CC BY
38
Ф1НАНСИ ТА БАНК1ВСЬКА СПРАВА
Удк 336.226.212.1:336.14:352 JEL Classification: H24; R38
ОПОДАТКУВАННЯ НЕРУХОМОСИ: СВ1Т0ВИЙ Д0СВ1Д ТА УКРАТНСЬК РЕАЛ1Т
® 2018 ДУБ А. Р.
УДК 336.226.212.1:336.14:352 JEL Classification: H24; R38
Дуб А. Р.
Оподаткування нерухомосл: свiтовий досвiд та украшсьм реалп
Частка надходжень Bid податку на нерухоме майно, В1дм1нне Bid земельных длянок, у податкових надходженняхмщевих бюджет'в в УкраЫзначно нижче, н'ж у кранах CBimy. Мета статт'> полягае у выявлены! на основi анал'ву свтового досв'ду оподаткування нерухомостi проблем, як пов'язаш з незначною часткою податку на нерухоме майно, вiдмiнне вiд земельно( д'шянки, в надходження мщевих бюджет'ю Укра(ни, та пошуку можливих шлях!в (х виршення. Нами проведено анал'в значення податку на нерухоме майно, вiдмiнне вiд земельноi д'шянки, в склад'> податкових надходжень мщевих бюджет'в та у груш податмв !з власност'> у кра'шах свту. Виявлено, що оподаткування нерухомост'> е вагомим джерелом ф'шансових ресурс'в на мсцевому р!внi в багатьох заруб'жних кранах. Об(рунтовано доцльнсть справляння податку на нерухомкть. Розкрито тдходи до встановлення бази оподаткування нерухомост'>, висвтлено '(х переваги та недол'жи. Охарактеризовано повноваження оргашв мсцевого самовря-дування щодо визначення бази оподаткування, встановлення ставки податку та пшьг. Висвтлено систему оподаткування нерухомого майна, вiдмiнного вiд земельних дшянок, в УкраЫ. Оцнено обсяги надходжень податку на нерухоме майно, вiдмiнне вiд земельно(дшянки, в податкових надходженнях мсцевих бюджет'в в УкраЫ. З'ясовано, що неповнота Державного реестру речових прав на нерухоме майно, в'дсутшсть наближено( до ринково(вартост'1 нерухомост'> бази оподаткування та пол'тично(волi оргашв мсцевого самоврядування щодо посилення заход'в !ззбшьшення податкових надходжень з нерухомого майна е основними причинами незначно(рол'> надходжень вiд оподаткування нерухомост'> у склад'> податкових надходжень мщевих бюджет'в в УкраЫ. Запропоновано шляхи пiдвищення надходжень до мщевих бюджет'в в'д оподаткування нерухомост'> через переоблкуае(нерухомост'> та внесення змш умехан'вм адмнстрування податку, зокрема, в частит бази оподаткування та ставок. Кпючов'1 слова: нерухомкть, податок на нерухоме майно, мщевий бюджет, база оподаткування, ринкова вартсть, органи мсцевого самовряду-вання.
Рис.: 3. Б'бл.: 12.
Дуб Андрй Романович - кандидат економiчних наук, доцент, старший науковий сп'вроб'тник в'Шлу рег'юнальноiф'1нансово(полтики, 1нститут регональних досл'джень 'шен М. I. Долшнього НАНУкра(ни (вул. Козельницька, 4, Льв'в, 79026, Укра(на) E-mail: oak_an@ukr.net
УДК 336.226.212.1:336.14:352 JEL Classification: H24; R38
Дуб А. Р. Налогообложение недвижимости: мировой опыт и украинские реалии
Доля поступлений от налога на недвижимое имущество, отличное от земельного участка, в налоговых поступлениях местных бюджетов в Украине значительно ниже, чем в странах мира. Целью статьи является выявление на основе анализа мирового опыта налогообложения недвижимости проблем, связанных с незначительной долей налога на недвижимое имущество, отличное от земельного участка, в поступления местных бюджетов Украины, и поиск возможных путей их решения. Нами проведен анализ значения налога на недвижимое имущество, отличное от земельного участка, в составе налоговых поступлений местных бюджетов и в группе налогов с собственности в странах мира. Выявлено, что налогообложение недвижимости является важным источником финансовых ресурсов на местном уровне во многих зарубежных странах. Обоснована целесообразность взимания налога на недвижимость. Раскрыты подходы к установлению базы недвижимости, освещены их преимущества и недостатки. Охарактеризованы полномочия органов местного самоуправления определять базу налогообложения, устанавливать ставки налога и льготы. Дана характеристика системы налогообложения недвижимого имущества, отличного от земельных участков, в Украине. Оценены объемы поступлений налога на недвижимое имущество, отличное от земельного участка, в налоговых поступлениях местных бюджетов
UDC 336.226.212.1:336.14:352 JEL Classification: H24; R38
Dub A. R. Real Estate Taxation: World Experience and Situation in Ukraine
The share of the tax on real estate, other than land plots, in tax revenues of local budgets in Ukraine is much lower than in other countries around the world. The aim of the article is to identify, on the basis of analysis of the world experience in real estate taxation, the problems related to the small share of the tax on real estate, other than land plots, in local budget revenues in Ukraine, and to find possible solutions to them. The carried out analysis of the significance of the tax on real estate, other than land plots, in tax revenues of local budgets and in the group of property taxes in countries of the world revealed that the real estate tax is an important source of financial resources at the local level in many foreign countries. The expediency of levying the tax on real estate is justified. Approaches to the establishment of the real estate base are described; their advantages and disadvantages are highlighted. The powers of local self-government bodies to define the tax base, establish tax rates and privileges are characterized. Features of the Ukrainian system of taxation of real estate, other than land plots, are given. There estimated the amount of the tax on real estate, other than land plots, in the tax revenues of local budgets in Ukraine. It is revealed that the incompleteness of the State Register of Rights to Real Estate, the lack of a tax base close to the market value and the political will of local governments on enhancing measures to increase revenues from real the estate tax are the main reasons for the insignificant role of revenues from the real estate taxation in tax revenues of
в Украине. Выявлено, что неполнота Государственного реестра прав на недвижимое имущество, отсутствие приближенной к рыночной стоимости недвижимости налоговой базы и политической воли органов местного самоуправления по усилению мер по увеличению налоговых поступлений с недвижимости являются основными причинами незначительной роли поступлений от налогообложения недвижимости в составе налоговых поступлений местных бюджетов в Украине. Предложены пути увеличения поступлений в местные бюджеты от налогообложения недвижимости путем переучета всей недвижимости и внесении изменений в механизм администрирования налога, в частности, базы налогообложения и ставок. Ключевые слова: недвижимость, налог на недвижимое имущество, местный бюджет, база налогообложения, рыночная стоимость, органы местного самоуправления. Рис.: 3. Библ.: 12.
