть (яка називаеться доходною нерухомютю) тим, що у першому випадку ризик набагато вище. Девелопери приймають на себе ус1 ризики, пов'язан з девелопментом. Ризик девелопменту пов'язаний з виконанням усього проекту, I тому його слщ вщр1зняти вщ ризику виконання роб1т, пов'язаних з окремими задачами (наприклад, буд1вельного ризику п1дрядник1в). У девелопмент! головну винагороду отримують за ризик.

Наявнють р1зноман1тних визначень поняття «девелопмент» свщчить про в1дсутн1сть единого пщходу до цього поняття у розумшш учасник1в ринку нерухомост1 в УкраТ'ш про 1нвестиц1йно-буд1вельн1 процеси. Це обумовлено вщсутнютю визначення понять «продукту швестицшно-буд1вельного проекту» та «продукту проекту девелопменту» та розумшня р1зниц1 м1ж ними.

Видлення не вирiшених ранiше частин загальноУ проблеми, котрим присвячуеться означена стаття. Проекти, як1 реал1зують учасники швестицшно-буд1вельних процес1в, мають цту низку назв: 1нвестиц1йн1 проекти, буд1вельн1 проекти, 1нвестиц1йно-буд1вельн1 проекти, проекти девелопменту або девелоперськ1 проекти. У зв'язку з постшним розвитком ринку нерухомост 1снуючий перел1к терм1н1в та визначень у сфер1 буд1вництва не можна визнати вичерпним. В УкраТ'ш д1юче законодавство та державн1 буд1вельн1 норми в сфер1 буд1вельноТ д1яльност1, на жаль, не мютять визначення ш швестицшно-буд1вельного проекту, н1 проекту девелопменту. Л1тературн1 джерела [4,6-9] детально розглядають практичш р1шення у сфер1 1нвестиц1йно-буд1вельного 1нжин1рингу на вс1х фазах реал1заци проект1в та аспекти правового забезпечення буд1вельно-швестицшно'Т д1яльност1, але також не наводять визначення цих понять та р1зницю м1ж ними.

Вщсутнють систематизац1Т норм законодавства у буд1вельнш сфер1 на практиц1 означае вщсутнють единого тлумачення його норм учасниками ринку. Д1алог учаснимв 1нвестиц1йно-буд1вельного процесу не мае пщ собою не ттьки загальноприйнятноТ та однозначно' бази сприйняття одних й тих самих термш1в, але й загального системного осмислення ус1х процеав. В УкраТ'ш, на жаль, школа

"Управлшня проектами та розвиток виробництва", 2008, № 2(26)

девелопменту, а значить принципи та пщходи щодо виконання проеклв девелопменту вщсутш.

Формулювання цлей статт'1. З метою формування единого пщходу до тлумачення термЫв, ям широко вживаються учасниками ринку девелопменту нерухомост необхiдно визначити поняття «швестицшно-буфвельного проекту», «проекту девелопменту», а також поняття продуклв зазначених тишв проектiв.

Виклад основного матер'алу досл'дження. Уточнимо поняття швестицшно-буфвельного проекту та продукту швестицшно-буфвельного проекту з метою можливост застосування термiнiв згщно Тх сутностi та контекстно! залежносп, а також для запобiгання можливих непорозумiнь.

У [10] надано таке визначення: «Пщ iнвестицiйно-будiвельним проектом будемо розум^и вiдокремленi часовими рамками швестицшш заходи, якi направленi на створення нового ушкального об'екту нерухомостi, наявнють та використання якого необхiдно для досягнення мети швестування». У [11] зазначено, що швестицшний проект - це проект, який потребуе вкладення швестицш та направлений на створення нових основних фондiв, !х вiдновлювання та переоснащення. lнвестицiйно-будiвельний проект конкретизуе вкладення швестицш у будiвельну дiяльнiсть, де створюються виробничi та невиробничi фонди та здiйснюеться технiчне переозброення. У порiвняннi з неконкретним поняттям «швестицшний проект» iнвестицiйно-будiвельний проект представляеться бтьш об'емним, деталiзованим i структурованим поняттям, який враховуе конкретш ц^ та задачi на кожнiй фазi життевого циклу проекту для уах його учасникiв.

