CC BY
5
УДК 336:332.«
ОРЕНДНА НЕРУХОМ1СТЬ ЯК НАПРЯМ ТРАНСФОРМАЦ11 ЗАОЩАДЖЕНЬ ДОМОГОСПОДАРСТВ У РЕСУРС РОЗВИТКУ РЕГ1ОНУ
©2018
ДУБ А. Р.
УДК336:332.6
Дуб А. Р. Орендна нерухомкть як напрям трансформацй' заощаджень домогосподарств у ресурс розвитку репону
Мета cmammi полягае у выявлены можливостей перетворення заощаджень домогосподарств у ресурс розвитку регюну на основi анал'ву на-прям!в iнвестування кошт'ю домогосподарств та оцшки стану ринку нерухомостi в УкраЫ. Охарактеризовано головн! напрями '¡нвестування кошт'ю домогосподарств - вкладень на банювсью депозити, куп!вл1-продажу iноземноi валюти та куп'юл! нерухомостi. Проанал'вовано обсяги iнвестування кошт'ю домогосподарств у ф'шансов! ¡нструменти та нерухомкть у розр/'з/ рег'юн'ю Укра'ши. Наведено причини низько!швестицш-но1 активност! домогосподарств. Виявлено, щолише швестици в нерухом/сть, зокрема на первинномуринку, можуть одночасно мати вплив на розвитокрег'юнута приносити прибуток домогосподарствам. Об(рунтовано доцмьнкть розвитку та легал'ваци ринку оренди нерухомостi для iHeecmopie та орган'ю мкцевого самоврядування. Запропоновано намкцевомуpieniвпроваджувати рег'юнальн! програми сприяння та п/дтримки розвитку ринку оренди житла шляхом надання цшьових Kpedumie. Акцептовано увагу на необх1дност! диференц!ювання орендодави/в для и/лей оподаткування залежно eid кшькостiоб'ект'ю нерухомостiв ix власностi.
Ключоеi слова: нерухомкть, оренда, домогосподарство, житло, податок на нерухоме майно, мкцевий бюджет, органи мкцевого самоврядування, ¡потека. Рис.: 2. Ыбл.: 25.
ДубАндрШ Романович - кандидат економЫних наук, доцент, старший науковий cniepoöimHUK ¡нституту регюнальних дотджень ¡мет М. I. До-л!шнього HAH Укра'ши (вул. Козельницька, 4, Льв'ю, 79026, Укра'ша) E-mail: oak_an§ukr.net
УДК336:332.6
ДубА. Р. Арендная недвижимость как направление трансформации сбережений домашниххозяВств в ресурсразвития региона
Цель статьи заключается в выявлении возможностей трансформации сбережений домашних хозяйств в ресурс развития региона на основе анализа направлений инвестирования средств домохозяйств и оценки состояния рынка недвижимости в Украине. Охарактеризованы главные направления инвестирования средств домохозяйств -вложения средств на банковские депозиты, купля-продажа иностранной валюты и покупка недвижимости. Проанализированы объемы инвестирования средств домашних хозяйств в финансовые инструменты и недвижимость в региональном срезе Украины. Раскрыты причины низкой инвестиционной активности домохозяйств. Выявлено, что только инвестиции в недвижимость, в частности на первичном рынке, могут одновременно влиять на развитие региона и приносить прибыль домохозяйством. Обоснована целесообразность развития и легализации рынка аренды недвижимости для инвесторов и органов местного самоуправления. Предложено на местном уровне внедрять региональные программы содействия и поддержки развития рынка аренды жилья путем предоставления целевых кредитов. Акцентировано внимание на необходимости дифференцирования арендодателей для целей налогообложения в зависимости от количества объектов недвижимости в их собственности.
Ключевые слова: недвижимость, аренда, домохозяйство, жилье, налог на недвижимое имущество, местный бюджет, органы местного самоуправления, ипотека. Рис.: 2. Библ.: 25.
Дуб Андрей Романович - кандидат экономических наук, доцент, старший научный сотрудник Института региональных исследований имени М. И. Долишнего HAH Украины (ул. Козельницкая, 4, Львов, 79026, Украина)
E-mail: oak_an§ukr.net
UDC 336:332.6
Dub A. R. The Rental Property as a Direction of Transformation ofHousehold Savings into a Development Resource ofRegion
The article is aimed at identifying possibilities of transformation of household savings into resource of development of region on the basis of an analysis of directions of investment of household funds and assessment of the real estate market in Ukraine. The main directions ofinvestment ofhouseholdfunds are characterized asfollows: investment offunds in bank deposits, purchase and sale of foreign currency, and purchase of real estate. The volumes of investment of household funds in financial instruments and real estate are analyzed in the regional cut of Ukraine. The reasons of low investment activity of households are disclosed. It is identified that only investments in real estate, particularly in the primary market, can simultaneously influence the development of region and bring profit to households. Expediency of development and legalization of the market of rent of real estate for investors and bodies of local self-government is substantiated. Regional programs to promote and support the development of rental market through the provision of targeted credits are proposed to be implemented at the local level. Emphasis is made on the need to differentiate renters for taxation purposes depending on the number ofproperty items in their property.
Keywords: real estate, rent, household, housing, real estate tax, local budget, local self-government bodies, mortgage. Fig.: 2. Bibl.:25.
Dub Andrii R. - PhD (Economics!, Associate Professor, Senior Research Fellow of the Institute of Regional Research named after M I. Dolishniy of the NAS of Ukraine (4 Kozelnytska Str., Lviv, 79026, Ukraine) E-mail: oak_an§ukr.net
Формування потужних конкурентоспромож-них регюшв е прюритетною метою децен-трал1заци в УкраМ. Проте як економiчний, так i сощальний розвиток регюну неможливi без залучення до цього процесу мешканщв громад з 1х ресурсами та потенщалом. Одним iз чиннишв ендо-генного зростання можуть стати фшанси домогос-
подарств, сформоваш у BMM^i заощаджень. Однак ключове питання тут лежить не сткьки у площиш трансформацй' нагромаджених домогосподарствами кошпв в швестицшний ресурс, сшльки в можливосп ix перетворення саме в ресурс для розвитку регюну 3i збереженням при цьому здатносп приносити корис-шсть (прибуток) швесторам.
