CC BY
96
УДК 528.44
ПРАКТИКА ЭКСПЕРТНОЙ ПЕРЕОЦЕНКИ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
Виктор Николаевич Москвин
Сибирский государственный университет геосистем и технологий, 630108, Россия, г. Новосибирск, ул. Плахотного, 10, доктор технических наук, профессор кафедры кадастра и территориального планирования, тел. (383)344-31-73, e-mail: mosk46@ngs.ru
Татьяна Александровна Соколова
ООО «Ресурсы Сибири», 630128, Россия, г. Новосибирск, ул. Демакова, 15, генеральный директор, e-mail: resursysibiri@yandex.ru
Анна Сергеевна Жанаева
ООО «Ресурсы Сибири», 630128, Россия, г. Новосибирск, ул. Демакова, 15, ведущий эксперт-оценщик, e-mail: resursysibiri@yandex.ru
Работа посвящена вопросу переоценки кадастровой стоимости земельного участка и установления надлежащей даты определения рыночной стоимости земельного участка при оспаривании его кадастровой стоимости на примере земель населенных пунктов Новосибирской области. В работе приводится обзор практики экспертной переоценки кадастровой стоимости на основе рыночной оценки.
Ключевые слова: государственная кадастровая оценка земельных участков, кадастровая стоимость земельного участка, дата кадастровой оценки земельных участков, дата рыночная стоимость земельного участка, переоценка кадастровой стоимости.
CADASTRAL VALUE OF LAND PLOT: PRACTICE OF EXPERT REVALUATION
Victor N. Moskvin
Siberian State University of Geosystems and Technologies, 630108, Russia, Novosibirsk, 10 Plakhotnogo St., Ph. D., Prof., Department of Cadastre and Territorial Planning, tel. (383)344-31-73, e-mail: mosk46@ngs.ru
Tatiana A. Sokolova
Corporation «Resources of Siberia», 630128, Russia, Novosibirsk, 15 Demakova St., General director, e-mail: resursysibiri@yandex.ru
Anna S. Zhanayeva
Corporation «Resources of Siberia», 630128, Russia, Novosibirsk, 15 Demakova St., Leading expert-valuer, e-mail: resursysibiri@yandex.ru
The problem of revaluating cadastral value of the land plot and setting the appropriate date for determining its market value in case of the cadastral value dispute is considered. Novosibirsk region settlements lands are taken as an example. The practice of expert revaluation of cadastral value on the basis of the market value is reviewed.
Key words: state cadastral valuation of land plots, cadastral value of land plot, date for cadastral valuation of land plots, date for market valuation of land plot, revaluation of cadastral value.
Необходимость планирования региональных бюджетов, эффективное управление земельными ресурсами, требует адекватного определения кадастровой стоимости земельных активов регионов РФ, которая является основой налоговых платежей на землю.
Под Кадастровой стоимостью в данной статье понимается рыночная стоимость, рассчитанная методами массовой оценки и утвержденная нормативным актом субъекта Российской Федерации». При этом определение «рыночная стоимость объекта оценки» в данной работе используется в формулировке, определенной в Федеральном стандарте оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО-2)», утвержденный Приказом Минэкономразвития РФ N 297 от 20 мая 2015 г.
Сложность данной задачи - определение кадастровой стоимости обуславливается большим количеством факторов, влияющих на оценку, их зависимости между собой, достаточной динамичностью рынка недвижимости, что подразумевает высокую скорость изменения значения параметров оценки с течением времени, а также, масштабами оценки.
Сложность задачи, ее географический масштаб, а также применение массовых методов оценки, породила на сегодня большое количество ошибок при ее определении.
Зачастую, кадастровая стоимость земли, установленная субъектами РФ, является явно завышенной и не соответствующей ее рыночной стоимости.
Рыночная стоимость объекта оценки в данной работе используется в формулировке: «наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Целью данной работы является, демонстрация на конкретных примерах -на выборке из 65 земельных участков г. Новосибирска и НСО, ситуацию существенного различия между кадастровой стоимостью земельных участков, определенной методами массовой оценки в рамках государственной кадастровой оценки и их рыночной стоимостью, определенной для целей пересмотра кадастровой стоимости с учетом индивидуального подхода.
Оценочные работы, проведенные в 2014-2015гг экспертами оценщиками таких компаний как ООО «Ресурсы Сибири», ООО «СНО и ООО «СЦНО», ООО Оценка Собственности, ООО «Оценка плюс, ИП Васильева, результаты которых приведены в Таблице №1, показали, что кадастровая стоимость земель населенных пунктов Новосибирской области завышена по сравнению рыночной в 2014г в среднем на 78.60 %, в 2015г- в среднем на 45.41%.
Данные результаты свидетельствуют о существенных проблемах в области государственной кадастровой оценки, по крайней мере, в регионе г. Новосибирска и Новосибирской области, и о необходимости значительных перемен в такой социально-значимой процедуре, как государственная кадастровая оценка.
По нашему убеждению, перемены в сфере государственной кадастровой оценки, уже начатые в нашей стране, не должны исключить из перечня субъектов деятельности по государственной кадастровой оценки профессионалов оценочной деятельности - экспертов оценщиков.
Таким образом, практика оценки кадастровой стоимости земельных участков по рыночной стоимости показала, что при переоценке кадастровой стоимости следует принять следующие положения российского законодательства и судебной практики:
1. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость;
2. Дата, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость, в том числе и для вновь образованных участков, единообразная судебная позиция и практика в отношении даты переоценки кадастровой стоимости вновь образованных земельных участков, в настоящее время претерпевает попытки искусственного изменения, инициируемого текущим составом ответчиков по делам о пересмотре результатов государственной кадастровой оценки.
