CC BY
33
Посилання на статтю_
Бiлоконь А.1. Органiзацiйнi аспекти пiдготовки та реалiзацN npoeKTiB девелопменту/А.1. Бiлоконь// Управлiння проектами та розвиток виробництва: Зб.наук.пр. - Луганськ: вид-во СНУ iM. В.Даля, 2008 - №2(26). С. 50-56._
УДК 005.8:005.332.2
А.1. Бшоконь
ОРГАН1ЗАЦ1ЙН1 АСПЕКТИ П1ДГОТОВКИ ТА РЕАЛ1ЗАЦП ПРОЕКТ1В ДЕВЕЛОПМЕНТУ
Проведено огляд сучасних пiдходiв до створення девелоперських компаний в Украíнi. Видiлено позитивнi та негативы аспекти, пов'язан i3 створенням внутршньоТ девелоперськоТ компанií та компанп, залученоТ на умовах аутсорсингу. Табл. 2, дж. 5.
Ключовi слова: девелопмент, проект девелопменту, девелоперська компаыя.
А.И. Белоконь
ОРГАНИЗАЦИОННЫЕ АСПЕКТЫ ПОДГОТОВКИ И РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТОВ ДЕВЕЛОПМЕНТА
Проведен обзор современных подходов к созданию девелоперских компаний в Украине. Выделены позитивные и негативные аспекты, связанные с созданием внутренней девелоперской компании и компании, привлеченной на условиях аутсорсинга. Табл. 2, ист. 5.
A.I. Bilokon
ORGANIZATIONAL ASPECTS OF PREPARATION AND REALIZATION THE DEVELOPMENT PROJECT
Review of modern attitudes to creation developer companies in Ukraine is done. Positive and negative characteristics of creation internal developer company's and outsourcing developer companies are selected.
Постановка проблеми у загальному вигляд'/. Девелопмент як вид пщприемницькоТ' дiяльностi е вщносно новим на буфвельному ринку УкраТни. Девелопмент е багатофункцюнальним, i водночас високо ризикованим бiзнесом. Ризик девелопменту слщ вщокремлювати вщ ризику пщряднимв, як пов'язан з виконанням проектних або буфвельно-монтажних робгг.
Наприкшц ХХ сторiччя ринок нерухомост знаходився на стади формування з характерною для нього у той перюд малою конкурен^ею та великими можливостями по охопленню ринку, а також закритютю та важкютю у виршенш бюрократичних питань.
Сьогодн у професюнальному середовищi iснуе цiлком сформоване уявлення про девелопмент, на ринку функцюнуе велика ктькють компанiй, якi об'еднуються у професюнальш асоцiацiТ. У 2005 р. була створена УкраТнська Будiвельна Асоцiацiя, головною метою якоТ е сприяння покращенню швестицшного клiмату та розвитку будiвельноТ галузi в Укра'Тш.
"Управлшня проектами та розвиток виробництва", 2008, № 2(26)
1
Але в цтому украТнський ринок девелопмента е слабкорозвиненим [1, с.258]. Основною причиною цього е недостатня критична маса професшних девелоперських компанш та професiоналiв-девелоперiв.
Анал'з останнiх досл'1джень i публ'тацш. Девелоперська дiяльнiсть е дуже привабливою з точки зору отримання високого прибутку, але з другоТ сторони е високоризикованою.
Зазвичай видтяють два види девелопменту: fee-development та speculative development [2, с.262]. У першому випадку вибiр девелопера виконуеться за допомогою тендеру i девелопер не приймае на себе фiнансовi ризики, працюючи на гонорарк У другому випадку девелопер створюе об'ект комерцiйноТ нерухомостi, виступаючи при цьому як однооабний органiзатор проекту. ^м виконання функцiй, як у першому випадку, девелопер плануе та виконуе фшансову схему проекту, вкладаючи при цьому крiм залучених, певну частку власних кошлв. Фiнансова схема масштабного проекту девелопменту уявляе собою складну комбшацш з власних кошлв девелопера, залучених швестицш та баншських кредитiв, а також надходжень вщ майбутнiх користувачiв (покупцiв або орендарiв).
У [3] зазначено, що основними вимогами для сучасного девелопера е не ттьки знання ринку нерухомосп та будiвельного бiзнесу, але й становлення його як професшного анал^ика, який зможе реально прогнозувати майбутш поди i ситуаци у будiвельнiй галузi УкраТни. Там же запропоновано класифкацш девелоперських будiвельних компанiй за функцюнальною спрямованiстю.