1нвестицшш можливост домогосподарств до-слiджують у сво! працях О. Драган [1], Т. Юзима [2], А. Рамський [3], В. Трошна [4] та шшь Проте науковцi здеб1льшого розглядають фiнанси домогосподарств з позици швестування у фiнансовi iнструменти та не-рухомiсть, залишаючи поза увагою можливосп залу-чення цих коштiв для розвитку регюну.
Питання, пов'язанi iз фiнансовим забезпечен-ням економiчного та сощального розвитку регiонiв, пiдiймають у сво!х наукових доробках В. Жаворонков [5], М. Козорiз [6], Ю. Радiонов [7], I. Сторонянська [6] та ш. При цьому, потребують конкретизаци шляхи за-лучення на вказаш цiлi коштiв домогосподарств.
Метою статт е виявлення можливостей пе-ретворення заощаджень домогосподарств у ресурс розвитку регюну на основi аналiзу напрямiв швесту-вання коштiв домогосподарств та оцшки стану ринку нерухомост в Украiнi.
Увiтчизнянiй науковiй лiтературi пiд транс-формацiею заощаджень домогосподарств в швестици розумiють механiзм перетворення тимчасово вмьних коштiв (грошових ресурав) домогосподарств у фiнансовi та нефiнансовi (матерiальнi та нематерiальнi) активи з метою отримання май-бутнього доходу на щ вкладення. При цьому повинш забезпечуватися зростання доходу за рахунок максимально прибуткового вкладення кошпв та мiнiмiза-щя iнвестицiйних ризикiв [2, с. 282, 284]. Виходячи з такого трактування розглядати заощадження домогосподарств як ресурс розвитку регюну можна лише за умови, що користь в^д, вкладення нагромаджених кошпв отримають i домогосподарства-швестори, i громада загалом.
Цкком природно, що кожне домогосподарство, швестуючи кошти, керуеться, перш за все, можливк-тю покращити власний добробут шляхом отримання додаткових доходiв. Тому, зважаючи на реалй розвитку нацiональноi економiки, iнвестицiйнi iнтереси домогосподарств лежать, головним чином, у площиш баншвських депозитiв, операцiй з шоземною валютою та нерухомiстю.
Найпростшим i найзрозумiлiшим способом збереження i примноження грошових заощаджень для домогосподарств - i на сьогоднiшнiй день головним напрямом iх швестування - е баншвський депозит [8, с. 816]. Про це св^дчить 25% зростання обсягу гривневих депозипв домогосподарств у комерцшних банках за останш два роки (з грудня 2015 р. до грудня 2017 р.). У груднi 2017 р. обсяг гривневих депозипв домогосподарств складав 252,4 млрд грн. А от обсяг вкладень домогосподарств в шоземнш валют (у до-ларовому е^валентГ) за аналогiчний перiод змен-шився на 2,3% i склав 8,6 млрд дол. США [9].
Операци з шоземною валютою як напрям при-множення заощаджень домогосподарств вимагае по-стшного мошторингу ситуаци на валютному ринку та
навичок прогнозування тенденцш змiни валютного курсу. Крiм того, вiн пов'язаний з курсовими та опера-цiйними (конвертацшними) ризиками, у тому числi, i кримiнального характеру. Тому для бкьшосп укра-!нських домогосподарств iноземна валюта е лише ш-струментом захисту власних гривневих заощаджень в1д знецшення, а не iнструментом отримання швес-тицiйного доходу. А зi зниженням в^соткових ставок за депозитами в шоземнш валкт до 3,5-4,5%, та в умовах економiчноi нестабкьносп, домогоспо-дарства здебiльшого надають перевагу П зберiганню у формi неорганiзованих заощаджень - удома.
Hерухомiсть, як напрям швестування фшансо-вих ресурав домогосподарств, е неоднознач-ним активом. П купiвля вимагае iнвестування в^дразу значно! суми коштiв на середньо- або довго-строковий перiод. До того ж, украшський ринок не-рухомостi все ще проходить «дно», що, з одного боку, робить нерухомкть доступншою для домогосподарств через 11 вiдносно низьку варткть (зменшилась б1льш, нiж у два рази порiвняно з докризовим перю-дом 2008 р.), проте, з шшого, - за таких умов швидко отримати прибуток через перепродаж не вдасться. Щоправда, можна окупити швестоваш кошти шляхом здавання житла в оренду. I хоча для цього по-трiбно 10-11 роив, нерухомкть залишатиметься у власностi домогосподарства, а в перюд покращен-ня ринково'1 кон'юнктури (на пiдйомi ринку) 11 можна продати i не лише повернути вкладеш кошти, але й отримати додатковий прибуток. Отже, нерухомкть, хоча i вважаеться консервативним i низьколiквiдним напрямом iнвестування кошпв, здатна приносити власникам надiйний i стабiльний дохiд.
Аналiз даних Державно! служби статистики Укра1ни свiдчить, що у 2016 р. середш грошовi ви-трати одного домогосподарства на швестування у фiнансовi iнструменти (в кушвлю акцiй, сертифiка-тiв, валюти, вклади до банив, недержавних пенсшних фондiв) зросли порiвняно з 2015 р. на 15% i становили 1,4 тис. грн. Збкьшились також i грошовi витрати на нерухомкть (купiвлю нерухомостi, капiтальний ремонт, буддвництво житла та iнших будiвель), щоправда, нижчими темпами, шж витрати на фшансо-вi iнструменти (у 2016 р. зросли на 3,5% порiвняно з 2015 р. i склали 292,1 грн у розрахунку на одне домогосподарство). Загалом у 2016 р. сукупш швестици у фiнансовi шструменти усiх домогосподарства Укра!-ни сягнули 21,2 млрд грн, а в нерухомкть - 4,4 млрд грн. Проте питома вага грошових витрат за даними стат-тями в сукупних грошових витратах домогосподарств залишаеться незначною (на фiнансовi шструменти -2,4%, на нерухомкть - 0,5%) i далекою вк докризо-вого рiвня (частка витрат на фiнансовi iнструменти у 2013 р. становила 3,3%, на нерухомкть - 1,5%, а у 2008 р. - на фiнансовi шструменти - 4,6%, на нерухо-мкть - 2,5%) [10, с. 60].
