МОНИТОРИНГ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

DOI: 10.24412/2619-0761-2021-4-11-19 УДК 332.62

МОНИТОРИНГ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Ширина Н.В.*, Кононов А А, Севрюков И. С.

Белгородский государственный технологический университет им. В.Г. Шухова, г. Белгород, Россия

*Е-таИ: schnv02@maii.ru

Аннотация. Эксплуатация объектов недвижимости в Российской Федерации строится на платной основе. Формами платы за использование земель в настоящее время являются налог на недвижимость и арендная плата. Поэтому для целей налогообложения устанавливается кадастровая стоимость земельного участка как финансовая база для налогообложения. Кадастровая стоимость земельных участков определяется в процессе кадастровой оценки и носит массовый характер.

В 2020 году для целей осуществления мониторинга рынка недвижимости при проведении государственной кадастровой оценки Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии был разработан новый онлайн-сервис по аналитике рынка недвижимости, который получил название «Сведения о сделках с недвижимостью».

В данной статье рассматривается технология определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и ее основные этапы, а также место мониторинга рынка недвижимости в системе кадастровой оценки. Проведен анализ нового онлайн-сервиса, позволяющего получить необходимую рыночную информацию при осуществлении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости.

Ключевые слова: кадастровая оценка земель, кадастровая стоимость объекта недвижимости, мониторинг рынка недвижимости, рыночная информация, налог на недвижимость, сбор и анализ информации о рынке недвижимости, продукт мониторинга рынка недвижимости.

Введение.

течение многих лет государство использовало понятие инвентаризационной стоимости земли для целей налогообложения. Однако, эта стоимость была далека от рыночной, в связи с чем размеры земельного налога оказывались весьма несущественными. Кардинальные изменения произошли, когда в юридическую практику вошло понятие «кадастровая стоимость земли», что позволило заметно ее приблизить к рыночной цене [3].

Основная часть. Несомненно, кадастровая стоимость является одной из главных характеристик земельного участка [1]. Проведение государственной кадастровой оценки земель позволяет рассчитать кадастровую стоимость и официально ее зафиксировать.

Это необходимо для решения целого комплекса задач, представленного на рис. 1.

В настоящее время функция проведения государственной кадастровой оценки земельных участков возложена на Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Вступивший в силу с 2017 года Федеральный закон № 237-ФЗ предусматривает введение института государственных кадастровых оценщиков и наделение полномочиями по определению

кадастровой стоимости государственные бюджетные учреждения (ГБУ). Ответственность за работу государственных структур по проведению кадастровой оценки закон возлагает на региональные органы власти.

(сср Cl) Содержимое этой работы может использоваться в соответствии с условиями лицензии Creative Commons Attribution 4.0. Любое дальнейшее распространение этой работы должно содержать указание на автора (ов) и название работы, цитирование в журнале и DOI.

Задачи государственной кадастровой оценки

На уровне государства

На уровне субъектов РФ

для создания единои системы налогообложения земель, которые находятся в

государственной или частной собственности, что позволяет максимально точно вести исчисление налога, наполнять бюджеты, составлять прогнозы в части налоговых сборов

для принятия решении о

рациональном использовании участков, приватизации, распределении и перераспределении, выдаче разрешений на строительство, для эффективного управления землями в целом

На уровне частных владельцев

для справедтивого расчета налогов, для определения рыночной стоимости, для проведения купли-продажи, передачи в аренду, инвестиций в земельные участки и пр.

Рис. 1. Задачи государственной кадастровой оценки

При определении кадастровой стоимости объектами оценки являются объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в ЕГРН на дату проведения оценки [2].

Кадастровая оценка осуществляется с использованием массовой оценки, под которой понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки,

имею щих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке [4].

Определение кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки включает в себя этапы, представленные на рис. 2.

Рис. 2. Технологическая схема осуществления кадастровой оценки с использованием метода массовой оценки

Исходя из представленной схемы, можно увидеть, что одним из важных этапов при осуществлении государственной кадастровой оценки земель, является сбор и анализ информации о рынке объектов оценки.

В рамках данной процедуры работниками бюджетного учреждения по определению кадастровой стоимости должна быть проанализирована информация, не относящаяся непосредственно к недвижимости, но влияющая на ее стоимость. К такой информации можно отнести экономические, социальные, экологические и иные факторы, а также сведения о сделках (предложениях) на рынке объектов недвижимости, включая факторы, влияющие на цены и объем сделок [5].

Результатом сбора и анализа информации о рынке объектов недвижимости является обзор состояния рынка недвижимости (в целом) и обзор сегмента (сегментов) рынка объектов недвижимости.

