CC BY
31
УДК 338.22.021.4
ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ТЕРРИТОРИАЛЬНЫХ КОЭФФИЦИЕНТОВ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ РОССИИ ДЛЯ ОПРЕДЕЛЕНИЯ ИХ ИНДИВИДУАЛЬНОЙ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ (ПО АНАЛОГИИ ЗОНИРОВАНИЯ ЦЕН ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В ГЕРМАНИИ)
Александр Данилович Власов
ООО Сибирский научный центр «Экопрогноз», 630501, Россия, Новосибирская область, р.п. Краснообск, 15, оф. 3, кандидат экономических наук, научный руководитель, тел. (383)348-05-92, (913)756-77-56, e-mail: vlasovad@yandex.ru, www.cal.su
Представлена теория и практика установления территориальных коэффициентов местоположения земельных участков в России для определения их рыночной стоимости.
Ключевые слова: земельный участок, ценообразующий фактор, рыночная стоимость, кадастровая стоимость, социально-экономический потенциал, объект недвижимости.
THE USE OF REGIONAL COEFFICIENTS OF THE LAND SITE OF RUSSIA TO DETERMINE THEIR INDIVIDUAL MARKET VALUE (THE ANALOGY OF THE ZONING OF LAND PRICES IN GERMANY)
Alexander D. Vlasov
LLC Siberian Scientific Center «Ecoprognoz», 630501, Russia, Novosibirsk region, village Krasnoobsk, 15, of. 3, Ph. D., scientific Director, tel. (383)348-05-92, e-mail: vlasovad@yandex.ru, www.cal.su
The theory and practice of territorial establishment of coefficients of location of land plots in Russia to determine their market value.
Key words: land, pricing factors, market value, cadastral value, the socio-economic potential of the property.
Теория и практика кадастровой оценки объектов недвижимости России подтвердили рациональность и практичность технологии оценки недвижимости сложившейся в Германии [1], в частности, методы оценки и создания зон нормативной стоимости земель. Применение указанной технологии в России тормозят два момента. Во-первых, дифференциация и размер территории условий распределения объектов недвижимости России от Калининграда, Ямала, Крыма до Камчатки на два порядка, как минимум, превосходят разнообразие любой западно-европейской страны. Во-вторых, крайне короткий срок развития рыночных отношений в России на базе полного их отсутствия на протяжении нескольких поколений социума, предопределяют ситуацию, когда, с одной стороны, опыта решения такой задачи в мировой практике не существует и нечего перенять, а, с другой стороны, в стремительно меняющемся мире, для устойчивого экономического развития страны крайне необходимы обоснованные экономические нормативы рационального использования объектов недвижимости [2].
Предлагаем применить в России технологию расчета территориальных коэффициентов земельных участков по аналогии установления зон нормативной стоимости земель Германии [1]. Для каждого земельного участка рассчитывается социально-экономический потенциал по физическим, инструментально измеряемым показателям. Далее, потенциал объекта недвижимости привязывается к текущему рынку недвижимости для каждого вида разрешенного использования, даты оценки, и утверждается органом, аналогичным Комитету экспертной оценки в Германии.
Принимая аксиому: «пространство непрерывно и замкнуто», получаем, в качестве следствия этого утверждения, несколько теорем и формулу потенциала некоторого геометрического пространства [3]:
V п ь) = е0Д*(*+п)*Ьп(Ь)-^, (1)
где У(п, Ь) - потенциал некоторой точки некоторого пространства, в зависимости от уровня вложенности элементов - (п), количества (массы) пространства -(Ь), координат размещения точки в этом пространстве - (Я);
Х = агсБт(1/Тэ^/п = 0.196 - соотношение центростремительной и центробежной тенденций размещения элементов пространства [4];
5 = 0,618034 - золотая пропорция трансформации пространства [4].