У [4, с.72] зазначено, що девелоперська компанiя функцюнуе у рамках проектно-орiентовноТ структури, яку визнано найбтьш ефективною у будiвельному бiзнесi. Цю структуру можна визначити як таку, що безперервно розвиваеться, для здшснення будiвельноТ та шшоТ вiдповiдноТ дiяльностi при реалiзацiТ швестицшних проектiв на основi взаемних зобов'язань.
Слщ зазначити, що девелоперськi компани повного циклу (вiд отримання прав на земельну дтянку до управлшня об'ектом нерухомостi на експлуатацiйнiй стади) практично вiдсутнi на ринку УкраТни, хоча деяк з них позицюнують себе саме таким чином. Це пов'язано з тим, що кожний з еташв девелопменту вимагае вщ девелопера великого практичного досвщу та наявност укомплектованоТ професiйноТ команди спе^алю^в для вирiшення багатьох проблем.
Видлення не вирiшених ранiше частин загальноУ проблеми. У тепершнш час на ринку УкраТни присутш два типи девелоперських компанш:
- внутршня девелоперська компашя, яка створюеться або як пщроздт основноТ компанiТ-iнвестора (проектний офю, департамент стратегiчного розвитку), або як окрема юридична особа у структурi холдингу чи в груш компанш;
- девелоперська компашя, яка залучаеться швестором до реалiзацiТ проекту на принципах аутсорсингу.
Питанню аналiзу переваг та недолшв залученню у проект девелоперськоТ компани у доступнш сучаснш лiтературi не надано належноТ уваги.
Основною метою роботи е аналiз переваг та недолшв двох пiдходiв оргашзаци роботи девелоперськоТ компанiТ для власника швестицшних кош^в.
Виклад основного матер'тлу досл'1дження. У загальному виглядi життевий цикл проекту девелопменту складаеться з наступних еташв:
1. Розробка концепци об'екту нерухомост та попереднш розгляд проекту.
2. Оцшка мюця розташування та технiко-економiчне обфунтування проекту.
3. Проектування та погодження проекту.
4. Укладання контракт та буфвництво.
2
"Управлшня проектами та розвиток виробництва", 2008, № 2(26)
5. Маркетинг, управлшня об'ектом нерухомосп, розпорядження результатами.
Ц етапи групуються в три основы фази девелопменту: концептуальну, проектно-будiвельну, експлуатацшну.
Розвиток ринку нерухомостi сприяв появленню та поширенню нових послуг, таких як брокеридж, маркетинговi дослщження на ринку нерухомосп, позицiонування об'ек^в, просування об'ектiв на ринку, управлшня об'ектами нерухомосп, залучення iнвестицiй у комерцшш проекти нерухомостi, рiзноманiтнi консультацшш послуги iз вузькоспецiалiзованих та специфiчних питань, якi виникають при виконанн проекту девелопменту.
Учасниками проекту девелопменту е власник земельноТ дiлянки, власник об'екту нерухомосп, девелопер, iнвестор (швестори), юристи, маркетологи, проектувальники, пiдрядники, консультанти, оцшщики, брокери, PR-агентства, державнi органи, майбутш користувачi об'екту нерухомостi.
Зазвичай для проек^в девелопменту характернi таю риси як велика ктькють учаснимв, високий рiвень невизначеностi, тривалий термш виконання.
Цi особливостi породжують проблеми, як пов'язанi з управлiнням комушка^ями та своечасним iнформацiйним забезпеченням уах учасникiв пiд час виконання проекту девелопменту. Наявнють органiзацiйного аспекту ^еТ проблеми характерна для фази проектування та фази будiвництва проектiв девелопменту.
В УкраТ'ш з причин недосконалостi дшчого законодавства у питаннях здiйснення девелоперськоТ дiяльностi, недосконалостi системи кредитування та швестування, бюрократизму при отриманнi необхщноТ' дозвтьно-узгоджувальноТ' та узгодженням проектноТ документацп, постiйнiй змiнi у механiзмах цшоутворення у будiвництвi та зростання цш на будiвельнi матерiали та обладнання здшснення девелоперськоТ дiяльностi пiд силу лише досвщченим компанiям, якi мають певний досвщ такоТ дiяльностi.
При цьому за наявност стрiмкого зростання сучасного ринку нерухомост однiею з його характерних особливостей е вщсутнють професшно пiдготовлених девелоперiв та спе^алю^в ринку нерухомостi. Останнiм часом з'явилися спе^альш програми пiдвищення квалiфiкацiТ за цим напрямком у деяких вищих навчальних закладах УкраТни. Але, хоч попит на переподготовку дуже великий, ктькють програм та вартють подготовки не сприяють появi необхiдноТ ктькосп пiдготовлених спецiалiстiв найближчим часом.
