CC BY
24Вектор ГеоНаук/УесЬог of Geosciences
5(3) 2022
DOI: 10.24412/2619-0761-2022-3-68-71 УДК 347.451
ОПАСНОСТЬ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРОВ КУПЛИ-ПРОДАЖИ, СОВЕРШЕННЫХ В ПРОСТОЙ ПИСЬМЕННОЙ ФОРМЕ
Ширина Н.В. * Малюк Д.Б.
Белгородский государственный технологический университет им. В. Г. Шухова, г Белгород, Россия
* E-mail: schnv02@maii.ru
Аннотация. Данная статья посвящена рассмотрению заключения сделок, совершенных в простой письменной форме, регламентации на законодательном уровне и необходимости такого удостоверения в гражданском обороте. Выявлены проблемы в заключении договоров купли-продажи, совершенных в простой письменной форме и предложены пути их решения.
Ключевые слова: договор-купли продажи, простая письменная форма, объекты недвижимости, нотариус, мошенничество, электронно-цифровая подпись.
Введение.
Средства массовой информации не устают говорить о том, насколько осторожным и внимательным надо быть при продаже или покупке недвижимого имущества. И тут сложно спорить: сделка с жильем - дело серьезное и важное, заниматься им надо аккуратно, а еще разумнее - с помощью профильных специалистов. Эту мысль подтверждает и не слишком позитивная статистика: по оценкам Министерства Внутренних Дел в Российской Федерации число сделок, совершаемых с нарушением закона, ежегодно достигает отметки в 7 %. Речь здесь, прежде всего, о сделках на вторичном рынке, где у охотников за чужими квадратными метрами фактически развязываются руки.
Основная часть. В настоящее время мошенничество является быстрым способом обогащения в кратчайшее время. Мошенничество встречается повсюду в нашей жизни - от обвеса на продовольственном рынке до поддельных подписей в договорах купли-продажи недвижимости на большие суммы денег. Недвижимость привлекает аферистов в первую очередь быстрым и большим «гонораром», так как она всегда являлась одним из самых надежных видов инвестиций. Согласно опросу аналитического центра НАФИ, который был проведен в марте 2020 года, 40 % россиян считают недвижимость самым надежным способом вложения денег, а 39 % опрошенных - самым выгодным.
В средствах массовой информации (телевидение, газеты) появляется огромное количество сообщений о том, как граждане теряют свои объекты недвижимости по вине аферистов. Основная масса пострадавших собственников подписывали договоры купли-продажи недвижимости, в так называемой, простой письменной форме.
Мошеннических схем с недвижимостью - множество. Так, например, в одной из областей Российской Федерации мошенники продали объект недвижимости от имени уже умершего собственника, в другом регионе пожилого человека лишили жилья, когда он подписал договор о его продаже, думая, что ставит подпись под договором аренды. Также был опубликован случай, когда в Кемеровской области риелтор продавал квартиры граждан по поддельным документам.
Жилье (объект недвижимости) является для основной массы россиян самым ценным активом, важно знать, как не потерять свою квартиру, дачу, дом или земельный участок из-за преступных действий третьих лиц.
При заключении договора купли-продажи квартиры или жилого дома в простой письменной форме вся ответственность за правовые последствия сделки ложится на стороны сделки, т.е. на продавца и покупателя. И если одна из них имеет преступные намерения, велик риск потерять свое жилье.
Содержимое этой работы может использоваться в соответствии с условиями лицензии Creative Commons Attribution 4.0. Любое дальнейшее распространение этой работы должно содержать указание на автора (ов) и название работы, цитирование в журнале и DOI.
Дело в том, что сотрудники Многофункционального центра предоставления государственных и муниципальных услуг, и государственные регистраторы не обязаны проводить детальную правовую экспертизу сделки, а также разъяснять ее правовые последствия. Они только принимают документы на государственную регистрацию и регистрируют переход права собственности.