Таблица
Результаты кадастровой и рыночной оценки земельных участков
№ Заказчик/ Исполнитель/ Дата пересмотра Описание земельного участка (ЗУ) Кадастровая стоимость (КС) ЗУ Рыночная стоимость ЗУ % снижения КС
стоимости
2015 г.
1 ООО/ ООО «Ресурсы Сибири» / 04.02.2015 Кадастровый номер -54:35:012605:ХХ. Категория земель - Земли населенных пунктов. Разрешенное использование - спортивно-технические и развлекательные комплексы; аквапарки, плавательные бас-сейны. Площадь -5061,00 кв.м. 24 156 153.00 5 647 418.00 76.62
2 ДНП / ООО «Ресурсы Сибири» 16.05.2015 Кадастровый номер -54:19:081301:ХХХХ. Категория земель - Земли с/х назначения. Разрешенное использование - для дачного строительства. Площадь -132 686 кв.м. 96 441 492.24 7 789 886.00 91.92
3 ЗАО / ООО «Ресурсы Сибири» / 27.07.2015 Кадастровый номер -54:35:091280:ХХ. Категория земель -Земли населенных пунктов. Разрешенное использование -Здания и помещения научно-исследовательских организаций; лаборатории. Площадь - 4390,00 кв.м. 27 584 082.10 20 007 073.00 27.47
4 ООО / ООО «Ресурсы Сибири» / 09.07.2015 Кадастровый номер -54:35:083165:ХХ. Категория земель -Земли населенных пунктов; Разрешенное использование -Для эксплуатации зданий магазина и складов. Площадь - 1795 кв.м. 10 180 522.00 6 695 942.30 34.23
5 ФЛ/ ООО «СЦНО»/ 19.02.2015 Кадастровый номер -54:20:010301:ХХ. Категория земель -Земли населенных пунктов. Разрешенное использование -Для использования в производственных целях. Площадь - 3582,0 кв.м. 4 756 287.06 606 289.00 87.25
6 ФЛ/ ООО «Оценка собственности»/ 18.02.2015 Кадастровый номер -54:32:010367:ХХХХ. Категория земель -Земли населенных пунктов. Разрешенное использование -ХХХ. Площадь - 3 141,0 кв.м. 9 683 514.54 3 300 000.00 65.92
7 ФЛ/ ООО «СЦНО»/ 20.02.2015 Кадастровый номер -54:10:010101:ХХХ. Категория земель -Земли населенных пунктов. Разрешенное использование -Для размещения производственной базы. Площадь - 32 095 кв.м. 8 356 896.10 6 633 715.55 20.62
15 ООО/ ООО «Оценка собственности»/ 17.08.2015 Кадастровый номер -54:35:081360:ХХ. Категория земель -Земли населенных пунктов. Разрешенное использование -ХХХ Площадь - 55722 кв.м. 196 168 743.78 90 000 000.00 54.12
Средний процент снижения кадастровой стоимости за 2015г. 45.41
Средний процент снижения кадастровой стоимости за 2014г. 78.16
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Постановление Правительства Новосибирской области от 29.11.2011 № 535-п Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Новосибирской области, среднего уровня кадастровой стоимости земель населенных пунктов по муниципальным районам и городским округам Новосибирской области // Консультант Плюс.
2. Земельный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 25.октября 2001 года № 136-ФЗ: в редакции от 28 июля 2012 года // Российская газета. 2012. 30 июля.
3. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО-2)», утвержденный Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07. 2007 №255// Консультант плюс.
4. Федеральный стандарт оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", утвержденный Приказом Минэкономразвития РФ от 22.10.2010 N 508// Консультант Плюс.
5. Москвин В. Н. Имущественный менеджмент. Определение рыночной стоимости земельных участков и объектов недвижимости: практикум. - Новосибирск: СГГА, 2004. - 53 с.
6. Москвин В. Н., Беристенов А. Т. Государственные и рыночные механизмы формирования оценочных показателей недвижимости на основе положений ГЗК // Геодезия и картография. - 2008. - № 2. - С. 65-68.
7. Москвин В. Н., Волкова Е. А. Применение статистического анализа в процессе оценки недвижимости сравнительным подходом // Интерэкспо ГЕО-Сибирь-2013. IX Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Экономическое развитие Сибири и Дальнего Востока. Экономика природопользования, землеустройство, лесоустройство, управление недвижимостью» : сб. материалов в 4 т. (Новосибирск, 15-26 апреля 2013 г.). - Новосибирск : СГГА, 2013. Т. 3. - С. 82-87.
8. Москвин В. Н., Кузьминых В. Н. Кадастровая оценка земель для целей налогообложения // ГЕО-Сибирь-2005. Науч. конгр. : сб. материалов в 7 т. (Новосибирск, 25-29 апреля 2005 г.). - Новосибирск : СГГА, 2005. Т. 3, ч. 2. - С. 71-74.
9. Оценка кадастровой и рыночной стоимости объектов недвижимости экспертными методами / В. Н. Москвин, К. С. Байков, Ю. А. Новоселов, Т. А. Соколова // Изв. вузов. Геодезия и аэрофотосъемка. - 2014. - 4/С. - С. 189-195.
© В. Н. Москвин, Т. А. Соколова, А. С. Жанаева, 2016
