CC BY
192УДК 347.132.6
ФОРМА СДЕЛКИ И ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО
Идрышева Сара Кимадиевна
Доктор юридических наук, профессор Департамента частного права ВШП «АО « Университет КАЗГЮУ имени М.С. Нарикбаева», г. Нур-Султан, Республика Казахстан; e-mail: [email protected]
Ключевые слова: сделка; устная форма сделки; простая письменная и квалифицированная форма сделки; нотариальное удостоверение сделок; сделки с недвижимостью; государственная регистрация прав и обременении; решение суда о сделке с недвижимостью; расписка; отчуждение недвижимости; договоры купли-продажи, дарения, ренты.
Аннотация. Актуальность темы предлагаемой статьи состоит в том что, несмотря на урегулированность в законодательстве вопросов о форме сделки и государственной регистрации, на практике, начиная от бытового уровня, вплоть до разрешения споров профессиональными юристами в судах, постоянно происходит нарушение требований законодательства участниками сделок и неправильное применение норм законодательства правоприменителями. Судебная практика, как лакмусовая бумага, четко отражает названные нами негативные явления правовой действительности, в связи с чем тезисы и выводы автора основывались на конкретных кейсах, рассмотренных судами.
В статье проанализировано действующее законодательство Республики Казахстан в части регламентации оснований применения обязательной простой и квалифицированной письменной формы сделок, даны разъяснения по способам заключения устных сделок; по методике определения сделок, требующих обязательной простой письменной формы.
Несмотря на небольшое количество видов сделок, требующих обязательного нотариального удостоверения, на практике много проблемных вопросов связано с отсутствием знаний у субъектов гражданских правоотношений и правоприменителей именно по данному вопросу. В этой связи автором сформирован перечень сделок, требующих обязательной нотариальной формы и предложено включить такой перечень в Закон РК «О нотариате».
Значительная часть работы посвящена формально-юридическому анализу законодательства о форме сделок с недвижимым имуществом и государственной регистрации прав и об-ременений, возникающих в результате таких сделок. На основе анализа судебной практики и сравнительно-правового анализа с законодательством Российской Федерации выявлены недостатки правового регулирования в данном вопросе, предложены конкретные меры по совершенствованию законодательства, в том числе рекомендовано уточнить нормы о заключении сделок об отчуждении недвижимого имущества в виде единого документа, подписываемого участниками сделки.
МЭМ1ЛЕ НЫСАНЫ ЖЭНЕ ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МYЛIККЕ
ц¥к;ык;тарды мемлекетт1к т1ркеу
Сара Кимади^ызы Идрышева
Зац гылымдарыныц докторы, «М.С. Нэржбаев атындагы КазГЗУ университетi» АК Жогары зац мектебi Жеке цуцыц департаментШц профессоры, Нур-Султан ц., Казахстан Республикасы; e-mail: [email protected]
TyUw свздер: мэмгле, ауызша нысаны, мэмтешц жай жазбаша жэне курделенген ныса-ны, мэмiлелердi нотариалды куэландыру, жылжымайтын мYлiктермен мэмтелер, цуцыцтар мен ауыртпалыцтарды мемлекеттж тгркеу, жылжымайтын мулжке цатысты сот шешгмг, цолхат, жылжымайтын мулжт1 иелттен шыгару, сатып алу-сату, сыйга тарту, рента шарттары.
Аннотация. ¥сынылган мацала тацырыбыныц взектшгг, мэмше нысандары жэне мем-лекеттгк тгркеу сурацтары зацнамаларда реттелугне царамастан, ¡с жузтде, кунделжт1 царапайым эрекеттер жасаудан бастап, соттарда кэстцой зацгерлермен дауларды шешугне дейт, мэмтеге цатысушылар тарапынан зацнама талаптарыныц Yнемi бузылуы жэне нор-малардыц дурыс цолданылмауы болып табылады. Сот практикасы, лакмус цагазы сияцты,
автор атап вткен цуцыцтыц жагдайдыц жагымсыз цубылыстарын айцын кврсетедг, соган байланысты автордыц пайымдаулары мен тужырымдары сотпен царастырылган нацты iстерге нег1зделген.
Мацалада мэмыенщ мiндеттi жэне жай жазбаша нысанын цолдану негiздерiн реттеу бвлiгiнде Казацстан Республикасыныц цолданыстагы зацнамасы талданады, ауызша мэмые-лер жасасу эдiстерi туралы тYсiндiрмелер берыген; мiндеттi жай жазбаша нысанды талап ететт мэмiлелердi аныцтау эд^темеЫ келтiрiлген.