Дуб Андрей Романович - кандидат экономических наук, доцент, старший научный сотрудник отдела региональной финансовой политики, Институт региональных исследований имени М. И. Долишнего НАН Украины (ул. Козельницкая, 4, Львов, 79026, Украина) E-mail: oak_an@ukr.net
local budgets in Ukraine. The proposed ways to increase revenues to local budgets from the real estate taxation by taking inventory of all real estate and making changes in the mechanism of tax administration, in particular, the tax base and rates.
Keywords: real estate, real estate tax, local budget, tax base, market value, local government. Fig.: 3. Bibl.: 12.
Dub Andrii R. - Candidate of Sciences (Economics), Associate Professor, Senior Research Fellow of the Department of Regional Financial Policy, Institute of Regional Research named after V. I. Dolishniy of the NAS of Ukraine (4 Kozelnytska Str., Lviv, 79026, Ukraine) E-mail: oak_an@ukr.net
Постановка проблеми. Децентрамзащя в Укра!ш покликана сформувати сильш конкурентоспроможш регю-ни. Своею чергою, реалiзацiя заходш, скерованих на еконо-мiчний i сощальний розвиток регюну, потребуе чималих фь нансових ресурйв. У багатьох кра!нах свиту джерелом таких фшансових ресурйв на мкцевому ршш е оподаткування нерухомость Проте частка надходжень вк податку на неру-хоме майно, вкмшне вк земельних дкянок, у податкових надходженнях мюцевих бюджепв в Укра!ш значно нижча, шж у крашах свггу. Тому значно! актуальной набувають питання, пов'язаш з виявленням особливостей адмшстру-вання податку на нерухоме майно в зарубiжних крашах, i можливост застосування цього досвку для коригування чинно! системи оподаткування нерухомост в Украшь При цьому значну увагу смд придкити ролi органш мюцевого самоврядування в адмшструванш податку на нерухоме майно, вкмшне вк земельно! дкянки, та проблемам, яи перешкоджають збкьшенню частки надходжень вк вказа-ного податку в надходженнях мюцевих бюджетш.
Аналiз останнiх досмджень i публiкацiй. Проблематику оподаткування нерухомост дослiджують у сво!х працях украшсьи та зарубiжнi науковцi: Н. Атаманчук [1], Н. Бобошко [2], Т. Ваппас (Т. Уаррая) [3], С. Домнша [4], В. Дубровський [5], Г. Строволкк (С. БЬотоИсИв) [3], В. Черкашин [5] та ш. Основнi акценти бiльшостi досм-джень зосередженi на сутностi оподаткування нерухомост, значеннi податку на нерухоме майно, вкмшне вiд земельних дкянок, для мкщевих бюджетш, аналiзi зарубiжного досвiду оподаткування нерухомостi та можливостях його застосування в Украшь Проте доволi часто у вгтчизнянш науковш лiтературi поза увагою залишаеться чiтке ви-окремлення питань щодо ролi органш мiсцевого самоврядування в адмшструванш податку на нерухоме майно, вкмшне вiд земельно! дкянки, та проблем, яи не дозволяють перетворити його на вагоме джерело надходжень мiсцевих бюджетiв.
Метою досмдження е виявити на основi аналiзу свiтового досвiду оподаткування нерухомост проблем, якi
призводять до незначно! частки податку на нерухоме май-но, вiдмiнне вк земельно! дiлянки, в надходження мкще-вих бюджетш Укра!ни та запропонувати можливi шляхи !х вирiшення.
Виклад основного матерiалу. Податок на нерухоме майно, вкмшне вiд земельно! дкянки (дам - податок на нерухомкть, оскiльки оподаткування землi в цьому досль дженнi не розглядаеться), впроваджений у багатьох кра!нах свiту, як високо розвинутих, так i в тих, що розвиваються. Його справляння аргументують по-рiзному: 1) як непряме оподаткування доходiв (виходячи з того, що особа, прожи-ваючи у власному помешканш, отримуе вiд цього умовний непрямий прибуток, осккьки не сплачуе орендно! плати) [3]; 2) як оподаткування високих доходiв, бо вартють майна пов'язана з доходами (бкьш заможне населення може до-зволити собi нерухомiсть вищо! вартосп, а для пiдприемств нерухомкть е джерелом отримання доходiв); 3) як плату за користування мiсцевими суспкьними благами (наприклад, iнфраструктурою загального користування тощо), розпо-дкену мгж мешканцями та пiдприемцями пропорцiйно до вартост !хнього нерухомого майна, розмiщеного на вкпо-вiднiй територГ! [5, с. 8-9].