Важнейшим элементом в системе сбора и анализа информации о рынке объектов недвижимости является осуществление мониторинга рынка недвижимости [6].

Основная цель мониторинга рынка объектов недвижимости - получение достаточного объема достоверной информации об объектах недвижимости для обеспечения процесса по проведению государственной кадастровой оценки земель.

Проведение мониторинга рынка недвижимости включает в себя: подготовку материала о состоянии рынка недвижимости на дату проведения оценки, а также дополнительную проверку полученной информации и ее десериализацию.

В число главных задач, решаемых в процессе мониторинга рынка недвижимости, входят:

1) анализ рынка недвижимости в определенных условиях: административных границ, вид объекта недвижимости или часть рынка недвижимости;

2) вычисление показателей, помогающих справедливо и объективно описать ситуацию, происходящую на рынке недвижимости в определенный момент времени;

3) расчет показателей, помогающих объективно составить характеристику изменений и закономерностей развития рынка недвижимости;

4) достоверная интерпретация полученных результатов в определенной форме, необходимой и доступной для широкого круга лиц, которые заинтересованы в результатах.

Субъектами мониторинга рынка недвижимости являются:

1) те, кто потребляют результаты мониторинга и анализа рынков недвижимости, то есть потребители;

2) те, кто поставляют результаты мониторинга и анализа рынков недвижимости, обы ч н ые исполнители.

Объектами мониторинга обычно выступают все объекты недвижимости, которые выставляют в определенный период времени на продажу, либо же, если они не были выставлены на продажу, но в их отношении был заключен договор (сделка) купли-продажи. Характеристики объектов недвижимости и данные о сделках с ними представляют собой предмет мониторинга. Объекты и предметы анализа рынка недвижимости представлены на рис. 3.

Продукт мониторинга рынков недвижимости (рис. 4) зависит от уровня проведения да нного мероприятия. На уровне муниципалитета результатом будут базы данных, в которых содержится необходимый объем верной информации об объектах недвижимости в выбранном муниципальном образовании или их система в административно-территориальном делении и по частям и т и па м объектов недвижимости, а также вероятные показатели по базам данных ры н к о в недвижимости муниципального образ ования РФ.

На сегодняшний день новейшим ин струментом в реализации мониторинга рынка недвижимости является разработанный Росреестром онлайн-сервис по аналитике ры н ка недвижимости, получивший название «Сведения о сделках с недвижимостью» (рис. 5), главной целью которого является систематизация всех сведений о сделках с объектами недвижимости, стоящими на государственном кадастровом учете.

С помощью нового инструмента можно получить информацию о сделках с недвижимо стью в разрезе 85 субъектов РФ и 8 ф е д еральных округов, в том числе в динамике за 2018...2020 гг. Сведения доступны поквартально, а также в целом за год.

V У I

характеристика функциональной части (частей) рынка недвижимости и временные изменении, а также логика развития такого рынка

часть или же части рынка недвижимости во временном плане на определенной территории и функциональной зависимости

характеристика системы объектов недвижимости, относящихся к одной категории, и пространственно-временное развитие

тип самого объекта недвижимости в территориальной и временной зависимости

характеристика рынков недвижимости административно - территориального района РФ и временное развитие, либо же стагнация рынка

сам рынок недвижимости определенного, выбранного заказчиком, субъекта РФ во временной зависимости

Предмет анализа рынка недвижимости

определенной территории и функциональной зависимости

тип самого объекта недвижимости в территориальной и временной зависимости

сам рынок недвижимости определенного, выбранного заказчиком, субъекта РФ во временной зависимости

характеристика функциональной части

(частей) рынка недвижимости и временные изменений, а также логика развития такого рынка

характеристика системы объектов недвижимости, относящихся к одной категории, и пространственно-временное развитие

характеристика рынков недвижимости административно - территориального района РФ и временное развитие, либо же стагнация рынка

Рис. 3. Объект и предмет анализа рынка недвижимости

Рис. 4. Продукты мониторинга рынка недвижимости

Сведения о сделках с недвижимостью

Рис. 5. Официальная страница интернет-ресурса

Сервис, разработанный Росреестром, безусловно, будет полезен как профессиональным участникам рынка недвижимости, так и всем заинтересованным гражданам, предлагая спектр возможностей для проведения аналитики рынка недвижимости.

Ресурс содержит официальную статистику по количеству сделок с недвижимостью за 2018...2020 гг. в разрезе федеральных округов и субъектов РФ. Информация сгруппирована по типам сделок и отображает количество зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве, ипотек и купли-продажи.

У всех пользователей сервиса особый интерес вызовет раздел, на котором представлена статистика в форме индикаторов, диаграмм, графиков и списка лидирующих субъектов РФ, где можно отследить динамику количества сделок за весь период.

