CC BY
54
Посилання на статтю_
Гладкая Е.Н. Особенности девелоперских проектов как систем с нечётко зафиксированным результатом /Е.Н. Гладкая // Управлшня проектами та розвиток виробництва: Зб.наук.пр. - Луганськ: вид-во СНУ iM. В.Даля, 2007 - №4(24). С. 87-92.
УДК 005.8:005.41
Е.Н. Гладкая
ОСОБЕННОСТИ ДЕВЕЛОПЕРСКИХ ПРОЕКТОВ КАК СИСТЕМ С НЕЧЁТКО ЗАФИКСИРОВАННЫМ РЕЗУЛЬТАТОМ
Рассмотрены проблемы управления портфелем девелоперских проектов. Введено понятие мегадевелоперского проекта. Приведены характеристика, описание продуктов и варианты дальнейшего использования результатов продуктов подпроектов. Предложена классификация проектов по признаку изменения конфигурации продукта проекта. Рис. 1, табл. 1, ист. 7.
Ключевые слова: девелопмент, типы девелопмента, этапы девелопмента, полный цикл проекта создания недвижимости, портфель проектов, стратегия развития.
О.М. Гладка
ОСОБЛИВОСТ1 ДЕВЕЛОПЕРСЬКИХ ПРОЕКТ1В ЯК СИСТЕМ З НЕЧ1ТКО ЗАФ1КСОВАНИМ РЕЗУЛЬТАТОМ
Розглянуто проблеми управлшня портфелем девелоперських проекпв. Введено поняття мегадевелоперського проекту. Наведен характеристика, опис продукпв та варiанти подальшого використання результат продукпв пщпроек™. Запропоновано класифка^ю проекпв за ознакою змши конф^урацп продукту проекту. Рис. 1, табл. 1, дж. 7.
E.N. Gladkaya
FEATURES OF THE DEVELOPMENT PROJECT AS A SYSTEM WITH FUZZY RESULT
The notion of the mega- development project is proposed. Under-projects characteristic, the products description and results of their further applying are made. The project classification by feature of the project product configuration change is proposed.
Введение. Девелопмент недвижимости является разносторонним бизнесом, охватывающим различные виды деятельности - от реконструкции и сдачи в аренду существующих зданий до покупки земли и продажи улучшенных земельных участков [1, с. 3].
Деятельность, связанная с девелопментом недвижимости имеет ряд существенных аспектов. Во-первых, девелопмент - это такие качественные материальные преобразования в объекте недвижимости, которые обеспечивают превращение его в другой, новый объект, обладающий рыночной стоимостью большей, чем стоимость исходного объекта. То есть девелопмент - это процесс развития объекта недвижимости. Во-вторых, девелопмент - это "Управлшня проектами та розвиток виробництва", 2007, № 4(24) 1
профессиональная деятельность по организации (управлению) процессов девелопмента. Это особый вид предпринимательской деятельности в рыночных условиях, специфическое проявление деловой активности на рынке. И в этом своем качестве понятие «девелопмент» органически связано с производным от него термином «девелопер». Любое развитие объекта недвижимости связано, прежде всего, с физическими изменениями, которые обеспечивают появление у него новых потребительских качеств, соответствующих изменяющимся потребностям общества. В-третьих, экономический аспект девелопмента реализуется в повышении ценности объекта недвижимости вследствие произведенных физических изменений. При этом сами физические изменения еще не являются аргументом в пользу увеличения ценности объекта - они влекут за собой изменение ценности объекта лишь постольку, поскольку обеспечивают появление объекта, обладающего новыми потребительскими качествами, делающими этот объект востребованным на рынке. Таким образом, рост ценности обеспечивается не любыми физическими преобразованиями, а такими, которые соответствуют требованиям рынка, запросам его потребителей. Чем выше уровень запроса потребителей, тем выше ценность создаваемого объекта, тем выше эффективность девелопмента. В-четвёртых, развитие недвижимости ведет к качественному изменению не только самих объектов недвижимости, но и их окружения. При этом вариант развития недвижимости должен являться наилучшим из возможных. Только в этом случае и позитивное влияние девелопмента на развитие окружающих территорий является максимальным и максимально способствует повышению их ценности.