Урегюнальному розрiзi спостерiгалася суттева диференцiацiя швестицшно! активностi до-могосподарств (рис. 1). Зокрема, у 2016 р. се-редш рiчнi грошовi витрати домогосподарств на ш-вестування у фiнансовi iнструменти в десяти регiонах Укра!ни були вищими, нiж у середньому по кра'М, а в шести з них (Дншропетровськш, Запорiзькiй, Луган-ськiй, Миколаiвськiй, Сумськiй та Чершвецькш областях) перевищення становило больше, нiж 1,5 разу (а в Чершвецькш обласп - в 4,2 разу). Проте в решт регюшв грошовi витрати на фiнансовi шструменти були нижчими, нiж середньоукраiнськi (при цьому, в семи областях (Донецькш, Житомирськш, Закар-патськiй, Iвано-Франкiвськiй, Кшвськш, Полтавськiй та Хмельницькiй) - больше, нiж у 2 рази)). Щодо ш-вестицiй в нерухомiсть, то лише в п'яти регюнах (Житомирськш, Сумськiй, Вiнницькiй, Юровоград-ськш та Чернiвецькiй областях) грошовi витрати домогосподарств перевищували середньоукра!нський показник (зокрема, в перших двох - в 10,1 та 8,2 разу в^ддов^дно). А в 13 регюнах домогосподарства швес-тували в нерухомкть бкьше, шж у два рази менше порiвняно iз середньоукра!нським показником. Сл1д також вiдзначити, що частка грошових витрат домогосподарств Житомирсько! та Сумсько! областей на нерухомкть у загальнiй структурi iхнiх грошових витрат перевищувала 4,7%, а в домогосподарствах Запорiзькоi, Миколаiвськоi, Лугансько!, Сумсько! та Чершвецько! областей частка грошових витрат на придбання фшансових шструменпв перевищувала 4,5% !хнiх загальних грошових витрат [10, с. 105-106].
Однак не варто обмежуватися лише офщшною статистикою. За оцшками аналiтикiв, поза баншв-ською системою, «на руках» у домогосподарствах Укра!ни перебувае вiд 22 до 86 млрд дол. США (ниж-ня межа - оцшка на основi припущення, що валют-на готiвка вiдноситься до гривнево! так само, як ва-лютш депозити до гривневих, а верхня - оцшка НБУ станом на кшець 2013 р. на основi даних плапжного балансу, обрахованих як кумулятивна змша обсягiв готiвковоi валюти поза банками з 1995 р.) [11]. Тобто, можна стверджувати, що домогосподарства володь ють потенцшним швестицшним ресурсом. Але через недовiру населення до фшансових шституцш, яка за-гострилася у 2014-2016 рр. через масове банкрутство банюв (за перюд 2014-2016 рр. населення втратило в лкв^ованих банках понад 56 млрд грн) [12], кошти здебкьшого збертаються у виглядi неорганiзованих заощаджень та знецшюються пiд впливом iнфляцГ!.
До причин низько! iнвестицiйно! активностi домогосподарств також можна взнести [2; 4]:
+ високу питому вагу споживчих витрат у за-гальнш структурi грошових витрат домогос-подарств (у 2016 р. частка грошових витрат пльки на продукти харчування становила 47,8% сукупних грошових витрат домогоспо-дарств);
+ невисокий рiвень доходiв основних груп населення (у 2016 р. практично в половин домогосподарств кра!ни середньодушовий еквiвалент грошових доходiв був нижчим за середньоукра!нський рiвень (2543,84 грн));
Грн
7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0
а а а а а а а а а а а а а
к к к к к к к к к к к к к
ь ь ь ь ь ь ь ь ь ь ь ь ь
с с с с с с с с с с ц с ц
н а т 'со т 'сь л о к и ш е д в а н е м у ь со н о и н а к е СО
1_ у ь о т л о с н т С? Ъ о н р £ р а X с р е X ь л е м X р е !Т 'х р е !Т
Регюн
Кутвля нерухомост^ капiтальний ремонт, бу^вництво житла та iнших бу^вель I Купiвля акцiй, сертифiкатiв, валюти, вклади до бан^в
Рис. 1. Середш рiчнi грошовi витрати домогосподарств на iнвестицiйнi цiлi у 2016 р. (у розрахунку на одне
домогосподарство за рю)
Джерело: розраховано за даними Державно! служби статистики Украши http://www.ukrstat.gov.ua/druk/publicat/kat_u/2017/zb/07/ zb_vrdu2016pdf.zip
+ нелегальний характер отриманих доходiв (на заробиках за кордоном, тiньова заробггна плата в Украiнi тощо) та необйдшсть !х лега-лiзацГi при здшсненш капiталовкладень; + недовiра населення до влади та фшансових
посереднишв; + низький рiвень фiнансовоi грамотносп населення та вiдсутнiсть культури швестування нагромаджених коштiв; + в^сутшсть доступно! та зрозушло! для до-могосподарств iнформацГ! про iнвестицiйнi можливосп та ринкову кон'юнктуру; + непопуляршсть в Украiнi iнституту фiнансо-вого консультування населення.
Таким чином, серед розглянутих основних на-прямiв трансформацГ! заощаджень домогос-подарств в швестици саме вкладення в неру-хомiсть (зокрема, на первинному ринку) можуть мати вплив на розвиток регюну, оскiльки дозволять:
+ збiльшити надходження до мiсцевих бюдже-тiв (зокрема, податку на нерухоме майно, вк-мiнне вiд земельно! дкянки); + вирiшити питання щодо забезпеченосп до-могосподарств житлом (у тому числ^ i тих, як проживають в проблемному житловому фондд, так званих «хрущовках», строк екс-плуатацГ! яких закiнчився, а реконструкцГ! вони не пiдлягають); + активiзувати будiвельну галузь, що зумовить ланцюгову реакцш на сумiжнi галузi еконо-мiки;
+ пожвавити економiчну дiяльнiсть та розви-вати iнфраструктуру в регюнах.