Мiндеттi нотариалды растауды цажет ететт мэмыелер турлертщ саныныц аздыгы-на царамастан, w ЖYзiнде квптеген проблемалыц мэселелер азаматтыц-цуцыцтыц цаты-настардыц субъектiлерi мен цуцыц цолдану органдарыныц осы мэселе бойынша бiлмеуiмен байланысты. Осыган байланысты автор мiндеттi нотариалдыц нысанды цажет ететт мэмыелер тiзiмiн цурастырып, осындай тiзiмдi «Нотариат туралы» Казацстан Республикасыныц Зацына енгiзудi усынды.
Жумыстыц едэуiр белш жылжымайтын мYлiкпен жасалатын мэмыелер нысаны туралы зацнаманыресми цуцыцтыц талдауга жэне осындай мэмыелер нэтижестде туындайтын цуцыцтар мен ауыртпалыцтарды мемлекеттж тiркеуге арналган. Сот тэжiрибесiн талдау жэне Ресей Федерациясыныц зацнамасымен салыстырмалы цуцыцтыц талдау негiзiнде осы мэселеш цуцыцтыцреттеудегi кемштктер аныцталды, зацнаманы жетiлдiрудiц нацты ша-ралары усынылды, оныц шнде жылжымайтын мYлiктi иелжтен шыгару туралы мэмыелер жасасу нысанын мэмыеге тараптар цол цойган бiр цужат туртде бекту туралы усыныс жасалды.
form of transaction and state registration of rights to real estate property
Idrysheva Sara Kimadievna
Doctor of Law, Professor of the Department of Private Law
at the Higher School of Law «at the M.S. Narikbaev JSC KAZGUU University»,
Nur-Sultan, Republic of Kazakhstan; e-mail: [email protected]
Keywords: transaction; oral transactionform; simple and qualified transactionform; notarization of transactions; real estate transactions; state registration ofrights and encumbrances; court decision on a real estate transaction; receipt; alienation of real estate; contracts of sale; gift; annuities.
Abstract. The relevance of the topic of the proposed article is that, in spite of the settlement of legislation on the form of the transaction and state registration, in practice, starting from the household level, up to the resolution of disputes by professional lawyers in the courts, there is a constant violation of the requirements of the legislation by transaction participants and incorrect application of the norms law enforcement. Judicial practice, like a litmus test, clearly reflects the negative phenomena of legal reality that we called, in connection with which the author's theses and conclusions were based on specific cases considered by the courts.
The article analyzes the current legislation of the Republic of Kazakhstan regarding the regulation of the grounds for the use of mandatory simple and qualified written form of transactions, provides explanations on the methods of concluding oral transactions; according to the methodology for determining transactions requiring a mandatory simple written form.
Despite the small number of types of transactions that require mandatory notarization, in practice, many problematic issues are associated with the lack of knowledge of subjects of civil legal relations and law enforcement on this issue. In this regard, the author has compiled a list of transactions requiring a mandatory notarial form and proposed to include such a list in the Law of the Republic of Kazakhstan "On Notaries".
A significant part of the work is devoted to a formal legal analysis of the legislation on the form of transactions with real estate and state registration of rights and encumbrances arising from such transactions. Based on the analysis ofjudicial practice and comparative legal analysis with the legislation of the Russian Federation, shortcomings in legal regulation in this matter were identified, specific measures to improve the legislation were proposed, including the recommendation to clarify the rules on the conclusion of transactions on the alienation of real estate in the form of a single document signed by the parties to the transaction.
Устная и простая письменная формы сделок
Сделка - многогранное явление, одно из самых распространенных в гражданском обороте, влекущих возникновение, изменение либо прекращение гражданских прав и обязанностей (правоотношений). Казалось бы, никаких проблем с применением данного юридического факта в форме действия у участников гражданского оборота не должно иметь места. Классификация сделок по формам также является устоявшейся, с дополнением письменной формы электронными сделками, в связи с неизбежным применением современных технологий в этой сфере.
Устные сделки, как известно, совершаются путем совершения конклюдентных действий, без слов (с явной очевидностью) свидетельствующих о намерении лица заключить и исполнить сделку. Второй способ совершения устной сделки - это заключение ее путем формулирования и высказывания соответствующих характеру и содержанию сделки слов -словесное выражение воли.