У наведених визначеннях iнвестицiйно-будiвельного проекту згiдно iз загальним визначенням проекту [12] вщсутш таю характеристики проекту як послщовна розробка та виконання в умовах обмеженост ресурав.

Визначення як продукту та результату iнвестицiйно-будiвельного проекту, так i продукту та результату проекту девелопменту у чиннш нормативнiй документаци та у доступних л^ературних джерелах вщсутне. З точки зору автора, поняття продукту i результату iнвестицiйно-будiвельного проекту та продукту i результату проекту девелопменту вiдмiннi за своею сутнютю.

Перш нiж запропонувати визначення цих понять, проаналiзуемо наявнiсть визначень понять «швестици», «iнвестицiйна дiяльнiсть», «iнвестори», «замовник», «забудовник», «передiнвестицiйна дiяльнiсть», «iнвестицiйна дiяльнiсть», «девелопмент», «iнвестицiйно-будiвельна дiяльнiсть», «проект девелопменту», «проект будiвництва» у чиннiй нормативнш базi (див. таблицю 1). 1з таблицi 1 видно, що у чиннш нормативнш документаци вiдсутнi визначення понять «швестицшно-будiвельний проект», девелопмент, проект девелопменту, як вже набули широкого вжитку.

Таблиця 1

Використання термЫв у чинних нормативних документах

_0 т

т н

о е

Ъс а т м а

л к п в

л н е о т

а; аг о л и к ^

'и р е и

и т , а в л н

го н X о <и о а:

н к о е I 2 р с!

и и р к и н в е в л т о м п ;== х =Г -О е п о л Ю

и и о н о о ил т т

т т т в ч ^ X л те кт кт кт

о о о о е _0 е о ш е е е о р п е

е е е м ю р л в <и - о в о

в I в I в I а СО а со е с а; ч е 2 £ -2Е ю р С е р С

"Управлшня проектами та розвиток виробництва", 2008, № 2(26)

Закон про швестицшну дтльнють[13] + + + - - - - - - *

ДБН А.2.2-3-2004. Склад, порядок розроблення, погодження та затвердження проектноТ документаци для буд1вництва [14] + - + + - - - - - -

Правила забудови м. Киева [15] - + + + + + - - - +

ДСТУ Б.А.1.1-66-95.Каттальн1 вкладення, основы фонди. Термши та визначення [16] - - + - - - - - - -

Примггка: + - дано визначення термину i вiн використовуеться в текст документу; - - визначення не представлено;

* - визначення не представлено, але термин використовуеться.

Для розробки пщходу щодо визначень проекту девелопменту та ¡нвестицшно-буфвельного проекту, а також щодо розумшня продуклв вщповщно цих тишв проект1в необхщно проанал1зувати життев1 цикли цих проект1в.

Пор1вняльний анал1з життевих цикл1в проекту девелопменту та ¡нвестицшно-буд1вельного проекту та вщповщних Тм продукт1в наведено у таблиц! 2. Життевий цикл продукту проекту девелопменту запропоновано автором.

До таблиц! 2 слщ надати наступн пояснення. Закшчення фази буд!вництва на практик сп!впадае ¡з зак!нченням ¡нвестиц!йноТ фази. Виключення складають т! проекти, у яких здшснюеться закупка та поставка обладнання, що дорого коштуе, з вщстрочкою платеж!в.

У цей момент у проект! девелопменту вщбуваеться отримання прав на об'ект нерухомост та його реестрац!я (позначено як «1» у таблиц! 2), а в ¡нвестицшно-буфвельному проект! - введення об'екту нерухомост в експлуатацш (позначено як «2» у таблиц! 2). Дал! згщно з життевим циклом проекту починаеться експлуатацшна фаза. Досягнення запланованих показниш ефективност в!дбуваеться у процеа саме експлуатац!йноТ фази (позначено як «3» у таблиц! 2), ! характерно саме для проекту девелопменту.

