Методика экспертной оценки земель населенных пунктов производственного назначения для оспаривания их кадастровой стоимости в комиссии Росреестра и в суде Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

УДК 332.62

МЕТОДИКА ЭКСПЕРТНОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ ПРОИЗВОДСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ ДЛЯ ОСПАРИВАНИЯ ИХ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ В КОМИССИИ РОСРЕЕСТРА И В СУДЕ

Виктор Николаевич Москвин

Сибирский государственный университет геосистем и технологий, 630108, г. Новосибирск, ул. Плахотного, 10, доктор технических наук, профессор кафедры кадастра и территориального планирования, тел. (383)344-31-73, e-mail: [email protected]

Татьяна Александровна Соколова

ООО «Ресурсы Сибири», 630128, Россия, г. Новосибирск, ул. Демакова, 15, генеральный директор, e-mail: [email protected]

Предложена методика оспаривания кадастровой стоимости земельных участков производственного назначения земель населенных пунктов на основе определения их рыночной стоимости. Массовость государственной кадастровой оценки (ГКО) без учета индивидуального подхода к каждому объекту недвижимости породила на сегодня большое количество ошибок при ее определении. Это приводит к большому количеству обращений гражданских и юридических лиц в комиссии Росреестра и в суды с целью оспаривания кадастровой стоимости. Такое положение требует разработки методики оспаривания установленной кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с действующим законодательством. Отличительным признаком разработанной методики является обоснование ранжирования цен-нообразующих факторов, наиболее значимых для формирования кадастровой стоимости земельных участков производственного назначения. Использование на практике предлагаемой методики было осуществлено на основе расчетной модели индивидуальной экспертной оценки рыночной стоимости земельных участков для определения кадастровой стоимости. В период 2014-2017 гг. по предложенной методике были определены кадастровые стоимости 68 земельных участков, которые были оспорены в комиссии Управления Росреестра по Новосибирской области и судах, что позволило произвести пересмотр (оспаривание) их кадастровых стоимостей.

Ключевые слова: государственная кадастровая оценка земельных участков, кадастровая стоимость земельного участка, дата кадастровой оценки земельных участков, дата рыночной стоимости земельного участка, переоценка кадастровой стоимости, земельный участок производственного назначения.

Введение

На протяжении последних лет одной из самых актуальных проблем в области оценочной деятельности Российской Федерации является оценка рыночной стоимости земельных участков для целей пересмотра (оспаривания) результатов определения их кадастровой стоимости. Это вызвано тем, что зачастую кадастровая стоимость, установленная субъектами Российской Федерации, представляется землепользователям явно не соответствующей ее рыночной стоимости, следствием чего являются обращения гражданских и юридических лиц в комиссии Росреестра и в суды с целью изменения кадастровой стоимости.

Такое положение требует серьезного анализа нормативно-методической базы государственной кадастровой оценки (ГКО) с целью выявления причин указанной проблемы (низкая достоверность кадастровой стоимости) и нахождения путей их устранения. Статистика оспаривания результатов ГКО свидетельствует о том, что на сегодняшний день существует актуальная потребность в разработке инструмента повышения достоверности этих результатов, полученных ранее методами массовой оценки. Текущее состояние нормативно-методической базы ГКО, перспективы ее развития, намеченные до 01.01.2020, свидетельствуют о том, что одним из таких инструментов государство видит процедуру пересмотра (переоценки) результатов ГКО путем их оспаривания в судебном и внесудебном порядке. Такое оспаривание может быть проведено на основе данных об индивидуальной рыночной оценке спорных земельных участков, полученных соответствующими методиками, к которым относится и авторская методика, предложенная в данной статье.

Далее, описывая вышеуказанные этапы реализации методики проведения оценки для оспаривания кадастровой стоимости, остановимся на отличительных ее особенностях, характерных для случаев, когда рыночная стоимость земельного участка определяется для дальнейшего ее установления в качестве кадастровой.

Общий порядок и этапы оценки

Рыночная стоимость объекта недвижимости, определяемая для последующего оспаривания его кадастровой стоимости, рассчитывается в соответствии с общими правилами оценки, установленными Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [1] и Федеральными стандартами оценки: ФСО № 1, 2, 3, 7 [2-5].

