CC BY
94
УДК 338.22.021.4
О РЫНОЧНОЙ (КАДАСТРОВОЙ) СТОИМОСТИ УЛУЧШЕНИЙ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
Александр Данилович Власов
ООО «Сибирский научный центр "Экопрогноз"», 630501, Россия, Новосибирская область, Новосибирский район, р.п. Краснообск, 15, кандидат экономических наук, научный руководитель, тел. (383)348-05-92, e-mail: [email protected], www.cal.su
Валерий Борисович Жарников
Сибирский государственный университет геосистем и технологий, 630108, Россия, г. Новосибирск, ул. Плахотного, 10, кандидат технических наук, профессор кафедры кадастра и территориального планирования, тел. (383)361-05-66, e-mail: [email protected]
Обсуждается содержание результатов рыночной (кадастровой) стоимости единого объекта недвижимости в части соотношения его частных стоимостей: собственно земельного участка и его улучшений. Проблемность ситуации состоит в том, что часто улучшениям, а это, в первую очередь, объекты капитального строительства (ОКС) с обеспечивающей их функционирование инфраструктурой, приписывают качества земельного участка, главным образом определяемые его местоположением. В результате оценка стоимости ОКС часто получается завышенной, а земельного участка - заниженной. В этой связи определяющим является утверждение, что рыночная (или кадастровая) стоимость улучшений земельного участка не может превышать стоимости их воспроизводства (замещения). Доказательству данного положения посвящена настоящая статья.
Ключевые слова: единый объект недвижимости, земельный участок, улучшения, объект капитального строительства, рыночная (кадастровая) оценка, стоимость воспроизводства (замещения), ценообразующий фактор, социально-экономический потенциал.
Введение
Среди важнейших инструментов регулирования земельных и имущественных отношений [1-6] в стране следует выделить рыночную и кадастровую оценку земли и иной недвижимости [7-20], результаты которой обеспечивают широкий круг современных социальных и экономических задач [21-23]. Объектами такой оценки, в соответствии с классификацией Росреестра [2], являются:
- предприятия как имущественные комплексы;
- земельные участки с их улучшениями: зданиями и сооружениями, обособленными водными объектами, многолетними насаждениями, стационарными элементами хозяйственной деятельности и благоустройства, в том числе расположенными вне границ таких земельных участков;
- отдельные элементы указанных «единых» объектов недвижимости (ЕОН).
Следует отметить немаловажный методический аспект возможного подразделения содержания ЕОН на «главную вещь» и ее «принадлежность», выделяя обычно в качестве первой объект капитального строительства (ОКС), а второй - земельный участок. Автор работы [3, с. 33] считает данное решение
совершенно справедливым, определяя ОКС «ведущим экономическим компонентом, поскольку его стоимость обычно намного превышает рыночную ценность земли». Этой позиции придерживаются многие специалисты [8, 17], в том числе практикующие оценщики [25]. Нам данная позиция считается недостаточно проработанной, недооценивающей роль земли. Контраргументам этой позиции и посвящена настоящая статья.
Данное исследование основывается на положениях теории оценки недвижимости, ее правовом обеспечении и практике оценочных работ [8-17, 19]. Указанное обоснование используется для установления правильности утверждения (своеобразной леммы) следующего содержания: рыночная стоимость воспроизводимых улучшений земельного участка не может быть больше рыночной стоимости их замещения.
Используя указанные источники, сформулируем основные теоретические концепции, необходимые для нашего исследования:
- рыночная стоимость ЕОН, как его наиболее вероятная цена, определяется исходя из принципа его наиболее эффективного использования (НЭИ); при этом принцип НЭИ является критерием соответствия рыночной стоимости ОКС и издержек на строительство сопоставимого объекта;
- налогооблагаемая (кадастровая) стоимость ЕОН устанавливается на основе нормативных документов [15, 16], при этом значения стоимостей подобных объектов все более приближаются к результатам их рыночной оценки;
- в основе оценки лежит ряд взаимосвязанных оценочных принципов (полезности, сбалансированности, соответствия, конкуренции и др.), интегрирующая роль которых обеспечивает отмеченное выше наиболее эффективное использование объекта, полноценный учет его функциональных возможностей (рисунок);
Методология исследования
НЭИ
Принципы оценки объектов недвижимости
- взаимодействие принципов оценки подчиняется действию закона предельной производительности: увеличение стоимости объекта соразмерно вкладу затрат на его развитие (реконструкцию, ремонт, снос) до определенного предела; объектом указанного закона, что весьма важно, является ОКС, сам земельный участок своей стоимости не теряет, и даже наращивает ее за счет определяющего фактора - своего местоположения;
- формирование рыночной стоимости ЕОН с теоретических позиций имеет различную природу: для воспроизводимых улучшений - как воспроизводственная стоимость; для невоспроизводимых условий - как капитализированная рента их устойчивого экономического преимущества, поэтому возможная путаница в учете тех или иных ценообразующих факторов для оценки их вклада в стоимость земельного участка и его улучшений недопустима.
