CC BY
23
Посилання на статтю_
Шарова О.С. Системна модель управлшня фазою формалiзацií продукту проекту девелопменту/О.С. Шарова// Управлшня проектами та розвиток виробництва: Зб.наук.пр. - Луганськ: вид-во СНУ iм. В.Даля, 2007 - №2(22). С.168-172._
УДК 005.8:005.41
О.С. Шарова
СИСТЕМНА МОДЕЛЬ УПРАВЛ1ННЯ ФАЗОЮ ФОРМАЛ1ЗАЦП ПРОДУКТУ ПРОЕКТУ ДЕВЕЛОПМЕНТУ
Запропоновано системну модель управлЫня фазою формал1зацп продукту проекту з врахуванням обмежень щодо характеристик продукту проекту. Рис. 1, дж. 6.
Ключов1 слова: фаза формал1зацп продукту проекту, характеристики продукту проекту.
Е.С. Шарова
СИСТЕМНАЯ МОДЕЛЬ УПРАВЛЕНИЯ ФАЗОЙ ФОРМАЛИЗАЦИИ ПРОДУКТА ПРОЕКТА ДЕВЕЛОПМЕНТА
Предложена системная модель управления фазой формализации продукта проекта с учетом ограничений, связанных с характеристиками продукта проекта. Рис. 1, ист. 6.
E.S. Sharova
THE SYSTEM MANAGEMENT MODEL FOR THE PHASE OF FORMALIZATION THE DEVELOPMENT PROJECT PRODUCT
The system management model for the phase of formalization the project product considering restrictions connected with the project product characteristics.
Постановка проблеми у загальному вигляд'1 та i'i зв'язок з важливими практичними завданнями. Ринок об'еклв комерцшноТ та виробничоТ нерухомост е шдикатором стану економки. Ступшь його розвитку вщдзеркалюе piBeHb розвитку держави. Ринок комерцшноТ' (нежитловоТ) нерухомост в УкраТн почав формуватися на початку 90-х рош ХХ ст. у зв'язку з приватиза^ею пщприемств державноТ власност i знаходиться у стади активного становлення. Об'екти нерухомост е одним iз небагатьох товарiв, вартють яких з часом мае тенденцш до поступового зростання [1, с.14-44]. Розвиток ринку нерухомост прямо залежить вiд прийняття швестицшних рiшень як у державному, так i недержавному секторах економки. Питанню формування та дослiдження складових майбутнього доходу на початкових фазах реалiзацiТ проекту з врахуванням прийнятних для замовника/швестора показникiв економiчноТ ефективност проекту не придiляеться достатньоТ уваги.
Анал'з останнiх досл'джень i публ'мацш, в яких започатковано розв'язання дано)' проблеми i на яш спираеться автор. Сучасний ринок
"Управлшня проектами та розвиток виробництва", 2007, № 2(22)
1
комерцшноТ нерухомост в УкраТнi перебувае в початковiй фазi розвитку, про що свщчить постiйне зростання орендних ставок в об'ектах офiсноТ, торговоТ та складськоТ нерухомостi, а також ютотне перевищення збуту над пропози^ею усiх видiв комерцшноТ' нерухомостi. В [2] зазначено, що основним критерiем, який визначае вартють об'екту комерцшноТ' нерухомост е чистий операцiйний доход. Для нього характерна властивють генерувати грошовий потiк. Одним iз головних вихщних даних для формування чистого операцшного доходу е доход вщ оренди/продажу корисних площ комерцiйного об'екту нерухомосп.
При цьому чистий операцшний доход е результатом використання продукту проекту девелопменту i не е результатом проекту девелопменту. Поняття «продукт проекту девелопменту» та «результат проекту девелопменту» рiзнi за своею суттю та за своТм змютом. Це питання не висв^лене у вггчизнянш лiтературi та потребуе додаткових дослщжень. Зазначимо тiльки, що саме об'ект нерухомосп як фiзичний об'ект, економiчний об'ект, об'ект власностi, пiдприемство майнового комплексу е продуктом проекту девелопменту.
Доход вщ оренди/продажу корисних площ комерцшного об'екту нерухомосп з'являеться на фазi експлуатацГТ об'екту, а характеристики доходу з певним ступенем невизначеносл формуються на передiнвестицiйнiй фазi проекту. Таким чином, мiж формуванням характеристик доходу з певним ступенем невизначеносл та безпосередшм отриманням доходу знаходиться досить великий за часом штервал реалiзацiТ проекту.
Видтення не вирiшених ранiше частин загальноУ проблеми, котрим присвячуеться означена стаття. Формування характеристик продукту проекту, планування часу реалiзацiТ та бюджету швестицшного проекту виконуеться командою проекту в умовах обмеженоТ неповноТ шформаци та з деякими припущеннями.