Вместе с тем указанная стоимость определяется с учетом отличительных характеристик, присущих кадастровой стоимости, обусловленных особыми целями ее установления - внесение в кадастр для налогообложения. В соответствии общими требованиями проведения оценочных работ, изложенными в ФСО № 1 [2], проведение оценки включает следующие этапы:

а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки

и осуществление необходимых расчетов;

г) согласование (в случае необходимости) результатов и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

д) составление отчета об оценке.

Этап № 1. Заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку.

В соответствии с федеральным законом [1], задание на оценку, являющееся неотъемлемой частью договора на проведение оценки, должно содержать следующую информацию:

а) объект оценки;

б) права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости объекта оценки;

в) цель оценки;

г) предполагаемое использование результатов оценки;

д) вид стоимости;

е) дата оценки;

ж) допущения, на которых должна основываться оценка;

з) иная информация, предусмотренная федеральными стандартами оценки.

В случае, когда оценка земельного участка проводится для последующего оспаривания кадастровой стоимости, к принципиальным особенностям, которые следует учесть в задании на оценку, относятся следующие:

- игнорирование стоимости частных обременений и наличия инженерных коммуникаций;

- застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования;

- проведение оценки на ту же дату, когда была проведена ГКО.

В соответствии с федеральным законом [1], ФСО № 4 [6], ФСО № 7 [5], Приказом «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценки» методических указаний [7], при оспаривании кадастровой стоимости в задании на оценку должна содержаться следующая информация:

а) цель оценки - определение рыночной стоимости объекта оценки;

б) предполагаемое использование результатов оценки - результаты оценки могут быть использованы для оспаривания по инициативе Заказчика результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, в связи с установлением его рыночной стоимости в Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Новосибирской области / суде»;

в) вид стоимости - рыночная;

г) дата оценки - дата, по состоянию на которую была определена оспариваемая кадастровая стоимость;

д) допущения, на которых должна основываться оценка. При этом указываются следующие допущения:

- рыночная стоимость объекта оценки определяется для имевших место на дату оценки кадастровой стоимости вида разрешенного использования земельного участка и категории земли, без учета возможностей изменения данных характеристик участка;

- для целей оспаривания кадастровой стоимости, вне зависимости от прав заинтересованного лица на оцениваемый земельный участок, оценка проводится исходя из права собственности, без учета ограничений (обременений) объекта недвижимости, за исключением ограничений (обременений), установленных в публично-правовых интересах в отношении объекта недвижимости, связанных с регулированием использования (в том числе зонированием) территорий, государственной охраной объектов культурного наследия, охраной окружающей среды, обеспечением безопасности населения или Российской Федерации (ФСО № 4);

- в связи с тем, что дата оценки ретроспективна и провести осмотр объекта оценки на дату оценки невозможно, осмотр объекта оценки проводится в период составления отчета об оценке;

- застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Этап № 2. Сбор и анализ информации для проведения оценки.

Проводимая при спорах о результатах кадастровой оценки индивидуальная оценка рыночной стоимости конкретного объекта позволяет устранить ограничения, имевшие место при проведении ГКО, и учесть индивидуальные характеристики объекта оценки посредством принятия следующих мер:

- изучение правоустанавливающих документов, в том числе изучение сведений об обременениях и ограничениях в использовании объекта;

- изучение документов кадастрового учета и технической инвентаризации;

- изучение документов, регламентирующих разрешенные виды использования объекта, в том числе характеризующих градостроительное регулирование застройки;

- изучение особенностей локального местоположения;

- определение сегмента рынка, к которому относится объект оценки, и изучение рыночной информации об этом сегменте.

Результаты проведения указанных выше мероприятий позволяют выявить причины необъективности, недостоверности кадастровой стоимости, определить способы их устранения.

Этап № 3. Применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов.

При выборе используемых при проведении оценки подходов и методов следует учитывать возможность применения каждого из подходов, цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются: метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Однако при оценке земельных участков для целей установления их кадастровой стоимости в размере рыночной, при наличии относительно развитого рынка предпочтительно ис-

пользование сравнительного подхода, а в рамках данного подхода - метода прямого сравнения продаж.

Метод прямого сравнения продаж - это метод, являющийся, по своей сути, экспертно-аналитическим методом, ориентированным на формализацию мнений экспертов о зависимости рыночной стоимости объекта оценки от совокупности влияющих факторов. Он опирается на анализ цен небольшого числа рыночных сделок с объектами сравнения, отобранными по признаку наибольшей близости к объекту оценки не только набором (как в методе моделирования рыночного ценообразования, реализуемого в расчетных моделях массовой оценки ГКО), но и величинами характеристик ценнообразующих факторов. При этом объекты сравнения называются объектами-аналогами и отбираются для анализа из числа объектов, имеющих функциональное назначение, аналогичное назначению объекта оценки и соответствующее принципу наилучшего и наиболее эффективного использования данного типа объектов недвижимости. Имеющиеся же различия между сравниваемыми объектами сглаживаются путем проведения соответствующей корректировки их характеристик - ценнооб-разующих факторов.