Таким образом, невоспроизводимые потребительские свойства ЕОН (местоположение, плодородие почв, гидроресурсы, общераспространенные полезные ископаемые, экологические и природно-климатические условия), не являющиеся результатом человеческого труда, относятся непосредственно к земельному участку, определяя его дополнительный устойчивый доход - ренту, а в результате ее капитализации - рыночную стоимость участка.
В табл. 1 представлены основные ценообразующие факторы рыночной стоимости ЕОН.
Таблица 1
Группировка ценообразующих факторов рыночной стоимости
объектов недвижимости
Ценообразующие факторы Пример описания границ
1. Местоположение ЕОН -земельного участка Координаты земельного участка, коэффициент местоположения, удаление от центра населенного пункта и др.
2. Вид разрешенного использования [10] Жилое, коммерческое, социальное и др. виды
3. Улучшения земельного участка в процентах застройки Незастроенный - 0 %; застроенный - 100 %
Местоположение земельного участка можно определить интегральным показателем, который предлагается рассчитывать в виде территориального коэффициента местоположения (относительных значений потенциалов V) земельного участка по формуле (1) [26-28], с использованием данных табл. 2:
V = +п) • 1п(^/1 000+1)-0,196 • Я (1)
где V - социально-экономический потенциал в определенной точке определенного населенного пункта, радиан2;
Б = 0,618 034, золотое сечение;
п - административный уровень населенного пункта или его локальной территории;
Я - экономический радиус удаления точки от центра населенного пункта, км; Ь - численность населения, человек.
Таблица 2
Социально-экономические потенциалы земельных участков поселения в зависимости от экономического радиуса - удаления от центра
Экономический Численность населения, тысяч человек (Ь),
радиус удаления пример населенного пункта
от центра, км (Я) 12 000 1 500 1 000 500 100 10 3 1 0,5 0,05
(Москва) (Новосибирск) (Волгоград) (Томск) (Ачинск) (Би-чура) (Орлик) (Че- лутай)
Административный уровень (п)
5 4 4 4 3 3 2 2 1 1
Экономический потенциал, радиан (V)
0,1 192,0 28,7 23,8 17,3 5,2 2,3 1,41 1,18 1,05 0,99
0,4 181,0 27,1 22,5 16,3 4,9 2,2 1,33 1,11 0,99 0,93
1 160,9 24,1 20,0 14,5 4,4 2,0 1,18 0,99 0,88 0,83
2 132,3 19,8 16,4 11,9 3,6 1,6 0,97 0,81 0,72 0,68
5 73,5 11,0 9,1 6,6 2,0 0,9 0,54 0,45 0,40 0,38
8 40,8 6,1 5,1 3,7 1,1 0,5 0,30 0,25 0,22 0,21
13 15,3 2,3 1,9 1,4 0,4 0,2 0,11 0,09 0,08 0,08
Улучшения - воспроизводимые условия ЕОН нами определены выше в соответствии с [15, 16], в основном они представляют ОКС с их инфраструктурой. Рыночная (кадастровая) стоимость воспроизводимых улучшений земельного участка определяется соотношением спроса и предложения, но принципиально она должна находиться в границах стоимости воспроизводства (замещения), определяемой на основе затратного подхода. Наличие подобных границ стоимости воспроизводства сопоставимых, создаваемых трудом человека объектов, определяет общие принципы и подходы к их оценке. В этой связи просматриваются известные выводы:
- за воспроизводимые условия ЕОН разумный покупатель не заплатит больше их стоимости замещения;
- за невоспроизводимые условия ЕОН, обеспечивающие устойчивую экономическую выгоду (ренту), разумный продавец не уступит право собственности ниже их рыночной стоимости.
Различные виды разрешенного использования (ВРИ) [29] имеют различную доходность. При прочих равных условиях сельскохозяйственное производство, общее и профессиональное образование почти всегда менее доходны в сравнении с торговлей. При этом рыночная (кадастровая) стоимость квадратного метра земельного участка под подобными видами деятельности будет почти
всегда меньше, чем его использование в торговле. Теоретически при «идеальном рынке» доходность всех ВРИ должна выровняться. Однако на практике существуют жесткие барьеры (экономические, законодательные, экологические, социальные) для подобного перелива капитала, которые в ближайшем будущем не позволят обеспечить равную доходность ВРИ. В школе, например, невозможно открыть коммерческий банк для повышения доходности земельного участка, поэтому подобные социальные ограничения понятны и даже необходимы.