Упродовж останн1х п'яти роив на первинному ринку житлово! нерухомосп сформувався надлишок пропозицГ!. Тiльки в столищ у 2017 р. пропозищя пе-ревищувала попит на 76 тис. квартир [13]. Це спри-чинило те, що забудовники знизили цшу практично до собiвартостi (наприклад, у новобудовах Киева варпсть квадратного метра коливаеться в межах 1215 тис. грн) [14]. За даними МШстерства регю-нального розвитку, буддвництва та житлово-кому-нального господарства Укра!ни (Мiнрегiон) майже 80% попиту припадае на бюджетний сегмент житла (вартiстю вк 30 до 50 тисяч доларiв): малогабаритнi квартири економ- та комфорт-класу. Але в Мшреп-онi також вважають, що пропозицш на первинному ринку житла потрiбно ще збкьшувати, оск1льки майже 50% житлового фонду в УкраМ становить старе житло, термш експлуатацГ! якого наближаеться до завершення. До того ж, в УкраМ забезпечешсть населення житлом - нижча, шж у кра!нах бвропи (на одну особу в УкраМ припадае 22,9 м2 житлово! площi, у той час як у Шмеччиш - 41 м2, у ВеликобританГ! -44 м2). У результатi, 53,9% населення Укра!ни прожи-вае в перенаселеному житль Вирiвнювання попиту та
пропозицГ! на ринку нерухомосп Мiнрегiон вбачае в модершзаци державних житлових програм, а також у запровадженш мунщипального орендного житла та продажу квартир через лiзинг [15; 16].
Одним iз головних чинникiв, що гальмують актившсть домогосподарств на ринку нерухомосп (а отже, спричиняе низький попит), е обмежешсть доступу (в тому числ^ i через високу варпсть) до iнвестицiйних iнструментiв. Мова йде про шотечш кредити, програми сприяння забезпеченню населен-ня житлом i фiнансовий лiзинг.
Данi Нацiонального банку Укра!ни свiдчать, що у 2017 р. шотечне кредитування фiзичних оаб почало швидко зростати (збкьшилося на 54% порiвняно з 2016 р.), але його обсяги залишаються незначними (за 9 мкящв 2017 р. становили 963 млн грн, у той час як у 2011 р. - понад 2,6 млрд грн) i не можуть суттево вплинути на збкьшення попиту на нерухомшть. При-гальмовуе процес повноцшного в^новлення ринку шотечного кредитування також i те, що в платоспро-можних банках 90% валютних i 30% гривневих креди-пв, виданих до кризи 2008 р., - проблемш [17].
Зiншого боку, скористатися шотекою в Украiнi
можуть лише п особи, яким не вистачае певно!
частини коштiв для придбання житла, що обу-мовлено необх^дшстю здiйснення першого внеску для оформлення шотечного кредиту (сягае 25-30% вартосп нерухомосп), а також високою варпстю самого кредиту. Середня ефективна ставка за шо-течними кредитами на кушвлю житла на вторинно-му ринку у березнi 2018 р. становила 21,16% [18]. За тако! ставки переплата при поверненш десятирiчного iпотечного кредиту складатиме близько 2,5 разу. До того ж, баншвсьш шституци сьогоднi здеб1льшого не ризикують надавати шотечш кредити на придбання нерухомосп на початкових стадiях буддвництва, осккьки ризики надто висош (не поодинокi випадки, коли об'екти буддвництва з рiзних причин «заморо-жувались», i вкладники не могли отримати аш житла, аш повернути сво! кошти). Тому на ринку первин-но! нерухомостi забудовники пропонують покупцям програми розстрочок шд нижч^ нiж iпотека вiдсо-тки, але за умови першого внеску (30-40% вартосп нерухомосп) та на нетривалi перiоди (переважно до завершення буддвництва житлового комплексу). Такими програмами користуеться майже кожен другий покупець при купiвлi житла економ-класу, у той час як шотечними кредитами - менше 0,5% [19].
Сприяе забезпеченню населення житлом, о^м банив та забудовнишв, i держава через пкьгове кредитування та участь у будiвництвi доступного житла. Проте скористатися державною шдтримкою можуть лише певш категори населення (молодi ам'!, якi по-требують покращення житлових умов; учасники АТО i т. п.), i т1льки в порядку черги, яка здебкьшого три-вае вк 3 до 10 роив.
За даними Державного фондусприяння молодiж-ному житловому будiвництву, у 2017 р. 568 амей було забезпечено житлом на загальну суму 392,1 млн грн (на 72,6% бкьше, шж у 2016 р.), з яких 171,5 млн грн -кошти мкцевих бюджепв (на 44,6% бкьше, шж у 2016 р.). Зокрема у 2017 р. за кошти мшцевих бю-джейв було профiнансовано 70 програм пкьгового кредитування молодi, 26 програм забезпечення житлом учасниюв АТО, 31 програма надання тдтрим-ки для буддвництва доступного житла та 7 програм забезпечення житлом шших категорш громадян. У регюнальному розрiзi найб1льше коштiв на вказа-нi цiлi було вид1лено мкцевими бюджетами Харшв-сько! (53,64 млн грн), Микола1всько1 (27,82 млн грн) та Черкасько! (27,82 млн грн) областей. А в Кшвськш, Одеськш та Донецькiй областях мiсцевi бюджети на такi програми кошти не видкяли [20].
Щ
викупу жи
е одним шструментом державного сприян-ня забезпечення населення житлом може стати фшансовий лiзинг (оренда з правом викупу житла в кiнцi термiну ди лiзингового договору). З цiею метою у 2017 р. Кабшет Мiнiстрiв Укра!ни розширив повноваження Державнш iпотечнiй уста-новi (Д1У), дозволивши надавати квартири у фшансовий лiзинг. А вже в лютому 2018 р. - схвалив залу-чення кредиту на суму 500 млн дол. США вк Китай-сько! нацiональноi корпораци генеральних пiдрядiв (ССЕС) для фiнансування реалiзацГi державного ш-вестицiйного проекту «Забезпечення житлом на умо-вах iпотечного кредитування або фшансового лiзин-гу» термшом на 15 рокiв за ефективною процентною ставкою 4,5% рiчних. Вибiрка кредиту здшснювати-меться окремими траншами зпдно iз затвердженим графiком фшансування [21; 22].