Сучасному ринку девелопменту характерна наявнють спе^алю^в:
- яю отримали необхiдну осв^у за кордоном;
- якi мають досвщ роботи у закордонних девелоперських компашях або Тх представництвах в УкраТ'ш;
- «самоучок», якi отримали певний практичний досвщ у реальних проектах та мають здiбностi до анал^ичного мислення.
Саме там спе^алюти складають основу сучасних девелоперських компанш.
Бтьшють компанiй, якi на ринку позицюнуються як девелоперськi (консалтинговi), спецiалiзуються на низцi послуг для замовниш на позицiях аутсорсингу, наприклад,
- створення маркетинговоТ та архiтектурноТ концепцiТ об'екту / iнжинiринговi послуги / брокерськi послуги;
- маркетинговi дослiдження ринкiв нерухомосп / проектування та супровiд проектування / супровщ будiвництва / управлшня готовим об'ектом нерухомосп;
- консалтинг / супровщ проекту / брокеридж / управлшня проектом / стратепчний консалтинг / fee development" та ^i рiзноманiтнi комбшаци.
"Управл1ння проектами та розвиток виробництва", 2008, № 2(26)
3
Перелк послуг, як надають девелоперськi компани, запозичено автором iз мережi 1нтернет без зазначення назв компанiй з метою уникнення Тх непрямоТ реклами.
Визначальним фактором щодо прийняття ршення по створенню схеми реалiзацiТ iнвестицiйних проек^в е стратегiя iнвестора щодо розвитку швестицшних проектiв у майбутньому. У випадку наявносп певних iнвестицiйних кошлв та амбiцiозних планiв iнвестору доцтьно створити власну девелоперську компанiю (як внутршню функцiональну структурну одиницю, або окрему компашю) з наданням ТТ функцiй, повноважень та вiдповiдальностi девелопера. Така функцюнальна одиниця вiзьме на себе не ттьки виконання функцш замовника, але й органiзацiю, планування, координацш учасникiв та монiторинг виконання роб^ за проектами.
Якщо реалiзацiя iнвестицiйного проекту е одноразовою дiяльнiстю, то створювати власну девелоперську структуру не е економiчно вигiдним. В цьому випадку доцтьшше передати управлшня проектом досвiдченiй аутсорсинговiй керуючiй компани.
Слщ зазначити, що i в першому, i в другому випадках керiвник проекту в незалежностi вщ юридичних взаемовiдносин з iнвестором на деяк види робiт може i повинен залучати компанiТ, якi спецiалiзуються на певних конкретних послугах.
У табл.1 наведено перелк для першоТ особи переваг та недолшв вiд вибору типу залучення девелоперськоТ компани в проект.
Таблиця 1
Перелш для першоТ особи переваг та недолЫв вiд вибору типу залучення девелоперськоТ компаниу проект
Для швестора (першоТ особи)
Тип залучення у проект девелоперськоТ компани Переваги Недолiки
Внутршня структурна одиниця Вщсутнють посередника-аутсорсера Важюсть пошуку спец1ал1ст1в Можливий непрофес1онал1зм спец1алют1в «Незб1льшення» витрат для першоТ особи Залежн1сть кер1вника проекту вщ першоТ особи Упереджен1сть прийняття ршення першою особою В1дсутн1сть незалежноТ зовншньоТ оц1нки про стан проекту девелопменту Неможпивють виконати ус1 види роб1т власними силами
Девелоперська компашя, залучена на умовах аутсорсингу Професмнють надання послуг Наявн1сть незалежноТ оцшки про стан проекту девелопменту Незалежнють кер1вника проекту в1д першоТ особи Юльюсть профес1йних зв'язк1в 1з вузькими спец1алютами Зб1льшення у дектька раз1в числа необх1дних комун1кац1й м1ж учасниками проекту Зб1льшення витратноТ частини бюджету проекту за рахунок вартост1 послуг залученоТ компан1Т
Визначальним фактором щодо прийняття ршення по створенню схеми реалiзацiТ швестицшних проек^в е стратепя iнвестора щодо розвитку швестицшних проеклв у майбутньому. У випадку наявност певних iнвестицiйних
4 "Управлшня проектами та розвиток виробництва", 2008, № 2(26)
кош^в та aмбiцioзниx плaнiв iнвecтopy доцтьно cтвopити влacнy дeвeлoпepcькy кoмпaнiю (як внуфшню фyнкцioнaльнy cтpyктypнy одиницю, або oкpeмy кoмпaнiю) з наданням ïï фyнкцiй, повноважень та вiдпoвiдaльнocтi дeвeлoпepa. Така фyнкцioнaльнa одиниця вiзьмe на ce6e не тiльки виконання функцш замовника, але й opгaнiзaцiю, планування, кoopдинaцiю yчacникiв та мoнiтopинг виконання po6^ за пpoeктaми.
