CC BY
188
УДК 528.44
ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ ПЕРЕОЦЕНКИ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В СУДЕБНОМ ПОРЯДКЕ
Виктор Николаевич Москвин
Сибирский государственный университет геосистем и технологий, 630108, Россия, г. Новосибирск, ул. Плахотного, 10, доктор технических наук, профессор кафедры кадастра и территориального планирования, тел. (383)344-31-73, e-mail: [email protected]
Татьяна Александровна Соколова
ООО «Ресурсы Сибири», 630128, Россия, г. Новосибирск, ул. Демакова, 15, генеральный директор, e-mail: [email protected]
Работа посвящена вопросу переоценки кадастровой стоимости земельного участка и установления надлежащей даты определения рыночной стоимости земельного участка при оспаривании его кадастровой стоимости на примере земель населенных пунктов Новосибирской области. В работе приводится обзор судебной практики, анализ судебной позиции и ее изменения по указанному вопросу.
Ключевые слова: государственная кадастровая оценка земельных участков, кадастровая стоимость земельного участка, дата кадастровой оценки земельных участков, дата рыночная стоимость земельного участка, переоценка кадастровой стоимости, вновь образованный участок.
JUDICIAL CADASTRAL REVALUATION OF LAND UNIT: PROBLEMS AND PROSPECTS
Victor N. Moskvin
Siberian State University of Geosystems and Technologies, 630108, Russia, Novosibirsk, 10 Plakhotnogo St., Ph. D., Prof., Department of Cadastre and Territorial Planning, tel. (383)344-31-73, e-mail: [email protected]
Tatiana A. Sokolova
Open corporation «Resources of Siberia», 630128, Russia, Novosibirsk, 15 Demakov St., Director General, e-mail: [email protected]
By the example of Novosibirsk region settlements, the authors dwell on the problem of cadastral revaluation, market value for disputable land units and fixing the date for its determination. Relevant judicial practice is analyzed with regard to some changes therein.
Key words: state cadastral valuation of land units, cadastral value of land unit, date of land unit cadastral valuation, market value of land unit, cadastral revaluation, new-allotted land unit.
На протяжении последних лет одной из самых актуальных проблем в области оценочной деятельности Российской Федерации является оценка рыночной стоимости земельных участков для целей пересмотра (оспаривания) результатов определения их кадастровой стоимости. Это вызвано тем, что зачастую, кадастровая стоимость, установленная субъектами РФ, представляется землепользователям явно завышенной и не соответствующей ее рыночной сто-
имости, следствием чего является, обращения гражданских и юридических лиц в Суд с целью изменения кадастровой стоимости.
По информации, опубликованной на официальном сайте Федеральной службы государственного реестра, кадастра и картографии (Россреестр) за период с 01.01.2014г. по 31.10.2014г. на территории РФ в судах инициирован 13171 спор о величине кадастровой стоимости.
Такое положение требует анализа практики оспаривания установленной кадастровой стоимости земельных участков, ее изменения в соответствии изменениями действующего законодательства и на его основе принятия мер по пересмотру кадастровой стоимости с учетом установления надлежащей даты переоценки.
По нашему мнению, именно массовость государственной кадастровой оценки без учета индивидуального подхода к каждому объекту недвижимости породила на сегодня большое количество ошибок при ее определении.
Для процедуры пересмотра (оспаривания) результатов определения кадастровой стоимости, нами используется термин «переоценка кадастровой стоимости».
Под переоценкой кадастровой стоимости авторы понимают пересмотр результатов определения кадастровой стоимости путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
В работе рассматривается предложения по установлению надлежащей даты определения рыночной стоимости земельных участков земель населенных пунктов г. Новосибирска и Новосибирской области при оспаривании их кадастровой стоимости , определенной в рамках последней государственной кадастровой оценки , результаты которой утверждены Постановлением Правительства Новосибирской области от 29.11.2011 № 535-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Новосибирской области, среднего уровня кадастровой стоимости земель населенных пунктов по муниципальным и городским округам Новосибирской области» [1].
В дальнейшем мы будем опираться на определение «кадастровой стоимости земельного участка», принятое авторами в соответствии с Федеральными стандартами оценки ФСО №2 , ФСО№4 [3,4]: «кадастровая стоимость - это рыночная стоимость, рассчитанная методами массовой оценки и утвержденная нормативным актом субъекта Российской Федерации».