Головна вiдмiннiсть придбання нерухомосп на умовах фiнансового лiзингу вiд iпотечного кредитування полягае в тому, що лiзинг мае спрощену процедуру оформлення для ^ента, а також не потребуе першого внеску та застави, осккьки предмет лiзингу належить лiзингодавцю (Д1У), а право власностi переходить до ^ента пiсля повно! виплати лiзингових платежiв. Для запобiгання зловживанням Д1У плануе закуповувати житло безпосередньо в забудовнишв через систему Рг^огго i надавати його у фшансовий лiзинг населенню. Але, як i у програмах фшансово! пiдтримки шотечного кредитування, категори потен-цiйних отримувачiв обмеженi: (у порядку черговостi) учасники бойових дш; бюджетники (першочергово -правоохоронщ i вiйськовi); громадяни, як потребу-ють полiпшення житлових умов. Решта населення зможе придбати житло у власшсть через фiнансовий лiзинг лише за умови, що ринок цшних паперiв буде стабiльно розвиватися, бо Д1У не отримуе бюджетного фшансування, а залучае грошi на фшансовому ринку (вiд розмщення цiнних паперiв) [23]. Дореч-но зазначити, що баншвськ установи не кредитують
придбання житла фiзичними особами на умовах фь нансового лiзингу.
В умовах обмеженостi доступу для бкьшост домогосподарств до наявних швестицшних шстру-ментiв ринку нерухомостi перетворення заощаджен-ня домогосподарств у ресурс розвитку регюну вбача-емо лише у створенш сприятливих для швестування умов, якi передусiм забезпечуватимуть отримання доходiв домогосподарствами та, як наслкок, бюджетами рiзних рiвнiв. Особливо актуально це, на нашу думку, для розвитку та легалiзащ! ринку оренди не-рухомосп (проте не комунально!, як пропонуе Мш-регюн, а приватно!), оскiльки:
1) власники отримають доходи у виглядi оренд-но! плати, а також, працюючи в правовому пол^ змо-жуть вкстоювати сво!' права у спорах з орендарями в судовому порядку, не боячись потрапити шд штрафш санкци за незадекларованi доходи вк надання нерухомостi в оренду;
2) мiсцевi бюджети збiльшать надходження вiд: а) податку на нерухоме майно, вiдмiнне вiд земельно! дкянки (в кра!нах бвропи е одним з основних дже-рел наповнення мшцевих бюджетiв), суми яких бу-дуть бiльшими, нiж вiд нерухомосп, яка не е в орендi (бо при оподаткуваннi надано! в оренду нерухомосп податком на нерухоме майно, вкмшне вiд земельно! дкянки, не застосовують пкьгу у виглядi зменшення бази оподаткування на величину неоподатковувано! площi); б) единого податку, якщо власник нерухомос-тi (орендодавець) провадитиме дiяльнiсть як фiзична особа-шдприемець (при здачi кiлькох об'ектiв в оренду власникам нерухомосп випднше сплачувати еди-ний податок, шж податок з доходiв фiзичних оаб);
3) державний бюджет отримае надходження вiд оподаткування орендних платежiв податком на доходи фiзичних осiб, якщо орендодавець не реестру-ватиметься як фiзична особа-пiдприемець (не буде платником единого податку).
ВУкра!ш, за даними Державно! служби статистики, 704,3 тис. домогосподарств орендують
житло. Проте, за оцшками Мшрегюну, 70% ринку оренди житла в УкраМ перебувае «в тiнi» [10; 24], тобто, цкком логiчно припустити, що в дшсносп домогосподарств, яш орендують житло, у 2-2,5 разу бкьше, шж наводить офiцiйна статистика. У кра!нах бвропи ринок орендного житла становить вк 50% до 70% усього житла, осккьки набагато випдшше орен-дувати, нiж купувати (термш окупностi житла при ку-пiвлi за кордоном сягае 40 роив) [22].
В умовах ниншньо! кон'юнктури на ринку неру-хомосп Укра!ни iнвестувати в житло з метою надання його в оренду - доволi випдно (рис. 2). Середнш тер-мiн окупностi таких кашталовкладень становитиме 11 рокiв, у той час як середнш термш нагромадження кошпв, необхкних для придбання житла, виходячи iз середньомiсячноi' заробино! плати в Украi'нi в ачш 2018 р. (7,7 тис. грн), складе 8 роив.
Роки
а а а а а а а а а а а а а а а а
к к к к к к к к к к к к к к к к
ь ь ь ь ь ь ь ь ь ь ь ь ь ь ь ь
с .£2 с с с с с с с с с с с ц с ц
т 'о т д СП е в н м ь со н и а е
а п р о п н а р г са ь 'сь л д о а т л е н т с р о с н ь к р е СП 'х
а а а о о о о а X р е X л р
к 00 р в к С н е м е
а © о и р !Т
00 | о н а в ш £ X
:— Регiон
н р
е
Кiлькiсть роюв нагромадження зароб^но! плати для купiвлi квартири Я Кiлькiсть рокiв окупност квартири в новобудовi при здаванн в оренду
Рис. 2. Строки нагромадження кошлв для придбання одноммнатноУ квартири в новобудовi та окупностi такоУ
квартири вiд надання в оренду
Джерело: розраховано за даними 1нформац1йно-анал1тичного порталу нерухомосл Domik.ua (http://domik.ua) про варт1сть одногамнат-них квартир та ц1н на !х оренду в новобудовах в обласних центрах Укра!ни в лютому - березн1 2018 р.; даних Державно! служби статистики Укра!ни (http://www.ukrstat.gov.ua) про середню зароб1тну плату в регюнах Укра!ни в с1чн1 2018 р.; середньомкячного оф1ц1йного курсу долара США за лютий (27,17 грн) (https://bank.gov.ua/control/uk/index)