Однако, здесь существует очень много подводных камней. Ведь одна из сторон сделки может согласиться на нее под давлением третьих лиц, либо будучи введенной в заблуждение, или по незнанию законодательства Российской Федерации.
Если же сделка удостоверяется в нотариальной конторе, то ответственность за ее чистоту несет нотариус. В данном случае нотариус проверяет подлинность и законность документов, проверяет дееспособность сторон, устанавливает действительные намерения участников сделки, а также проверяет наличие арестов и запретов в отношении недвижимого имущества и прочие ограничения, при необходимости запрашивает недостающие документы в государственных органах. Нотариус обязательно проводит беседу с участниками сделки - это основная и важнейшая часть работы, позволяющая установить, действительно ли стороны готовы заключить договор купли-продажи на тех условиях, которые оговорены, действуют ли они добровольно и осознанно. До подписания договора сторонам сделки зачитываются и разъясняются его условия и правовые последствия сделки. И только потом стороны подписывают договор купли-продажи. В день подписания договора нотариус отправляет его на регистрацию перехода права собственности и права собственности в Росреестр [1].
Нотариус является единственным участником рынка недвижимости, который несет имущественную ответственность за свои действия. Если по его вине одна из сторон по договору понесла ущерб, то он обязан возместит его в полной мере [1...3].
В настоящее время, согласно статье 160 Федерального закона «Гражданский кодекс Российской Федерации» от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ допускается возможность заключения сделок с недвижимым имуществом с использованием электронно-цифровых подписей сторон, то есть в дистанционном порядке. Вследствие этого мошенники стали продавать чужие квартиры по поддельной электронной цифровой подписи, что вынудило законодателя допускать сделки с ЭЦП только после специального заявления, поданного собственником жилого помещения.
Прежде всего, при продаже недвижимого имущества таким образом собственник жилого помещения, то есть продавец, должен заблаговременно обратиться в органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество с заявлением о том, что он дает согласие на регистрацию перехода права собственности в отношение принадлежащего ему объекта недвижимости с использованием его электронно-цифровой подписи. Если данное заявление не будет подано, то в регистрации права собственности на имя покупателя на основании такой сделки будет отказано [2].
Однако, Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 г. N 218-ФЗ устанавливает некоторые исключения. А именно, при заключении договора в нотариальной форме нотариус сам обращается в регистрирующий орган с целью регистрации соответствующих прав участников договора, а также возможно заключение договора с использованием информационного взаимодействия кредитных организаций и регистрирующего органа [2].
Также собственник жилого помещения может подать заявление в Росреестр о том, что он в любом случае возражает, чтобы сделки проводились с использованием его электронно-цифровой подписи.
При заключении договора купли-продажи квартиры или жилого дома в простой письменной форме вся ответственность за правовые последствия сделки ложится на стороны сделки, т.е. на продавца и покупателя. И если одна из них имеет преступные намерения, велик риск потерять свое жилье.
При заключении договоров купли-продажи, совершенных в простой письменной форме очень важно также не стать участником недействительной сделки, которая впоследствии будет оспариваться в судебном порядке (например, чтобы заключаемый договор купли-продажи жилого помещения не нарушал прав и законных интересов лиц, не являющихся участниками сделки, но имеющих определенные права на жилое помещение, такими
лицами могут быть супруги участников сделки, члены семьи собственника жилого помещения, сохраняющие право проживания в нем, в том числе и в случае его отчуждения, несовершеннолетние дети собственника жилого помещения, приобретенного с использованием средств материнского (семейного) капитала и т.д.).
Заключение. Подводя итог, необходимо отметить, что с учетом увеличения количества мошеннических действий и развития информационных технологий, в том числе и в сфере оборота недвижимости, сегодня, как никогда ранее, наиболее остро стоят вопросы соблюдения и защиты гарантированных Конституцией Российской Федерации прав граждан, в том числе и права гражданина на жилье. Поэтому формирование законного и стабильного рынка недвижимого имущества - это одна из основных задач государства. И эта задача, будет решена путем введения обязательной нотариальной формы сделок с жилыми помещениями.