Доцкьшсть справляння податку на нерухомкть обу-мовлена кiлькома аспектами:
■ податок на нерухомють е передбачуваним (осккь-ки вся нерухомють вiдображена в реестрах неру-хомосп, на основi яких здiйснюють прогноз) та стабкьним джерелом надходжень (бо не залежить вiд ефективностi дiяльностi платника, як прямi податки, - сплачувати доводиться у будь-якому випадку, були отримаш доходи чи нi);
■ базу оподаткування важко приховати й «оптимь зувати» (на вiдмiну вк належних до оподаткування грошових доходш платника при адмшструван-ш прямих податив);
■ у разi систематичного ухилення вiд сплати податку i збiльшення суми податково! заборгованостi нерухомiсть може стати об'ектом податково! за-
стави, реамзащя яко'1 дозволить погасити подат-ковий борг;
■ надходження податку на нерухомкть можуть впли-нути на розвиток адмiнiстративно-територiальноï одиницi (осккьки для оргашв мiсцевого самовря-дування вони можуть стати мотиватором розви-тку та збкьшення привабливостi територп для проживання та ведення бiзнесу, що, своею чергою, сприятиме зростанню ринково'1 вартостi землi та розташованих на нш об'ектш нерухомостi, а отже, забезпечуватимуть стабкьш надходження до мк-цевих бюджетш) [5, с. 4-5].
Зазвичай податок на нерухомють юнуе як окремий податок, але в рядi краш (Грецiя та деяи кантони Швейца-рп) його величину додають до загального оподатковуваного доходу особи. Справляють податок на нерухомкть у пере-важнiй бiльшостi держав на мюцевому рiвнi (хоча в деяких крашах (Швецп, Швейцарп, Бельгп, Францп, Грецп, 1слан-дИ) може розподкятись мiж бюджетами рiзних ршнш).
В багатьох крашах податок на нерухомють е одним iз основних джерел доходiв мiсцевих бюджетш. Проте част-ка його надходжень i загальних податкових надходженнях мiсцевих бюджетш варшеться вiд 1,2 % у Дани до 96,3 % у Великобританп (рис. 1). Таи вкмшност можна поясни-ти специфiкою формування мкцевих бюджетiв у конкрет-
них державах. Наприклад, у крашах Скандинава, де частка податку на нерухомкть, вкмшну вiд земельних дiлянок, у загальних податкових надходженнях мкцевих бюджепв е вiдносно незначною (1,2-7,3 %), головним джерелом на-повнення мкцевих бюджетiв виступае податок з доходiв фiзичних осiб (в тому чи^ i з заробiтноï плати). А у Великобританп, Канадi та США податок на нерухомкть для мкцевих бюджетш е бюджетоутворюючим (його частка у ВВП краши становить 1,5 %, 2,8 % та 2,5 % вкповкно [6]). Доцкьно вказати, що завдяки усталеним традищям у Великобританп справляють лише податок на нерухоме майно, вкмшне вк земельно'1 дкянки, а сама земля не е об'ектом оподаткування. Натомкть в Естонп податок на нерухоме майно, вкмшне вк земельно'1 дкянки, взагалi не справляють, а справляють лише земельний податок, який повшстю зараховують до мкцевих бюджетiв.
Практично в уск дослiджуваних крашах надходження вк оподаткування нерухомого майна, вiдмiнного вк земельно'1 дiлянки (регулярнi податки на нерухомкть (recurrent taxes on immovable property) без земельного по-датку/збору), домшують з-помiж надходжень вiд уах по-даткiв iз власностi (податку на транспортш засоби, на вк-чуження нерухомого майна, на приркт капiталу тощо), хоча часто його доволi складно вiддiлити в статистичних базах вк земельного податку. За нашими оцшками даних Орга-
Кра!'на Нiмеччина США Мексика Канада Швейцарiя Швецiя Нiдерланди Великобританiя Латвiя Франтя Данiя Чехiя Угорщина Туреччина 1спашя Португалiя Польща Норвегiя Пiвденна Корея Япошя lталiя Фiнляндiя
85,0
96,3
Частка надход жень податку на нерухове майно, вщмшне вiд земельно!' дт!нки, в загальних податкових надходження) бюдже^в, %
м1сцевих
Частка надходжень вщ податку на нерухове майно, вщмшне вiд земельно!' дiлянки, в загальних податкових надходженнях мкцевих бюджепв вiд оподаткування власностi, %
150
100
50
0
50
100
Вщсоток
Рис. 1. Частка надходжень податку на нерухоме майно, вщмшне в1д земельно!' дшянки, в загальних податкових надходженнях мкцевих бюджет1в i в загальних надходженнях мкцевих бюджет1в вщ оподаткування власност1 у 2015 р., %
Джерело: розраховано та складено автором за даними Оргашзаци економiчного спiвробiтництва i розвитку [6]http://www.oecd-ilibrary.org/ taxation/revenue-statistics_19963726
нiзацГ¿ економiчного спiвробiтництва i розвитку, питома вага податку на нерухоме майно, в^мшне вiд земельно! д1-лянки, у грут загальних надходжень мiсцевих бюджепв вiд податкiв з власностi коливаеться вiд 10,7 % у Даш! до 100 % у Фшлянда, Чехп, Латва (рис. 1).