Этап № 4. Согласование результатов и определение итоговой величины стоимости объекта оценки.

Данный этап оценки не имеет каких-либо отличительных особенностей для случая выполнения оспаривания кадастровой стоимости и выполняется в соответствии с общими требования проведения оценки, изложенными в федеральном законе [1], ФСО № 1 [2], ФСО № 3 [4].

Этап № 5. Составление отчета об оценке.

Выполнение данного этапа оценочных работ должно соответствовать требованиями законодательства об оценочной деятельности, в том числе требованиям [1], [2], [4], [5].

Особенности оценки при оспаривании кадастровой стоимости

Одним из ключевых и решающих этапов процесса оценки как при определении кадастровой стоимости методами массовой оценки, так и в ходе индивидуальной (экспертной) оценки, в том числе при использовании метода прямого сравнения продаж, является отбор ценообразующих факторов, поскольку они фактически выражают суть ценности оцениваемых объектов недвижимости. Как показывает анализ практики оспаривания кадастровой стоимости земель населенных пунктов, одной из основных причин недостоверности результатов ГКО являются ошибки, связанные с неверным определением факторов кадастровой стоимости и степени их влияния на стоимость. В силу указанных обстоятельств, для определения рыночной стоимости объекта недвижимости, предназначенной для дальнейшего установления ее в качестве кадастровой, особую актуальность приобретет задача определения факторов, оказывающих наибольшее влияние на формирование кадастровой стоимости объекта недвижимости, в том

числе ранее не учтенных при проведении ГКО и расчете кадастровой стоимости методами массовой оценки;

Остро этот вопрос стоит при определении кадастровой стоимости для земель населенных пунктов производственного назначения, поскольку наибольшее число экономических интересов, связанных с использованием земли и иной недвижимости, сосредоточено в зонах производственного назначения населенных пунктах, для которых земельно-оценочные работы особо актуальны.

Проведение оценки при оспаривании кадастровой стоимости имеет определенные сложности. Одна из основных сложностей, как упоминалось выше, заключается в том, что оценку надо проводить на дату проведения государственной кадастровой оценки, т. е. на дату в прошлом. Необходимость выполнения оценки на дату в прошлом, существенно отличающуюся от текущей даты, вызывает трудности по сбору информации по аналогам. Решение проблемы с поиском аналогов на дату в прошлом лежит в плоскости информационной обеспеченности оценщика и его профессионализма. Необходимо систематически осуществлять сбор соответствующей информации, ее обработку, проверку и систематизацию.

При проведении оценки для оспаривания кадастровой стоимости предпочтительно использование сравнительного подхода (метод прямого сравнения продаж). Для повышения обоснованности сравнительного подхода и доверия к его результатам в рамках отчета необходимо: прозрачно показывать имеющуюся ситуацию на рынке на дату оценки, а именно - процедуру отбора оценщиком аналогов, в том числе четко устанавливать с соответствующим обоснованиям критерии отбора по характеристикам земельного участка, показывать информационное поле исследования с пояснениями по поводу источников информации. Следует приводить расширенную выборку сопоставимых объектов (показать все, что смогли найти по заданным критериям), обоснованно проводить выбраковку аналогов с пояснениями по причинам выборки.

Согласно ФСО № 7 [5], для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения:

- передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;

- условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);

- условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);

- условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);

- вид использования и (или) зонирование;

- местоположение объекта;

- физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;

- экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);

- наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;

- другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

Особенности использования метода прямого сравнения продаж при оспаривании кадастровой стоимости заключаются в определении ценнообразующих факторов. Действующее в настоящее время в Российской Федерации методическое обеспечение оценки, как в целом, так и для установления кадастровой стоимости в частности, содержит только примерный их перечень [8, 9]. Как показывает наш опыт оспаривания кадастровой стоимости земель населенных пунктов [10-14], одной из основных причин недостоверности результатов ГКО являются ошибки, связанные с неверным выбором ценообразующих факторов стоимости объекта оценки и степени их влияния на эту стоимость.