В [3] розглянуто процеси, ям вщбуваються в перехiдному перад мiж передiнвестицiйною та iнвестицiйною фазами проекту девелопменту, запропоновано визначення фази формалiзацiТ продукту проекту (ФФПП), дослщжено ознаки ^еТ' фази, запропоновано сшральну модель виконання фази формалiзацiТ продукту проекту. Саме пщ час ФФПП визначаються основнi вихiднi данi для чистого операцшного доходу продукту проекту девелопменту, а саме: орiентовнi загальна та корисна площi об'екту, розподт площ за типом (комерцшш та некомерцшш площi), орiентовнi цiни оренди комерцшних площ тощо.
Переваги використання стрально'Т моделi виконання ФФПП полягають в тому, що в кожному ци^ (витку спiралi) досягаеться певний прогрес у визначенн проекту шляхом виконання послщовносл крокiв, яка повторюеться для визначення / уточнення техшчних характеристик продукту проекту з урахуванням впливу Тх змiн на показники економiчноТ ефективностi проекту.
Особа, що приймае ршення (ОПР), визначае певн базовi показники ефективностi проекту, i остаточне рiшення про його реалiзацiю приймае на основi прийнятностi (корисносп) для себе розрахункових показникiв ефективносп проекту в порiвняннi iз базовими. Розрахунковi показники ефективностi проекту визначаються на основi вищезгаданих вихiдних даних.
Виходячи з того, що ОПР приймае ршення про швестування з деяким ступенем невизначеносп, важливою задачею е розробка та дослщження системноТ моделi управлiння фазою формалiзацiТ продукту проекту.
Основною метою роботи е розробка та дослщження системноТ моделi дiяльностi на фазi формалiзацiТ продукту проекту.
Для цього треба виршити наступну задачу:
2
"Управлшня проектами та розвиток виробництва", 2007, № 2(22)
- визначити характеристики продукту проекту та дослщити взаемозв язок м1ж ними та показниками ефективност проекту шляхом розробки системно! модел1 управл1ння ФФПП.
Виклад основного матер'алу досл'1дження. Загальноприйнятними показниками ефективност швестицшних проект1в е NPV, 1ндекс рентабельност1 1нвестиц1й, внутр1шня норма прибутку, строк окупност1 швестицш. В роботах [4,5] описано переваги та недолги використання наведених показнимв ефективност1 з точки зору умов, за яких використовуються показники, та «споживач1в» - ос1б, що приймають р1шення (ОПР) про 1нвестування та реал1зац1ю проекту. Виходячи з того, що найчаслше ОПР при швестуванш в проекти девелопменту в1дпов1дають на питання «вкладати чи не вкладати кошти?», то так1 проекти ор1ентован1 на отримання прибутку в грошовому виглядк Таким чином, показники абсолютно! економ1чноТ ефективност1 е вир1шальними у прийнятт р1шень про 1нвестування в проекти девелопменту, що дозволяе Тх використання в даному дослщженш.
Запропонований в загальному вигляд1 в [6,с.166-168] опис продукту проекту як сукупнють його характеристик д1став подальшого розвитку.
Розглянемо характеристики продукту проекту, Тх вщношення до елемент1в системно! модел1 та досл1димо Тх взаемний вплив.
Опишемо в загальному вигляд1 продукт проекту як сукупнють його характеристик: P(G,A,S,q,c,h,V,W), де
G - коефщ1ент GLA (General Leasable Area);
n
A = ^at - вартють оренди (або продажу) комерцшних площ об'екту, де
i=1
a - Ц|на оренди (або продажу) 1 кв.м. комерцшно! площ1, i - номер комерцшно! площ об'екту, i = (1,n), n - к1льк1сть тишв комерц1йних площ об'екту;
n
S = ^ si - сума комерц1йних площ об'екту, де si - площа i-того типу
i=1
комерцшних площ об'екту;
q - норма дисконту; с - ц1на проектування i буд1вництва 1 кв.м. об'екту;
h - процент банкiвського кредиту;
m
V = ^ vl - обсяг кош^в повернення кредиту, де vl - обсяг коштiв
i=1
повернення кредиту за 1-й рiк, m - кiлькiсть ромв повернення кредиту;
W={wf}- множина допущень та обмежень про техычш та економiчнi характеристики продукту проекту.
На рис.1 подано системну модель управлшня дiяльнiстю ФФПП. Цiль дiяльностi на ФФПП визначаеться як досягнення заданого Замовником рiвня невизначеност показникiв ефективност проекту 5. Результатом дiяльностi е фактичне досягнення показниками ефективност проекту заданого рiвня невизначеностi 5. Наявнють причинно-наслiдкового зв'язку мiж компонентами визначае змши стану всiх компонентiв при виникненн вiдхилення в одному з них.