Окр1м того, в кра!нах св1ту юнують в1дм1нност1 i мгж групами платник:в податку на нерухомiсть i !х питомою вагою в загальних обсягах сплаченого до мюцевих бюджепв
податку. Переважно його сплачують як Ф1зичш, так i юри-дичт особи. Проте в окремих кра!нах платниками можуть виступати лише Ф1зичш особи (Великобританiя (на 98 %), Канада, Швейцарiя, Швецiя), або, р^ше, лише юридичн1 (Мексика, Угорщина) (рис. 2). Проте сл1д зазначити, що, хоча в Угорщин1 податок на нерухомють сплачують лише юридичн1 особи, органи мкцевого самоврядування надiленi правом встановлювати цей податок i для Ф1зичних ос16 [6].
Вiдсоток 100908070605040302010
47,6
52,4
80,0
20,0
42,9
57,1
87,8
12,2
48,6
51,4
2,1
97,9
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
i i i i
чХ^
^ ^ ^ ✓ .У У ^ ^ КРа|На
123 Частка надходжень мiсцевих бюджетiв вщ оподаткування фiзичних осiб податком на нерухове майно, вщмшне вiд земельно! дтянки, %
^ Частка надходжень мкцевих бюджетiв вiд оподаткування юридичих осiб податком на нерухове майно, вщмшне вiд земельно! дiлянки, %
Рис. 2. Частка надходжень мкцевих бюджет1в в1д оподаткування нерухомого майна, вщмшного в1д земельно! д1лянки,
в деяких кра!нах св1ту у 2015 р. (в розр1з1 платник1в), %
Джерело: розраховано та складено автором за даними Оргашзацп економiчного сшвробггництва i розвитку [6]http://www.oecd-ilibrary.org/ 1аха11оп/геуепие-81аИ811с8_19963726
0
Таким чином, у Великобританп та Канадi уа подат-ков1 надходження мкцевих бюджепв практично повн1стю сформованi 1з надходжень в1д оподаткування нерухомостi, яка перебувае у власност Ф1зичних ос16, а в Угорщин1 -юридичних ос16.
Незважаючи на численнi в1дмшност1 м1ж зарубiжни-ми кра!нами у забезпечент дох1дно! частини мiсцевих бюджет надходженнями в1д податку на нерухомють, 1снують два кардинально р1зш варiанти бази справляння податку: 1) вартюний - за базу беруть ринкову або оцшену (чи када-строву) вартiсть нерухомост (остання в iдеалi мала б бути максимально наближеною до ринково!); 2) Ф1зичний - за базу беруть площу нерухомостi, вим1ряну в квадратних метрах.
В переважнш 61льшост1 кра!н (Великобритана, Да-н1я, Ф1нлянд1я, Нiмеччина, Грещя, Iталiя, Португалiя, Руму-н1я, Швещя, Болгарiя, Словенiя, Iспанiя, Швейцарiя Литв1 та 1н.) для оподаткування нерухомого майна, вщмшного в1д земельно! дкянки, застосовують оцiнену (рiдше - ка-дастрову) вартiсть нерухомостi (1нколи - у Франца - вар-тють оренди), яку визначають державнi (р1дко - акреди-тованi державою приватш) 1нституц1!. В ряд1 кра!н (США, Норвепя, Македонiя, Чорногор1я, Сербiя, Босшя i Герцеговина, Нiдерланди) за базу оподаткування беруть ринкову варткть нерухомосп, яку визначае державний орган (переважно фюкальна служба) або мунщипалггет. Але практич-
но в кожнш кра!нi iснуе система тльг для певних категорiй ос16, для яких належш до сплати суми податку можуть бути надто обтяжливими [9].
Так, у Великобритана ставку податку на нерухомють для юридичних ос16 встановлюють виходячи 1з вартосп оренди, визначено! Агентством з оцшки (структурний тд-роздк Служби доход1в г митних з6ор1в I! Величносп), а для Ф1зичних ос1б - на основ1 1сторично! вартост1 нерухомост1, встановлено! станом на 1 кв1тня 1991 року в Англ!! 1 Шот-ланда та на 1 кв1тня 2003 року в Уельс1 (у ФранцГ! навпаки: для юридичних ос16 базою е ринкова варткть нерухомостi, а для Ф1зичних ос16 - вартiсть оренди нерухомостi). При цьому якщо в помешканнi проживае лише один дорослий (самотнiй або з диъми), то йому надають 25 %-ву знижку в1д належно! до сплати суми податку. Органи мкцевого самоврядування також мають право надавати знижку (до 50 % належно! до сплати суми податку) на друге житло (не-заселене), будинки для в^починку тощо. Але якщо оселя залишатиметься незаселеною понад два роки, на не! може бути накладено надбавку до ставки податку (також до 50 % належно! до сплати суми). Юридичним особам законодав-ство дозволяе зменшити належну до оподаткування суму прибутку на суму сплаченого податку на нерухомкть [7].
У Швеца ставка податку встановлена у высотках до оцшено! бази оподаткування, яка в^пов^ае 75 % ринково! вартост неру^мос^, визначено! Податковою агенщею
на основi статистики попереднiх продажш подiбноï неру-хомостi на вiдповiднiй територп (тобто де-факто за базу беруть ринкову варткть нерухомосп). Окрiм того, у Швеца встановлено верхнiй рiчний порiг (максимальна сума) сплати податку на нерухомкть для фiзичних оаб (е^ва-лентно 978 доларам США). Оподаткування ж комерцшно'1 (ресторани, офки) та промислово'1 (виробничо'1) нерухо-мост податком на нерухоме майно на мкцевому рiвнi не здiйснюють [8].