Данный сервис позволяет просмотреть удельное количество сделок с недвижимостью по типам на 100 тыс. жителей, а также определить, какие федеральные объекты или субъекты РФ были лидерами по количеству сделок за определенный период.

В рамках нового сервиса пользователям доступны следующие разделы:

- тематические карты по количеству сделок с недвижимостью;

- статистика по количеству сделок по типам с 2018 года.

Раздел «Тематические карты по количеству сделок с недвижимостью» содержит окно карты с тематическими картами, сгруппированными по типам сделок.

Цвет федеральных округов и субъектов РФ на карте отражает значения следующих показателей по типам сделок по субъектам РФ и федеральным округам:

1. Количество сделок всего (сумма показ ате л е й Количество договоров купли-продажи (мены) на жилые помещения, Общее количество регистрационных записей об ипотеке и Количество зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве);

2. Количество сделок по типам:

- о количестве договоров купли-продажи (мены) на жилые помещения;

- об общем количестве регистрационных записей об ипотеке (рис. 6, 7);

- о количестве зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве;

- о количестве зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве на жилые помещения.

3. Удельное количество сделок с недвижимостью по типам на 100 тыс. жителей.

Рис. 6. Тематические карты по количеству сделок с ипотекой

Рис. 7. Информационное окно со сведениями о выбранном на карте федеральном округе

Раздел «Статистика по количеству сде- округов и субъектов РФ, представленную в

лок по типам с 2018 года» (рис. 8) содержит форме индикаторов, диаграмм, графиков и

статистику по количеству сделок, начиная с списка лидирующих субъектов РФ. 2018 года, по типам в разрезе федеральных

Рис. 8. Сделки с недвижимостью. Статистика по общему количеству договоров долевого участия

Заключение. В ходе проведенного анализа нам удалось установить следующее:

- мониторинг рынка недвижимости является фигурным элементом в системе кадастровой оценки объектов недвижимости, поскольку только при достоверной и актуальной информации об объектах недвижимости можно рассчитать справедливую кадастровую стоимость;

- однако, с нашей точки зрения, наиболее корректную информацию о сведениях со сделками, могут дать исключительно специалисты риэлтерских агентств, постоянно работающих на рынке и регулярно проводящих сделки по купле-продаже;

- на серьезную погрешность итогового результата мониторинга рынка недвижимости может указывать тот факт, что Росреестр не содержит корректной информации о сделках с недвижимостью, в связи с частыми занижениями реальной цены в договорах купле-продажи;

- также одной из главных проблем в работе нового сервиса является не достаточный объём сведений о недвижимости по различным субъектам РФ.

В связи с чем необходимо пересмотреть механизмы наполнения информационной базы мониторинга рынка недвижимости.

Литература:

1. Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 N 237-Ф3 (последняя редакция). Режим доступа: http://www.consultant.ru.

2. Васильева Н.В. Основы землепользования и землеустройства. М.: Юрайт, 2016. 376 с.

3. Варламов А.А., Севостьянов А.В. Земельный кадастр: В 6 т. Т. 5: Оценка земли и иной недвижимости. М., 2008. 265 с.

4. Дмитренко А.И., Ширина Н.В. Особенности проведения кадастровой оценки земельных участков // Студенческий ф орум : электрон. научн. журн. 2020. №3(96).

5. Рябцева А.Ю., Ширина Н.В. Актуальные проблемы кадастровой оценки объектов недвижимости // Студенческий форум. 2019. № 21-1(72). С. 61-63.

6. Сулин М.А., Павлова В.А. Основы землеустройства и кадастра недвижимости. Санкт-Петербург: Лань, 2020. 260 с.

7. Сулин М.А., Быкова Е.Н., Павлова

B. А . Кадастр недвижимости и мониторинг земель; под общ. ред. М.А. Сулина. СПб.: Лань, 2019. 368 с.

8. Слезко В.В., Слезко Е.В., Слезко Л.В. Государственные кадастры и кадастровая оценка земель. М.: ООО «Научно-издательский центр ИНФРА-М», 2021. 297 с.

9. Калачук Т. Г. Нормативно-правовая база кадастровой оценки объектов недвижимости // Вектор ГеоНаук. 2018. Т. 1. № 1.

C. 29-35.

10. Кара К.А. Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости с учетом действующего законодательства // Вектор ГеоНаук. 2018. Т. 1. № 1. С. 51-58.