Становление рынка девелопмента в нашей стране начинает свой отсчёт с начала XXI века, когда в СМИ стали появляться статьи о девелопменте как о самостоятельном виде бизнеса в Украине [2]. До этого момента рынок недвижимости был рынком застройщиков конкуренция между которыми в основном шла за получение заказов от государства, что обеспечивало загрузку строительных трестов и домостроительных комбинатов. С началом развития рынка строительных материалов начал развиваться и рынок девелопмента. Качественные скачки, которые произошли за последние 7-8 лет на рынке девелопмента изменили ситуацию к тому, что сегодня перед девелоперами стоят не вопросы «строить офисы, жильё или торговые центры?», а именно вопросы связанные с повышением эффективности девелоперской деятельности:
- поиск инструментов для осуществления открытой конкуренции,
- здоровое соревнование девелоперских идей,
- применение научно и практически обоснованных подходов к организации девелоперских проектов,
- качество персонала и управление финансированием.
Постановка проблемы и выделение нерешённых вопросов. Организации, которые берут на себя функцию девелопера не всегда чётко представляют будущий продукт проекта. Зачастую организации становятся девелоперами стихийно - в связи с появлением в их обычной деятельности объектов недвижимости - земельных участков или имущественных комплексов, которые можно в дальнейшем эффективно использовать с целью получения прибыли для организации через процессы развития. Поэтому, девелоперы не всегда могут точно определить место «входа» в этот процесс, а также многие организации не знают где и при каких обстоятельствах этот процесс может закончиться, т.е. где будет «выход». А когда таких объектов несколько? И каждый объект уникален, специфичен и не может вечно находится в процессе развития. Поэтому развитие каждого объекта рассматривается как реализация отдельного проекта, а девелоперская деятельность как управление портфелем проектов. Возникает вопрос - как управлять портфелем девелоперских 2 "Управлшня проектами та розвиток виробництва", 2007, № 4(24)
проектов? На сегодняшних день ни один девелоперских проект не реализуется в установленные сроки (по разным причинам). Это косвенно свидетельствует об отсутствии до конца разработанной теории управления девелоперскими проектами. Точнее она существует только в пределах отдельных этапов, например, таких как этап строительства объекта недвижимости. А это хоть и очень важная задача, но лишь одного из этапов жизненного цикла девелоперского проекта.
Анализ последних исследований и публикаций. Вопросы девелопмента недвижимости на сегоднящний день достаточно актуальны и широко освещаются как с практической так и с научной точек зрения. Так, например, в работах [3; 4] рассматриваются проблемы, связанные со стратегической оценкой девелоперских проектов,а также полученем максимальной доходности от вложений в объект инвестирования. В работах [5; 6] исследуются проблемы обоснования необходимости введения в жизненный цикл проектов развития недвижимости фазы формализации продукта проекта и вопросы управления с учётом возникающих на ней ограничений.
Основные литературные источники, посвященные девелопменту недвижимости, рассматривают общую теорию девелопмента, а также особенности каждого из пяти его типов. Вопросы, связанные с особенностями проектно-ориентированного управления на всех теоретически возможных этапах жизненного цикла объекта недвижимости с возможностью вхождения в проект на каком-либо этапе или аналогичный выход из него не рассматриваются.
Целью данного исследования является: изучение жизненного цикла объекта недвижимости как совокупности специфических проектов.
Основные результаты исследования. Согласно существующей классификации [1, с. 5], разделяют пять типов девелопмента:
- земли (land development);
- жилых многоквартирных зданий (multifamily residential development);
- офисных зданий (office development);
- промышленных зданий (industrial development);
- зданий розничной торговли (retail development).
Каждый из этих типов девелопмента рассматривается с точки зрения общих для них процессов, которые состоят из отдельных этапов [1, с. 22].
Первый этап - это анализ экономической целесообразности реализации девелоперского проекта и приобретение земельного участка.
Второй этап - проектирование будущего объекта.
Третий этап - разработка схемы финансирования девелоперского проекта.