Результатом етапу буд!вництва для ¡нвестицшно-буфвельного проекту е отримання замовником Акта приймання в експлуатацш закшченого буд!вництвом об'екта, для проекту девелопменту - отримання прав на об'ект буд!вництва та його реестрац!я у Бюро техшчноТ' ¡нвентаризаци. У [3] зазначено, що реестрац!я новоствореного об'екта нерухомост та прав на нього е принципово важливим моментом, бо ттьки п!сля цього можна говорити про завершення процесу девелопменту. Але такий пщхщ не розкривае повнютю суп процесу девелопменту - збтьшення прибутку в умовах ризику.

Анал!зуючи шформацш, наведену у таблиц! 2, беручи до уваги вимоги до поняття «проект» [12], стае можливим уточнення визначення швестицшно-буд!вельного проекту [10]: ¡нвестицшно-буд'вельним проектом е вдокремлен часовими рамками iнвестицiйнi заходи по виконанню технолог'нно)' посл'довност'! робiт для створення у межах заданих термiнiв та бюджетних обмежень нового ункального об'екта нерухомост¡, наявнють та використання якого необхiдне для досягнення мети /нвестування.

"Управлшня проектами та розвиток виробництва", 2008, № 2(26)

Перш шж перейти до визначення проекту девелопменту, слщ демлька слiв сказати про ефективнють проекту девелопменту.

Згщно [17, с. 16-18] реалiзацiя проек^в девелопменту е не тiльки способом примноження багатства власника або джерелом для одержання доходу девелопером (або швесторами), але й впливае на економiчнi процеси, доходи бюджету, со^альш вщносини. З урахуванням цього ефективнють проек^в девелопменту може бути оцшена з рiзних точок зору:

- з позицш девелопера та iнвесторiв (комерцiйна ефективнiсть);

- з погляду впливу на економiчний розвиток у цтому (економiчна, народногосподарська ефективнiсть);

- з погляду штереав бюджету (бюджетна ефективнiсть);

- з позицiй впливу на умови життедiяльностi (соцiальна ефективнють).

Комерцшна ефективнiсть проектiв девелопменту визначаеться

сшввщношенням витрат i результатiв, забезпеченням необхщно!' норми прибутковостi проекту. Оцшка комерцшно!' ефективностi - невiд'емна частина аналiзу проекту в цiлому.

Економiчна ефективнiсть девелопменту виявляеться у позитивному впливi розвитку нерухомостi на економiчнi процеси, який може мати вартюний вимiр.

Бюджетна ефективнiсть девелопменту виявляеться у двох основних аспектах: прямому та непрямому

Прямий бюджетний ефект проеклв розвитку нерухомостi знаходить свое вщображення у тих надходженнях i податках, ям безпосередньо виникають у процесi реалiзацiï: плата за право забудови, орендна плата за земельн дтянки, податки на прибуток забудовникiв i iнвесторiв, податки iз заробiтноï плати працiвникiв, зайнятих у процес реалiзацiï проектiв.

"Управлшня проектами та розвиток виробництва", 2008, № 2(26)

Таблиця 2

Таблиця nорiвняння життевих циктв проекту девелопменту та iнвестицiйно-будiвельного проекту та продуклв проектiв

Жипев1 цикли Етап до буд1вництва Етап буд1вництва Етап експлуатацм

Проект девелопменту [9,с.263] Передпроектна стад1я Стад1я проектува ння Стад1я буд1вництва Стад1я експлуатаци побудованого об'екту

нк с == § а. 2 ■ Р 8 С ар не < ^ X о о. ю Ч С Формування стратеги й и н 'и и н оо о '¡= све лна = га Оформлення дозв. документаци Залучення коштв Ш . /г Ю го 4 £ г= о Пк и в Кер1вництво проектуванням Тендер на буд1вництво Координац1я ведення буд.робгт Контроль якост1 буд1вництва Маркетинг, реал1зац1я площ Контроль за експлуатац1ею об'екту та роботою 1нженерних систем пюля зак1нчення буд1вництва . < 3 7 Ре-девелопмент

Продукт проекту девелопменту 1дея м"!у Здача^в/оренду X 90-95%площ або 1 Л/^родаж об'екта нерухомост1

Продукт ¡нвестицшно- буд1вельного проекту [12,с.24] Концепц1я або б1знес- план продукту Розробка продукту ум •^у Експлуатац1йна ^ д1яльн1сть Вилучення кап1талов-кладень

