CC BY
988
Кадастровая и рыночная стоимость объекта недвижимости: соотношение понятий и особенности определения
Чупова К.В.
аспирант кафедры «Оценка и управления собственностью» Финансового университета при Правительстве Российской Федерации
Chupova K.V.
post-graduate, "Assessment and management of property" specialized department, Financial University under the Government of the Russian Federation
kemachupova@yandex.ru
Аннотация
В статье «Кадастровая и рыночная стоимость объекта недвижимости: соотношение понятий и особенности определения» рассмотрены вопросы проведения государственной кадастровой оценки, в частности, проведен анализ нормативно-правовой базы, содержащей общие требования к установлению кадастровой стоимости в Российской Федерации. Также проведен анализ места и роли индивидуальной оценки объекта недвижимости в рамках осуществления работ по определению кадастровой стоимости методами массовой оценки. Кроме того, предложен один из возможных организационных алгоритмов массовой оценки объектов недвижимости, принимая во внимание специфику российского рынка недвижимости.
Abstract
In the article entitled "The cadastral and the market value of a real estate property : relationship between the concepts and features of the definition" the aspects of state cadastral valuation are indicated, in particular, the analysis of some regulatory framework, containing the general requirements of calculation of the cadastral value in the Russian Federation. In addition, the analysis of the palca and role of individual valuation of the property in the implementation of works on calculation the cadastral value by the mass appraisal methods is indicated. Moreover, suggested one of possible organisational ways of the mass valuation of real estate, taking into account the specifics of the Russian real estate market.
Ключевые слова: кадастровая стоимость, государственная кадастровая оценка, методы массовой оценки, модель оценки кадастровой стоимости, налог на недвижимость, налогообложение недвижимости, налоговая оценка, определение кадастровой стоимости, государственный кадастр недвижимости.
Keywords: cadastral value, state cadastral valuation, mass valuation methods, model of calculation of cadastral value, real estate property tax, real estate property taxation, tax valuation, determination of cadastral value, state real estate cadastre.
Постановление Правительства РФ от 25 августа 1999 г. № 945
«О государственной кадастровой оценке земель», согласно которому государственная кадастровая оценка осуществляется в целях внедрения экономических методов управления земельными ресурсами и повышения на этой основе эффективности использования земель, легло в основу концепции построения системы адвалорного налогообложения земли в Российской Федерации, предполагающей установление стоимостных характеристик земельных участков при их налогообложении.
Более чем десятилетний опыт проведения государственной кадастровой оценки земли показал, что результаты определения кадастровой стоимости, являясь составной частью системы имущественных отношений, всегда вызывают особый интерес в отношении обоснованности и объективности установления той или иной величины кадастровой стоимости. В целом, вопросы определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, предполагающей оценку большого количества объектов недвижимости в сжатые сроки, с учетом сравнительно небольшого опыта самой кадастровой оценки объектов недвижимости в Российской Федерации приобрели особую актуальность.
Поэтому с учетом того, что сейчас ведется активная подготовка к введению налога на здания, сооружения, помещения, которые с точки зрения кадастровой оценки являются существенно более сложными объектами оценки исходя из существующего многообразия форм их существования, требуется в короткие сроки согласовать единые подходы к самому понятию кадастровой стоимости и специфике ее расчета.
О понятии «кадастровая стоимость» и порядке ее установления
Проведем экскурс в эволюцию понятия кадастровой стоимости в законодательстве Российской Федерации. Первоначально специалисты в области кадастровой оценки формулировали понятие «кадастровая стоимость земельных участков» как представление о их ценности, что имело четкую субъективную
направленность. Связано это было с тем, что только после принятия Земельного кодекса Российской Федерации в 2001 г. начал формироваться земельный рынок, при этом задачу налогообложения земельных участков и в целом систематизацию экономической информации о них как важную государственную функции никто не снимал.
После формирования институциональных основ земельного рынка стало возможным поставить вопрос о придании понятию кадастровая стоимость более объективного обоснования. Согласно ранее действовавшей редакции пункта 10 Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 255, и с указанного срока обязательного к применению при осуществлении оценочной деятельности, кадастровая стоимость понималась как определенная методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.
Действующей на настоящий момент редакцией пункта 10 указанного федерального стандарта при определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки или индивидуально для конкретного объекта недвижимости рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.
Кроме того, определение кадастровой стоимости устанавливается также положениями Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 года № 508 и содержащим требования к определению кадастровой стоимости.
В соответствии с положениям ФСО № 4 под кадастровой стоимостью понимается не только рыночная стоимость, определенная методами массовой оценки, но и при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости.
Внесение указанных выше изменений обусловлено не только необходимостью установления справедливого налогообложения, но и необходимостью приведения понятия кадастровой стоимости в соответствие с нормативно-правовой базой, регламентирующей проведение государственной кадастровой оценки.