Четвёртый этап - создание (строительство) объекта.
Пятый этап - продажа и/или сдача в аренду объекта недвижимости.
Шестой этап - эксплуатация и управление объектом недвижимости.
Рассмотренные этапы описывают полный цикл девелоперского проекта от «идеи» до «эксплуатируемого объекта». Как правило такой полный цикл создания объекта недвижимости требует значительных временных затрат (не менее 3-х лет), что для современных динамично меняющихся условий функционирования компаний играет немаловажную роль. В связи с этим, время является решающим фактором для начала девелопмента. И не всегда девелопер может со 100% уверенностью заявить о себе и о будущем его объекте. Как было сказано выше, рынок девелопмента в нашей стране только формируется и ещё далёк от совершенства. И если в западных странах влияние внешнего окружения на деятельность девелоперских компаний составляет 1/3 и на 2/3 зависит от знаний, умений и средств самого девелопера, то у нас всё наоборот - 2/3 составляет влияние таких факторов как политика, экономика, законы и правоустанавливающие документы и пр. Что, в свою очередь, "Управлшня проектами та розвиток виробництва", 2007, № 4(24) 3
увеличивает в кратное число риск связанный с реализацией девелоперских проектов. Поэтому, на наш взгляд, в наших условиях реализации девелоперских проектов необходимо также в несколько раз увеличить детализацию как самого цикла девелоперского проекта, так и частоту переоценки результатов проекта на каждой стадии с учётом возможной корректировки исходной цели.
Если рассмотреть полный цикл создания объекта недвижимости от «идеи» до «эксплуатируемого объекта» как «мегадевелоперский проект» или «задачу максимум», то можно выделить ряд проектов, которые необходимо реализовать для достижения мегацели (рис. 1).
Земля -Идея
Земля -Земля
Земля -Правоустанав ливающие документы
3
Земля -концепция
Земля -проект
Земля -незавершенное строительство
Земля -эксплуатируемый объект
Рис. 1. Схема этапов мегадевелоперского проекта
В табл. 1 представлена характеристика каждого из этапов.
Каждый из рассмотренных этапов можно рассмотреть как отдельный проект. Все проекты будут иметь свою измеримую цель, для их осуществления необходимо будет пройти все фазы жизненного цикла и в итоге получить определённый полезный результат, который в конечном итоге будет измеряться в денежном выражении, и, самое главное можно определить дальнейшие альтернативные варианты развития проекта по окончании каждой фазы.
Характеристика этапов мегадевелоперского проекта
Таблица 1
Этап Наименование Характеристика Продукт Варианты развития
1 Земля -Идея Формируется идея будущего проекта девелопмента: проводится экспресс-маркетинг, разрабатывается предварительная концепция проекта, прорабатываются возможные схемы финансирования проекта, строится базовая финансовая модель, осуществляется оценка эффективности проекта Отчёт с выводами о том стоит или не стоит реализовывать этот проект Отказ от проекта -собранные данные архивируются. Решение о реализации проекта - формируется проектное задание. Продажа идеи - поиск заинтересованных лиц.
4
"Управлшня проектами та розвиток виробництва", 2007, № 4(24)
Этап Наименование Характеристика Продукт Варианты развития
2 Земля -Земля Осуществляется процедура землеотвода с возможностью выхода из проекта путём продажи юридического лица, на которое осуществляется землеотвод Документы, подтверждающие возможность получения земельного участка во временное или постоянное пользование (Протокол комиссии по вопросам регулирования земельных отношений, Распоряжение городского головы. Договор между заказчиком и исполкомом горсовета ...) Продолжение процедуры землеотвода. Отказ от продолжения процедуры землеотвода -продажа юридических прав.
3 Земля -Правоуста навливаю щие документы Осуществляется процедура землеотвода с прохождением всех этапов предусмотренных соответствующей процедурой [7]. Решение исполкома городского совета, решение городского совета. Нотариально оформленный и зарегистрированный договор аренды земельного участка. Разработка концепции развития земельного участка. Продажа юридического лица, на которое оформлен земельный участок.