Зважаючи на сказане, доцкьно зосередити увагу органш мiсцевого самоврядування - особливо в обласних центрах - на розробку i впро-вадження регiональних (територiальних) програм сприяння та шдтримки розвитку ринку оренди жит-ла, якi б передбачали надання цкьових кредитiв (за нижчою, шж середньоринкова, цiною) фiзичним особам на придбання (будiвництво) нерухомосп з метою здачi 11 в оренду, або часткову компенсацш вГдсотшв за кредитами, наданими комерцiйними банками, на вказаш цiлi. При цьому, для забезпечення майбутшх надходжень до мшцевих бюджетiв та запобiганню можливих втрат, особи, як отримають фшансування за такими програмами, повиннi зарееструватися як фiзичнi особи-пiдприемцi та провадити дiяльнiсть з надання нерухомостi в оренду (або для цкей опо-даткування вважати, що така дiяльнiсть ними про-вадиться) впродовж певного строку (бкьшого, нiж потрiбно для повного вкшкодування за рахунок по-даткових надходжень витрат, здiйснених за програ-мою сприяння та шдтримки розвитку ринку оренди житла). А також встановити фшсовану суму, яку по-трiбно буде сплатити до мшцевого бюджету власни-ковi, який був залучений до вказано! програми, у разi продажу нерухомостi впродовж вищезазначеного строку. Реалiзацiя регiональних програм сприяння та
шдтримки розвитку ринку оренди житла дозволить легалiзувати ринок оренди та збкьшити надходжень податку на нерухоме майно, вiдмiнне вк земельно! дiлянки, до мiсцевих бюджепв, оскiльки особи, якi отримуватимуть фшансування за такими програмами, вГдразу декларуватимуть сво! намiри щодо ви-користання нерухомостi для здачi в оренду, а отже, зобов'язанi будуть працювати в правовому пол1
Фахiвцi ринку нерухомостi [25] вказують також на те, що на сучасному ринку оренди житла можна видкити два сегменти орендодавцiв: 1) орендодавщ, якi здають в оренду 1-2 квартири (при цьому часто обмежуючи себе в житловш площГ) для отримання додаткового до заробиго! плати доходу для забезпечення повсякденних потреб; 2) орендодавщ, для яких оренда нерухомосп - повнощнний бiзнес (оперують великою ккькштю нерухомосп для здачi в оренду). Виходячи з цього слк диференщювати орендодавщв для цiлей оподаткування. Зокрема, для першо! кате-горГ! орендодавцiв (наприклад, як здають в оренду лише одну квартиру) встановити невисоку фшсовану ставку податку з доходГв, отриманих вГд орендно! дь яльностГ, а доходи орендодавщв, як оперують двома Г бкьше об'ектами нерухомостГ, оподатковувати за чинною системою. А з метою заохочення останнГх до ведення легально! дГяльностГ варто надавати !м ко-
роткостроковi кредити на шльгових умовах для про-ведення поточних i каштальних ремонтiв в орендно-му житль
Процеси реалiзацi! регiональних програм спри-яння та пiдтримки розвитку ринку оренди житла обов'язково повинш мати освйньо-шформацшний супровiд. Це обумовлено низьким рiвнем обiзнанос-тi громадян iз сучасними тенденцiями та перспективами ринку нерухомосп, а також специфшою та нюансами дiяльностi на його орендному сегмента. Тому пiдвищення пошформованоста та популяриза-цiя даного напряму кашталовкладень мае стати чин-ником активiзацíi iнвестицiйно! дiяльностi домогос-подарств, що в кiнцевому результатi позитивно в^д-образиться на бюджетних надходженнях.
ВИСНОВКИ
Таким чином, аналiз основних напрямiв iнвес-тування заощаджень домогосподарств вказуе на те, що перетворити !х у ресурс розвитку регюну можна шляхом активiзацГi iнвестицiйноi' дiяльностi домогос-подарств на ринку первинно! нерухомостi, зокрема його орендному сегмента. Для цього потрiбно впрова-джувати регiональнi програми сприяння та тдтрим-ки розвитку ринку оренди житла, як б легалiзували отримуванi домогосподарствами доходи в1д оренди нерухомостi, що в кшцевому результатi сприятиме збкьшенню надходжень до бюджетiв рiзного рiвня. ■
Л1ТЕРАТУРА
1. Драган О. О. Заощадження домогосподарств як джерело швестицм у нацiональну економiку. Науковий в-сник Херсонського державного унiверситету. 2015. Вип. 10. Ч. 2. С. 132-135.
2. Юзима Т. О. Фшанси домогосподарств: концеп-туальн засади теорп i практики : дис. ... д-ра екон. наук : 08.00.08. Тернопть, 2011. 466 с.
3. Рамський А. Ю. 1нвестицмний потенцiал домогосподарств : монографiя. Ки'в : КНУТД, 2014. 352 с.
4. Тропша В. Б. Фiнансовi ресурси домогосподарств у структурi iнвестицiйного потенцiалу регiону // Фшанси в умовах модершзацп репональноТ економiки : збiрник ма-терiалiв II 1МжнародноТ науково-практично''' конференцп (м. Ки'в, 23 квiтня 2015 р.). Ки'в, 2016. С. 94-95.
5. Жаворонков В. О. Соцiально-економiчний розви-ток регiону: iнституцiональний аспект. Бiзнес 1нформ. 2012. № 5. С. 99-103.
6. Козорiз М. А., Сторонянська I. З. Концептуальн засади управлшня фiнансовим потенцiалом регiону. Еконо-мст. 2011. № 5. С. 24-27.
7. Радюнов Ю. Д. Розвиток регюшв: проблеми реа-лiзацN прюрителв, ефективностi використання бюджетних кошлв. Соцiально-економiчнi проблеми сучасного пероду УкраГни. 2015. Вип. 1. С. 39-44.
8. Дуб А. Р. Перспективи залучення фшансових ре-сурав домогосподарств у розвиток теритсральних громад Карпатського регюну. Глобальнi та нацюнальш проблеми економки. 2017. Вип. 20. С. 815-820.
9. Макроекономiчний та монетарний огляд. Лютий 2018 року / Нацюнальний банк Украши. Департамент монетарной полiтики та економiчного аналiзу. URL: Ь|КрБ://Ьапк. gov.ua/doccatalog/document?¡d=65125341
10. Витрати i ресурси домогосподарств Украши у 2016 роц (за даними вибiркового обстеження умов життя домогосподарств УкраТни) : стат. зб. КиТв : Державна служба статистики УкраТни, 2017. Ч. 1. 380 с.