Так, согласно, в частности, согласно Методическим указаниям по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 15 февраля 2007 г. № 39 и используемым с момента их утверждения при проведении государственной кадастровой оценки земель, в отдельных случаях определение кадастровой стоимости земельных участков осуществляется путем установления ее в размере рыночной стоимости, определенной путем индивидуальной оценки. Индивидуальная оценка земельных участков предусмотрена пунктом 2.3 указанных Методических указаний и распространяется осуществляется в отношении земельных участков, предназначенных для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов и земельные участки, занятые водными объектами, находящимися в обороте. При этом кадастровая стоимость указанных земельных участков наряду с результатами массовой оценки также утверждается в установленном законодательством Российской Федерации порядке.
Порядок установления кадастровой стоимости отражен также в статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», соответствии с которой под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки либо рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Исходя из указанного определения можно резюмировать, что как стоимость, установленная в процессе государственной кадастровой оценки, так и стоимость, установленная по результатам рассмотрения споров о результатах определения
кадастровой стоимости в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, будет кадастровой стоимостью.
При этом в случае изменения установленной в процессе государственной кадастровой оценки величины кадастровой стоимости в результате ее оспаривания в суде или в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости предполагается внесение изменений в акт об утверждении такой кадастровой стоимости с целью ее замены величиной, установленной по результатам оспаривания, что коррелирует с установленным в Федеральном законе от 29 июля 1998 года № 1Э5-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и ФСО № 2 понятием кадастровой стоимости.
Общие требования к определению кадастровой стоимости
Ввиду того, что определение кадастровой стоимости объектов недвижимости является для оценщиков в Российской Федерации деятельности сравнительно новой и зачастую системно отличающейся от основ и принципов осуществления указанной деятельности в других странах, необходимо провести анализ общих требований к определению кадастровой стоимости, что обусловлено уникальным многообразием уровней развития земельного рынка в различных регионах с учетом специфики функционирования в них различных элементов их производственных и социальных сфер.
На настоящий момент общие требования к определению кадастровой стоимости содержатся в положениях ФСО № 4, который является обязательным к применению при определении кадастровой стоимости, и прежде всего положение о направленности кадастровой оценки на массовую оценку.
Под массовой оценкой недвижимости согласно положениям ФСО № 4 понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.
Так, пунктом 7 ФСО № 4 установлено, что определение кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки включает в себя, в том числе:
сбор и анализ информации о рынке объектов оценки и обоснование выбора вида модели оценки кадастровой стоимости;
определение ценообразующих факторов объектов оценки;
сбор сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки;
группировка объектов оценки;
сбор рыночной информации;
построение модели оценки;
анализ качества модели оценки;
расчет кадастровой стоимости.
При этом требований по реализации в рамках применения методов массовой оценки указанных этапов строго в представленной выше последовательности не установлено.
Однако очередность выполнения указанных процедур массовой оценки объектов недвижимости во многом определяет как саму концепцию работы по определению кадастровой стоимости, так и качество результатов такой работы.
Согласно положениям ФСО № 4 при определении кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки все объекты оценки разбиваются на группы объектов оценки на основании анализа информации о рынке объектов оценки, обоснования модели оценки кадастровой стоимости, состава ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки для каждого исследуемого вида объектов оценки. При этом в набор ценообразующих факторов должны быть включены только те факторы, которые оказывают существенное влияние на стоимость объектов оценки и могут быть достоверно определены и объективно измерены.
Таким образом, под массовыми методами оценки подразумевается группировка объектов оценки на основе единства характеристик всех входящих в одну группу объектов, достаточных для построения модели оценки кадастровой стоимости, позволяющей определить кадастровую стоимость каждого из объектов оценки максимально приближенную к их рыночной стоимости (рыночной стоимости, полученной методами массовой оценки).
Положениями пункта 7 ФСО № 4 в рамках проведения массовой оценки выделены самостоятельные процедуры, такие как «сбор и анализ информации о рынке объектов оценки и обоснование выбора вида модели оценки кадастровой стоимости» и «сбор рыночной информации».
Принимая во внимание пункт 18 указанного ФСО, согласно которому для построения модели оценки может быть использована методология любого из подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного, - и выбор подхода или обоснованный отказ от его использования осуществляется оценщиком исходя из особенностей вида разрешенного использования или назначения, а также достаточности и достоверности располагаемой рыночной информации, можно сделать вывод о том, что процедура «сбор и анализ информации о рынке объектов оценки и обоснование выбора вида модели оценки» первична и направлена на принятие решения о возможностях использования методологии того или иного подхода к оценке при построении модели оценки кадастровой стоимости по результатам проведения соответствующего исследования рынка недвижимости. Такие достаточно широкие требования к проведению кадастровой оценки связаны как с недостатком опыта проведения таких работ, так и необходимостью формирования единых для всех регионов России требований при совершенно различных уровнях развития рыночных отношений в них.