Якщо peaлiзaцiя iнвecтицiйнoгo пpoeктy e oднopaзoвoю дiяльнicтю, то cтвopювaти влacнy дeвeлoпepcькy cтpyктypy не e eкoнoмiчнo вигiдним. В цьому випадку доцтьшше пepeдaти yпpaвлiння пpoeктoм дocвiдчeнiй ayтcopcингoвiй кepyючiй компани.
У будь-якому paзi eфeктивнicть дiяльнocтi дeвeлoпepcькoï компани' залежатиме вiд piвня oтpимaнoгo пpибyткy замовника в peзyльтaтi виконання пpoeктy.
Слiд зазначити, що i в пepшoмy, i в дpyгoмy випaдкax кepiвник пpoeктy в незалежнооп вiд юpидичниx взaeмoвiднocин з iнвecтopoм на дeякi види po6^ може i повинен залучати cпeцiaлiзoвaнi компани, якi cпeцiaлiзyютьcя на пeвниx кoнкpeтниx пocлyгax.
Питання вибopy типу залучення дeвeлoпepcькoï кoмпaнiï в пpoeкт e питанням не пpocтим i залежить вщ бaгaтьox фaктopiв. В будь-якому paзi e ceнc poзглянyти pизики пpoeктy девелопменту, змоделювати дм' по peaгyвaнню на pизик у пpoeктy в o6ox типax компанш. Подальше пpийняття piшeння пepшoю о^бою може бути пpийнятo на ocнoвi дoбpe вiдoмиx мeтoдiв пpийняття piшeнь на ocнoвi бaлiв або вaгoвиx кoeфiцieнтiв.
У табл.2 наведено пepeлiк iдeнтифiкoвaниx pизикiв на фaзi пpoeктyвaння одного з peaльниx пpoeктiв, потенцшн дм' по peaгyвaнню на щентифкован pизики та мoжливi pea^ii або змодельоване вщношення до pизикiв з боку дeвeлoпepcькoï компани' за обома типами. Пepeлiк iдeнтифiкoвaниx pизикiв може бути застоздваний у якocтi базового та дoпoвнювaтиcя будь-яким cпeцiaлicтoм з девелопменту.
Таблиця 2
Змодельовaне вiдношення до iдентифiковaних ризикiв тa потенцшних д1й по реaгyвaнню нa фaзi проектyвaння
Девелоперсьга компaнiя
№ з/п Перелш iдентифiковaн их ризикiв нa фaзi проектyвaння Потенцшы дм по реaгyвaнню Внyтрiшня Зовнiшня (ayтсорсинг)
1 Tpивaлий етап узгодження пpoeктнoï дoкyмeнтaцiï Залучення нeoбxiдниx cпeцiaпicтiв Нeпeвнicть у нaявнocтi нeoбxiдниx cпeцiaлicтiв та у peзyльтaтi пошуку Наявнють нeoбxiдниx cпeцiaпicтiв
2 Внeceння замовником змлн у завдання на пpoeктyвaння Обмеження кiлькocтi внeceння змЫ замовником дoгoвopy на пpoeктyвaння. Дoдaткoвi змлни - за додаткову платню За нaявнocтi певного доотщу у cпiвpoбiтникiв Гapaнтoвaний дocвiд
Пpoдoвжeння тaблицi 2
"Упpaвлiння пpoeктaми та poзвитoк виpoбництвa", 2008, № 2(26)
б
3 Внесення замовником змЫ у проекты ршення Обмеження кшькост внесення змiн замовником по вiдповiдних договорах. 1н1±л змiни - за додаткову платню За наявност певного досвiду у ствроб^нигав Гарантований досвiд
4 Вщсутнють варiантних проробок проектувальник ами Включення вiдповiдноí вимоги у завдання на проектування За наявностi певного досвiду у ствроб^нигав Гарантований досвiд
5 Вщсутнють у проектувальнига в певного досвщу по проектуванню сучасних багатофункцю- нальних комплексiв з урахуванням сучасних технологiй енергозберiганн я при експлуатацп об'екту нерухомостi Включення вщповщноТ вимоги у завдання на проектування За наявностi певного досвщу у ствроб^нигав Гарантований досвщ Гарантована можпивiсть залучення консультантiв
6 Вiдсутнiсть квалiфiкованих проектувальнию в по окремих iнженерних роздтах проекту Пошук квалiфiкованих проекгувальникiв За наявностi певного досвщу у ствроб^нигав Гарантований досвщ Гарантована наявнють бази проектувапьникiв та можливють знаходження необхiдних виконавцiв