Елемент «Законодавче та нормативне обмеження проекту» формуе множину обмежень для характеристик продукту проекту з точки зору чинного в Укра'Тш законодавства та норм i правил буфвництва.
"Управлшня проектами та розвиток виробництва", 2007, № 2(22)
3
Дiяльнiсть на ФФПП
_Ж_
Рис. 1. Системна модель управлшня д1яльн1стю на ФФПП
Елемент «Характеристики продукту проекту» описуе найважливш техжчш
характеристики продукту проекту - комерцшш площi 5г , Тх структуру та кшькюне
спiввiдношення, якi з'являються при розглядi найбiльш ефективного та доцiльного використання земельноТ дiлянки та поступово уточнюються при подальшiй розробцi проектноТ документации
Елемент «Ринковi вимоги» визначаеться цшою проектування та будiвництва
с 1 кв.м. об'екту, цшою оренди (або продажу) оджеТ' одиницi (1 кв.м.) /'-го типу
комерцшноТ' площ^ И - процент банкiвського кредиту, У1 - обсяг коштiв
повернення кредиту за I -й рк
Елемент «Вимоги Замовника проекту» описуе початковi формальж вимоги Замовника до арх^ектурно-планувальних та об'ектно-просторових рiшень об'екту, визначае прийнятж для iнвестора норму дисконту з деяким рiвнем невизначеност та коефiцiент СЬА. Елемент (3), як i елемент (2), формуе множину обмежень для характеристик продукту проекту девелопменту.
Елемент (2) впливае на iншi елементи системноТ моделi, зворотнiй зв'язок вщсутнш. Елементи (2), (3), (4) мають обмеження з боку елементу (1) та зворотж зв'язки мiж собою, що свщчить про Тх взаемний вплив, взаемозалежнють та змши стану з плином часу.
На «входi» е очiкування Замовника стосовно рiвня невизначеностi 5 щодо показниш ефективностi проекту. Iтерацiйний рух по спiралi по уточненню характеристик продукту проекту на ФФПП з урахуванням обмежень та паралельним розрахунком показнимв ефективностi закiнчуеться при досягненж заданого рiвня невизначеностi 5.
Таким чином, системна модель управлшня дiяльнiстю е динамiчною моделлю, тому що вщображае процеси, якi вщбуваються з часом в системi та оточуючому ТТ середовищi.
Висновки з даного досл'дження. В робот уперше запропоновано системну модель дiяльностi на фазi формалiзацiТ продукту проекту девелопменту.
4
"Управлшня проектами та розвиток виробництва", 2007, № 2(22)
Перспективи подальших вишукувань у даному напрямку.
Перспективами подальших вишукувань у даному напрямку е розробка критерш
закшчення фази формалiзацN' продукту проекту.
Л1ТЕРАТУРА
1. Павлов В.1. Ринок нерухомостк - К.: Кондор, 2006. - 330 с.
2. Олексенко Р. Украинский рынок недвижимости хорошо защищен //Commercial Real Estate UA. - 2007. - №16. - С.20-21.
3. Рач В.А., Шарова О.С. Критери визначення появи фази формал1зацп продукту проекту в проектах розвитку нерухомост1 // Управлшня проектами та розвиток виробництва: Зб.наук.пр. - Луганськ: Вид-во СНУ 1м. В.Даля, 2006. - №3(19). - С.114-123.
4. Бреслав Е.П. Классификация инвестиционных проектов с позиций оценки их экономической эффективности// Управлшня проектами та розвиток виробництва: Зб.наук.пр. - Луганськ: Вид-во СНУ 1м. В.Даля, 2006. - №3(19). - С.86-95.
5. Бреслав Е.П. Алгоритмы оценки экономической эффективности инвестиций для руководителей проектов// Управлшня проектами та розвиток виробництва: Зб.наук.пр. - Луганськ: Вид-во СНУ 1м. В.Даля, 2006. - №4(20). - С.88-101.
6. Шарова О.С. Особливост1 появи та завершення фази формалЬаци продукту проекту при управлшня проектами розвитку нерухомост1 //Тези доповщей IV М1жнародноТ конференцп «Управлшня проектами у розвитку суспшьства». Тема: Управлшня програмами оргаызацшного розвитку в конкурентному оточены». - К.: КНУБА, 2007. -С.166-168.
Отаття надмшла до редакцп' 14.05.2007 р.
"Управлшня проектами та розвиток виробництва", 2007, № 2(22)
5