Основания для заключения сделки в устной форме закреплены законодателем следующим образом: «Сделка, для которой законодательством или соглашением сторон не установлена письменная (простая либо нотариальная) или иная определенная форма, может быть совершена устно». И вот эта часть правовой нормы ст. 151 Гражданского кодекса Республики Казахстан (далее - ГК РК) на практике является камнем преткновения для множества участников гражданского оборота и даже для профессиональных юристов.
Дело в том, что ответ на вопрос - а для каких именно сделок законодательством или соглашением сторон установлена письменная (простая либо нотариальная) или иная определенная форма - следует искать в отдельных законодательных нормах и актах, что подчас не так и легко, ведь исчерпывающий перечень таких сделок отсутствует.
Вместе с тем статья 153 ГК РК предусматривает очень неблагоприятные последствия несоблюдения обязательной письменной или иной определенной формы сделок. Во-первых, несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора подтверждать ее совершение, содержание или исполнение свидетельскими показаниями. Во-вторых, в случаях, прямо указанных в законах или соглашении сторон, при несоблюдении простой письменной формы сделка считается ничтожной, а именно: не влечет тех правовых последствий, на которые воля участника/участников сделки была направлена при ее заключении.
Так как же всё-таки определить, требуется ли совершение той или иной сделки в обяза-
тельной простой письменной форме, дабы избежать неблагоприятных последствий?
Общее правило об этом содержится в ст. 152 ГК РК, нормы которой предписывают заключать в обязательной письменной форме сделки, совершаемые в предпринимательской деятельности, и сделки на сумму свыше 100 МРП (по состоянию на 2019 год это составляло 252500 тенге). Но если в таких сделках момент заключения и исполнения сделки совпадают, не имеют разрыва во времени (совершаются «из рук в руки»), то они могут заключаться и в устной форме. Так, если в 2019 г. на рынке приобретается шуба стоимостью 260 тысяч тенге и продавец сразу передал вещь, а покупатель тут же уплатил полную ее стоимость, то сделка может быть совершена устно. В соответствии со ст. 446 ГК РК в случае спора даже отсутствие у покупателя кассового чека или иного документа не лишает его возможности ссылаться на свидетельские показания в подтверждение заключения договора и его условий. Однако приобретение той же шубы в кредит с рассрочкой платежа должно быть совершено в обязательной письменной форме, поскольку моменты заключения и исполнения сделки не совпадают во времени.
Дальнейший анализ норм Гражданского кодекса РК позволяет установить, что в обязательной простой письменной форме должны совершаться внешнеэкономические сделки (п.3 ст.153), биржевые сделки (ст.156 ГК РК), доверенность (п.1 ст.167), соглашение о неустойке (ст.294), соглашение о залоге (ст.307), договор продажи предприятия (ст.494 ГК), договор аренды здания или сооружения (ст. 582), договор проката (ст. 595) и многие другие.
При этом дополнительно следует учитывать требования ст. 152 ГК РК и определить также, что, несмотря на отсутствие правовой нормы об обязательной письменной форме, например, договоров поставки, контрактации (параграфы 3 и 4 Главы 25 ГК РК) и других, они заключаются для регулирования отношений в предпринимательской деятельности и в большинстве случаев не исполняются одномоментно, рассчитаны на довольно длительный срок исполнения обязанностей сторонами, в связи с чем подлежат заключению также в обязательной простой письменной форме.
Сделки, подлежащие обязательному нотариальному удостоверению
Что касается обязательной нотариальной формы письменных сделок, то опять же из анализа норм действующего законодательства определяем, что обязательному нотариальному удостоверению подлежат следующие сделки:
1) доверенности, выдаваемые в порядке передоверия (п.2 ст.169 ГК РК);
2) доверенности на право управления
чужим имуществом (имеется в виду не техническое, а юридическое управление, включающее элементы владения, пользования и распоряжения) (п.2 ст.167 ГК РК);
3) доверенности на право совершения представителем сделок, в свою очередь требующих нотариального удостоверения (п.2 ст.167 ГК РК);
4) завещания (ст.1050 ГК РК);
5) сделки об отчуждении доли участников - физических лиц в уставном капитале хозяйственных товариществ (п.2 ст.59 ГК РК);
6) договоры ренты (ст. 518 ГК РК);
7) брачные договоры (п.2 ст.40 Кодекса РК «О браке (супружестве) и семье»);
8) соглашения об уплате алиментов (ст.158 Кодекса РК «О браке (супружестве) и семье»);
9) договоры суррогатного материнства (п.1 ст.54 Кодекса РК «О браке (супружестве) и семье»).