Литература:
1. Основы законодательства Российской Федерации о нотариате» от 11 февраля 1993 года N 4462-1.
2. Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 года N 218-ФЗ.
3. Федеральный закон «Гражданский кодекс Российской Федерации» от 30.11.1994 года № 51-ФЗ.
4. Калачук Т.Г. Нормативно-правовая база кадастровой оценки объектов недвижимости // Вектор ГеоНаук. 2018. Т.1. № 1. С. 29-35.
5. Кротова Е.С. Договор купли- продажи предприятия: особенности заключения сделки // Вестник магистратуры. 2013. № 11 (26). С. 96-98.
6. Сазонов М.М. Купля-продажа недвижимости с нотариальным сопровождением // Проблемы современной науки и образования. 2014. № 8 (26). С. 90-98.
7. Ширина Н.В., Калачук Т.Г. Внесение в государственный кадастр недвижимости сведений о границах и зонах краснодарского кр ая // Вестник Белгородского государственного технологического университета им. В.Г. Шухова. 2016. № 1. С. 219-223.
Контактные данные:
Ширина Наталья Владимировна, эл. почта: schnv02@mail.ru Малюк Дмитрий Борисович, эл. почта: dimansion123456789@gmail.com
© Ширина Н.В., Малюк Д.Б., 2022
Вектор ГеоНаук/УесЬог of Geosciences
5(3) 2022
THE DANGER OF CONCLUDING AGREEMENTS OF SALE MADE IN SIMPLE WRITTEN FORM
N. V Shirina*, D.B. Maiyuk
Belgorod State Technological University named after V.G. Shoukhov, Beigorod, Russia
*E-maii: schnv02@maii.ru
Abstract. This article is devoted to the consideration of the conclusion of transactions made in a simple written form, regulation at the legislative level and the need for such a certificate in civil circulation. Problems in the conclusion of sales contracts concluded in a simple written form are identified, in connection with this, ways to solve them are proposed.
Keywords: industrial objects, architecture of industrial objects, transformation of industrial objects, recreation.
References
1. Fundamentals of the legislation of the Russian Federation on notaries" dated February 11, 1993 N 4462-1.
2. Federal Law "On State Registration of Real estate" dated 13.07.2015 N 218-FZ.
3. Federal Law "Civil Code of the Russian Federation" dated 30.11.1994 No. 51-FZ.
4. T.G. Kalachuk, Regulatory and legal framework for cadastral valuation of real estate objects, Vector of Geosciences, 1(1) (2018) 29-35.
5. E.S. Krotova, The contract of sale of the enterprise: features of the transaction, Bulletin of the Magistracy, 11 (26) (2013) 96-98.
6. M.M. Sazonov, Purchase and sale of real estate with notarial support, Problems of modern science and education, 8(26) (2014) 90-98.
7. N.V. Shirina, T.G. Kalachuk, Entering information about the borders and zones of the Krasnodar Territory into the state cadastre of real estate, Bulletin of the Belgorod State Technological University named after V.G. Shukhov, 1 (2016) 219-223.
Contacts:
Natal'ya V. Shrina, schnv02@maii.ru
Dmitry B. Maiyuk, dimansion123456789@gmaii.com
© Shirina, N.V., Malyuk, D.B., 2022
Ширина Н.В., Малюк Д.Б. Опасность заключения договоров купли-продажи, совершенных в простой письменной форме //Вектор ГеоНаук. 2022. Т.5. №q3. С. 68-71. DOI: 10.24412/2619-0761-2022-3-68-71.
Shirina, N.V., Malyuk, D.B., 2022. The danger of concluding agreements of sale made in simple written form. Vector of Geosciences. 5(3). Pp. 68-71. DOI: 10.24412/2619-0761-2022-368-71.