Более 90% налогооблагаемой базы и проблем с оспариванием результатов кадастровой оценки завязаны на земельные участки населенных пунктов, социально-экономический потенциал которых определяется по табл. 1 и соотношению из формулы [1]:
у _ ^Д*^+п)*1п(Ь/1000+1)-0,196*Я
(2)
где V - социально-экономический потенциал в определенной точке определенного населенного пункта, радиан2; 5 = 0,618034 золотое сечение [4];
п - административный уровень населенного пункта или его локальной территории;
Я - экономический радиус удаления точки от центра населенного пункта, км;
Ь - численность населения населенного пункта, человек.
Считаем, что для всех населенных пунктов, численностью населения более 20 тысяч должны быть построены модели [2, 5] и рассчитаны территориальные коэффициенты (К^ радиан2) для каждого земельного участка по опыту Республики Бурятия [6, 7]. Расчет территориальных коэффициентов по земельным участкам (соотношения (2) и (3)) дают непрерывный «рельеф» экономических потенциалов земельных участков в единых сопоставимых показателях (радиан2) по аналогии зон нормативной стоимости земельных участков в Германии [1].
Социально-экономический потенциал земельных участков населенного пункта в зависимости от экономического радиуса удаления от его центра
Экономический радиус удаления от центра, км (Я) Численность населения, тысяч человек (Ь)
12000 1500 1000 500 100 10 3 1 | 0.5 0.05
Административный уровень (п)
5 4 4 4 3 3 2 2 1 1
Экономический потенциал, радиан2 (V)
0.1 192.0 28.7 23.8 17.3 5.2 2.3 1.41 1.18 1.05 0.99
0.4 181.0 27.1 22.5 16.3 4.9 2.2 1.33 1.11 0.99 0.93
1 160.9 24.1 20.0 14.5 4.4 2.0 1.18 0.99 0.88 0.83
2 132.3 19.8 16.4 11.9 3.6 1.6 0.97 0.81 0.72 0.68
5 73.5 11.0 9.1 6.6 2.0 0.9 0.54 0.45 0.40 0.38
8 40.8 6.1 5.1 3.7 1.1 0.5 0.30 0.25 0.22 0.21
13 15.3 2.3 1.9 1.4 0.4 0.2 0.11 0.09 0.08 0.08
На фоне неоднозначных результатов кадастровой оценки объектов недвижимости и их оспаривания в субъектах России появилась практика экспертного установления ценовых зон объектов недвижимости по данным рынка, которая ограничена на территориях, где нет рыночных данных. Расчет территориальных коэффициентов [6, 7] эффективно решает эту проблему.
Территориальные коэффициенты (К радиан2) могут быть использованы для анализа рынка недвижимости (ФСО 7) и расчета их рыночной стоимости по модели:
С!= Кн х Ки Х Кснп Х Кври Х
(а0 + а(к1)1*Ьп(хц +1)+ 0(^2)2Х2г- +1)+а(кз)з*Ьп(х-ц +1)+...+ а(кп)п*Ьп(хп. +1)) , (3)
где С? - рыночная стоимость /-земельного участка у-вида разрешенного использования;
Кн - коэффициент неучтенных факторов земельного участка для данной территории;
Ки - коэффициент, учитывающий для инвестиционных земельных участков повышенные риски инвестирования средств в сравнении с застроенными земельными участками с действующим бизнесом, приносящим текущий чистый доход;
Кснп- коэффициент местоположения сельского населенного пункта;
Кври - коэффициент отношения одного вида разрешенного использования земельного участка к другому;
е - функция экспоненты; Ьп - функция натурального логарифма;
1, 2, 3, ... п - номера факторов оценки рыночной стоимости /-земельного участка;
к\, к2; к3; ...кп - коэффициенты влияния факторов (1, 2, 3, ... п) на рыночную стоимость земельного участка (табл. 2 графа 3);
а(£/)] - коэффициент регрессии расчетной статистической модели (3) /-фактора в зависимости от доли влияния фактора (к/) в системе факторов;
а0 - свободный член уравнения регрессии оценки рыночной стоимости земельных участков;
а^1)\, а^2)а, а(^)\а^з)з; а(К\ - коэффициенты регрессии факторов (1, 2, 3, ... п) расчетной статистической модели, соответствующие коэффициентам влияния факторов по анкете экспертов (к\, к2; к3; .. .кп);
х\, х2; х3; .. ,хп - независимые переменные значений факторов (1, 2, 3, ... п); X] = хном)/хсред], где: хном]- номинальное значение /-фактора; хсред] - среднее значение /-фактора.