7 Координацiя та взаемодiя мiж замовником, керуючою компаыею, проектувальник ами, маркетологами, консультантами, технологами та Ышими учасниками проекту Планування комункацм Розповсюдження iнформацií Звiтнiсть по виконанню УправлЫня учасниками проекту [5,с.221] За наявност певного досвiду у спiвробiтникiв Гарантований досвщ
8 Економiчнiсть прийнятих проектних рiшень Залучення вiдповiдних консультантiв За наявност певного досвiду у ствроб^нигав Гарантований досвщ Гарантована наявнють бази проектувальниюв та можливють знаходження необхщних виконав^в
_Продовження таблиц 2
6 "Управлшня проектами та розвиток виробництва", 2008, № 2(26)
9 Якють проектноТ документацií Залучення експертноТ групи За наявностi певного досвiду у ствроб^ниюв Як правило, наявнють експертноТ групи у штат компанií
10 Питання пщключення об'екту нерухомостi до Ыженерних комунiкацiй Необхщнють розробки «оптимiзацiйних схем» та залучення до проекту додаткових ресурав За наявностi певного досвщу у спiвробiтникiв Гарантована наявнiсть бази виконавщв та можпивiсть знаходження необхiдних виконавцiв
11 Вiдсутнiсть Досвiду страхування професмноТ вiдповiдапьностi архiтекторiв та проектувальни- гав Залучення професмноТ страховоТ компанií За наявностi певного досвщу у ствроб^ниюв Гарантований досвщ
12 Складностi спiлкування iз закордонними проектувальник ами за наявностi Тх у проекл Див. п.6
Слщ зазначити, що в pa3i наявност висококвалiфiкованих та досвiдчених працiвникiв в CTpyKTypi внутршньоТ' девелоперськоТ компани виконання потенцшних дiй по реагуванню на ризики та запоб^анню Тх можливих наслiдкiв може бути пiд «силу» i на рiвнi з аутсорсинговою компанieю.
Висновки. Видiлено та проаналiзовано позитивнi та негативнi аспекти, пов'язан iз створенням внутрiшньоТ девелоперськiй компани та компанiТ, залученоТ на умовах аутсорсингу при виконанн проектiв девелопменту.
Видтено позитивнi та негативнi аспекти, пов'язан iз створенням внутрiшньоТ девелоперськоТ компанiТ та компанiТ, залученоТ на умовах аутсорсингу.
Перспективи подальших розв'док у даному напрямку. Подальшi дослщження будуть присвяченi розробцi пiдходiв щодо удосконалення процеав комунiкацiТ мiж учасниками проекту девелопменту з метою зниження ризимв, пов'язаних з можливими втратами шформаци.
Л1ТЕРАТУРА
1. Ринок нерухомост1 / [А.М.Асаул, В.1.Павлов, 1.1.Пилипенко та ш.]; п1д ред. 1.1.Пилипенка. - [2-е вид.]. - К.: Кондор, 2006. - 330 с.
2. Доценко-Белоус Н.А. Правовая энциклопедия инвестирования строительства. Практическое пособие/ Н. А.Доценко-Белоус. - К.: Юридическая практика, 2006.-544 с.
3. Ч1гасов С.Г., Петровський Б.С. Генезю девелопмента на сучасному етап1 розвитку буд1вельного ринку УкраТни /С.Г. Чигасов, Б.С. Петровський // Економлка i держава. -2007. - №10. - С.51-53.
4. Мазур И.И. Девелопмент / Мазур И.И., Шапиро В.Д., Ольдерогге Н.Г. - Москва: Экономика, 2004. - 521 с.
5. Руководство к своду знаний по управлению проектами (Руководство PMBoK) [Чинний вщ 2004-01-01]. - Project Management Institute, 2004. - 389 с. - (Американський нацюнальний стандарт).
^гаття надмшла до редакцп 15.03.2008 р. "Управлшня проектами та розвиток виробництва", 2008, № 2(26) 7