При этом следует учитывать, что кроме приведенных выше случаев, указанных законодателем, нотариальное удостоверение сделок обязательно также в случаях, предусмотренных соглашением сторон, или по требованию второй стороны в сделке, хотя по закону для сделок данного вида нотариальная форма не требовалась.
Тем самым, нами приведен практически исчерпывающий перечень сделок, требующих обязательного нотариального удостоверения, который, по нашему мнению, целесообразно поместить в Закон РК «О нотариате», что создаст удобства пользования нормативным материалом.
Как видим, в приведенном перечне отсутствует требование обязательной нотариальной формы сделок с недвижимостью.
Судебная практика и законодательство о форме сделок об отчуждении недвижимости
Однако судебная практика нашего государства изобилует примерами обоснований судами решений о признании сделок с недвижимостью действительными на основании норм ст. 154 ГК РК, регламентирующих защиту прав участников сделки, требующей обязательного нотариального удостоверения, но не выполнивших данное требование закона. Из множества таких судебных актов приведем несколько: решение Павлодарского горсуда по делу № 5510-18-00-2/23204 от 24.01.2019 г., решение этого же суда по делу дело № 551019-00-2/1384 от 06 марта 2019 г.; решение по делу № 5966-19-00-2/289 от 16 мая 2019 г. суда района имени Г. Мусрепова Северо-Ка-захстанской области; № 3512-18-00-2/6400 от 10 июля 2019 г. районного суда № 2 Казыбек-бийского района г.Караганды; Постановление Верховного суда РК по делу № 3гп-384-15 от 5.08. 2015 г., Постановление Верховного суда РК по делу № 3гп-432-15 от 26.08.2015 г. и т.д.
Между тем нормы статьи 154 ГК РК могут быть применены судом только для узаконения сделок, требующих обязательного нотариального удостоверения, в случаях несоблюдения сторонами нотариальной формы сделки и совершения ее в простой письменной форме. Более того, изучение десятков решений судов касательно рассмотрения исков о признании сделок действительными показало, что в подавляющем большинстве случаев стороны даже не составляли единого документа с названием «Договор» (например, купли-продажи). В основном потенциальный продавец передавал потенциальному покупателю само недвижимое имущество и правоустанавливающие документы на него, а «покупатель» отдавал ему обусловленную соглашением денежную сумму.
В некоторых рассмотренных судами делах оказывалось, что «продавец» даже не имел права собственности на отчуждаемое недвижимое имущество, в правоустанавливающих документах собственником числился, например, умерший наследодатель, а наследник по разным причинам не получил Свидетельство о праве на наследство. Во многих случаях судом констатированы также факты невозможности вызова в суд отчуждателей по причине их смерти, выезда на постоянное жительство в другую страну и т.д.
В некоторых случаях суду были представлены расписки о получении денег «Продавцом». Однако в изученных нами решениях информация о содержании этих расписок, как правило, отсутствует. На практике расписка может содержать информацию только о получении определенной денежной суммы, о личности получателя денег и о лице, передавшем деньги. Такая расписка не содержит данных обо всех существенных условиях договора купли-продажи, дарения и т.п. Для признания расписки в качестве письменного доказательства о заключении договора купли-продажи недвижимости в письменной форме (ст. 153 ГК РК) в ней должна также содержаться информация о наименовании и количестве товара, являющегося объектом договора (п.3 ст. 407 ГК РК). При отсутствии иных письменных доказательств, информация в расписке о таком объекте, как недвижимое имущество, должна быть максимально подробной, с указанием не просто количества и наименования вида недвижимого имущества, но и как минимум, его местонахождения, размеров, количества помещений и т.д.
Но самое главное - сделки с недвижимостью не требуют обязательной нотариальной формы. Некоторые коллеги по диплому деликатно напоминают: а как же по договору ренты? Здесь следует пояснить, что договор ренты, независимо от того, какое имущество
60
- движимое или недвижимое - передается под выплату ренты, должен быть заключен в письменной нотариальной форме. Определяющим для указания законодателем такой квалифицированной формы данной сделки является не передача недвижимости как таковой, а сущность самой сделки, направленной на защиту интересов слабой стороны договора ренты, в роли которой выступает обычно получатель ренты.