При прочих равных условиях по местоположению и улучшениям земельного участка установленные ВРИ предопределяют конкретную рыночную стоимость ЕОН. При этом фактор ВРИ принципиально отличен от факторов местоположения и улучшений земельного участка ЕОН, поэтому должен рассматриваться отдельно.
Пример демонстрации соотношения стоимостей ЕОН
В качестве примера традиционно обсуждаемого нами варианта оценки рыночной стоимости ЕОН рассмотрим фрагмент многоэтажной жилой застройки города с населением более 1 млн. человек, развитым рынком жилой недвижимости, с максимально «стандартизированными» объектами сделок для реализации сравнительного подхода и известными ценами продаж:
- фрагмент застройки представлен 4-этажным домом, объектом исследования в котором является 4-комнатная квартира, на 1 кв. метр которой приходится 1 кв. метр земельного участка, коэффициент землеемкости которого равен 1;
- застроенность участка оценивается в процентах: 100 % - полностью застроен, 0 % - полностью не застроен;
- местоположение рассматривается в трех вариантах: центр, средняя часть города (средняя периферия), дальняя периферия;
- рынок недвижимости развит, представлен объектами-аналогами, соответствующими методу парных сравнений, отличающимися наличием/отсутствием улучшений земельного участка и местоположением для указанных выше трех вариантов;
- в границах населенного пункта удельная рыночная стоимость улучшений (стоимость их замещения) земельного участка примерно одинакова и может быть рассчитана на основе затратного подхода на заданный момент времени с учетом всех видов износа.
Исходные данные и результаты расчетов представлены в табл. 3.
Таблица 3
Расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости - квартиры с земельным участком под ней в многоэтажной жилой застройке -в зависимости от его местоположения в населенном пункте численностью 1-1,5 млн. человек
Показатель Местоположение ЕОН
Дальняя периферия Средняя периферия Центр
1. Общая площадь квартиры/площадь ее земельного участка, кв. м/кв. м 100/100 100/100 100/100
2. Рыночная стоимость незастроенного земельного участка, руб. 200 000 400 000 800 000
3. Рыночная стоимость незастроенного земельного участка, руб./кв. м 2 000 4 000 8 000
4. Стоимость воспроизводства квартиры, руб. 3 000 000 3 000 000 3 000 000
5. Стоимость воспроизводства квартиры, руб./кв. м 30 000 30 000 30 000
6. Рыночная стоимость ЕОН, руб. 3 500 000 5 000 000 8 000 000
7. Рыночная стоимость ЕОН, руб./кв. м 35 000 50 000 80 000
8. Расчетная стоимость (ЕОН = (стр. 2 + стр. 4)), руб. 3 200 000 3 400 000 3 800 000
9. Дополнительная расчетная стоимость ЕОН к стоимости замещения (стр. 6 - стр. 8), руб. 300 000 1 600 000 4 200 000
10. Расчетная стоимость улучшений (стр. 6 - стр. 2), руб. 3 300 000 4 600 000 7 200 000
11. Доля расчетной стоимости улучшений в ЕОН, % (стр. 10 / стр. 6) • 100 94 92 90
12. Доля земельного участка в ЕОН, % (100 - стр. 11) 6 8 10
13. Стоимость земельного участка (стр. 6 - стр. 4), руб. 500 000 2 000 000 5 000 000
14. Доля земельного участка в ЕОН, % (стр. 13 / стр. 6) • 100 14 40 63
15. Доля улучшений в ЕОН, % (100 - стр. 14) 86 60 37
Обсудим представленные в табл. 3 результаты с позиций их приемлемости в качестве результатов кадастровой оценки (подобное предположение определяет современный Земельный кодекс РФ, гл. Х, с. 66, п. 3). Рыночная стоимость незастроенного земельного участка представлена в строках 2 и 3. Рыночная стоимость улучшений показана в строках 4 и 5. Рыночная стоимость ЕОН (квартиры с участком) представлена в строках 6 и 7. Сумма рыночных стоимостей (строка 8) незастроенного земельного участка (строка 2) и его улучшений (строка 4) не совпадает (строка 6) с рыночной стоимостью ЕОН (квартиры). Увеличение рыночной стоимости ЕОН (строка 9) по отношению к ее составляющим невоспроизводимым условиям (строка 2) и воспроизводимым улучшениям (строка 4) составляет от 0,3 до 4,2 млн. руб. В сложившейся практике оценки ОКС дополнительную расчетную стоимость ЕОН (строка 9) относят к воспроизводимым улучшениям земельного участка (строка 10). Однако, по определению рыночной стоимости [9, ст. 3] разумный покупатель не заплатит за воспроизводимые условия (улучшения) объекта более стоимости его замеще-
ния с учетом возможных трансакций, поскольку может воспроизвести объект с аналогичной потребительской стоимостью - стоимостью замещения около 3 млн. руб.