В Латвп встановлено прогресивну шкалу податку на нерухомкть залежно вк, ïï кадастрово'1 вартостi. Але вод-ночас iснують пiльги для амей з трьома i бкьше дггьми. Вони отримують 50 %-ву знижку при сплат податку (проте сума знижки не повинна перевищувати 427 евро). В Литвi система справляння податку на нерухомкть майже анало-пчна латвiйськiй з тiею вкмшшстю, що прогресивна шкала податку застосовуеться до оцшено'1 вартостi, яка становить середне значення мгж ринковою вартктю i вартiстю, визна-ченою методом масово'1 оцiнки [9].
Слiд зазначити, що в крашах, де застосовують оць ночний (переважна бкьшкть краш бвропи) чи кадастро-вий (Литва, Латвiя, Росiя) пiдходи до обчислення бази для цкей оподаткування нерухомость встановлена на ïхнiй основi варткть може суттево вiдрiзнятися вiд ринково'1 (у бiльшу або меншу сторони). Це зумовлено тим, що дер-жавнi органи, або приватнi оцiнювачi (яких на конкурснiй основi обирають органи державно'1 влади чи мкцевого са-моврядування, як в Росп) визначають вартiсть нерухомостi здебкьшого методом масово'1 оцiнки, за яким варткть вск'1 однотипно'1 нерухомостi буде приблизно однаковою. Тобто iндивiдуальнi особливостi об'екта можуть бути не врахова-ш (стан житла, комунiкацiй у будинку тощо). Якщо оцiнена (кадастрова) варткть нерухомост перевищуе ринкову, для встановлення реально'1 (ринково'1) вартостi нерухомостi - що е суттевим з точки зору продажу нерухомость здачi в оренду чи сплати податку - власники можуть замовити шдивкуальну оцшку або оскаржити встановлену оцше-ну (кадастрову) варткть свого житла в судовому порядку. Приватш професшш оцiнювачi при визначеннi шдивку-ально'1 вартост нерухомостi керуються цiнами продажiв подiбних об'ектiв виходячи з властивих саме 1м характеристик. Проте оплачувати варткть таких послуг доводиться за рахунок особистих кошпв, що пов'язане з додаткови-ми витратами для власниив житла [4, с. 29-31]. З шшого боку, можуть мати мкце i ситуацп, коли кадастрова варткть нерухомост буде нижчою, шж ринкова. В результат мiсцевi бюджети недотримуватимуть частину податкових надходжень. Таким чином, ринкова варткть нерухомост для цкей оподаткування, з позицп як платникш податку, так i мкцевих бюджетш, е бкьш справедливою, нгж оцше-на (кадастрова), але й пов'язана зi значними труднощами ïï здiйснення. В европейських крашах переважае ситуащя, за яко'1 встановлена державними оцiнювачами вартiсть нерухомост е нижчою, нiж ринкова, на 25-30 % (Австрiя, Болгарiя, Фiнляндiя, Нiмеччина, Словенiя, Iспанiя, Швецiя, Швейцарiя). Така недооцiнка бази оподаткування пов'язана iз запоб1ганням надмiрному та несправедливому оподатку-ванню населення. Проте в 1талп та Грецп оцiнена варткть нерухомост перевищуе ринкову [10].
В деяких крашах Центрально-Схкно'1 бвропи (Поль-ща, Чехiя, Угорщина, Албанiя) та й в УкраШ за базу оподаткування нерухомост беруть площу, яку вимршють квадратними метрами. Таку базу важко назвати справедливою, оскiльки не враховуе шдивкуальш вiдмiнностi об'ектш нерухомост (вагомий недолiк, у першу чергу, для платникш податку), а також перешкоджае органам мкцево-го самоврядування отримувати адекватш надходження вiд оподаткування розмщено'1 на ïхнiй територй нерухомость В Угорщинi, наприклад, органи мкцевого самоврядування мають право самостшно визначати, яку базу встановлю-вати для оподаткування нерухомосп на пiдпорядкованiй 1м адмiнiстративно-територiальнiй одиницi (або площу нерухомосп, або ринкову варткть нерухомосп). Ставку податку в першому випадку встановлюють у фшсованш сумi з квадратного метра (3,5 евро за м2), а у другому -у высотках до встановлено'1 вартостi нерухомосп (3,6 %). А у Польщь хоча i застосовують площу як базу справляння податку, проте ведуть роботу з iмплементацiï кадастрово'1 вартосп для оподаткування нерухомостi [10].
Одним iз ключових питань щодо оподаткування нерухомосп е повноваження органiв мкцевого самоврядування щодо адмшктрування податку на нерухомкть. В цьому аспект доцкьно розглядати 1х право (дискрещю) визначати базу оподаткування, встановлювати ставки по-датку та пкьги.
Що стосуеться бази оподаткування, то практично завжди ÏÏ визначення е прерогативою центрального уряду. Щоправда, в окремих федеративних крашах (Австрп, Бель-гй, Шмеччиш) органи мiсцевого самоврядування мають право встановлювати коригуючi коефiцiенти. Крiм того, органи мкцевого самоврядування в Хорватп, Угорщиш, Норвегй, Швейцарй та США можуть самостшно виршу-вати, чи справляти податок з нерухомосп на вкповкнш адмiнiстративно-територiальнiй одиницi, чи ш [11].
А от ставку податку майже завжди встановлюють органи мiсцевого самоврядування. Проте в деяких крашах, де за базу застосовують оцшену (чи кадастрову) варткть нерухомость центральний (регюнальний - у федеращях) уряд може встановлювати певш рамки (верхнiй та/або нижнш пор1г) ставки податку, якi обмежують дискрещю органш мкцевого самоврядування (Шмеччина, Швейца-рiя). У кра'1нах, де базою оподаткування е площа нерухомость органи мкцевого самоврядування iнодi мають право застосовувати коефщкнти до податкових ставок, встанов-лених законодавством, щоб вкобразити вкмшносп в мк-цях розташування, якостi буд1вель та iншi фактори, якi можуть мати вплив на варткть майна, а отже, i на величину податку [11].
