CC BY
21
Блаженкова Н.М. Blazhenkova N.M.
доктор экономических наук, профессор, заведующий кафедрой «Финансы и кредит», ФГБОУВО «Уфимский государственный нефтяной технический университет», г. Уфа, Российская Федерация
УДК 332.72(470.57)
Экономика и управление в отраслях и сферах деятельности
Халиков Д.Р. КЬоНШ
аспирант кафедры «Финансы и кредит», ФГБОУ ВО «Уфимский государственный нефтяной технический университет», г. Уфа, Российская Федерация
DOI: 10.17122/2541-8904-2021-2-36-15-19
КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В УСЛОВИЯХ ФОРМИРОВАНИЯ КОНКУРЕНТНОГО РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
Представлено обоснование действия системы кадастровой оценки, описаны результаты оценочных мероприятий в годовом разрезе с приведением горизонтального сравнительного анализа. Представлены размеры исчисляемого налога на землю, кадастровой стоимости недвижимости, указаны темпы роста и прироста за указанный период. Представлен анализ поступлений в бюджет налоговых отчислений во взаимосвязи с кадастровой стоимостью объектов. Указывается конкретная информация о снижении и увеличении стоимостей определенных участков. Также приведены основные источники информации о результатах мероприятий по кадастровой оценке, перечислены ключевые цели проведения оценочных мероприятий и пользователи отчетности по результатам оценки. Представлены и проанализированы мероприятия, проводимые в городе Уфа Республики Башкортостан в связи с этапами массовой оценки кадастровой стоимости недвижимости. Отмечены меры по регулированию оценочных работ в региональном разрезе. Представлена взаимосвязь кадастровой стоимости земли с рыночными оценками, зависимость оценок и ставок налогообложения, а также приведены результаты оценочно-кадастровых работ. Описаны исторические этапы формирования конкурентного рынка недвижимости в России, перечислены ключевые вызовы и нормативно-правовые акты исторического периода, внесшие наибольший вклад в развитие мероприятий по индивидуальной и массовой кадастровой оценке земельных участков в условиях формирования конкурентного рынка недвижимости. Указано текущее состояние рынка недвижимости в разрезе годовых мероприятий по массовой кадастровой оценке земли. Представлена зависимость рынка земли и мероприятий по кадастровой оценке стоимости, указана взаимосвязь рыночной стоимости недвижимости и результатов кадастровой оценки.
Ключевые слова: кадастровая оценка, кадастровый учет, земельная реформа, статистика, кадастровые работы, индивидуальная оценка, массовая оценка, нормативно-правовая база оценки, мероприятия по определению кадастровой стоимости.
ECONOMIC SCIENCE
EcONOMiCS AND MANAGEMENT iN THE iNDUSTRiES AND AREAS OF ACTiViTY
CADASTER VALUATION OF LAND PLOTS IN THE CONDITIONS OF FORMATION OF A COMPETITIVE REAL ESTATE MARKET
The article presents the justification of the cadastral valuation system, describes the results of the evaluation activities in the annual context with the horizontal comparative analysis. The amounts of the calculated land tax, the cadastral value of real estate are presented, the growth and growth rates for the specified period are indicated. The analysis of tax deductions received in the budget in relation to the cadastral value of objects is presented. Specify specific information about the decrease and increase in the cost of certain sections. The main sources of information on the results of cadastral assessment activities are also provided, as well as the key objectives of the assessment activities and the users of reporting on the results of the assessment. The article presents and analyzes the activities carried out in the city of Ufa of the Republic of Bashkortostan in connection with the stages of mass assessment of the cadastral value of real estate. Measures to regulate assessment work in the regional context are noted. The article presents the relationship between the cadastral value of land and market estimates, the dependence of estimates on tax rates, and the results of valuation and cadastral work. The article describes the historical stages of the formation of a competitive real estate market in Russia, lists the key challenges and legal acts of the historical period that made the greatest contribution to the development of measures for individual and mass cadastral valuation of land plots in the conditions of the formation of a competitive real estate market. The current state of the real estate market is indicated in the context of annual measures for mass cadastral valuation of land. The dependence of the land market and measures for cadastral valuation is presented, the relationship between the market value of real estate and the results of cadastral valuation is indicated.
Key words: cadastral valuation, cadastral accounting, land reform, statistics, cadastral works, individual valuation, mass valuation, regulatory framework for valuation, measures to determine the cadastral value.
В 1990 году был принят закон Российской Советской Федеративной Социалистической Республики, который положил начало глобальной реформе землеустройства и собственности на недвижимость в России. Одновременно в силу вступили права на частную собственность, а вместе с ними и налоговая нагрузка, которая легла на бизнес и домохозяйства.
Новый закон давал трактовку понятия частной собственности, объяснял работу рынка недвижимости и предвещал создание так необходимой этому рынку нормативной базы и инфраструктуры.
После принятия данного нормативно-правового акта прошло почти 30 лет, которые уверенно можно назвать временем формирования земельного рынка в России. Первые же законы, уточняющие и дополняющие основной, касались приобретения объектов недвижимости для целей садовых хозяйств и огородов частных лиц. На начальных этапах события на этом рынке было очень сложно
прогнозировать, а цены на нем формировались весьма спонтанно.