Таким образом, рыночная стоимость улучшений земельного участка не может быть больше стоимости их воспроизводства. Отсюда следует, что дополнительную расчетную стоимость ЕОН (строка 9) необходимо отнести к це-нообразующим факторам местоположения объекта оценки, т. е. добавить к стоимости земельного участка, а не к стоимости ОКС.
Поэтому за квартиру в центре населенного пункта покупатель будет вынужден дополнительно заплатить рыночную стоимость невоспроизводимых условий ЕОН - местоположения квартиры (4,2 млн. руб., строка 9).
Таким образом, дополнительная стоимость объекта недвижимости, возникающая в результате застройки земельного участка (строка 9), должна быть отнесена к невоспроизводимым факторам местоположения объекта, каковым земельный участок и является. Подобное уточнение позволяет переоценить вклад стоимости земли в стоимость ЕОН (строка 14). Указанные выводы более очевидны для целого ряда иных объектов недвижимости, например торговых центров, роль местоположения которых часто определяющая и стоимость соответствующих земельных участков всегда достаточно велика.
Незастроенные земельные участки (строка 2) в сравнении с застроенными участками с действующим бизнесом, при прочих равных условиях, стоят в разы дешевле (строка 13).
Пример в табл. 4 представляет фрагмент Отчета № 69/16 от 07.11.2016, том 2.2 «Об определении кадастровой стоимости объектов капитального строительства и помещений города Москвы на 01.01.2016 г.» [25]. На стр. 290 данного отчета исполнителем работ представлена гип отеза о наиболее важных факторах изменения кадастровой стоимости оцениваемых объектов - улучшений земельных участков, к которым отнесены: год постройки, материал стен, площадь, ближайшая станция метро, расстояние до ближайшей станции метро, расстояние до исторического центра г. Москвы. При этом из шести факторов три фактора, характеризующие местоположение объекта оценки, неправомерно отнесены к ОКС, а в действительности определяют качество земельного участка.
Таблица 4
Показатели оценки стоимости земельного участка и его улучшений в центре г. Москвы [22]
Показатель Значение
1. Кадастровый номер улучшений, адрес: г. Москва, ул. Знаменка, д. 7, строение 3 77:01:0001017:1021
2. Общая площадь застройки, кв. м 13 793
3. Кадастровая стоимость улучшений, 2016 г., руб. 3 176 677 554
4. Кадастровая стоимость улучшений, 2016 г., руб./кв. м 230 311
Вестник СГУГиТ, Том 22, № 3, 2017
Окончание табл. 4
Показатель Значение
5. Кадастровый номер земельного участка, адрес: г. Москва, ул. Знаменка, д. 7, строение 3 77:01:0001017:1000
6. Площадь земельного участка, кв. м 2 052
7. Кадастровая стоимость земельного участка, 2016 г., руб. 268 903 519
8. Кадастровая стоимость земельного участка, 2016 г., руб./кв. м 131 045
9. Стоимость воспроизводства улучшений, 2016 г., руб./кв. м 30 000
10. Стоимость воспроизводства улучшений, 2016 г., руб. (стр. 2 х стр. 9) 413 790 000
11. Кадастровая стоимость единого объекта недвижимости (ЕОН) по адресу: г. Москва, ул. Знаменка, д. 7, строение 3 (стр. 3 + стр. 7) 3 445 581 073
12. Рыночная стоимость земельного участка, руб. (стр. 11 - стр. 10) 3 031 791 073
13. Рыночная стоимость земельного участка, руб./кв. м (стр. 12 / стр. 6) 1 477 481
14. Доля рыночной стоимости земельного участка в ЕОН, % 88
15. Доля кадастровой стоимости земельного участка в ЕОН, % 8
В результате расчет оценщика, представленный в табл. 4, показывает, что доля кадастровой стоимости земельного участка составляет всего 8 % (строка 15) от кадастровой стоимости единого объекта недвижимости (строка 11). Таким образом, кадастровая стоимость улучшений завышена более, чем в 7 раз, по сравнению с рыночной, а кадастровая стоимость земельного участка занижена более, чем в 11 раз (строка 12 / строка 7).
Недопустимость подмены воспроизводимых и невоспроизводимых цено-образующих факторов отражают данные реновации жилого фонда г. Москвы [25], табл. 5.