При этом определение «рыночная стоимость объекта оценки» в данной работе используется в формулировке, определенной в [3] : «наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда.
В работах [5-11] были затронуты вопросы совершенствования кадастровой оценки объектов недвижимости, однако, в последнее время серьезно стоит проблема переоценки кадастровой стоимости земельных участков. Причиной это-
му является высокая кадастровая стоимость земли, которая по оценкам экспертов признана одной из самых высоких по России.
Учитывая вышесказанное, далее рассмотрим практику процесса переоценки кадастровой стоимости земельных участков применительно к категории земель населенных пунктов города Новосибирска и Новосибирской области, обратив особое внимание на установление даты переоценки.
Законодательством Российской Федерации предусмотрена возможность изменение кадастровой стоимости земельного участка путем установления в качестве кадастровой рыночной стоимости земельного участка (п. 3 ст.66 [2]).
Реальная возможность пересмотра кадастровой стоимости земельных участков РФ появилась у собственников и арендаторов земельных участков с введением главы Ш.1 в Федеральный закон от 29.07.1998 135-ФЗ « Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [11]. Данная глава введена Федеральным законом от 22.07.2010 № 167-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации» [12].
Определение кадастровой стоимости является сложной и длительной процедурой, включающей в себя ряд действий, таких как:
- принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;
- отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки;
- определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости;
- утверждение результатов определения кадастровой стоимости;
- непосредственное внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.
Как следует из [13] в редакции [14], рыночная стоимость объекта недвижимости для целей переоценки его кадастровой стоимости, должна быть определена «на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость».
С какого же момента кадастровая стоимость считается установленной и на какую дату, следует делать переоценку кадастровой стоимости земельного участка?
Федеральный Закон «Об оценочной деятельности», использующий понятие «дата, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость», не дает его толкование. Еще более сложным и не однозначным является вопрос об установлении даты оценки в случае пересмотра кадастровой стоимости для вновь образованных земельных участков - участков, образованных после окончания в регионе их расположения процедуры государственной кадастровой оценки.
Формулировку, «по состоянию на которую устанавливается кадастровая стоимость» применительно ко вновь образованному земельному участку можно трактовать неоднозначно.
С одной стороны, датой оценки для таких объектов можно считать дату оценки, указанную в отчете об определении кадастровой стоимости, так как
определение кадастровой стоимости для таких земельных участков осуществляется на основе стоимостных данных из этого отчета, а сама процедура «оспаривания», а точнее установления кадастровой в размере рыночной, требует сопоставимости стоимостей.
С другой стороны, если считать, что установление стоимости происходит после возникновения вновь образованного земельного участка, то дата оценки должна соответствовать моменту его образования, либо принятия решения об установлении в отношении его кадастровой стоимости.
Сложность определения указанной даты заключается в том, что нормами права, регулирующими как оценочную деятельность в целом, так и процедуру государственной кадастровой оценки не дано определение понятия «дата, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость».
И , не смотря на то, что анализ норм права, регулирующих деятельность по переоценке кадастровой стоимости позволял субъектам оценочной деятельности (оценщикам) прийти к конкретному пониманию того, какую дату следует считать «датой, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости», оценщики различных регионов РФ вынуждены были оценивать рыночную стоимость земельного участка для целей переоценки его кадастровой стоимости на ту дату, на которую указывала судебная инстанция региона месторасположения спорного земельного участка.
Суды же различных регионов Российской Федерации по-разному толковали понятие «дата установления кадастровой стоимости объекта недвижимости».
До 25 .06. 2013 единая позиция судов по вопросу о том, какую дату считать датой установления кадастровой стоимости объекта недвижимости, отсутствовала. Актуальная судебная практика складывалась таким образом, что под датой установления кадастровой стоимости понимались разные даты совершения разных действий разными организациями.
К решению данного вопроса существовало, по меньшей мере, два подхода, в соответствии с которыми рыночная стоимость может определяться:
- на дату принятия нормативного правового акта субъекта РФ об утверждении результатов государственной кадастровой оценки;
- на дату проведения кадастровой оценки (содержится в нормативном правовом акте субъекта РФ об утверждении результатов государственной кадастровой оценки);
Не однозначно складывалась судебная практика и по вопросу определения даты оценки для вновь образованных земельных участков: в решениях судов различных регионов можно встретить указание на определение стоимости вновь образованных земельных участков:
- на дату принятия решения об установлении в отношении его кадастровой стоимости;
- на дату по состоянию, на которую была определена удельная кадастровая стоимость для преобразуемого участка;
- на дату образования вновь образованного земельного участка;
- на дату оспаривания кадастровой стоимости (текущую дату).