В силу указанных обстоятельств, при определении рыночной стоимости, предназначенной для установления ее в качестве кадастровой, особую актуальность приобретают следующие факторы:

- определение стоимости ранее не учтенных факторов при проведении ГКО;

- определение достоверных значений коэффициентов влияния на стоимость тех факторов, которые были использованы в модели массовой оценки ГКО, но которые, по мнению оценщика, не верно были определены в ГКО. Для этого необходимо использовать рыночную информацию о делении рынка земельных участков по ценовым зонам, соответствующим территориальным зонам и законодательно разрешенному использованию для этих зон.

Однако рынок земли в Российской Федерации недостаточно развит и максимум, что могут использовать оценщики в своей аналитике, - это деление по административным районам, которое не отражает в полной мере ценовых зон, тем более - в разрезе разных сегментов участков различного назначения. Выходом из положения, по нашему мнению, может быть большая индивидуальная аналитическая работа или совместная работа группы оценочных и риэлторских компаний по выработке зон и определению диапазонов цен на участки различного назначения внутри них. Таким результатом стало формирование состава факторов вида разрешенного использования (ВРИ) для земель населенных пунктов производственного назначения (земель, относящихся к группе № 9) в соответствии с единым классификатором Российской Федерации (например, в работе [15]).

Состав ценнообразующих факторов ВРИ был определен нами по результатам экспертных исследований, основанных на методе индивидуального опроса экспертов - профессиональных участников рынка недвижимости. Формирование указанных факторов кадастровой стоимости и их использование на практике (при проверке на достоверность) было осуществлено на основе расчетной

модели индивидуальной экспертной оценки определения кадастровой стоимости, реализующей метод сравнительного анализа сделок. Формирование состава факторов ВРИ производственного назначения и их ранжирование по степени влияния на кадастровую стоимость выполнено авторами в соответствии с широко известным методом анализа иерархий (МАИ) [15], результатами собственных аналитических исследований, основанных на методе индивидуального опроса профессиональных участников рынка недвижимости, и результатами исследования экспертных оценок рынка недвижимости Российской Федерации и г. Новосибирска, представленными в [16, 17].

Использование в методике МАИ основано на ранжировании по балльной системе показателей от 0 до 5, влияющих на кадастровую стоимость объекта оценки. Количество баллов, характеризующих качество объекта по местоположению, и перечень рассматриваемых факторов могут быть различными, в зависимости от особенностей объекта. После расстановки баллов по каждому аналогу и объекту оценки эти баллы суммируются и последовательно находятся отношения суммы баллов объекта оценки к сумме баллов каждого аналога. Данное отношение и является комплексной корректировкой на местоположение. В общем виде расчетная модель стоимости земельного участка имеет следующий вид:

Цкф = Ц ка /КФан • КФ

оо' (1)

где Цкф - цена продажи объекта-аналога (руб./кв. м);

КФан - сопоставляемые количественные значения факторов сравнения

объекта-аналога (кв. м, куб. м);

КФоо - сопоставляемые количественные значения факторов сравнения

объекта оценки, (кв. м, куб. м).

После расстановки баллов по каждому аналогу и объекту оценки эти баллы суммируются и последовательно находятся отношения суммы баллов объекта оценки к сумме баллов каждого аналога. Данное отношение и является комплексной корректировкой К на местоположение, расчет которой проводится по формуле

К = ((Б00 /Бан) - 1) • 100%, (2)

где К - корректировка на фактор, %;

Боо - сумма баллов объекта оценки; Бан - сумма баллов аналогов.

Определенные нами факторы ВРИ производственного назначения представлены в табл. 1. Пример ранжирования фактора «градостроительные условия» по 6-балльной системе для земельных территорий производственного назначения г. Новосибирска - в табл. 2.

Далее приведен пример использования разработанной методики для конкретного земельного участка, расположенного в г. Новосибирске по ул. Олово-заводская, д. 25, имеющего кадастровый номер 54:35:052805:196, для последующего оспаривания его кадастровой стоимости.