В табл. 3 представлен пример информации рынка земельных участков индивидуальной жилой застройки Новосибирской области, используемой для верификации расчетной модели (табл. 2) и расчета территориальных коэффициентов населенных пунктов на заданную дату. В табл. 3 и 4 показаны 10 предложений рынка из 28, используемых в расчете.
Таблица 2
Модель (3) расчета рыночной стоимости земельных участков и территориальных коэффициентов сельских населенных пунктов [9]
№ пп Наименование ценообразующего фактора Коэффициент влияния ]-фактора по анкете экспертов, % (к/)
1 2 3
1 Территориальный коэффициент (К), радиан2 20.2
2 Удаление районного центра от центра субъекта, км 12.7
3 Удаление ж/д станции от районного центра, км 3.5
4 Удаление пристани от районного центра, км 1.3
5 Удаление НП от районного центра, км 5.4
6 Удаление от транспортной магистрали НП, км 5.1
7 Круглогодичная доступность автотранспортом (да/нет, 1/0) 14.6
8 Наличие объектов образования (да/нет, 1/0) 7.1
9 Наличие объектов здравоохранения (да/нет, 1/0) 3.9
10 Наличие объектов культуры (да/нет, 1/0) 2.4
11 Наличие электроснабжения (да/нет, 1/0) 10
12 Наличие водоснабжения (да/нет, 1/0) 7.6
13 Наличие теплоснабжения (газоснабжения) (да/нет, 1/0) 4.8
14 Наличие канализации (да/нет, 1/0) 1.4
Рынок земельных участков индивидуальной жилой застройки Новосибирской области [8]
Объявления о продаже Численность населения, чел. Адм. уровнь Значения факторов, указанных в табл. 2, графа 2 Рыночная цена продажи, р/м2
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18
г. Тогучин 59318 3 2,881 109 109 109 0 0 1 1 1 1 0 0 0 0 340
рп. Мошково 39555 3 2,643 60 0 60 0 0 1 1 1 1 1 1 1 1 496
рп. Ордынское 36498 3 2,596 105 105 105 0 0 1 1 1 1 1 0 0 0 338
с. ВерхИрмень 3123 2 1,249 106 85 0 21 4 1 1 1 1 0 0 0 0 165
с. Ленинское 2453 2 1,207 0 26 0 37 17 1 1 1 1 1 1 0 0 195
с. Утянка 1207 2 1,107 312 71 312 29 71 1 1 1 1 0 0 0 0 111
п. Красный Яр 1952 1 1,051 0 17 0 35 15 1 1 1 1 0 0 0 0 142
с. Спирино 577 2 1,039 106 145 0 39 1 1 1 1 1 1 1 0 0 170
д. Абрашино 37 1 0,963 106 194 0 88 18 1 0 0 0 1 0 0 0 113
о.п. Льнозавод 27 1 0,962 110 1 110 18 111 1 0 0 0 1 0 0 0 112
В табл. 4 в графе 5, в строках 2-11 показаны отклонения рыночной цены земельных участков от их расчетной стоимости по модели (3), а в графе 5 строках 12-14 - показатели верификации и статистической достоверности расчетной модели к рынку земельных участков.
Коэффициент корреляции (графа 5, строка 12) составляет 0,977 - что означает тесноту связи показателей граф 3 и 4 на уровне функциональной зависимости, значительно превышающее критическое значение - 0,6.
Критерий Стьюдента равный 0,905 (графа 5, строка 13) показывает, что расчетный показатель (0,905) значительно меньше его критического уровня (2,042). Значения рыночной стоимости земельных участков, рассчитанные по модели (3) с вероятностью более 95% принадлежат генеральной совокупности рынка земельных участков Новосибирской области.