Первым поворотным моментом, который оказал очень серьезное влияние на складывающуюся судебную практику, стало Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ (ВАС РФ) от 28.06.2011 N913/11. (Дело по заявлению компании «Аверс»).
Данным Постановлением ВАС РФ разъяснил, что требование об установлении размера кадастровой стоимости земельного участка имеет своим предметом изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость, а не оспаривание действий этого органа.
25 июня 2013 года ВАС РФ пересмотрел в порядке надзора решение Арбитражного суда Владимирской области. Главным вопросом, который стоял перед ВАС РФ, был вопрос о дате установления новой кадастровой стоимости, в том числе для вновь образованных участков.
25 июня 2013 г. Постановлением Президиума ВАС РФ № 10761/11 от 25.06.2013 [14] была сформулирована правовая позиция по вопросу о том, какую дату считать датой установления кадастровой стоимости объекта недвижимости и, соответственно, на какую дату должна делаться переоценка кадастровой стоимости. В данном постановлении было так же дано разъяснение о дате оценки для земельных участков, образованных после государственной кадастровой оценки.
Так в Постановлении ВАС отмечается, что Федеральный закон об оценочной деятельности прямо не называет ту дату, которую следует считать датой установления кадастровой стоимости. Однако, принимая во внимание в совокупности положения главы Ш.1 «Государственная кадастровая оценка» Закона об оценочной деятельности, подзаконные акты, регулирующие порядок проведения кадастровой оценки, необходимо учитывать обеспечение соотносимости рыночной и кадастровой стоимостей. Кроме этого, при определении рыночной стоимости необходимо учитывать показатели и ценообразующие факторы в отношении объекта, которые существовали на тот же момент, на который они были использованы оценщиком, определившим кадастровую стоимость.
На эту же дату необходимо определять и рыночную стоимость тех объектов недвижимости, сведения о которых не были внесены в кадастр на момент формирования перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, в частности вновь образуемых земельных участков, в силу следующего:
Согласно действующим нормативным актам кадастровая стоимость вновь образованного земельного участка определяется самостоятельно кадастровым органом при постановке вновь образуемого земельного участка на кадастровый учет на основании имеющихся результатов проведенной государственной кадастровой оценки, утвержденных до образования такого участка.
Поскольку при определении кадастровой стоимости вновь образуемого земельного участка применяется удельный показатель кадастровой стоимости преобразуемого земельного участка, то датой, по состоянию на которую опре-
деляется рыночная стоимость нового участка, следует считать дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость преобразуемого участка.
Не смотря на четко сформированную позицию ВАС в отношении установления даты оценки при определении рыночной стоимости земельных участков для целей оспаривания их кадастровой стоимости , правовая позиция судов в различных регионах России оставалась не однозначной вплоть до августа-сентября 2014 г.
В полной мере данная проблема имела место в г. Новосибирске и Новосибирской области.
Авторы этой статьи, участвуя в переоценке кадастровой стоимости земельных участков г. Новосибирска и Новосибирской области в качестве оценщика и эксперта столкнулись с ситуацией, когда в одно и тоже время удовлетворялись иски о принятии в качестве кадастровой стоимости земельных участков их рыночной стоимости, определенной на 2-е абсолютно разные даты:
- на дату принятия нормативного правового акта субъекта РФ об утверждении
результатов государственной кадастровой оценки - для Новосибирской области такой датой является дата 01.01.2012 г.;
- на дату проведения кадастровой оценки в субъекте РФ - для Новосибирской области такой датой является дата 01.01.2010 г.
Такая ситуация, когда в одно и тоже время удовлетворялись иски о признании в качестве кадастровой, рыночной стоимости, определенной как на дату 01.01.2010, так и на дату 01.01.2012г., сохранялась вплоть до середины сентября 2014г. В табл. 1 приведена информация, демонстрирующая указанную ситуацию.
22 июля вступил в силу Федеральный закон №225 -ФЗ от 21.07.2014 Об изменениях в Федеральном законе Об оценочной деятельности в Российской Федерации № 135-ФЗ[13].