Таблица 1

Факторы ВРИ производственного назначения

№ п/п Наименование фактора

1 Градостроительные условия: зонирование территории населенного пункта в соответствии с видами разрешенного использования

2 Уровень развитости производственной инфраструктуры: наличие базовых коммуникаций, необходимых для разрешенной деятельности, удаленность от основных транспортных магистралей

3 Условия обеспечения трудовыми ресурсами и удаленность от жилых массивов

4 Удобный заезд на участок

5 Выход на первую линию относительно транспортной магистрали

6 Близость общественно-деловой зоны

Таблица 2

Ранжирование фактора «Градостроительные условия»

Наименование фактора Характеристика ранжирования Балл

Градостроительные условия, обусловленные зонированием, разрешенным использованием Земельный участок расположен в зоне П-1, разрешенное использование совпадает с ВРИ объекта оценки 5

Земельный участок расположен в зоне П-1, разрешенное использование не совпадает с ВРИ объекта оценки, но входит в перечень основных, вспомогательных ВРИ зоны П-1 4

Земельный участок расположен в зоне П-1, разрешенное использование не совпадает с ВРИ объекта оценки, но входит а перечень условно разрешенных ВРИ зоны П-1 3

Земельный участок расположен в зоне П-2, разрешенное использование совпадает с ВРИ объекта, оценки 2

Земельный участок расположен в зоне П-2, разрешенное использование не совпадает с ВРИ объекта, но входит в перечень основных, вспомогательных или условно разрешенных ВРИ зоны П-2 1

Земельный участок расположен вне зон П-1, П-2 0

На рис. 1 представлено расположение оцениваемого объекта и объектов-аналогов.

Определение рыночной стоимости указанного земельного участка осуществлялось методом прямого сравнения продаж с использованием объектов-аналогов, представленных в табл. 3.

Рис. 1. Местоположение Объекта оценки и объектов-аналогов

В табл. 4 приведен расчет комплексной корректировки, учитывающей локальные характеристики расположения оцениваемого объекта в соответствии с факторами ВРИ производственного назначения, выполненный авторами для определения рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

Таблица 3

Описание объектов-аналогов (земельные участки)

Характеристики Аналог № 1 Аналог № 2 Аналог № 3

Дата оценки 28.03.2014 28.03.2014 28.03.2014

Дата экспозиции, ближайшая к дате оценки 28.03.2014 28.03.2014 28.03.2014

Источник информации http://land.ngs.ru/view/21 54288/ 10.07.13-28.03.14 http://land.ngs.ru/view/ 3025448/ 15.01.14-28.03.14 http://land.ngs.ru/vie w//1848247/ 04.04.13-28.03.14

Цена предложения, руб. 99 000 000 6 999 000 55 000 000

Площадь 42 000 6 650 35 000

Цена предложения, руб./ кв. 2 357,14 1 052,48 1 571,43

Местонахождение г. Новосибирск, Кировский р-н, ул. Северный проезд г. Новосибирск, Кировский р-н, ул. Северный проезд г. Новосибирск, Кировский р-н, ул. Винаповский мост

Категория земель Земли населенных пунктов Земли населенных пунктов Земли населенных пунктов

Окончание табл. 3

Характеристики Аналог № 1 Аналог № 2 Аналог № 3

Вид разрешенного использования «производственные и складские предприятия» - относится к группе № 9, как и объект оценки «под строительство производственно-складских помещений» - относится к группе № 9, как и объект оценки «промышленное предприятие, складской комплекс» -относится к группе № 9, как и объект оценки

Имущественные права Собственность Собственность Не указаны

Наличие строений Нет Нет Нет

Возможность подведения коммуникаций Сопоставимая с объектом оценки Сопоставимая с объектом оценки Сопоставимая с объектом оценки

Транспортная доступность Сопоставимая с объектом оценки Сопоставимая с объектом оценки Сопоставимая с объектом оценки

Таблица 4

Расчет корректировок для ВРИ оцениваемого земельного участка

и объектов-аналогов

№ п/п Наименование фактора Объект оценки Аналог № 1 Аналог № 2 Аналог № 3

1 Градостроительные условия, обусловленные зонированием, разрешенным использованием 5 5 5 5

2 Уровень развитости производственной структуры, наличие транспортных путей, удаленность от основных транспортных магистралей 5 5 5 5

3 Условия обеспечения трудовыми ресурсами и удаленность от жилых массивов 5 5 5 5

4 Удобный заезд на участок 5 5 5 5

5 Выход на первую линию относительно транспортной магистрали 0 5 5 5

6 Близость зоны ОД-1 1 5 1 5

Сумма баллов 21 30 21 30

Расчет корректировок (21/21)—1 (21/30)—1 (21/21)-1 (21/30)-1

Размер корректировок 0 -0,3 0 -0,3

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровый номером 54:35:052805, определенная ранее, в размере 3 227 176,96 руб. была оспорена в Комиссии при Росреестре Новосибирской области от 05.05.2017 и принята в размере рыночной 2 332 216,00 руб., определенной с использованием расчетной модели авторов статьи, включающей факторы ВРИ производственного назначения.