В качестве наиболее яркого подтверждения широко распространенной ошибки судов об обязательной форме сделок с недвижимостью приведем выдержки из решения по делу № 5966-19-00-2/289 от 16 мая 2019 г. суда района имени Г. Мусрепова Северо-Казахстан-ской области, исключив данные о личностях и адреса:
«10 апреля 2019 года истец обратился в суд с иском, в котором указывает, что 15 апреля 1997 года его бывшая супруга Г.Н.Н. и его сын Г.С.И., перед отъездом за пределы Республики Казахстан, написали дарственную на доли в доме, которым ответчики, он и его мать Г.М.И., являлись собственниками с 18.10.1994 года. В подтверждение совершения сделки ответчики написали письменный договор дарения. Сделку по договору дарения в установленном законом порядке удостоверить не успел».
«Истец в качестве письменного доказательства, подтверждающего факт совершения сделки купли-продажи квартиры, предоставил суду подлинник правоустанавливающих документов на указанную недвижимость, дома №Н по ул. Н. села. Н., справку с сельского округа, что в данном доме проживает истец, подлинник письменного договора дарения от 15.04.1997 года, исполненная от имени ответчика Г.Н.Н. и от имени ... Г.С.И., сведениями с акимата Н-ского сельского округа и отдела полиции района имени Габита Мусрепова о том, что ответчики в Республике Казахстан не проживают. Таким образом, судом установлено, что 15.04.1997 году стороны достигли соглашения по предмету сделки и фактически заключили сделку по договору дарения доли в недвижимости, без нотариального удостоверения. Согласно ч.2 ст.154 ГК, если сделка, требующая нотариального удостоверения, фактически исполнена сторонами или одной из сторон, по своему содержанию не противоречит законодательству и не нарушает прав третьих лиц, суд по заявлению заинтересованной стороны вправе признать сделку действи-
тельной. При установленных судом обстоятельствах суд приходит к выводу, что сделку договора дарения 2/4 доли дома № Н, расположенного по адресу:_, возможно признать действительной, так как данная сделка, требующая нотариального удостоверения, была фактически исполнена сторонами ещё 15.04.1997 года и по своему содержанию не противоречит законодательству и не нарушает прав третьих лиц» (орфография текста решения сохранена).
Для обычного гражданина, несведущего в юриспруденции, каковым являлся истец, извинительно не знать, что заключив договор дарения доли в приватизированной квартире в простой письменной форме, стороны не нарушили требование законодательства о форме данной сделки. Участникам осталось лишь зарегистрировать изменившиеся права на этот объект недвижимости. Но именно в 1997 г. отделы государственной регистрации недвижимости еще не были сформированы и не начали еще свою деятельность1. Первые поступления в бюджет за услуги по государственной регистрации недвижимости стали поступать лишь в 1999 г.
Нам представляется, что одним из обстоятельств, способствующих созданию великого множества таких ситуаций, являются недостатки и пробелы норм гражданского законодательства Республики Казахстан. Так, в Российской Федерации часть вторая ГК РФ содержит ст. 550 «Форма договора продажи недвижимости», которая с изменениями 2015 г. очень четко и недвусмысленно регулирует данное правоотношение:
«Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействитель-ность»2.
ГК Республики Казахстан не содержит вообще норм о форме договора купли-продажи, мены или дарения недвижимого имущества, кроме договора купли-продажи предприятия, найма предприятия, здания и сооружения. Все названные три договора должны быть составлены в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, а договоры найма предприятия, здания и сооружения - еще и под страхом ничтожности. В этих условиях общие нормы о купле-продаже недвижимого имущества в целом логи-
1 Постановление Правительства Республики Казахстан N 236 от 20 февраля 1997 года «О мерах по реализации Указа Президента Республики Казахстан, имеющего силу Закона, от 25 декабря 1995 года № 2727» (утративший силу). //http://adilet.zan.kz/rus/docs/P970000236_. Дата обращения 25.09.2019
2 Гражданский кодекс Российской Федерации часть 2 (ГКРФ ч.2) от 26января 1996 года N14-ФЗ. http://www. consultant.ru/document/cons doc LAW 9027/. Дата обращения 29.09.2019
чески предполагаются размещёнными в параграфе 1 Главы 25 ГК РК, нормы которого призваны восполнить пробелы в правовом регулировании отдельных видов договора купли-продажи, при отсутствии специальных норм. Однако параграф первый вообще не содержит положений о форме договора купли-продажи.
Поиски сходной по содержанию ст. 550 ГК РФ общей нормы в общей части ГК РК также не увенчались успехом (ст. 394 ГК РК «Форма договора»). Остается уповать на нормы ст. 152 ГК РК, но и в ней отсутствует указание о случаях обязательности соблюдения такого способа совершения письменной сделки, как «составление одного документа, подписанного сторонами».