Таблица 5
Показатели оценки стоимости объектов реновации в г. Москва
Показатель Центр Периферия
1. Адрес г. Москва, наб. Шелепихинская, д. 16 г. Зеленоград, к. 926
2. Описание многоквартирного жилого здания (МЖЗ) 1961 г. постройки, 5 этажей, проект 1-515 1967 г. постройки, 5 этажей, проект 1-515
3. Кадастровый номер здания 77:01:0004045:1035 77:10:0002005:1039
4. Общая площадь здания, кв. м 4 271 3 550
5. Кадастровая стоимость, руб. 766 449 841 380 217 213
6. Кадастровая стоимость, руб. / кв. м (стр. 5 / стр. 4) 179 446 107 094
7. Стоимость воспроизводства, руб. / кв. м 40 000 40 000
8. Стоимость воспроизводства, руб. (стр. 4 • стр. 7) 170 848 000 142 012 000
Окончание табл. 5
Показатель Центр Периферия
9. Адрес земельного участка г. Москва, наб. Шелепихинская, вл. 16, стр. 1 г. Зеленоград, 9-й микрорайон, корпус 903
10. Кадастровый номер ЗУ 77:01:0004045:8 77:10:0002005:90
11. Общая площадь ЗУ, кв. м 943 6 420
12. Кадастровая стоимость, руб. 56 893 246 94 579 247
13. Кадастровая стоимость, руб./ кв. м 60 332 14 732
14. Рыночная стоимость квартиры, руб./кв. м 180 000 120 000
15. Выкуп земельного участка по реновации, руб. / кв. м (стр. 4 • стр. 14) 768 816 000 426 036 000
16. Затраты на снос (10 %), руб. (стр. 4 • стр. 7 • 0,1) 17 084 800 14 201 200
17. Итого затраты инвестора на земельный участок (стр. 15 + стр. 16) 785 900 800 440 237 200
18. Площадь земельного участка, кв. м (стр. 4 / 5 этажей) 854 710
19. Стоимость земельного участка для застройщика, руб./кв. м (стр. 17 / стр.18) 920 000 620 000
20. Площадь здания МЖЗ после реновации, кв. м (стр. 14 • 3,5) [23] 14 949 12 426
21. Рыночная стоимость квартир после реновации, руб. (стр. 14 • стр. 20) 2 690 856 000 1 491 126 000
22. Стоимость строительства, руб. (стр. 7 • стр. 20) 597 968 000 497 042 000
23. Затраты инвестора на ЕОН МЖЗ, руб. (стр. 17 + стр. 22) 1 383 868 800 937 279 200
24. Прибыль инвестора, руб. (стр. 21 - стр. 23) 1 306 987 200 553 846 800
25. Прибыль инвестора, % (стр. 24 / стр. 23 • 100) 94 59
Представленный пример (см. табл. 5) показывает противоречия современной отечественной оценочной деятельности. В строках 5 и 6 (см. табл. 5) представлены результаты реализации современной методологии и технология оценки объектов капитального строительства от 100 тыс. руб./кв. м до 180 тыс. руб./кв. м зданий, пригодных только под снос с отрицательной стоимостью (стр. 16). Земельные участки под этими строениями, обеспечивающие инвестору по программе реновации прибыль от 60 % до 100 % (строка 25), оценены от 15 000 руб./кв. м до 60 000 руб./кв. м (строка 13), что многократно меньше стоимости (строка 19), по которой инвестор готов выкупить эти
земельные участки у жителей пятиэтажных зданий (строка 15) и за свой счет их снести (строка 16). Опыт первой очереди реновации ветхого жилого фонда г. Москвы [25] показывает, что на реконструированных земельных участках общая площадь жилого фонда увеличивается, как минимум, в 3,5 раза (строка 20).
Сложившаяся ситуация с оценкой недвижимости в России создает, на наш взгляд, проблемную ситуацию для перехода на обоснованную и общепризнанную методологию оценки недвижимости. Кадастровая стоимость земельных участков в 2-10 раз занижена, а кадастровая стоимость ОКС завышена. Налогооблагаемая база земельных участков существенно занижена, а их улучшений, прежде всего в виде ОКС неправомерно завышена. Кадастровая стоимость ОКС чаще всего оспаривается из-за ее существенного завышения по сравнению с рыночной, что создает проблемы в формировании налогооблагаемой базы и доходов в бюджет муниципальных образований.
Выводы
В заключение сделаем вывод о принятии утверждения о верхнем пределе рыночной (кадастровой) стоимости улучшений земельных участков - стоимости их воспроизводства на конкретную дату, имеющем принципиальное значение в оценке недвижимости, обеспечивающей обоснованный расчет налогооблагаемой базы.
Рыночную стоимость застроенных земельных участков целесообразно (и правильно) определять с использованием объектов-аналогов - застроенных земельных участков соответствующих территорий. В этом случае дополнительная стоимость, обусловленная ценообразующими факторами местоположения ЕОН, будет правомерно отнесена не к улучшениям, а к земельным участкам.