Перед1нвестиц1йна фаза 1нвестиц1йна фаза Експлуатац1йна фаза

1нвестицшно-буд1вельний проект [7,с.401] Анал1з 1нвестиц1йних можливостей | Попередне ТЕО | ТЕО 1 Доклад про 1нвест. | можливосп Планування я ян ца а зв х о 1 Переговори та | узгодження | Пронтгування о в втц и i т Ч у ш | Навчання Приймання та запуск | Виробництво Зам1на обладнання к '=г а в 1 а 0) , ср к 00 Го Рр е д о Закриття проекту

"Управлiеея проектами та розвиток виробництва", 2008, № 2(26)

Непрямий бюджетний ефект - це т доходи (або бюджетна економiя), ям одержуе бюджет у процесi функцюнування створеного об'екта нерухомостi: податки iз прибутку пiдприемств, податки з майна, земельний податок та ш.

Со^альна ефективнiсть девелопменту виявляеться у полшшенш середовища проживання й життедiяльностi, доходiв, якостi життя населення пiд впливом змш у фондi нерухомостi.

Враховуючи види ефективностi вiд реалiзацiï проек^в девелопменту, пропонуемо наступне визначення проекту девелопменту.

Проект девелопменту - це розвиток земельноï длянки в умовах невизначеностi та ризику по створенню об'екту нерухомостi шляхом реалiзацiï iнвестицiйно-будiвельного проекту та забезпечення комер^йного, економ'чного, бюджетного та со^ального ефе^в як результату використання об'екту нерухомостi.

Застосування методу системних трiад дефшщш [18] дозволяе в цих визначеннях видтити елементи цшюносп, одиничносп та зв'язаностк У таблиц 3 наведено аналiз запропонованих визначень згщно з методом системних трiад дефшщш.

Таблиця 3.

Аналiз визначень згщно з методом системних тртд дефшщш

Визначення Цiлiснiсть Одиничнiсть Зв'язанють

lнвестицiйно-будiвельним проектом е в1докремлен1 часовими рамками швестицмы заходи по виконанню технолопчноТ посл1довност1 роб1т для створення в межах заданих термУв та бюджетних обмежень об'екта нерухомост!, наявнють та використання якого необхщне для досягнення мети Ывестування. Об'ект нерухомост ЫвестицШЫ заходи по виконанню технолопчноТ посл!довност! ро6!т Задан термши та бюджеты обмеження

Проект девелопменту - це розвиток земельно! дтянки в умовах невизначеност та ризику по створенню об'екту нерухомост шляхом реалЬаци Ывестицмно-будвельного проекту та забезпечення комерцмного, економмного, бюджетного та со^ального ефектв як результату використання об'екту нерухомостк Об'ект нерухомосл Комерцмний, економнний, бюджетний та со^альний ефект Використання

Елементом цшюносп у визначенн iнвестицiйно-будiвельного проекту е об'ект нерухомосл, елементом одиничностi - «швестицшш заходи», елементом зв'язаностi - «задан термiни та бюджетнi обмеження».

Елементом цшюносп у визначеннi проекту девелопменту виступае безпосередньо «об'ект нерухомосл», елементом одиничносп - «комерцiйний, економiчний, бюджетний та со^альний ефект.», елементом зв'язаносп -«використання».

Уточнене визначення iнвестицiйно-будiвельного проекту у порiвняннi з наведеним у [10] шляхом включення у нього словосполучення «по виконанню технолопчноТ послщовносп роб^ для створення в межах заданих термов та бюджетних обмежень» вiдповiдае вимогам до послщовно!' розробки та виконанню в умовах обмеженосп ресурсiв у визначеннi проекту [12,с.5-6].

"Управлшня проектами та розвиток виробництва", 2008, № 2(26)

Введене визначення проекту девелопменту також вщповщае вимогам до визначення проекту зпдно з [12,с.5-6]: ушкальнють забезпечуеться «реалiзацieю в умовах ризику» та «комерцшним, економiчним, бюджетним та соцiальним ефектом», тимчасовiсть, послiдовна розробка та обмеженють ресурсiв - сутнiстю iнвестицiйно-будiвельного проекту.