Для регулирования отношений в сфере земельного рынка впоследствии был принят уточняющий акт, который вводил в обиход понятие нормативной стоимости земли. Он был рассчитан на соблюдение баланса интересов сторон в сделках по выдаче гарантий, применению залоговых обязательств и сделок по купле-продаже.
Нормативное значение данного показателя первоначально было установлено в размере 200 ставок налога на землю, но впоследствии государство позволило административным единицам самостоятельно регулировать данный показатель в пределах четверти заявленной оценки, разделив территорию страны на оценочные зоны.
Главным источником формирования земельного рынка должна была стать свободная информация о ценах на объекты, её можно было найти:
• в завершенных актах купли-продажи недвижимости;
Bulletin USPTU. Science, education, economy. Series economy. № 2 (36), 2021
• действующих предложениях о продаже объектов;
• информационной базе государственной службы статистики.
Говоря об оценочных зонах, стоит упомянуть и оценочные зоны в городе Уфа Республики Башкортостан. Таковых было четыре, две из которых являлись зонами с повышенными ставками.
Уровень внедрения ставок земельного налога должен определяться на местном уровне, в пределах, ограниченных законодательством, а также с источником финансирования со стороны властей. Кроме того, экс-
Экономикл и УПРАВЛЕНИЕ В ОТРАСЛЯХ И СФЕРАХ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
перты оценивают размер сборов в соответствии с зоной оценки земли [5].
Принимая во внимание этот факт, можно сделать вывод, что власти прислушались к экспертному мнению и постановили, что бюджетная составляющая может быть изменена в диапазоне 15 %. Изменения отразились на всем режиме налогообложения (табл. 1). Информация, содержащаяся в таблице, поможет отследить снижение долей садовых участков как базы налогообложения, а также узнать, насколько была наращена доля объектов многоэтажной застройки.
Таблица 1. Изменение результатов налоговых поступлений в бюджет города Уфа при изменениях в системе налогообложения
Тип эксплуатации Величина налога на землю в 2014 году (тыс. руб.) Величина налога на землю в 2017 году (тыс. руб.) Изменение показателя (тыс. руб.) Темп прироста (%)
Многоэтажная застройка 91 512 421 -463%
Жилая застройка 4940 3992 -948 19%
Дачные участки 3104 388 -2716 88%
Гаражи и автостоянки 98 255 157 -160%
Торговля и общепит 492 2120 1628 -331%
Образование и здравоохранение 4923 10012 5089 -103%
Промышленные зоны 4285 4642 357 -8%
Общественные и административные объекты 3921 13523 9602 -245%
Военные объекты 0 0 0 0%
Рекреативные зоны 0 0 0 0%
Сельхоз. назначение 284 3312 3028 -1066%
Растениеводство 506 72 -434 86%
Водные объекты 15 71 56 -373%
Прочие объекты 82 3 -79 96%
Итого 22 741 38 902 16 161
Следует отметить, что растет и количество объектов, которые заняты социально-административными организациями, а также объектов, занимающихся общественным питанием и розничной торговлей.
Данные показывают, насколько увеличена доходная часть бюджета, которая формировалась за счет взимаемых налогов с субъектов малого и среднего бизнеса и частного предпринимательства. Это фактически привело к
росту предпринимательства и увеличению предпринимательской активности города.
Более того, это в дальнейшем поможет не только поддерживать текущий уровень налоговых доходов, но и получить дополнительные выгоды местному самоуправлению, выплаченные в качестве авансов.
Также в России пользуются льготами некоторыми категории налогоплательщиков, для которых закон предоставляет привилегии в соответствии с НК РФ, в связи с чем и город
ECONOMIC SCIENCE_
EcONOMiCS AND MANAGEMENT iN THE iNDUSTRiES AND AREAS OF ACTiViTY
Уфа имеет право на получение дополнительной льготы.
В соответствии с решением органов законодательной власти Уфы данные льготные режимы были применены к следующим видам организаций: городские кладбища, полигоны, места общественного значения и имущество муниципальных и государственных унитарных предприятий.
Этапы формирования очередной массовой государственной кадастровой оценки земель, находящихся на территории города Уфы, в 2017 году применялись в соответствии с методологией кадастровой оценки земель, которые отражают основные изменения в этой сфере относительно предыдущего раунда оценочных мероприятий:
• в настоящее время под оценкой понимается оценка стоимости земельного участка на основе как финансовой, так и математической модели объекта оценки;
• объектом массовой оценки стал являться кадастровый участок.
Основными преимуществами массовой оценки перед мероприятиями по индивидуальной оценке являются:
• цены, связанные с массовыми мероприятиями по оценке, ниже в пересчете на единицу оцениваемого объекта;
• отсутствие необходимости проведения дополнительных процедур по оценке уникальных объектов;
• внедрение статистических методов работы и обогащение баз данных.