Независимо от технологии оценки объекта недвижимости рыночная стоимость улучшений земельного участка не может превышать их стоимости замещения, что полностью соответствует закону об оценочной деятельности [9, ст. 3]. Современная практика оценки недвижимости, особенно оценки объектов капитального строительства, часто не учитывает данного обстоятельства.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Боголюбов С. А., Золотова О. А. Земельное законодательство [Электронный ресурс] : сб. документов. - 2-е изд., перераб. и доп. - М. : Проспект, 2016. - 472 с. - Режим доступа : www.prospekt.org.
2. О государственной регистрации недвижимости от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ [Электронный ресурс] : федер. закон. - Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
3. Шеин Л. Б. Земельное право России : учеб. пособие. - М. : Эксмо, 2007. - 357 с.
4. Зонирование и межевание земель, прилегающих к ядерным полигонам для целей их хозяйственного использования (на примере Семипалатинского испытательного ядерного полигона) / Г. А. Уставич, Я. Г. Пошивайло, А. В. Дубровский, Б. Ж. Ахметов, А. О. Пошивай-ло // Вестник СГУГиТ. - 2016. - Вып. 4 (36). - С. 145-160.
5. Дудинова О. С. Основные подходы к формированию сведений о едином недвижимом комплексе в учетно-регистрационной системе объектов недвижимости // Вестник СГУГиТ. -2017. - Т. 22, № 2. - С. 193-200.
6. Совершенствование мониторинга и оценки лесных земель / Т. А. Лебедева, А. И. Гагарин, Ю. Ю. Копылова, В. Н. Москвин // Вестник СГУГиТ. - 2016. - Вып. 4 (36). -С.191-199.
7. Пархоменко И. В. Совершенствование информационного взаимодействия при формировании налогооблагаемой базы муниципального образования // Вестник СГГА. -2014. - Вып. 3 (27). - С. 137-145.
8. Оценка недвижимости : учебник / под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федоотовой. -2-е изд., перераб. и доп. - М. : Финансы и статистика, 2008. - 860 с.
9. Об оценочной деятельности в Российской Федерации [Электронный ресурс] : фе-дер. закон РФ от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ. - Доступ из справ.-правовой системы «Консуль-тантПлюс».
10. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» [Электронный ресурс] : приказ МЭР России № 297 от 20.05.2015 г. - Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
11. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» [Электронный ресурс] : приказ МЭР России № 298 от 20.05.2015 г. - Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
12. Федеральный стандарт оценки № 3 «Требования к отчёту об оценке (ФСО № 3)» [Электронный ресурс] : приказ МЭР России № 299 от 20.05.2015 г. - Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
13. Федеральный стандарт оценки № 4 «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)» [Электронный ресурс] : приказ МЭР России № 508 от 22.10.2010 г. - Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
14. Федеральный стандарт оценки № 7 «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» [Электронный ресурс] : приказ МЭР России № 611 от 25.09.2014 г. - Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
15. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков» [Электронный ресурс] : распоряжение Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06.03.2002 г. № 568-р. - Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
16. Методические указания о государственной кадастровой оценке [Электронный ресурс] : приказ МЭР РФ от 12.05.2017 № 226. - Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
17. Лейфер Л. А., Крайникова Т. В. Практическое применение модифицированного метода выделения для оценки земельных участков и объектов капитального строительства. -Имущественные отношения в РФ. - 2016. - № 3 (174). - С. 31-48.
18. Москвин В. Н., Соколова Т. А. Проблемы и перспективы переоценки кадастровой стоимости земельных участков в судебном порядке // Вестник СГУГиТ. - 2015. - Вып. 1 (29). -С. 82-89.
19. Ильин М. О. Оценка объектов капитального строительства для целей оспаривания // Имущественные отношения в Российской Федерации. - 2016. - № 6 (177). - С. 85-93.
20. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков по кадастровым кварталам города Новосибирска [Электронный ресурс]. - 4-е изд., перераб. и доп. - Новосибирск: Изд-во СО РАН, 2007. - 125 с. - Режим доступа : http://www.cal.su/show_art.php?id=5.
21. Гордеев А. В. Особенности кадастровой оценки земель под промышленными объектами с учетом их техногенного загрязнения // Вестник СГУГиТ. - 2016. - Вып. 4 (36). -С.225-234.
22. Варламов А. А. Система государственного и муниципального управления : учебник. - М : ГУЗ, 2014. - 452 с.
23. Карпик А. П., Осипов А. Г., Мурзинцев П. П. Управление территорией в геоинформационном дискурсе : монография. - Новосибирск, СГГА, 2010. - 280 с.