06 августа вступил в силу Федеральный закон №143 -ФЗ от 04.06.2014, которым были внесены изменения в Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации [16].
Поправки к [12] и [15], внесенные № 225-ФЗ от 21.07.2014 и 143-ФЗ от 04.06.2014, в полной мере обозначили проблему, которая стала предметом рассмотрения настоящей статьи- определение надлежащей даты при осуществлении процедуры переоценки кадастровой стоимости земельного участка.
Не смотря на то, что для целей оспаривания кадастровой стоимости, требование относительно определения надлежащей даты оценки, осталось неизменным: «рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость» , судебная позиция в отношении даты переоценки кадастровой стоимости вновь образованных земельных участков, сформированная в Новосибирской области к ноябрю 2014г на основании позиции ВАС РФ от 25.06.2013, в настоящее время координально изменилась.
Таблица 1
Данные по удовлетворению иска о переоценке кадастровой стоимости земельных участков Новосибирской области с различными датами
№ п/п Истец № дела Дата удовлетворения иска Дата оценки
1. ИП Передерий Зинаида Захаровна А45-148/2014 03.03.2014 01.01.2012г
2. Новиков Виталий Владимирович А45-2792/2014 26.03.2014 01.01.2012г
3. ООО «Геофизическая служба» А45-1088/2014 22.04.2014 01.01.2012г
4. ООО «СибАвтоГаз» А45-4314/2014г. 22.04.2014г 01.01.2012г
5. Кожуховский Сергей Александрович А45-4456/2014 14.05.2014 01.01.2012г
6. ОАО «Ремонтно-монтажное Специализированное управление -Сибгазочистка» А45-5380/2014 19.05.2014 01.01.2012г
7 Новикова Ефросинья Васильевна А45-4036/2014г. 19.06.2014г. 01.01.2012г
8 ООО «АВТОТЕК» Вновь образованный участок А45-24309/2013г. 01.07.2014г 01.01.2012г
9 Саттаров Тимур Маликович А45-12280/2014г. 29.07.2014г 01.01.2012г
10 ООО «АВТОТЕК» Вновь образованный участок А45-24313/2013г. 29.07.2014г. 01.01.2012г.
11 ООО «ГАЛЛОП» Три участка, один - вновь образованный участок А45-14417/2014 26.08.2014г. 01.01.2010г.
12 Москвин Петр Николаевич Вновь образованный участок А45-15106/2014 22.08.2014г. 01.01.2012г.
13 ООО «Сандра» Вновь образованный участок А45-15416/2014 26.08.2014 01.01.2012г
14 ООО «Вектор» А45-14847/2014 29.08.2014г 01.01.2012г
15 ООО «Сандра» А45-13155/2014 01.092014 01.01.2012г
16 ООО «Южный кадастровый двор» А45-16030/2014 10.09.2014г. 01.01.2012г.
17 ООО «Аквариум» А45-15578/2014 11.09.2014г. 01.01.2012г.
18 ОАО «Новосибвторцветмет» Вновь образованный участок А45-16650/2014г 28.10.2014г 01.01.2010г.
19 ООО «ТАЙРА» А45-16024/2014г 22.09.2014г. 01.01.2010г.
20 ЗАО «НЭМЗ» Вновь образованный участок А45-16025/2014г 14.10.2014г. 01.01.2010г.
21 ООО «Техпроммаш» А45-16022/2014г. 25.09.2014г. 01.01.2010г.
В подтверждение этого с декабря 2014 г. Кадастровая палата, Управление Росреестре по НСО, Правительство НСО( заинтересованные лица в такого рода спорах ) , Областной Суд Новосибирской области придерживаются следующей позиции: «Датой, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость для вновь образованного участка, является дата внесения сведений о таком участке в государственный кадастр недвижимости». Указанная позиция обосновывается ее сторонниками требованием статьи 24.19 [12] в редакции 225-ФЗ от 21.07.2014: «Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости».
Данная позиция противоречит позиции ВАС РФ от 25.06.2013, поскольку не учитывает в случаях пересмотра кадастровой стоимости необходимости обеспечения соотносимости рыночной и кадастровой стоимостей и , соответственно, требования об использования при определении рыночной стоимости ценообразующих факторов в отношении объекта недвижимости, существовавших на тот же момент, на который они были использованы для определения кадастровой стоимости.