Пкьги при оподаткуванш нерухомосп здебкьшого встановлюе центральний уряд, але в деяких крашах (Дани, Франца, Угорщиш та ш.) органи мкцевого самоврядування мають певну свободу дш щодо надання додаткових пкьг, за умови, що вони не призведуть до збкьшення обсягу державних трансферов мкцевим бюджетам вкповкних територш [11].
Доцкьно зазначити, що Болгарiя, Фiнляндiя, Фран-цiя, Грецiя, Iталiя та деяи iншi кра'1ни з метою забезпечен-ня надходжень до мiсцевих бюджепв у перiод фiнансовоï
кризи 2008 р. збкьшили ставки податку на нерухомкть та зменшили пкьги з його сплати [3].
В Украш податок на нерухоме майно, вщмшне вiд земельно'1 дiлянки, також належить до мiсцевих подат-кiв. Його платниками е фiзичнi та юридичш особи, в тому числi нерезиденти, яи е власниками об'ектiв житлово'1 та/ або нежитлово'1 нерухомостi. Повноваження щодо адмшь стрування податку розподкеш м1ж державною владою та органами мкцевого самоврядування, проте останнi надке-нi доволi значною дискрецiею щодо встановлення ставок оподаткування та тльг.
Об'ект i база справляння податку на нерухоме майно, вщмшне в!д земельно'1 дiлянки, в Украïнi, як i в бкьшост краш свггу, визначенi на загальнодержавному рiвнi. Так, об'ектом оподаткування виступае об'ект житлово'1 та нежитлово'1 нерухомостi, в тому числ! його частка. А базою оподаткування - загальна площа об'екта житлово'1 та нежитлово'1 нерухомосп, вимiряна в квадратних метрах, яка обчислюеться контролюючим органом (Державною фк-кальною службою Украши) на пiдставi даних Державного реестру речових прав на нерухоме майно.
Ставку податку на нерухоме майно, вщмшне в!д земельно'1 дiлянки, у межах адмiнiстративно-територiальноï одиницi встановлюють вiдповiднi органи мкцевого самоврядування (у высотках до розмiру мiнiмальноï заробiтноï плати, встановлено'1 законом на 1 йчня звiтного (податко-вого) року, за 1 квадратний метр бази оподаткування). При цьому вони мають право здшснювати диференщащю ставок податку залежно в!д мiсця розташування (зональнос-тi) та типш об'ектiв нерухомость Проте к дискрецiя щодо величини ставки податку обмежена верхньою межею (1,5 % розмiру мшмально'1 заробино'1 плати за 1 кв. м бази оподаткування), яку закршлено на державному ршнь
Щодо пкьг, то й тут повноваження оргашв мкцево-го самоврядування доволi широи. Незважаючи на те, що на державному ршш встановлено пiльги зi сплати податку у виглядi перелшу об'ектiв нерухомост! якi не е об'ектом оподаткування (гуртожитки, будшл! дитячих будинив сiмейного типу та ш.), а також шляхом зменшення бази оподаткування (на 60 кв. метрiв - для квартир незалежно в!д 1х юлькосй; на 120 кв. метрiв - для житлових будинив незалежно в!д 1х илькост! на 180 кв. метрiв - для р!зних типш об'ектiв житлово'1 нерухомост! в тому числ! 1х часток (у раз! одночасного перебування у власност платника податку квартири / квартир та житлового будинку / будинив, у тому числ! 1х часток)), органи мкцевого самоврядування можуть встановлювати сво'1м ршенням додатков! пкьги з податку, що сплачуеться на в^пов^нш територп. Зокре-ма, вони мають право надавати тльги ф!зичним особам (з оподаткування як житлово'1, так i не житлово'1 нерухомос-ri), виходячи з майнового стану та р!вня доход!в останнк, а також тльги з оподаткування об'ектш нежитлово'1 не-рухомост (яка перебувае у власност як юридичних оаб, так i ф!зичних) - залежно в!д майна, яке е об'ектом оподаткування [12]. Проте органи мкцевого самоврядування сьогодш не впроваджують зазначеш тльги.
Однак, незважаючи на те, що органи мкцевого самоврядування не лише прямо защкавлеш в справлянш податку на нерухоме майно, вщмшне в!д земельно'1 дкянки, але й надкеш значними повноваженнями щодо його адмь
шстрування, обсяги та частка цього податку в загальних податкових надходженнях мкцевих бюджетш залишають-ся низькими (у 2017 рощ частка надходжень в!д оподаткування нерухомого майна, вщмшного в!д земельно'1 дкянки, становила 1,3 % уск податкових надходжень мкцевих бю-джепв) (рис. 3). I це при тому, що основне податкове на-вантаження припадае на юридичних оаб.
Невисоку вагу податку на нерухоме майно, вщмшне вк земельних дкянок, у доходах мкцевих бюджепв Укра'1-ни можна пояснити такими причинами:
■ неповнотою державного реестру речових прав на нерухоме майно (зумовлено тим, що не ва житло-в! будинки зареестроваш у встановленому законо-давством порядку та на них оформлен! документи про здачу в експлуатащю та право власносп);
■ вксутшстю адекватно'1 бази оподаткування (свк товий досвк показуе, що оцшена чи кадастрова варткть нерухомосп, яка максимально наближе-на до ринково'1, е найбкьш справедливою базою справляння податку i для платниив, i для мкце-вих бюджетш);
■ вксутшстю пол!тично'1 вол! органш мкцевого самоврядування та фккально'1 служби (особливо у скьсьий мкцевосп) щодо посилення заход!в з! збкьшення податкових надходжень з нерухомого майна, вщмшного вк земельно'1 дкянки (що можна пояснити небажанням викликати сощальне невдоволення серед населення, а можливо, i на-сл!дком лобшвання сво'1х штересш наближеними до органш мкцевого самоврядування власниками значно'1 за обсягом житлово'1 та комерцшно'1 нерухомосп).