24. Мазур И. И., Шапиро В. Д., Ольдерроге Н. Г. Девелопмент : учеб. пособие. - М. : Экономика, 2004. - 521 с.
25. Фонд данных государственной кадастровой оценки [Электронный ресурс]. - Режим доступа : https://rosreestr.ru/wps/portal/cc_ib_svedFDGKO.
26. Власов А. Д., Понько В. А. Измерение астрогеофизического пространства. Вопросы моделирования геокосмических связей [Электронный ресурс] // Труды научного центра «Экопрогноз». - Вып. 1. - Новосибирск : РАСХН Сиб. отд-ние, 1996. - С. 29-38. - Режим доступа : http://www.cal.su/show_art.php?id=14.
27. Власов А. Д., Жарников В. Б. Определение нормативов рационального использования земельных участков на основе моделирования их экономических потенциалов // Вестник СГУГиТ. - 2016. - Вып. 3 (35). - С. 111-127.
28. Власов А. Д. Практика применения теории оценки недвижимости в России [Электронный ресурс] : доклад. - Режим доступа : URL: http://www.cal.su/show_art.php?id=103.
29. Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков [Электронный ресурс] : приказ МЭР России № 540 от 01.09.2014 г. - Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
Получено 05.07.2017
© А. Д. Власов, В. Б. Жарников, 2017
ABOUT MARKET (CADASTRAL) COST OF LAND PARCEL IMPROVEMENTS
Alexander D. Vlasov
Siberian Scientific Center «Ecoprognoz», 630501, Russia, Novosibirsk region, Krasnoobsk, the house 15, office 3, Ph. D., Scientific Director, phone: (383)348-05-92, e-mail: [email protected]
Valeriy B. Zharnikov
Siberian State University of Geosystems and Technologies, 630108, Russia, Novosibirsk, 10 Plakhotnogo St., Ph. D., Professor, Department of Cadastre and Territorial Planning, phone: (383)361-05-66, e-mail: [email protected]
The article discusses the content of market (cadastral) cost of a single real estate object in correlation with its partial costs: the cost of the land parcel itself and the value of its improvements. The problematical character of the situation is in the fact that often improvements, and they are in the first turn capital construction objects (CCO) together with their functioning maintaining infrastructure, are assigned the properties of the land parcel, mainly determined by its location. In the result CCO cost is often too high and land parcel cost is too low. For that matter defining is the statement, that market (cadastral) cost of land parcel improvements must not exceed the cost of their reproduction (substitution). The article is devoted to the proof of this statement.
Key words: single real estate object, land parcel, improvements, capital construction objects, market (cadastral) valuation, reproduction (substitution) cost, price forming factor, social and economic potential.
REFERENCES
1. Bogolyubov, S. A., & Zolotova, O. A. (2016). Zemel'noe zakonodatel'stvo [Land legislation] (2nd ed.). Moscow: Prospekt. Retrived from www.prospekt.org [in Russian].
2. Federal Law of July 13, 2015 No. 218-FZ. On state registration of real estate. Retrieved from ConsultantPlus online database [in Russian].
3. Shein, L. B. (2007). Zemel'noe pravo Rossii [Land Law of Russia]. Moscow: Eksmo [in Russian].
4. Ustavich, G. A., Poshivaylo, Y. V., Dubrovsky, A. V., Akhmetov, B. Zh., & Poshivaylo, A. O. (2016). Zoning and delimitation lands, adjacent to nuclear test sites, for purposes of commercial using (for example Semipalatinsk test site territory). Vestnik SGUGiT[Vestnik SSUGT], 4(36), 145-160 [in Russian].
5. Dudinova, O. S. (2016). The main approaches of conducting the registration system on the example of "a unified real estate complex". Vestnik SGUGiT [Vestnik SSUGT], 22(2), 193-200 [in Russian].
6. Lebedeva, T. A., Gagarin, A. I., Kopylova, Yu. Yu., Moskvin, V. N. (2016). Improved monitoring and estimation of forest land. Vestnik SGUGiT [Vestnik SSUGT], 4(36), 191-299 [in Russian].
7. Parkhomenko, I. V. (2014). Improvement of information exchange for municipal unit taxable basis formation. VestnikSGGA[Vestnik SSGA], 3(27), 137-145 [in Russian].
8. Gryaznova, A. G., & Fedotova, M. A. (Eds.). (2008). Otsenka nedvizhimosti [Evaluation of real estate]. Moscow: Finance and Statistics [in Russian].
9. Federal Law of July 29, 1998 No. 135-FZ. On appraisal activity in the Russian Federation. Retrieved from ConsultantPlus online database [in Russian].
10. Order of the Ministry of Economic Development of May 20, 2015 No. 297. The Federal Standard for Evaluation "General concepts of assessment, approaches and requirements for the assessment" (FSO No. 1). Retrieved from ConsultantPlus online database [in Russian].