На рис.1 графiчно зображено взаемозв'язок мiж проектом девелопменту та швестицшно-буфвельним проектом.

Як показано на рис.1, проект девелопменту починаеться при наявносл у iнвестора вiльних коштiв i певноТ життездатноТ щеТ по Тх використанню та може мати два закiнчення: або пiдвищення початкових швестицш у декiлька разiв, або втрата початкових швестицш при закритт проекту девелопменту на будь-якш фазi виконання.

Керуючий вплив

лг л г .. 1 1 Г 1Г

1ДЕЯ \ Концепц1я ^ \ ^ Проект девелопменту продукт г А результат

V 1 * А , А А □ ' □ 'II креслення продукт результат lнвестицiйно-будiвельний проект

Рис.1. Взаемозв'язок м1ж проектом девелопменту та швестиц1йно-буд1вельним проектом.

У проектi девелопменту по вдношенню до iнвестицiйно-будiвельного проекту здшснюеться управлння змстом та конфгура^ею проекту з метою забезпечення його доходност¡. Цей процес е проектною дiяльнiстю. Таким чином, серед учаснимв проекту виконуеться постшне поширення шформаци про прийняття ршення щодо змш у матерiальному об'екН що призводять до появи новоТ шформаци, яка в свою чергу потребуе керуючого впливу.

Очевидно, що обидва види проек^в як iнвестицiйно-будiвельний проект, так i проект девелопменту формально завершуються пiд час перюду експлуатаци. Але формально точки закшчення обох типiв проектiв у доступнш лiтературi не визначено. Не визначен також нi результати, нi продукти цих титв проектiв.

Пiсля усвщомлення взаемозв'язку i рiзницi в суп понять проекту девелопменту та iнвестицiйно-будiвельного проекту, не зменшуючи спiльностi,

"Управлшня проектами та розвиток виробництва", 2008, № 2(26)

можна сформулювати пiдходи до визначення результату i продукту швестицшно-будiвельного проекту та проекту девелопменту.

П'д продуктом '¡нвестицшно-буд'тельного проекту пропонуеться розумiти матер'альне втлення концепци та проектно-кошторисноУ документаци за допомогою використання нвести^йних кошт'т, як вкладаються у об'ект нерухомост¡. В свою чергу, результат '¡нвестицшно-буд'тельного проекту - це можлив'ють техшчно'У експлуатаци продукту /нвестuцiйно-будiвельного проекту.

Продуктом проекту девелопменту е фактичне використання результату '¡нвестицшно-буд'тельного проекту зг/'дно з концеп^ею, а пд результатом проекту девелопменту будемо розумiти задоволення в'д отримання продукту проекту девелопменту та отримання запланованого ефекту (комер^йного, економ'чного, бюджетного, со^ального) на стади експлуатаци.

У [19] при аналiзi процеав, ям вщбуваються пщ час фази проектування, введено поняття фази формалiзацiТ продукту проекту в проектах розвитку нерухомосл. В процес подальших наукових дослщжень це поняття набуло змш. Наразi пропонуеться використовувати поняття стади формування бачення продукту проекту девелопменту на фазi проектування. Поняття «бачення» [20,с.53] набуло широкого вжитку в практик застосувань шструмен^в проектного менеджменту в проектах девелопменту, але його визначення дос вщсутне.

За допомогою словника введемо низку понять. Зпдно [21,с.853] одне iз трактувань слова «формувати» означае «надавати певну форму, закшченють; породжувати», а «бачення» [21,с.86] - це щось, що виникло в уявк Уточнимо: бачення - це те, що виникло в уявi i було подумки представлено завдяки здатност творчо мислити.

Виходячи з цього, формування бачення - це породження закшченого образу, що подумки представлений завдяки здатносп творчо мислити. Тодi способом формування бачення е активы словесно-графiчнi комушкаци учаснимв процесу формування бачення, а способом подання сформованого бачення е графiчнi образи та/або письмовi коментарi (описи, роз'яснення) до них.