Выводы

1. Разработка методики по оценке рыночной стоимости земельных участков для целей пересмотра (оспаривания) результатов определения их кадастровой стоимости представляется одной из актуальных проблем в области оценочной деятельности в Российской Федерации. Это вызвано тем, что зачастую кадастровая стоимость, установленная субъектами Российской Федерации, представляется землепользователям явно не соответствующей ее рыночной стоимости, следствием чего являются обращения гражданских и юридических лиц в комиссии Росреестра и в суд с целью изменения кадастровой стоимости. По нашему мнению, именно массовость ГКО без учета индивидуального подхода к каждому объекту недвижимости породила на сегодня большое количество ошибок при ее определении.

2. Отличительным признаком разработанной методики является обоснование ценнообразующих факторов, наиболее значимых для формирования кадастровой стоимости земель населенных пунктов производственного назначения и их ранжирование по 6-балльной системе. Приведены аналитические выражения для расчета кадастровой стоимости земель производственного назначения (земель, относящихся к группе № 9 в соответствии с единым классификатором Российской Федерации).

3. Предложенный в работе состав ценообразующих факторов, наиболее значимых для формирования кадастровой стоимости земель населенных пунктов производственного назначения, и их ранжирование по степени влияния на кадастровую стоимость были осуществлены авторами в соответствии с широко известным методом анализа иерархий. Кроме того, в работе использовались результаты индивидуального опроса профессиональных участников рынка недвижимости и результаты экспертных оценок индексов рынка недвижимости Российской Федерации и г. Новосибирска.

Использование на практике (при проверке на достоверность) факторов ВРИ производственного назначения было осуществлено на основе расчетной модели индивидуальной экспертной оценки определения кадастровой стоимости, реализующей метод прямого сравнения продаж. В период 2014-2017 гг. кадастровые стоимости 68 земельных участков были оспорены и установлены в размере их рыночных, определенных с использованием расчетной модели, включающей факторы ВРИ производственного назначения.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. Об оценочной деятельности в Российской Федерации [Электронный ресурс] : федер. закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ (в редакциях ФЗ № 167-ФЗ от 21.10.2010, ФЗ № 225 от 21.07.2014, 02.06.2016 № 172-ФЗ, в действующей редакции). - Гл. III «Государственная кадастровая оценка». - Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».

2. Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» [Электронный ресурс] : приказ Министерст-

ва экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 № 297. - Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».

3. Об утверждении Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» : приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от

20.05.2015 № 298. - Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».

4. Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» [Электронный ресурс] : приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 № 299. - Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».

5. Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» [Электронный ресурс] : приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 25.09.2014 № 611. - Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».

6. Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости» (ФСО № 4) [Электронный ресурс] : приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 22.10.2010 № 508. - Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».

7. Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке [Электронный ресурс] : приказ Министерства экономического развития в РФ от 12.05.2017 № 226. - Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».

8. О государственной кадастровой оценке [Электронный ресурс] : федер. закон от

03.07.2016 № 237-ФЗ. - Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».

9. Об утверждении методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов [Электронный ресурс] : приказ Министерства экономического развития и торговли РФ от 15.02.2007 № 39. - Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».

10. Москвин В. Н., Соколова Т. А. Проблемы и перспективы переоценки земельных участков в судебном порядке // Вестник СГУГиТ. - 2015. - Вып. 1 (29). - С.113-118.

11. Оценка кадастровой и рыночной стоимости объектов недвижимости экспертными методами / В. Н. Москвин, К. С. Бойков, Ю. А. Новоселов, Т. А. Соколова // Изв. вузов. Геодезия и аэрофотосъемка. - 2014. - № 4/С. - С. 189-194.

12. Москвин В. Н., Соколова Т. А., Беристенов А. Т. Специфика экспертной оценки и переоценки кадастровой и рыночной стоимости объектов недвижимости // Изв. вузов. Геодезия и аэрофотосъемка. - 2015. - № 5/С. - С. 125-129.