Критерий Фишера равный 0,713 (графа 5, строка 14) показывает, что расчетный показатель (0,713) значительно меньше его критического уровня ((28-1; 28-1; 0,05) = 2,470). Он показывает, что разница дисперсий значений рыночной стоимости земельных участков и их стоимости рассчитанной по модели (3) -не существенна.
Верификация модели (3) расчета территориальных коэффициентов населенных пунктов Новосибирской области по рынку земельных участков
индивидуальной жилой застройки [8]
№ пп Объявление о продаже (табл. 3) Рыночная цена продажи, р/м2 (табл. 3, графа 18) Расчетная стоимость по модели (3), табл. 2, р/м2 Отклонение рыночной цены от расчетной стоимости по модели, % ((гр2-гр3)/гр3*100)
1 2 3 4 5
2 г. Тогучин 340 346 -2
3 рп. Мошково 496 442 12
4 рп. Ордынское 338 347 -3
5 с. ВерхИрмень 165 158 5
6 с. Ленинское 195 198 -1
7 с. Утянка 111 125 -12
8 п. Красный Яр 142 150 -6
9 с. Спирино 170 160 6
10 д. Абрашино 113 115 -1
11 о.п. Льнозавод 112 125 -11
12 Коэффициент корреляция (критическое > 0.6) 0,977
13 КритерийСтъюдента (критическое < 2,042) 0,905
14 Критерий Фишера (критическое < 2,470) 0,713
Заключение. Положительный опыт Германии установления и использования цен на земельные участки по зонам можно и нужно использовать в России, путем установления территориальных коэффициентов на каждый земельный участок в зависимости от его вида использования и местоположения. Расчет непрерывного рельефа социально-экономических потенциалов, по физическим инструментально измеряемым показателям в форме устойчивых во времени территориальных коэффициентов по каждому земельному участку, позволяет, по имеющимся рыночным данным, определить рыночную стоимость таких земельных участков, для которых нет рынка предложений.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Быкова Е. Н. Опыт оценки земель в Германии [Электронный ресурс] // Записки Горного института, 2013. - Т. 204. - С. 167-170. -. - Режим доступа: http://cyberleninka.rU/article/n/opyt-otsenki-zemel-v-germanii.
2. Власов А. Д. Теоретические основы и социально-экономические предпосылки определения экономических нормативов рационального использования земельных ресурсов [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.cal.su/show_art.php?id=92.
3. Власов А. Д., Понько В. А. Измерение астрогеофизического пространства/Вопросы моделирования геокосмических связей [Электронный ресурс] // Труды научного центра «Экопрогноз». - Вып. 1. - Новосибирск : РАСХН, Сиб. отд-ние, 1996. - С. 29-38. - Режим доступа: http://www.cal.su/show_art.php?id=14.
4. Понько В. А. Оценка и прогнозирование агроклиматических ресурсов [Электронный ресурс] / СибНИИЗиХ, АНИИСХ, ИВЭП СО РАН, НИЦ «Экопрогноз-2» - Новосибирск, 2012. - 100 с. - Режим доступа: http://www.cal.su/show_art.php?id=38.
5. Власов А. Д. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков по кадастровым кварталам города Новосибирска [Электронный ресурс]. -4-е изд., перераб. и доп. - Новосибирск : Изд-во СО РАН, 2007. - 125 с. - Режим доступа: http://www.cal.su/show_art.php?id=5.
6. Территориальные коэффициенты по земельным участкам города Улан-Удэ [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.cal.su/show_art.php?id=94.
7. Территориальные коэффициенты земельных участков населенных пунктов Бурятии [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.cal.su/show_art.php?id=95.
8. Территориальные коэффициенты земельных участков населенных пунктов Новосибирской области [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.cal.su/show_art.php?id=97.
9. Власов А. Д. Отчет № 151029 «Отчет об определении кадастровой стоимости земель населенных пунктов в Республике Бурятия» от 29.10.2015 года [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_ib_portal_services/№151029.
© А. Д. Власов, 2017