Тодi формування бачення продукту проекту - це породження закнченого образу продукту проекту, який подумки представлений за^кавленими сторонами проекту завдяки Ух здатност/ творчо мислити;

споаб формування бачення продукту проекту - це активн словесно-граф'ын'1 комушкаци зацкавлених сторн проекту, завдяки чому видляються загальн характеристики (показники, елементи образ'т), що не суперечать баченню продукту проекту кожноУ /з зацкавлених сторн.

споаб подання сформованого бачення продукту проекту - це граф'чн'! образи продукту проекту й письмов коментарi (описи, роз'яснення) до них, погоджен/ та затверджен за^кавленими особами. Пщводячи пщсумки, можна зробити висновок, що:

формування бачення продукту проекту девелопменту на фаз проектування - це породження закнченого образу продукту проекту девелопменту на фаз проектування, який подумки представлений за^кавленими сторонами проекту завдяки Ух здатност/ творчо мислити;

способом формування бачення продукту проекту девелопменту е активн словесно-графiчнi комушкаци зацкавлених сторн та учасник'т проекту девелопменту, завдяки чому видляються загальн характеристики (показники, елементи образ'т), що не суперечать баченню продукту проекту кожною!з зацкавлених сторн та учасниюв проекту девелопменту;

способом подання сформованого бачення продукту проекту девелопменту е граф'1чн'1 образи продукту проекту девелопменту та письмов/

"Управлшня проектами та розвиток виробництва", 2008, № 2(26)

KOMeHmapi (описи, роз'яснення) до них, погоджен учасниками проекту та затверджен за^кавленими особами.

Зпдно з [20,с.65] конф^ура^я - це функцюнальна та фiзична структура пщсумкового продукту проекту, яка описана у проектнш документаци' i знаходить свое вiдображення в продукту який виробляеться проектом.

Поняття формування бачення продукту проекту девелопменту та конфiгуpaцiï взаемопов'язаш. Приймаючи до уваги те, що пщ час управлшня конф^ура^ею виконуеться iдентифiкацiя та документа^я фiзичних та функцiональних характеристик продукту, результату, послуги або елементу, а також управлшня будь-якими змшами таких характеристик [12,с.375], то результатом процесу формування бачення продукту проекту девелопменту на фазi проектування е узгоджена i затверджена замовником функцюнальна та фiзична структура продукту проекту девелопменту (його конф^ура^я), отримана на фазi проектування. На практик наявнють такоТ структури з необхщними елементами свiдчить про можливiсть зафксувати узгодженi учасниками проекту змiни щодо продукту проекту девелопменту у завданн на проектування та продовжити процес проектування зпдно з чинними нормами та правилами у будiвництвi.

Висновки з даного досл'1дження. Уточнено визначення швестицшно-будiвельного проекту та вперше уведено визначення проекту девелопменту; продукту i результату iнвестицiйно-будiвельного проекту; продукту i результату проекту девелопменту.

Перспективи подальших розв'док у даному напрямку. Питання вживання термшологи та тлумачення понять потребуе глибокого осмислення учасниками ринку нерухомост та впровадження у дiяльнiсть через нормативну документацш та законодавчi регуляторы акти.

Л1ТЕРАТУРА

1. Максимов С. Н. Рынок недвижимости в современной экономике [електронний ресурс] / С.Н.Максимов // Вестник Санкт-Петербургского государственного университета. -1997. - № 4. - С. 18-24. - Режим доступу до журн.: http://www.econ.pu.ru/ wps/wcm/resources/file/ebc6a5024fdd190/maximov.doc.

2. Бузова И.А. Управление недвижимостью / Бузова И.А., Максимов С.Н., Васильева Н.В.

- М.: Дело, 2008. - 432 с.

3. Ежикова Г.С. И все же, что такое девелопмент? / Г.С. Ежикова // - Режим доступу: http://www.metrosphera.ru/articles/text/?id=76.

4. Ринок нерухомост1 / [А.М.Асаул, В.1.Павлов, 1.1.Пилипенко та ш.]; пщ ред. 1.1.Пилипенка.

- [2-е вид.]. - К.: Кондор, 2006. - 330 с.

5. Peiser, Richard В., with Anne В. Frej. Professional Real Estate Development: The ULI Guide to the Business Second Edition. Washington, D.C.: ULI the Urban Land Institute,

2003.