По мнению авторов статьи, применительно ко вновь образованному участку значение понятия «дата определения кадастровой стоимости вновь образованного участка» не тождественно значению понятия «дата, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость», используемые в ст. 24.18 , 24.19 [12].
Авторы статьи считают , что при проведении переоценки кадастровой стоимости вновь образованных участков , единственно приемлемым подходом к определению надлежащей даты оценки может быть подход, основанный на выше указанной позиция ВАС РФ от 25.06.2013.
На дату написания настоящей статьи, авторами произведена оценка рыночной стоимости для целей пересмотра кадастровой стоимости 16-ти вновь образованных земельных участков. Обоснованность определенной рыночной стоимости подтверждается положительными экспертными заключениями.
Однако сделать какие - либо прогнозы о сроках удовлетворения исковых требований землевладельцев Новосибирской области, чьи права нарушены, не представляется возможным, т.к. судебная инстанция Новосибирской области, к сожалению, придерживается позиции, не совпадающей с позицией ВАС РФ25.06.2013.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Постановление Правительства Новосибирской области от 29.11.2011 № 535-п Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Новосибирской области, среднего уровня кадастровой стоимости земель населенных пунктов по муниципальным районам и городским округам Новосибирской области.
2. Земельный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 25.октября 2001 года № 1Э6-ФЗ: в редакции от 28 июля 2012 года // Российская газета. 2012. 30 июля.
3. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО-2)», утвержденный Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07. 2007 №255.
4. Федеральный стандарт оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", утвержденный Приказом Минэкономразвития РФ от 22.10.2010 N 508.
5. Москвин В. Н. Имущественный менеджмент. Определение рыночной стоимости земельных участков и объектов недвижимости: практикум. - Новосибирск: СГГА, 2004. - 53 с.
6. Москвин В. Н., Беристенов А. Т. Государственные и рыночные механизмы формирования оценочных показателей недвижимости на основе положений ГЗК // Геодезия и картография. - 2008. - № 2. - С. 65-68.
7. Москвин В. Н., Волкова Е. А. Применение статистического анализа в процессе оценки недвижимости сравнительным подходом // Интерэкспо ГЕО-Сибирь-2013. IX Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Экономическое развитие Сибири и Дальнего Востока. Экономика природопользования, землеустройство, лесоустройство, управление недвижимостью» : сб. материалов в 4 т. (Новосибирск, 15-26 апреля 2013 г.). - Новосибирск: СГГА, 2013. Т. 2. - С. 82-87.
8. Москвин В. Н., Кузьминых В. Н. Кадастровая оценка земель для целей налогообложения // ГЕО-Сибирь-2005. Науч. конгр. : сб. материалов в 7 т. (Новосибирск, 25-29 апреля 2005 г.). - Новосибирск: СГГА, 2005. Т. 3, ч. 2. - С. 71-74.
9. Оценка кадастровой и рыночной стоимости объектов недвижимости экспертными методами / В. Н. Москвин, К. С. Байков, Ю. А. Новоселов, Т. А. Соколова // Изв. вузов. Геодезия и аэрофотосъемка. - 2014. - № 4/С. - С. 189-195.
10. Институциональная среда современной профессиональной деятельности в области землеустройства и кадастра как фактор оценки ее нормативно-правового обеспечения / А. В. Ван, В. Б. Жарников, И. Н. Евсюкова, Р. В. Кудюшева, В. В. Сафонов // Изв. вузов. Геодезия и аэрофотосъемка. - 2014. - № 4/С. - С. 131-134.
11. Разработка подхода к зонированию городской территории на основе показателя социальной комфортности населения / Ван А. В., Антонович К. М., Дубровский А. В., Никитин В. Н., Подрядчикова Е. Д. // Изв. вузов. Геодезия и аэрофотосъемка. - 2014. - № 4/С. -С.134-139.
12. Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации
13. Федеральный закон от 21.07.2014 № 225-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
14. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10761/11 от 25 .06. 2013.
15. Федеральный закон от14.11.2002г. № 138-ФЗ Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации.
16. Федеральный закон №143 -ФЗ от 04.06.2014. О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в связи с изменением подведомости некоторых категорий дел, рассматриваемых судами общей юрисдикции и арбитражными судами.
17. Правила проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. N 316.
18. Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 12.08.2006 N 222.
© В. Н. Москвин, Т. А. Соколова, 2015