11. Сра зона: сктьки гствкових доларiв i який обсяг чорного ринку валюти в УкраУ. URL: https://voxukraine.org/ uk/grey-zone-ua/
12. 26 миллиардов долларов - скрытые возможности для инвестиций в экономику Украины (и это как минимум). URL: http://businessviews.com.ua/ru/business/id/26-milliardov-dollarov-skrytye-vozmozhnosti-dlja-investicij-v-ekonomiku-ukrainy-i-eto-kak-minimum-1651/
13. Букатюк У. Будувати бтьше, будувати прше. Чи справдi квартири в УкраТ'ш досягли дна цiн. URL: https:// espreso.tv/article/2017/10/31/rynok_nerukhomosti_v_ ukrayini
14. Черная Н. Рынок недвижимости: стоит ли в 2018 году покупать жилье. URL: https://economics.unian.net/ realestate/2365488-ryinok-nedvijimosti-stoit-li-v-2018-godu-pokupat-jile.html
15. Парцхаладзе: «Щоб попит на кутвлю нерухомост активiзувався, потрiбно, аби реально запрацювали держав-н житловi програми та iпотечне кредитування». URL: http:// www.minregion.gov.ua/press/news/partshaladze-shhob-popit-na-kupivlyu-neruhomosti-aktivizuvavsya-potribno-abi-realno-zapratsyuvali-derzhavni-zhitlovi-programi-ta-ipotechne-kredituvannya/
16. Парцхаладзе: Бтьше 80% украшав не влашто-вують iснуючi житловi умови. URL: http://www.minregion. gov.ua/press/news/partshaladze-bilshe-80-ukrayintsiv-ne-vlashtovuyut-isnuyuchi-zhitlovi-umovi/
17. Нацюнальний банк УкраТни. Зв^ про фшансо-ву стабiльнiсть. Грудень 2017. URL: https://bank.gov.ua/ doccatalog/document?id=60764561
18. 1потека на кутвлю житла на вторинному ринку в банках УкраТни. URL: http://www.bankchart.com.ua/personal/ mortgagecredit
19. 1потека VS розстрочка: украТнц обирають житло в кредит. URL: https://tsn.ua/groshi/ipoteka-vs-rozstrochka-ukrayinci-obirayut-zhitlo-v-kredit-895494.html
20. Публiчний зв^ про роботу ДержавноТ спецiалiзо-ваноТ фшансовоТ установи «Державний фонд сприяння мо-лодiжному житловому бу^вництву» у 2017 роцi. URL: https:// www.molod-kredit.gov.ua/
21. Житло в лiзинг: Кабмш схвалив залучення $500 мшьйошв китайського кредиту. URL: https://economics. unian.ua/realestate/2394950-jitlo-v-lizing-kabmin-shvaliv-zaluchennya-500-milyoniv-kitayskogo-kreditu.html
22. Парцхаладзе: «Яккного житла в УкраУ недо-статньо, тому його потрiбно будувати i робити бiльш ком-фортним для придбання». URL: http://www.minregion.gov. ua/press/news/yakisnogo-zhitla-v-ukrayini-nedostatno-tomu-yogo-potribno-buduvati-i-robiti-bilsh-komfortnim-dlya-pridbannya-partshaladze/
23. Литвин О. Чи зможуть украТнц купувати житло за цiною оренди: що означае запуск лiзингу i як це буде працю-вати. URL: https://ukr.segodnya.ua/economics/enews/smogut-li-ukraincy-pokupat-zhile-po-cene-arendy-chto-oznachat-zapusk-lizinga-i-kak-eto-budet-rabotat-1052220.html
24. 70% в тшк уряд хоче врегулювати правила оренди житла. URL: https://economics.unian.ua/realestate/2384920-70-v-tini-uryad-hoche-vregulyuvati-pravila-orendi-jitla. html?utm_source=unian&utm_medium=related_news&utm_ campaign=related_news_in_post
25. Олег Приходько об изменениях на украинском рынке аренды жильця. URL: http://domik.ua/novosti/oleg-prixodko-ob-izmeneniyax-na-ukrainskom-rynke-arendy-zhilya-n255144.html
REFERENCES
Bukatiuk, U. "Buduvaty bilshe, buduvaty hirshe. Chy spravdi kvartyry v Ukraini dosiahly dna tsin" [Build more, build worse. Did Apartments in Ukraine really reach the bottom of prices]. https://espreso.tv/article/2017/10/31/rynok_ nerukhomosti_v_ukrayini
Chernaya, N. "Rynok nedvizhimosti: stoit li v 2018 godu pokupat zhile" [The real estate market: is it worth buying housing in 2018?]. https://economics.unian.net/realestate/2365488-ryinok-nedvijimosti-stoit-li-v-2018-godu-pokupat-jile.html
Drahan, O. O. "Zaoshchadzhennia domohospodarstv yak dzherelo investytsii u natsionalnu ekonomiku" [Savings of households as a source of investment in the national economy]. Naukovyi visnyk Khersonskoho derzhavnoho universytetu. Vol. 2, no. 10 (2015): 132-135.
Dub, A. R. "Perspektyvy zaluchennia finansovykh resur-siv domohospodarstv u rozvytok terytorialnykh hromad Kar-patskoho rehionu" [Prospects of attracting financial resources of households to the development of territorial communities of the Carpathian region]. Hlobalni ta natsionalni problemy ekonomiky. 2017. http://global-national.in.ua/issue-20-2017
"Ipoteka na kupivliu zhytla na vtorynnomu rynku v bankakh Ukrainy" [Mortgage for the purchase of housing on the secondary market in Ukrainian banks]. http://www. bankchart.com.ua/personal/mortgagecredit
"Ipoteka VS rozstrochka: ukraintsi obyraiut zhytlo v kredyt" [Mortgage VS installment: Ukrainians choose housing on credit]. https://tsn.ua/groshi/ipoteka-vs-rozstrochka-ukray-inci-obirayut-zhitlo-v-kredit-895494.html
Kizyma, T. O. "Finansy domohospodarstv : kontseptualni zasady teorii i praktyky" [Household Finance: Conceptual Principles of Theory and Practice]: dys.... d-ra ekon. nauk: 08.00.08, 2011.
Kozoriz, M. A., and Storonianska, I. Z. "Kontseptualni zasady upravlinnia finansovym potentsialom rehionu" [Conceptual bases of management of financial potential of the region]. Ekonomist, no. 5 (2011): 24-27.