11. Order of the Ministry of Economic Development of May 20, 2015 No. 298. The Federal Standard for Evaluation "The purpose of valuation and types of value" (FSO No. 2)". Retrieved from ConsultantPlus online database [in Russian].
12. Order of the Ministry of Economic Development of May 20, 2015 No. 299. Federal Standard of Assessment No. 3 "Requirements to the Evaluation Report (FSO No. 3)". Retrieved from ConsultantPlus online database [in Russian].
13. Order of the Ministry of Economic Development of October 22, 2010 No. 508. Federal Valuation Standard No. 4 "Determination of cadastral value (FSO No. 4) ". Retrieved from ConsultantPlus online database [in Russian].
14. Order of the Ministry of Economic Development of September 25, 2014 No. 611. Federal Valuation Standard No. 7 "Real Estate Valuation (FSO No. 7) ". Retrieved from ConsultantPlus online database [in Russian].
15. Order of the Ministry of Property Relations of the Russian Federation of March 6, 2002 No. 568-r. Methodical recommendations for determining the market value of land plots". Retrieved from ConsultantPlus online database [in Russian].
16. Order of the Ministry of Economic Development of May 12, 2017 No. 226. Methodical instructions on state cadastral valuation. Retrieved from ConsultantPlus online database [in Russian].
17. Leifer, L. A., & Krainikova, T. V. (2016). Practical application of the modified method the allocation for appraisal of stead and objects of capital construction. Imushchestvennye otnosheniya v Rossiyskoy Federatsii [Property Relations in the Russian Federation], 3(174), 31-48 [in Russian].
18. Moskvin, V. N., & Sokolova, T. A. (2015). Judicial cadastral revaluation of land unit: problems and prospects. Vestnik SGUGiT [Vestnik SSUGT], 1(29), 82-89 [in Russian].
Вестник CTyTuT, Tom 22, № 3, 2017
19. Il'in, M. O. (2016). The appraisal of capital construction objects (real estate objects excluding land value) within assessed value contesting. Imushchestvennye otnosheniya v Rossiyskoy Federatsii [Property Relations in the Russian Federation], 6(177), 85-93 [in Russian].
20. Metodicheskie rekomendatsii po opredeleniyu rynochnoy stoimosti zemel'nykh uchastkov po kadastrovym kvartalam goroda Novosibirska [Methodical recommendations for determining the market value of land plots in the cadastral blocks of the city of Novosibirsk]. (2007). (4th ed.). Novosibirsk: Siberian Branch of Russian Academy of the Agricultural Sciences. Retrived from: http://www.cal.su/show_art.php?id=5 [in Russian].
21. Gordeyev, A. V. (2016). Peculiarities of cadastral assessments of lands occupied by industrial objects and their technogenic pollution. Vestnik SGUGiT[Vestnik SSUGT], 4(36), 225-234 [in Russian].
22. Varlamov, A. A. (2014). Sistema gosudarstvennogo i munitsipal'nogo upravleniya [System of state and municipal management]. Moscow: GUZ [in Russian].
23. Karpik, A. P., Osipov, A. G., & Murzintsev, P. P. (2010). Upravlenie territoriey v geoinformatsionnom diskurse [Territory management in geoinformation discourse]. Novosibirsk: SGGA [in Russian].
24. Mazur, I. I., Shapiro, V. D., & Ol'derroge, N. G. (2004). Development [Development]. Moscow: Economic, 2004 [in Russian].
25. Data base of state cadastral valuation (n. d.). Retrived from: https://rosreestr.ru/wps/ portal/cc_ib_svedFDGKO.
26. Vlasov, A. D., Pon'ko, V. A. (1996). Measurement of astrogeophysical space. Questions of modeling of geocosmic links. Trudy nauchnogo tsentra "Ekoprognoz": Vyp. 1 [Proceedings of the scientific center "Ecoprognoz": Issue 1]. Novosibirsk: Siberian Branch of Russian Academy of the Agricultural Sciences. Retrived from: http://www.cal.su/show_art.php?id=14 [in Russian].
27. Vlasov, A. D., & Zharnikov, V. B. (2016). The definition of norms of land parcels rational use on the basis of modelling their economic potential. Vestnik SGUGiT [Vestnik SSUGT], 3(35), 111-127 [in Russian].
28. Vlasov, A. D. (n. d.). The practice of applying the theory of real estate valuation in Russia. Retrived from http://www.cal.su/show_art.php?id=103 [in Russian].
29. The public cadastral map of Rosregister. (n. d.). Retrived from www.maps.rosreestr.ru [in Russian].
Received 05.07.2017
© A. D. Vlasov, V. B. Zharnikov, 2017