4 Земля -Концепция Осуществляется разработка концепции развития земельного участка/объекта недвижимости собственными силами или с привлечением внешних организаций (консалтинговых компаний) Документ, содержащий информацию о концепции развития земельного участка Развитие земельного участка в соответствии с концепцией. Продажа юридического лица, на которое оформлен земельный участок, с концепцией его развития.
5 Земля -Проект Осуществляется выбор проектной организации, разрабатывается техническое задание на проектирование, выполняются стадии проектирования (эскизный проект, проект, рабочая документация) в соответствии с подписанным договором на проектирование; осуществляется согласование проекта; получается разрешение на производство строительных работ Согласование ГлавАПУ, заключение Укринвестэкспертизы, Решение исполкома городского совета, Разрешение ГАСК на производство строительных работ Строительство объекта. Продажа юридического лица, на которое оформлен земельный участок, с концепцией, проектом и разрешением на строительство.
"Управлшня проектами та розвиток виробництва", 2007, № 4(24) 5
Этап Наименование Характеристика Продукт Варианты развития
6 Земля - Незавер шенное строите льство Осуществляется выбор генподрядной (подрядной) организации для выполнения строительных работ; выполняются строительные работы Объект незавершенного строительства, с документами Завершение строительства объекта. Реконцепция объекта. Продажа, на которое оформлен земельный участок, с концепцией, проектом и разрешением на строительство и незавершенным объектом.
7 Земля -Эксплуа тируемы й объект Осуществление договоров аренды/продажа частями/продажа объекта; ведение операционной деятельности Подписанный гос комиссией акт о принятии объекта в эксплуатацию, Решение исполкома городского совета. Эксплуатация объекта. Продажа юридического лица.
Выводы по работе и направления дальнейших исследований. Данный подход к рассмотрению девелоперского проекта полного цикла можно рассмотривать как классификацию девелоперских проектов по признаку изменения конфигурации продукта проекта, что, в свою очередь, даст чёткое понимание целей и результатов от его реализации на каждом этапе и сделает их управляемыми.
В дальнейших исследованиях планируется создание системных моделей подпроектов мегадевелоперского проекта с учётом выделения фазы формализации продуктов проектов, а также определение возможных подходов к определению ценности продуктов на каждом из этапов проекта.
ЛИТЕРАТУРА
1. Ричард Б. Пейзер, Анна Б. Фрей. Профессиональный девелопмент недвижимости. Руководство ULI по ведению бизнеса (Professional Real Estate Development: The ULI Guide to the Business). - 2004. - 452 с.
2. Девелопмент, определения, цитаты. - http://www.sapsan.ru/news/opr/99. -26.10.2007.
3. Мгбере Ч.О. Модель стратегической оценки инвестиционных проектов в условиях неопределённости// Управлшня проектами та розвиток виробництва: Зб.наук.пр. -Луганськ: вид-во СНУ iм. В.Даля, 2006. - № 2 (18). - С. 101-110.
4. Мгбере Ч.О. Стратегия максимизации доходности проекта девелопмента // Управлшня проектами та розвиток виробництва: Зб.наук.пр. - Луганськ: вид-во СНУ iм. В.Даля, 2006. - № 4 (20). - С. 76-87.
5. Рач В.А., Шарова Е.С. Критерии определения появления фазы формализации продукта проекта в проектах развития недвижимости // Управлшня проектами та розвиток виробництва: Зб.наук.пр. - Луганськ: вид-во СНУ iм. В.Даля, 2006. - № 3 (19). - С. 114-123.
6. Шарова О.С. Системна модель управлшня фазою формалiзацií продукту проекту девелопменту // Управлшня проектами та розвиток виробництва: Зб.наук.пр. -Луганськ: вид-во СНУ iм. В.Даля, 2006. - № 2(22) - С. 168-172.
7. Решение исполкома Днепропетровского городского совета от 17.06.1999 № 1268 «О порядке подготовки и осуществления проектно-строительного процесса и отвода земельных участков под объекты строительства».
^гаття надмшла до редакцп 28.10.2007 р.
6
"Управлшня проектами та розвиток виробництва", 2007, № 4(24)