Lytvyn, O. "Chy zmozhut ukraintsi kupuvaty zhytlo za tsinoiu orendy: shcho oznachaie zapusk lizynhu i yak tse bude pratsiuvaty" [Will Ukrainians be able to buy housing at the price of a lease: what does it mean to start a lease and how it will work]. https://ukr.segodnya.ua/economics/enews/smogut-li-ukraincy-pokupat-zhile-po-cene-arendy-chto-oznachat-za-pusk-lizinga-i-kak-eto-budet-rabotat-1052220.html
"Makroekonomichnyi ta monetarnyi ohliad. Liutyi 2018 roku" [Macroeconomic and Monetary Review. February 2018]. Natsionalnyi bank Ukrainy. Departament monetarnoi polityky ta ekonomichnoho analizu. https://bank.gov.ua/doccatalog/ document?id=65125341
"Oleg Prikhodko ob izmeneniyakh na ukrainskom rynke arendy zhilya" [Oleg Prikhodko on the changes in the Ukrainian rental market]. http://domik.ua/novosti/oleg-prixodko-ob-izme-neniyax-na-ukrainskom-rynke-arendy-zhilya-n255144.html
"Partskhaladze: «Shchob popyt na kupivliu nerukhomo-sti aktyvizuvavsia, potribno, aby realno zapratsiuvaly derzhavni zhytlovi prohramy ta ipotechne kredytuvannia»" [Partzhaladze: "In order for the demand for the purchase of real estate to intensify, it is necessary that real housing programs and mortgage lending be used"]. http://www.minregion.gov.ua/press/ news/partshaladze-shhob-popit-na-kupivlyu-neruhomosti-aktivizuvavsya-potribno-abi-realno-zapratsyuvali-derzhavni-zhitlovi-programi-ta-ipotechne-kredituvannya/
"Partskhaladze: Bilshe 80 % ukraintsiv ne vlashtovuiut isnuiuchi zhytlovi umovy" [Partzhaladze: More than 80 % of
Ukrainians do not suit the existing living conditions]. http:// www.minregion.gov.ua/press/news/partshaladze-bilshe-80-ukrayintsiv-ne-vlashtovuyut-isnuyuchi-zhitlovi-umovi/
"Publichnyi zvit pro robotu Derzhavnoi spetsializovanoi finansovoi ustanovy «Derzhavnyi fond spryiannia molodizh-nomu zhytlovomu budivnytstvu» u 2017 rotsi" [Public report on the work of the State Specialized Financial Institution "State Fund for the Promotion of Youth Housing Construction" in 2017]. https://www.molod-kredit.gov.ua/
Radionov, Yu. D. "Rozvytok rehioniv: problemy realizatsii priorytetiv, efektyvnosti vykorystannia biudzhetnykh koshtiv" [Development of regions: problems of implementation of priorities, efficiency of using budget funds]. Sotsialno-ekonom-ichni problemy suchasnoho periodu Ukrainy. 2015. http://nbuv. gov.ua/UJRN/sepspu_2015_1_10
Ramskyi, A. Yu. Investytsiinyi potentsial domohospodarstv [Investment potential of households]. Kyiv: KNUTD, 2014.
"Sira zona: skilky hotivkovykh dolariv i yakyi obsiah chornoho rynku valiuty v Ukraini" [Gray zone: how many cash dollars and what volume of black currency market in Ukraine]. https://voxukraine.org/uk/grey-zone-ua/
Tropina, V. B. "Finansovi resursy domohospodarstv u strukturi investytsiinoho potentsialu rehionu" [Financial resources of households in the structure of investment potential of the region]. Finansy v umovakh modernizatsii rehionalnoi ekonomiky. Kyiv, 2016. 94-95.
"26 milliardov dollarov - skrytyye vozmozhnosti dlya investitsiy v ekonomiku Ukrainy (i eto kak minimum)" [26 billion dollars - hidden opportunities for investment in the economy of Ukraine (and this is at least)]. http://business-views.com.ua/ru/business/id/26-milliardov-dollarov-skrytye-vozmozhnosti-dlja-investicij-v-ekonomiku-ukrainy-i-eto-kak-minimum-1651/
Vytraty i resursy domohospodarstv Ukrainy u 2016 rotsi (za danymy vybirkovoho obstezhennia umov zhyttia domohospodarstv Ukrainy) [Expenditures and resources of households in Ukraine in 2016 (according to the sample survey of household living conditions in Ukraine)]. Part 1. Kyiv: Derzhavna sluzhba statystyky Ukrainy, 2017.
"Partskhaladze: «Yakisnoho zhytla v Ukraini nedostat-nyo, tomu yoho potribno buduvaty i robyty bilsh komfort-nym dlia prydbannia», - Partskhaladze" ["Quality housing in Ukraine is not enough, so it needs to be built and made more comfortable for purchase"]. http://www.minregion.gov.ua/ press/news/yakisnogo-zhitla-v-ukrayini-nedostatno-tomu-yogo-potribno-buduvati-i-robiti-bilsh-komfortnim-dlya-prid-bannya-partshaladze/
"Zhytlo v lizynh: Kabmin skhvalyv zaluchennia $ 500 milioniv kytaiskoho kredytu" [Leasing housing: The Cabinet approved the attraction of a $ 500 million Chinese loan]. https:// economics.unian.ua/realestate/2394950-jitlo-v-lizing-kabmin-shvaliv-zaluchennya-500-milyoniv-kitayskogo-kreditu.html
"Zvit pro finansovu stabilnist. Hruden 2017" [Financial Stability Report. December 2017]. Natsionalnyi bank Ukrainy. https://bank.gov.ua/doccatalog/document?id=60764561
Zhavoronkov, V. O. "Sotsialno-ekonomichnyi rozvytok rehionu: instytutsionalnyi aspekt" [Socio-economic development of the region: the institutional aspect]. BiznesInform, no. 5 (2012): 99-103.
"70% v tini: uriad khoche vrehuliuvaty pravyla orendy zhytla" [70% in the shadow: the government wants to regulate the rules for renting housing]. https://economics.unian. ua/realestate/2384920-70-v-tini-uryad-hoche-vregulyu-vati-pravila-orendi-jitla.html?utm_source=unian&utm_ medium=related_news&utm_campaign=related_news_in_post