Представляется нелогичной позиция законодателя, закрепившего нормы об отчуждении предприятия в отдельном параграфе, при отсутствии общих положений о купле-продаже недвижимости в целом; а также императивное регулирование формы договоров аренды предприятия, здания и сооружения, которые не влекут столь значимых правовых последствий, как договоры об отчуждении недвижимости, при полном отсутствии аналогичных норм о форме сделок об отчуждении недвижимого имущества в целом. В этих условиях полагаем логичным и объективно необходимым внесение в Главу 25 ГК РК самостоятельного параграфа «Договор купли-продажи недвижимого имущества», в котором кроме понятия, формы договора и т.д. закрепить также нормы об обязательности одновременного решения вопроса о судьбе земельного участка, на котором расположена та или иная недвижимость; о распространении данных правил на иные сделки по отчуждению недвижимости (дарение, мена). Считаем необходимым в предлагаемом параграфе положения о форме сделки об отчуждении недвижимости сформулировать в виде императивной нормы «путем составления одного документа, подписанного сторонами» (их уполномоченными представителями) под страхом ничтожности такой сделки. Предложение о включении в структуру Главы 25 ГК РК совокупности норм о купле-продаже недвижимости было высказано также другими авторами [1].
Государственная регистрация прав и об-ременений недвижимого имущества
Проблемными являются вопросы о регистрации прав, обременений и юридических притязаний, возникающих на основании сделок. Ещё 25.03.2011г. в Закон Республики Казахстан от 26 июля 2007г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» были внесены изменения, в соответствии с которыми из названия Закона и из всего его текста были исключены слова «и сделок с ним»,
«сделки с ним». Такие же изменения были внесены во множество иных законодательных актов, в том числе и в ГК Республики Казахстан. В основу изменений был взят принцип регистрации прав, по которому юридическое значение имеет не сам по себе факт регистрации сделки, а правовые последствия, наступающие в результате заключения, изменения и прекращения таких сделок, в первую очередь - возникновение, изменение и прекращение вещных прав: права собственности, права хозяйственного ведения, права оперативного управления, права землепользования на срок не менее одного года, сервитута на срок не менее одного года.
Другим обстоятельством, влияющим на уже зарегистрированные права, подлежащим также государственной регистрации, являются так называемые обременения вещных прав и юридические притязания, регистрация которых направлена на обеспечение защиты правообладателей (как самих собственников, так и третьих лиц) в случае попыток нарушения их имущественных прав на недвижимое имущество. Например, договор ренты с условием пожизненного содержания является основанием возникновения права собственности на недвижимость у плательщика ренты. В то же время рента является обременением прав плательщика ренты как нового собственника в целях защиты прав получателя ренты на недопущение сделок с этим имуществом без его согласия, о чем четко указано в ст.520 ГК РК.
Об обязательности государственной регистрации фактов возникновения, изменения и прекращения имущественных прав и обреме-нений таких прав на недвижимое имущество говорится также в ст.118 ГК РК, ст. 3 Закона РК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество».
«Красной нитью» сквозь весь текст Закона РК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» проходит идея законодателя о необходимости государственной регистрации именно названных в статье 3 вещных прав и их обременений, но не самих сделок. В этой связи явным диссонансом действующему ныне законодательству, в том числе ст. 118 ГК РК, выглядит ст. 155 ГК РК под названием «Регистрация сделок»:
«1. Сделки, подлежащие в соответствии с законодательными актами обязательной государственной или иной регистрации, считаются совершенными с момента регистрации, если иное не предусмотрено законодательными актами.
Отказ в регистрации должен быть оформлен в письменном виде и возможен лишь со ссылкой на нарушение требований законодательства.
2. Если одна из сторон уклоняется от госу-
«сделки с ним». Такие же изменения б внесены во множество иных законодатель актов, в том числе и в ГК Республики Ка стан. В основу изменений был взят прин регистрации прав, по которому юридиче значение имеет не сам по себе факт регис ции сделки, а правовые последствия, наст ющие в результате заключения, изменеш прекращения таких сделок, в первую очер - возникновение, изменение и прекраще вещных прав: права собственности, п хозяйственного ведения, права оперативн управления, права землепользования на с не менее одного года, сервитута на срок не нее одного года.