6. Управление инвестиционно-строительными проектами: международный подход. Руководство / [Мазур И.И., Ансов С.П., Клепач А.В. и др.]; под ред. И.И. Мазура и В.Д.Шапиро. - М.: Авваллон, 2004. - 592 с.

7. Инвестиционно-строительный инжиниринг / [Мазур И.И., Шапиро В.Д., Гинзбург А.В. и др.]; под ред. И. И. Мазура и В. Д. Шапиро. - М.: Елима, 2007. - 1216 с.

8. Мазур И.И. Девелопмент / Мазур И.И., Шапиро В.Д., Ольдерогге Н.Г. - М.: Экономика,

2004. - 521 с.

9. Доценко-Белоус Н.А. Правовая энциклопедия инвестирования строительства. Практическое пособие / Наталия Александровна Доценко-Белоус. - К.: Юридическая практика, 2006. - 544 с.

10. Малахов В.И. Контрактные модели реализации инвестиционно-строительных проектов / В.И. Малахов // - Режим доступу: http://www.cfin.ru/ investor/contract_models.shtml.

"Управлшня проектами та розвиток виробництва", 2008, № 2(26)

11. Дорожкин В.Р. Управление стоимостью - приоритетная сфера деятельности в системе управления проектами / В.Р. Дорожкин // Управление проектами. - 2005. - № 1(1). - C. 44-53.

12. Руководство к своду знаний по управлению проектами (Руководство PMBoK) [Чинний вщ 2004-01-01]. - Project Management Institute, 2004. - 389 с. - (Американський нацюнальний стандарт).

13. Закон УкраТни «Про швестицмну дiяльнiсть» / Вщомост Верховно! Ради УкраТни. -1991. - № 47. - Режим доступу: http://zakon1.rada.gov.ua/cgi-bin/ laws/main.cgi?nreg=1560-12&p=1230300055228064.

14. Проектування. Склад, порядок розроблення, погодження та затвердження проектноТ документаци для будiвництва: ДБН А.2.2-3-2004. - [Чинний вщ 2004-01-01]. - К.: Держбуд УкраТни, 2004. - 35 с. - (Державы будiвельнi норми УкраТни).

15. Про Правила забудови м. Киева. Ршення вщ 27 ачня 2005 р. N 11/2587 КиТвськоТ мюькоТ ради Х сеси IV скликання. - Режим доступу: http://kmr.ligazakon.ua/ SITE2/l_docki2.nsf/alldocWWW/8C0901135F93AE23C22573C000538329?OpenDocument.

16. Каттальш вкладення. Основы фонди. Термши та визначення: ДСТУ Б.А.1.1-66-95. -[Чинний вщ 2008-01-01]. - К.: Держкоммютобудування УкраТни, 2007. - 32 с. -(Нацюнальы стандарти УкраТни).

17. Максимов С.Н. Девелопмент (развитие недвижимости) / Сергей Николаевич Максимов. СПб.: Питер, 2003. 256с.: ил. - (Серия «Теория и практика менеджмента»).

18. Баранцев Р.Г. Системная триада дефиниций / Р.Г. Баранцев // Международный форум по информации и документации. - 1982. - № 1. - С. 9-13.

19. Рач В.А. Критерп визначення появи фази формалiзацiТ продукту проекту в проектах розвитку нерухомост^В.А.Рач, О.С.Шарова//Управлшня проектами та розвиток виробництва: Зб. наук. пр.-Луганськ: вид-во СНУ iм. В.Даля,2006.-№3(19).- С.114-123.

20. Бушуев С.Д. Управление проектами: Основы профессиональных знаний и система оценки компетентности проектних менеджеров / С.Д. Бушуев, Н.С. Бушуева (National Competence Baseline, NCB UA Version 3.0). - К.: 1Р1Д1УМ, 2006. - 208 с.

21. Ожегов С. И. Словарь русского языка / Под ред. Н.Ю.Шведовой. - [23-е изд.,испр]. -М.: Рус.яз.,1991. - 917 с.

Отаття надмшла до редакцп 12.03.2008 р.

"Управлшня проектами та розвиток виробництва", 2008, № 2(26)