13. Москвин В. Н., Соколова Т. А. Проблемы и перспективы переоценки кадастровой стоимости земельных участков в судебном порядке // Интерэкспо ГЕО-Сибирь-2015. XI Ме-ждунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Экономическое развитие Сибири и Дальнего Востока. Экономика природопользования, землеустройство, лесоустройство, управление недвижимостью»: сб. материалов в 4 т. (Новосибирск, 13-25 апреля 2015 г.). - Новосибирск : СГУГиТ, 2015. Т. 3. - С. 157-166.

14. Москвин В. Н., Соколова Т. А., Жанаева А. С. Практика экспертной переоценки кадастровой стоимости земельных участков // Интерэкспо ГЕО-Сибирь-2016. XII Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Экономическое развитие Сибири и Дальнего Востока. Экономика природопользования, землеустройство, лесоустройство, управление недвижимостью»: сб. материалов в 3 т. (Новосибирск 18-22 апреля 2016 г.). - Новосибирск : СГУГиТ, 2016. Т. 2. - С. 172-177.

15. Ахметов О. А., Мжельский М. Б. Метод анализа иерархий как составная часть методологии проведения оценки недвижимости. - Новосибирск: ОО «Сибирский Центр Оценки», 2002. - 128 с.

16. Справочник оценщика недвижимости. Т. 3. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков, 2014 г. / Под ред. Л. А. Лейфера. - Нижний Новгород, 2014. -250 с.

17. Экспертная оценка индексов рынка Новосибирской области IV квартале 2014 г. [Электронный ресурс]. - Режим доступа : http://www.okexpert.ru/upload/iblock/a03/ a0353e5a6d6d616f018a58f027ca63e7.pdf

Получено 19.02.2018

© В. Н. Москвин, Т. А. Соколова, 2018

METHODOLOGY OF EXPERT ASSESSMENT OF INDUSTRIAL SETTLEMENT LANDS FOR JUDICIAL DISPUTES OVER THEIR COST IN ROSREGISTER COMMITTEE AND IN COURT

Victor N. Moskvin

Siberian State University of Geosistems and Technologies, 10, Plakhotnogo 630108, Russia, Dr. Sc., Professor, Department of Cadastre and Territorial (383)344-31-73, e-mail: [email protected]

Tatiana A. Sokolova

LLC "Resources of Siberia", 15, Demakova St., Novosibirsk, 630128, Russia, e-mail: [email protected]

The article proposes the methodology of cadastral cost disputes over industrial settlement land parcels which is based on their market cost determination. Mass character of State Cadastral valuation (SCV) without taking into account individual approach to each immovable object has caused now a big number of errors in cost determination. This leads to a big number of references to Rosregister Committee and courts with cost dispute reason. Such situation requires the development of dispute methodology of cadastral cost and its change in accordance with acting laws. The distinguishing feature of the developed methodology is the substantiation for ranking price-forming factors, which are the most significant for cadastral cost formation of industrial land parcels. The practical use of the proposed methodology was carried out on the basis of calculated model of individual expert market value assessment of land parcels for determination of cadastral value. In the period from 2014 to 2017 the proposed methodology was used for determination of cadastral costs of 68 land parcels. The cadastral costs were then disputed and reviewed in Rosregister Committee of the Novosibirsk region and in courts.

Key words: state cadastral valuation of land parcels, land parcel cadastral value, date of land parcel cadastral value, land parcel market value, cadastral cost review, industrial land parcel.

REFERENCES

1. Federal Law No. 135-FZ of July 29, 1998. On appraisal activity in the Russian Federation. Retrieved from ConsultantPlus online database [in Russian].

2. Order of the Ministry of Economic Development of the Russian Federation No. 297 of May 20, 2015. On the approval of the Federal Standard of Evaluation "General concepts of assessment, approaches and requirements for evaluation (FSO No. 1)". Retrieved from ConsultantPlus online database [in Russian].

3. Order of the Ministry of Economic Development of the Russian Federation No. 298 of May 20, 2015. On approval of the Federal Standard for Evaluation "Purpose of valuation and types of value (FSO No. 2) ". Retrieved from ConsultantPlus online database [in Russian].

4. Order of the Ministry of Economic Development of the Russian Federation No. 299 of May 20, 2015. On the approval of the Federal Standard for Evaluation "Requirements for the Evaluation Report (FSO No. 3) ". Retrieved from ConsultantPlus online database [in Russian].

St., Novosibirsk, Planning, phone:

General Director,

5. Order of the Ministry of Economic Development of the Russian Federation No. 611 of September 25, 2014. On approval of the Federal Standard of Valuation "Valuation of Real Estate (FSONo. 7)". Retrieved from ConsultantPlus online database [in Russian].