Другим обстоятельством, влияющим уже зарегистрированные права, подлежащ также государственной регистрации, явля ся так называемые обременения вещных п и юридические притязания, регистрация к рых направлена на обеспечение защиты ] вообладателей (как самих собственников, и третьих лиц) в случае попыток наруше их имущественных прав на недвижимое и щество. Например, договор ренты с услов пожизненного содержания является осн нием возникновения права собственно на недвижимость у плательщика ренты. В же время рента является обременением п плательщика ренты как нового собственн в целях защиты прав получателя ренты на допущение сделок с этим имуществом без согласия, о чем четко указано в ст.520 ГК
Об обязательности государственной р страции фактов возникновения, изменен прекращения имущественных прав и обр нений таких прав на недвижимое имуще говорится также в ст.118 ГК РК, ст. 3 Зак РК «О государственной регистрации пра недвижимое имущество».
«Красной нитью» сквозь весь текст З на РК «О государственной регистрации п на недвижимое имущество» проходит и законодателя о необходимости государст] ной регистрации именно названных в ст 3 вещных прав и их обременений, но не мих сделок. В этой связи явным диссонан действующему ныне законодательству, в числе ст. 118 ГК РК, выглядит ст. 155 ГК под названием «Регистрация сделок»:
«1. Сделки, подлежащие в соответст с законодательными актами обязательной сударственной или иной регистрации, сч ются совершенными с момента регистра если иное не предусмотрено законодатель ми актами.
Отказ в регистрации должен быть офо лен в письменном виде и возможен лиш ссылкой на нарушение требований закон тельства.
2. Если одна из сторон уклоняется от г
дарственной регистрации сделки, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда».
Известный специалист в рассматриваемой сфере, д.ю.н., профессор К.М. Ильясова во многих своих трудах обстоятельно обосновала, что регистрации подлежат не сделки, а возникающие на их основании права и обременения на недвижимое имущество, а признание сделки объектом государственной регистрации, наряду с правами и обременениями прав на недвижимость, создает полную неопределенность в возникающих отношениях [2].
Для сравнения отметим, что, например, в Российской Федерации новый законодательный акт, регулирующий рассматриваемую нами сферу общественных отношений, также претерпел изменения и сейчас действует под названием «О государственной регистрации недвижимости»3. Однако концепция российского законодателя, выраженная в содержании данного закона, заключается в признании регистрации как вещных прав и обременений на недвижимое имущество, так и сделок с ним:
«Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (п.1 ст.1). Соответственно этой концепции, сохранена и ст. 164 ГК РФ «Государственная регистрация сделок».
Тем не менее, акцент в нормах данной статьи, в отличие от норм ст. 155 ГК РК, направлен на правовые последствия регистрации сделок:
«1. В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.
2. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации».
На основании изложенного, представляется логичным три варианта действий в отношении статьи 155 ГК РК:
- исключение ст. 155 из ГК РК;
- изменение ее наименования и содержания с указанием того, что нормы данной статьи касаются лишь регистрации сделок с движимым имуществом;
- либо уточнение, что в случае заключения сделок в отношении недвижимого имущества обязательным является представление таких сделок в регистрирующий орган для государственной регистрации прав и обременений,
возникающих в результате их заключения.
Для уяснения и разграничения действий по соблюдению письменной формы и государственной регистрации прав на недвижимое имущество уточним, что такая сделка вступает в силу (считается заключенной) с момента ее подписания сторонами, а право собственности прекращается у продавца (дарителя) и возникает у приобретателя с момента государственной регистрации такого права. Для этого стороны сделки должны непосредственно обратиться в регистрирующие органы, являющиеся ныне подразделениями НАО «Государственная корпорация «Правительство для граждан»».
В настоящее время, несмотря на отсутствие в законодательстве требований об обязательной нотариальной форме сделок с недвижимостью, обращение к нотариусу всё же представляется для части населения полезным. Объясняется это тем, что нотариус, во-первых, предложит именно письменную форму сделки, а это уже влечет соблюдение требования о форме таких сделок. Во-вторых, грамотный нотариус даст дополнительные пояснения, консультации. И, наконец, в-третьих, после нотариального удостоверения сделки нотариус собственноручно окажет услугу по передаче сделки для государственной регистрации прекращения прав прежнего и возникновения прав нового собственника посредством Единой нотариальной информационной системы, имеющей выход на такую же электронную систему государственной регистрации прав и обременений на недвижимое имущество. Конечно, это потребует дополнительных расходов от участников сделки на оплату нотариальных услуг.
Выводы и предложения.
В законодательстве Республики Казахстан о форме сделок, в том числе сделок с недвижимостью, имеются определенные пробелы и коллизии, которые влекут нарушения охраняемых законом имущественных прав участников гражданского оборота, а также оказывают влияние на формирование ошибочной судебной практики.