Зважаючи на сказане, для збкьшення надходжень мкцевих бюджетш вк, оподаткування нерухомого майна, вкмшного вк земельно'1 дкянки, необхкно:
■ провести тотальний переоблж нерухомосп, що перебувае у власност як ф!зичних, так i юридичних оаб, шляхом накладення обов'язку на власни-кш нерухомосп зв!рити дан!, зазначеш в документах про право власносп, з вкповкними даними Державного реестру речових прав на нерухоме майно. На нашу думку, це мало б стати першочер-говим завданням для уах без виключення органш мкцевого самоврядування, бо зволшання в цьому питанш призводить до недофшансування мкце-вих бюджетш;
■ змшити базу справляння та порядок встановлення ставки податку. Експерти групи з Податково'1 та бюджетно'1 реформи Реашмацшного пакета реформ [5] за базу оподаткування пропонують вста-новити варткть об'ект!в нерухомост!, розрахова-ну непрямим способом на основ! масово'1 оц!нки вартост! одиниц! площ!, на як!й вони розм!щен!, !з застосування формули, яка враховуе р1зномаштш характеристики тако'1 площ! (розташування, влас-тивост! Грунту, ц!л! використання тощо). А ставку податку встановити едину по всш краМ без будь-яко'1 диференц!ацй в розр!з! нерухомосп (житлову чи нежитлову, комерц!йну чи виробничу), моти-вуючи це запобканням проявам корупцй серед
Млн грн 3000,0
2500,0
2000,0
%
9,0 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0
2015
2016
2017 Роки
I I Обсяг надходжень мкцевих бюджепв вщ оподаткування фiзичних oci6 податком на нерухоме майно, вщмшне вщ земельно!' дтянки, млн грн
Y///\ Обсяг надходжень мкцевих бюджепв вщ оподаткування юридичих осiб податком на нерухоме майно, вщмшне вiд земельно!' дтянки, млн грн
—■— Частка надходжень податку на нерумове майно, вщмшне вiд земельно!' дтянки, в загальних податкових надходженнях мкцевих бюджепв, %
—д— Частка надходжень податку на нерумове майно, вщмшне вщ земельно!' дтянки, в загальних податкових надходженнях мкцевих бюджепв вщ оподаткування майна ( в т. ч. транспортних зао^в), %
Рис. 3. Обсяги та частка надходжень податку на нерухоме майно, вщмшне вщ земельно!' дтянки, в податкових надходженнях
мкцевих бюджепв в УкраТш
Джерело: розраховано та складено автором за даними Державно!' казначейсько!' служби Укра'ши. URL: http://www.treasury.gov.ua/main/uk/ doccatalog/list?currDir=146477
представникiв органiв мюцевого самоврядування чи тиску на них з боку зацжавлених осiб (власни-кiв значно'1 за обсягом нерухомосп) при встанов-ленi ставок. Поруч iз тим пропонуеться надати вам власникам нерухомост можливiсть привести цшу на об'ект до ринково'1 вартостi (через аук-цiонний мехашзм системи ProZorro), а для певних категорш фiзичних осiб - запровадити пкьги зi сплати податку. Такий тдхк виглядае логiчним на сучасному етат розвитку Украши. Проте ми пропонуемо деяку його модифжащю: запровадити перюдичну (наприклад, раз у 10 роив) подвшну оцiнку ринково'1 вартостi нерухо-мостi (державними та приватними оцшювачами) i базу оподаткування визначати як середне ариф-метичне зi встановлених вартостей. У перюд мiж проведенням оцiнок коригування ринково'1 вар-тостi нерухомостi може здшснюватися на основi коефiцiентiв динамiки ринку нерухомост (в роз-рiзi конкретних ïï видш), визначених шляхом що-рiчного аналiзу ринку, який би проводив незалеж-ний компетентний орган (примiром, Асоцiацiя фахiвцiв з нерухомост Украши); встановити едину по всш Украïнi ставку податку (в розрiзi фiзичних i юридичних осiб). Скажiмо, для фiзичних осiб - невисоку (0,1 % вк оцiненоï (ринково'1) вартостi нерухомостi) без застосуван-
ня будь-яких пкьг, або встановити вкносно висо-ку ставку податку (в межах 0,5 % вк вартост не-рухомостi) iз застосуванням пкьги для певних категорш платникш (малозабезпечених, багатодгг-них, пенсiонерiв та ш.) у виглядi зменшення бази оподаткування на 25-50 %. Хоча слк зважити, що застосування будь-яких пкьг дае шдГрунтя для зменшення («оптимiзацiï») належних до сплати сум податку. Для юридичних оаб ставку податку встановити вищу, шж для фiзичних (наприклад, 1 % вк оцшено'1 (ринково'1) вартостi об'екта), але при цьому дозволити 1м зменшувати оподаткову-ваний прибуток на суму податку на нерухоме майно, вкмшне вк земельно'1 дкянки.