6. Order of the Ministry of Economic Development of the Russian Federation No. 508 of October 22, 2010. On approval of the Federal Standard of Assessment "Determination of cadastral value". Retrieved from ConsultantPlus online database [in Russian].

7. Order of the Ministry of Economic Development of the Russian Federation No. 226 of May 12, 2016. On approval of methodological instructions on state cadastral valuation. On the state cadastral valuation. Retrieved from ConsultantPlus online database [in Russian].

8. Federal Law No 237-FZ of July 03, 2016. On the state cadastral valuation. Retrieved from ConsultantPlus online database [in Russian].

9. Order of the Ministry of Economic Development and Trade of the Russian Federation No. 39 of February 15, 2007. On approval of methodical instructions on state cadastral valuation of the lands of settlements. Retrieved from ConsultantPlus online database [in Russian].

10. Moskvin, V. N., & Sokolova, T. A. (2015). Judicial cadastral revaluation of land unit: problems and prospects. Vestnik SGUGiT [Vestnik SSUGT], 1(29), 113-118 [in Russian].

11. Moskvin, V. N., Baykov, K. S., Novoselov, Yu. A., & Sokolova, T. A. (2014). Evaluation of cadastral and market value of the real estate expert methods. Izvestiya Vuzov. Geodeziya i aehrofotos"emka [Izvestiya Vuzov. Geodesy andAerophotography], 4/S, 189-194 [in Russian].

12. Moskvin, V. N, Sokolova, T. A., & Beristenev, A. T. (2015). The evaluation of cadastral and market value of the residential and non-residential funds. Izvestiya Vuzov. Geodeziya i aehrofotos"emka [Izvestiya Vuzov. Geodesy and Aerophotography], 5/S, 125-129 [in Russian].

13. Moskvin, V. N, & Sokolova, T. A. (2015). Judicial cadastral revaluation of land unit: problems and prospects. In Sbornik materialov Interekspo GEO-Sibir'-2015: Mezhdunarodnoy nauchnoy konferentsii: T. 3. Ekonomicheskoe razvitie Sibiri i Dal'nego Vostoka. Ekonomika prirodopol'zovaniia, zemleustroistvo, lesoustroistvo, upravlenii e nedvizhimost'iu [Proceedings of Interexpo GEO-Siberia-2015: International Scientific Conference: Vol. 3. Economic Development of Siberia and the Far East. Enviromental Economics, Land Management, Forestry Management and Property Management] (pp. 157-166). Novosibirsk: SSUGT Publ. [in Russian].

14. Moskvin, V. N, Sokolova, T. A., & Zhanayeva, A. S. (2016). Cadastral value of land plot: practice of expert revaluation. In Sbornik materialov Interekspo GEO-Sibir'-2015: Mezhdunarodnoy nauchnoy konferentsii: T. 2. Ekonomicheskoe razvitie Sibiri i Dal'nego Vostoka. Ekonomika prirodopol'zovaniia, zemleustroistvo, lesoustroistvo, upravlenii e nedvizhimost'iu [Proceedings of Interexpo GEO-Siberia-2015: International Scientific Conference: Vol. 2. Economic Development of Siberia and the Far East. Enviromental Economics, Land Management, Forestry Management and Property Management] (pp. 172-177). Novosibirsk: SSUGT Publ. [in Russian].

15. Ahmetov, O. A., & Mzhel'skij, M. B. (2002). Metod analiza ierarhij kak sostavnaya chast' meto-dologii provedeniya ocenki nedvizhimosti [The method of analyzing hierarchies as an integral part of the methodology for real estate valuation]. Novosibirsk: OO "Sibirskij Centr Ocenki" [in Russian].

16. Lejfer, L. A. (Ed.). (2014). Spravochnik ocenshchika nedvizhimosti: T. 3, Korrektiruyushchie koehfficienty dlya ocenki zemel'nyh uchastkov, 2014 g. [Handbook of the appraiser of real estate. T. 3, Corrective coefficients for the estimation of land plots, 2014]. Nizhny Novgorod [in Russian].

17. Expert evaluation of the Novosibirsk region market indices in Q4 2014. (n. d.). Retrieved from http://www.okexpert.ru/upload/iblock/a03/ a0353e5a6d6d616f018a58f027ca63e7.pdf.

Received 19.02.2018

© V. N. Moskvin, T. A. Sokolova, 2018