Контактные данные:

Ширина Наталья Владимировна, эл. почта: schnv02@maii.ru Кононов Алексей Александрович, эл. почта: aiesxon@yandex.ru Севрюков Илья Сергеевич, эл. почта: red.fox_fir_fir@maii.ru

© Ширина Н.В., Кононов А.А., Севрюков И.С., 2021

REAL ESTATE MARKET MONITORING DURING CADASTRAL VALUATION

OF REAL ESTA TE OBJECTS

N. V. Shirina*, A.A. Kononov, I.S. Sevryukov

Belgorod state technological university named after V.G. Shoukhov, Belgorod, Russia

*E-mail: schnv02@mail.ru

Abstract. The operation of real estate in the Russian Federation is carried out on a paid basis. Forms of land use fees are currently real estate tax and rent. Therefore, for tax purposes, the cadastral value of the land is established as the financial base for taxation. The cadastral value of land plots is determined in the process of cadastral valuation and is massive.

In 2020, for the purpose of monitoring the real estate market during the state cadastral assessment, the Federal Service for State Registration, Cadastre and Cartography developed a new online service for real estate market analytics, which was called "Information on real estate transactions".

This article describes the technology of determining the cadastral value of real estate objects, its main stages, as well as the place of monitoring the real estate market in the cadastral valuation system. Analysis of the new online service has been carried out, allowing.

Keywords: cadastral valuation of land, cadastral value of real estate, real estate market monitoring, market information, real estate tax, collection and analysis of real estate market information, real estate market monitoring product.

References

1. Federal'nyj zakon «O gosudarstvennoj kadastrovoj ocenke» ot 03.07.2016 N 237-FZ (poslednyaya redakciya) [Federal Law "On State Cadastral Valuation" dated July 3, 2016 N 237-FZ (last edition)]. Rezhim dostupa: http:// www.consultant.ru. (rus)

2. Vasil'eva, N.V. Osnovy zemlepol'zovani-ya i zemleustrojstva [Fundamentals of land use and land management]. M.: Yurajt, 2016. 376 p.

3. Varlamov, A.A., Sevost'yanov, A.V. Zemel'nyj kadastr: V 6 t. T. 5: Ocenka zemli i inoj nedvizhimosti [Land Cadastre: V 6 v. V. 5: Valuation of land and other real estate]. M., 2008. 265 p. (rus)

4. Dmitrenko, A.I., Shirina, N.V. Osobennosti provedeniya kadastrovoj ocenki zemel'nyh uchastkov [Peculiarities of carrying out cadastral valuation of land plots] // Studencheskij forum: elektron. nauchn. zhurn. 2020. №3(96). (rus)

5. Ryabceva, A.Yu., Shirina, N.V. Aktual'nye problemy kadastrovoj ocenki ob"ektov nedvizhimosti [Actual problems of cadastral valuation of real estate objects] // Studencheskij forum. 2019. № 21-1(72). Pp. 61-63. (rus)

6. Sulin, M.A., Pavlova, V.A. Osnovy zemleustrojstva i kadastra nedvizhimosti [Fundamentals of land management and real estate cadastre]. Sankt-Peterburg: Lan', 2020. 260 p. (rus)

7. Sulin, M.A., Bykova, E.N., Pavlova, V.A. Kadastr nedvizhimosti i monitoring zemel'; pod obshch. red. M.A. Sulina [Real estate cadastre and land monitoring; under total ed. M.A. Sulina]. SPb.: Lan', 2019. 368 p. (rus)

8. Slezko, V.V., Slezko, E.V., Slezko, L.V. Gosudarstvennye kadastry i kadastrovaya ocenka zemel' [State cadastres and cadastral valuation of land]. M.: OOO «Nauchno-izdatel'skij centr INFRA-M», 2021. 297 p. (rus)

9. Kalachuk, T.G. 2018. The legal and regulatory framework of real estate properties' cadastral appraisal. Vector of Geosciences. 1(1): 29-35. (rus)

10. Kara, K.A. 2018. Determining the cadastral value of real estate properties with account of the current legislation. Vector of Geosciences. 1(1): 51-58. (rus)

Contacts:

Natal'ya V. Shirina, schnv02@maii.ru AlexeyA. Kononov, aiesxon@yandex.ru Ilya S. Sevryukov, red.fox_fir_fir@maii.ru

© Shirina, N.V., Kononov, A.A., Sevryukov, I.S., 2021

Ширина Н.В., Кононов А.А., Севрюков И.С. Мониторинг рынка недвижимости при проведении кадастровой оценки объектов недвижимости //Вектор ГеоНаук. 2021. Т.4. №4. С. 11-19. DOI: 10.24412/2619-0761-2021-4-11-19.

Shirina, N.V., Kononov, A.A., Sevryukov, I.S., 2021. Real estate market monitoring during cadastral valuation of real estate objects. Vector of Geosciences. 4(4). Pp. 11-19. DOI: 10.24412/2619-0761-2021-4-11-19.