Поэтому в рамках мер, принимаемых в области ценообразования на недвижимость, именно статистика и динамика цен являются основным объектом изучения. В таблице 2 приведены результаты оценок, проведенных в 2012 и 2017 годах.
Таблица 2. Изменение результатов работ по оценке, проведенных в разные годы в городе Уфа
Тип использования Среднее значение показателя за 2012 год Среднее значение показателя за 2017 год Изменение в среднем
Многоэтажная застройка 1424 1082 -24%
Жилая застройка 213 758 256%
Гаражи и автостоянки 1625 415 -74%
Дачи и садовые хозяйства 169 16 -91%
Торговля и общепит 1853 1533 -17%
Отельный бизнес 1857 1363 -27%
Административные и общественные центры 1643 1564 -5%
Рекреационное хозяйство 77 149 94%
Промышленные объекты 447 853 91%
Электростанции и другое обслуживание 564 0 0%
Транспортные сооружения и организации 464 150 -68%
Водные объекты 476 694 46%
Обработка полезных ископаемых 463 0 0%
Особо охраняемые территории 446 156 -65%
Сельскохозяйственные объекты 94 0 0%
Недостатки предыдущего этапа оценки были учтены и реорганизованы либо полностью ликвидированы, а дальнейшие этапы мероприятий по массовой оценке улучшены. Проведение работ по массовой оценке земли в соответствии со справедливым графиком
для целей кадастрового учета, при наращивании профессионализма оценщиков в этой сфере и улучшении необходимой законодательной базы, даст преимущественно положительный результат. Данные мероприятия помогут увеличению потенциалов городских
ВШИт USPTU. Science, еducation, еconomy. Series еconomy. № 2 (36), 2021
образований в сфере налоговых сборов и бюджетов, а также помогут более точно сформировать информационно-аналитическую картину рынка недвижимости в регионах и стране в целом.
Таким образом, можно сделать вывод, что городские власти принимают меры по улучшению массовых мероприятий по кадастро-
Экономика и управление в отраслях и сферах деятельности
вой оценке объектов недвижимости, что не может не сказываться благоприятно на пользователях такого рода оценки - предпринимателях и частных лицах, которые смогут получить более справедливую оценку объектов для целей налогообложения, ипотеки, залогового имущества и сделок по купле-продаже.
Список литературы
1. Гражданский кодекс Российской Федерации: часть первая: от 30.11 .1994 № 51-ФЗ: (ред. от 11.02. 2021): (принят ГД ФС РФ 21.10.1994) // КонсультантПлюс [Электрон. ресурс].
2. Гражданский кодекс Российской Федерации: часть вторая: от 26.11.1996 № 14-ФЗ: (ред. от 14.06. 2012): (принят ГД ФС РФ 22.12.1995) // КонсультантПлюс [Электрон. ресурс].
3. Земельный Кодекс Российской Федерации: от 25.10.2001 № 136 -ФЗ: (ред. 04.03.2013): (принят ГД ФС РФ 28.10.2001) // КонсультантПлюс [Электрон. ресурс].
4. Налоговый кодекс Российской Федерации: часть вторая: от 05.08.2000 № 117 -ФЗ: (ред. от 07.05.2013): (принят ГД ФС РФ 19.07.2000) // КонсультантПлюс [Электрон. ресурс].
5. О государственном кадастре недвижимости: Федеральный закон от 24.07.2007
№ 221-ФЗ (принят ГД ФС РФ 04.07.2007) // КонсультантПлюс [Электрон. ресурс].
6. О земельной реформе: Федеральный закон 23.11.1990 № 374-1 (ред. от 28.04.1993) // КонсультантПлюс [Электрон. ресурс].
References
1. Civil Code of the Russian Federation: part one: from 30.11. 1994 No. 51-FZ: (as amended on 11.02. 2021): (adopted by the State Duma of the Federal Assembly of the Russian Federation on 21.10.1994) // ConsultantPlus [Electron. resource].
2. Civil Code of the Russian Federation: part two: from 26.11.1996 No. 14-FZ: (as amended on June 14, 2012): (adopted by the State Duma of the Federal Assembly of the Russian Federation on December 22, 1995) // ConsultantPlus [Electron. resource].
3. Land Code of the Russian Federation: dated 25.10.2001 No. 136-FZ: (revised 04.03.2013): (adopted by the State Duma of the Federal Assembly of the Russian Federation on 28.10.2001) // ConsultantPlus [Electron. resource].
4. Tax Code of the Russian Federation: part two: from 05/08/2000 No. 117-03: (as amended on 05/07/2013): (adopted by the State Duma of the Federal Assembly of the Russian Federation on 07/19/2000) // ConsultantPlus [Electron. resource].
5. On the State Real Estate Cadastre: Federal Law of 24.07.2007 No. 221-FZ (adopted by the State Duma of the Federal Assembly of the Russian Federation on 04.07.2007) // ConsultantPlus [Electron. resource].
6. On land reform: Federal Law 23.11.1990 No. 374-1 (as amended on 28.04.1993) // ConsultantPlus [Electron. resource].