В целях дальнейшего совершенствования правового регулирования общественных отношений при совершении сделок с недвижимостью, повышения уровня состояния правопорядка и защиты прав граждан, в качестве превентивной меры для уменьшения количества правонарушений при регулировании имущественных отношений, особенно между гражданами, и формирования единообразной судебной практики в рассматриваемой сфере, предлагаем:
3 Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 года (с изменениями на 2 августа 2019 года). http://docs.cntd.ru/document/420287404 Дата обращения 01.10.2019
- в статье 52 Закона РК «О нотариате», названной «Сделки, удостоверяемые в нотариальном порядке», после первого предложения: «Нотариус удостоверяет сделки, для которых законодательством установлено обязательное нотариальное удостоверение» поместить приведенный нами в данной статье перечень сделок, требующих обязательного нотариального удостоверения. Второе предложение текста статьи 52: «По желанию сторон нотариус может удостоверять и другие сделки» логично вписывается в предлагаемую нами редакцию статьи;
- восполнить правовой пробел об отчуждении недвижимости путем внесения самостоятельного параграфа в составе Главы 25 ГК РК, в том числе с включением в него отсылочных норм о судьбе земельного участка, с которым неразрывно связан отчуждаемый объект (например, ст. 19 Закона РК «О жилищных отношениях»), а также о заключении таких сделок в виде составления и подписа-
ния одного документа сторонами сделки; статью 384 ГК РК дополнить нормой о том, что в предусмотренных законом случаях договор должен быть заключен в виде одного документа, подписанного сторонами, под страхом его ничтожности;
- исключить статью 155 из Гражданского кодекса Республики Казахстан как противоречащую статье 118 ГК РК и специальному Закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество», либо внести изменения в ее наименование и содержание с указанием того, какие именно сделки, в отношении каких объектов (например, только движимого имущества) или субъектов подлежат государственной регистрации, либо, что в случае заключения сделок в отношении недвижимого имущества обязательным является представление таких сделок в регистрирующий орган для государственной регистрации прав и обременений, возникающих в результате их заключения.
ЛИТЕРАТУРА
1. Нурахметова Г.Г., Аширова М.К. Понятие и условие совершения сделок с недвижимым имуществом. //Вестник КазНУ, серия юридическая. 2013. № 4 (68). https://articlekz.com/article/15090; Джакупов Н.Р. Гражданско-правовое регулирование договора купли-продажи недвижимости. Дисс. на соискание уч. степени к.ю.н. Алматы, 2006.
2. Ильясова К.М. Проблемы совершенствования законодательства РК о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. //Вестник Института законодательства Республики Казахстан.-2006.- № 3.- С. 47-56; Она же: Новое законодательство РК о государственной регистрации прав на недвижимое имущество: анализ концептуальных положений. Гражданское законодательство: Статьи. Комментарий. Практика. Вып. 29. - Алматы, 2007 г. - С. 41-61; Она же: Актуальные вопросы правового режима недвижимого имущества в Республиках Казахстан и Таджикистан: сравнительно-правовой анализ. Проблемы развития гражданского законодательства Республики Таджикистан. Душанбе, «Ирфон», 2009 г. - Душанбе, 2009 г., С. 175-191.
REFERENCES
1. Nurahmetova G.G., Ashirova M.K. Ponjatie i uslovie sovershenija sdelok s nedvizhimym imushhestvom. //VestnikKazNU, serija juridicheskaja. 2013. № 4 (68). https://articlekz.com/article/15090
2. Il'jasova K.M. Problemy sovershenstvovanija zakonodatel 'stva RK o gosudarstvennoj registracii prav na nedvizhimoe imushhestvo. //VestnikInstitutazakonodatel 'stvaRespublikiKazahstan.-2006.-№ 3.- S. 4756; Ona zhe: Novoe zakonodatel 'stvo RK o gosudarstvennoj registracii prav na nedvizhimoe imushhestvo: analiz konceptual'nyh polozhenij. Grazhdanskoe zakonodatel 'stvo: Stat'i. Kommentarij. Praktika. Vyp. 29. - Almaty, 2007 g. - S. 41-61; Ona zhe: Aktual'nye voprosy pravovogo rezhima nedvizhimogo imushhestva v Respublikah Kazahstan i Tadzhikistan: sravnitel'no-pravovoj analiz. Problemy razvitija grazhdanskogo zakonodatel'stva Respubliki Tadzhikistan. Dushanbe, «Irfon», 2009 g. - Dushanbe, 2009 g., S. 175-191.