Висновки. Таким чином, зважаючи на значну роль податку на нерухоме майно, вкмшне вк земельно'1 дь лянки, в наповненш мкцевих бюджетш у крашах свиу й аналiзi вггчизняно'1 системи оподаткування нерухомостi, можна стверджувати, що в Украш iснують уа передумови пiдвищення значення такого податку для дохкно'1 частини мiсцевих бюджепв. Але водночас '¿м перешкоджае низка проблем: неповнота державного реестру речових прав на нерухоме майно; вксутшсть адекватно'1 (основано'1 на рин-ковiй чи оцшенш вартостi нерухомостi) бази оподаткування; вксутшсть полiтичноï волi органiв мкцевого самоврядування щодо посилення заходiв зi збкьшення податкових надходжень з нерухомого майна.
Посилення ролi податку на нерухоме майно, вкмшне вк земельних дкянок, в наповненш мкцевих бюджепв вбачаемо у переоблку всiеï нерухомостi, а також внесеннi змiн у механiзм адмшктрування податку, зокрема, в час-тиш бази оподаткування (встановлення ринково'1 або ощ-нено'1 вартостi нерухомостi) та ставок (едино'1 невисоко'1 ставки зi скасуванням уск пкьг).
Л1ТЕРАТУРА
1. Атаманчук Н. Мировой опыт налогообложения недвижимого имущества и возможности его внедрения в Украине. Legea Si Viata (Закон и жизнь). 2015. № 5/4. С. 3-6.
2. Бобошко Н. М. Теория и практика налогообложения недвижимости. Инновационное развитие экономики. 2013. № 2. С. 48-51.
3. Strovolidis G., Vappas T. A Comparative Study on Real Estate Property Taxation in Europe. UIPI Taxation Committee. URL: http://uipi.com/new/wp-content/uploads/2014/12/UIPI-Compa rative-Analysis-on-Real-Estate-Taxation-2013.pdf
4. Домнина С. В., Айгорова Т. П., Исмагилова И. О., Садов-никова С. В. Новый налог на недвижимость: плюсы и минусы. Основы экономики, управления и права. 2014. № 6. С. 28-33.
5. Дубровський В., Черкашин В. Як удосконалити податок на нерухоме майно в УкраТш? КиТв : £ЩЦ, 2016. 39 с. URL: http:// euinfocenter.rada.gov.ua/uploads/documents/28998.pdf
6. OECD. Revenue Statistics 2016. URL: http://www.oecd-ilibrary.org/taxation/revenue-statistics_19963726
7. Council Tax. URL: https://www.gov.uk/council-tax/who-has-to-pay
8. Corporate Taxes in Sweden. The Swedish Trade & Invest Council. URL: https://www.business-sweden.se/contentassets/ed7 9d90e6aa84f0cbd4ac281ac5aa460/7.-corporate-taxes-in-sweden. pdf
9. Deloitte. Tax guides and highlights. URL: https://dits. deloitte.com/#TaxGuides
10. Guide to Taxes on Real Estate in Central and Eastern Europe. Edition 2017. URL: https://home.kpmg.com/yy/en/home/ insights/2018/02/guide-to-taxes-on-real-estate-in-central-and-eastern-europe-2017.html
11. Almy R. R. Property Tax Regimes in Europe. Nairobi : UN-HABITAT, 2013, 74 s. URL: https://unhabitat.org/books/ property-tax-regimes-in-europe/
11. Податковий кодекс Украши : Закон Украши вщ 02.12.2010 № 2755-VI // База даних «Законодавство Украши» / Верховна Рада Украши. URL: http://zakon0.rada.gov.ua/laws/ main/2755-17
REFERENCES
Almy, R. R. "Property Tax Regimes in Europe" Nairobi : UN-HABITAT, 2013. https://unhabitat.org/books/property-tax-re-gimes-in-europe/
Atamanchuk, N. "Mirovoy opyt nalogooblozheniya nedvizhi-mogo imushchestva i vozmozhnosti yego vnedreniya v Ukraine" [World experience of real estate taxation and the possibility of its implementation in Ukraine]. Legea Si Viata (Zakon i zhizn), no. 5/4 (2015): 3-6.
Boboshko, N. M. "Teoriya i praktika nalogooblozheniya ned-vizhimosti" [Theory and practice of real estate taxation]. Innovat-sionnoyerazvitiyeekonomiki, no. 2 (2013): 48-51.
Corporate Taxes in Sweden. The Swedish Trade & Invest Council. https://www.business-sweden.se/contentassets/ed79d90 e6aa84f0cbd4ac281ac5aa460/7.-corporate-taxes-in-sweden.pdf Council Tax. https://www.gov.uk/council-tax/who-has-to-
pay
Deloitte. Tax guides and highlights. https://dits.deloitte. com/#TaxGuides
Domnina, S. V. et al. "Novyy nalog na nedvizhimost: plyusy i minusy" [A new property tax: the pros and cons]. Osnovy ekono-miki, upravleniya i prava, no. 6 (2014): 28-33.
Dubrovskyi, V., and Cherkashyn, V. "Yak udoskonalyty poda-tok na nerukhome maino v Ukraini?" [How to improve the tax on real estate in Ukraine?]. http://euinfocenter.rada.gov.ua/uploads/ documents/28998.pdf
Guide to Taxes on Real Estate in Central and Eastern Europe. Edition 2017. https://home.kpmg.com/yy/en/home/ insights/2018/02/guide-to-taxes-on-real-estate-in-central-and-eastern-europe-2017.html
[Legal Act of Ukraine] (2010). http://zakon0.rada.gov.ua/ laws/main/2755-17
OECD. Revenue Statistics 2016. http://www.oecd-ilibrary. org/taxation/revenue-statistics_19963726
Strovolidis, G., and Vappas, T. "A Comparative Study on Real Estate Property Taxation in Europe. UIPI Taxation Committee" http://uipi.com/new/wp-content/uploads/2014/12/UIPI-Compar-ative-Analysis-on-Real-Estate-Taxation-2013.pdf