Основным общим требованием является ориентация кадастровой оценки на использование рыночной информации. Положениями ФСО № 4 предусмотрено особое условие применения сравнительного подхода к оценке, согласно которому при наличии достаточной и достоверной информации о ценах сделок и предложений по купле-продаже объектов оценки расчет кадастровой стоимости объекта оценки осуществляется преимущественно на основании сравнительного подхода.
В свою очередь, в рамках процедуры «сбор рыночной информации» при применении методов массовой оценки согласно положениям пункта 7 ФСО № 4 оценщик также осуществляет сбор достаточной и достоверной информации рынка недвижимости, необходимой для построения достоверной модели оценки кадастровой стоимости для соответствующей группы объектов недвижимости,
однако отличающейся от первичного исследования рынка большей определенностью искомых показателей, установленных на основании выбора вида модели оценки кадастровой стоимости.
Для случаев, когда рыночной информации не достаточно для построения достоверной модели оценки кадастровой стоимости, положениями ФСО № 4 предусмотрена возможность проведения оценки рыночной стоимости, определяемой индивидуально для конкретного объекта недвижимости, с использованием данных об объекте оценки, имеющихся в распоряжении оценщика.
Вместе с тем вопрос о границах применения методов массовой оценки при определении кадастровой стоимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки существенен с учетом того, что именно методы массовой оценки рассматриваются как наиболее предпочтительные при проведении государственной кадастровой оценки, поскольку проведение индивидуальной оценки объектов недвижимости для целей налогообложения является непомерно трудоемкой и дорогостоящей задачей.
Таким образом, в условиях недостаточности и (или) низкой репрезентативности рыночной информации осуществление мероприятий по дооценке объектов недвижимости в рамках проведения работ по государственной кадастровой оценке с применением методов массовой оценки согласно положениям ФСО №4 является возможной мерой сбора достаточной для построения статистически значимой модели оценки кадастровой стоимости рыночной информации, осуществляемой путем проведения индивидуальной оценки на основе информации, содержащейся в государственном кадастре недвижимости, фондах данных землеустроительной документации, фондах данных и базах данных, имеющиеся в распоряжении организаций и учреждений субъекта Российской Федерации и муниципальных образований, информации из иных источников, содержащих сведения доказательного значения, а также информации рынка недвижимости.
К вопросу о том, какую стоимость считать кадастровой стоимостью для объектов оценки, которые были оценены в индивидуально для целей сбора
рыночной информации, целесообразно отметить, что законодательство Российской Федерации в области оценочной деятельности позволяет утвердить результаты индивидуальной оценки исходя из определения кадастровой стоимости, установленного положениями Федеральном законе от 29 июля 1998 года № 1Э5-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Следует отметить, что с точки зрения справедливости налогообложения и единства методологических подходов к оценке целесообразно установить в отношении указанных объектов величину кадастровой стоимости, полученную не с применением индивидуальной оценки, а с использованием модели оценки кадастровой стоимости той оценочной группы, в которой соответствующий объект находится.
Исключением является случай, когда для определения кадастровой стоимости объектов оценки ввиду их уникальности построение статистической модели оценки кадастровой стоимости невозможно и требуется их индивидуальная оценка в рамках проведения государственной кадастровой оценки.
В целях разграничения процедур массовой и индивидуальной оценки согласно требованиям к их проведению целесообразно также выделить некоторые особенности определения кадастровой стоимости методами массовой оценки, которые следует учитывать при определении кадастровой стоимости с их применением, при анализе результатов, полученных с их применением, и которые могут являются причинами различия рыночной стоимости, полученной методами массовой оценки, и рыночной стоимости, определенной индивидуально в отношении того же объекта недвижимости.
В части процессуальных различий массовой и индивидуальной оценки следует учитывать следующие особенности, которые, в том числе установлены на настоящий момент законодательством Российской Федерации и представлены в Таблице ниже.
Таблица «Различие требований к процедурам массовой и индивидуальной оценки объектов недвижимости».
Процедуры Рыночная стоимость полученная с применением методов массовой оценки при проведении государственной кадастровой оценки Рыночная стоимость, определенная индивидуально для целей сбора рыночной информации при проведении государственной кадастровой оценки Индивидуальная оценка рыночной стоимости
1. Проведение визуального осмотра объекта оценки Возможно, но прямо законодательством не предусмотрено. Возможно, но прямо законодательством не предусмотрено. Желательно, но прямо законодательством не предусмотрено.
2. Учет характеристик объекта оценки Учет характеристик объекта недвижимости в пределах сведений, имеющихся в распоряжении оценщика учетных баз данных. Осуществляется оценщиком при условии соблюдения пункта 16 ФСО № 41. Более детальный учет характеристик объекта недвижимости, чем при проведении массовой оценки, осуществляется с учетом сведений, имеющихся в распоряжении оценщика учетных баз данных. Требуется сбор и анализ согласно пункту 18 подпункт «в» Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 25 62.
1 Согласно пункту 16 ФСО № 4 в набор ценообразующих факторов при проведении группировки объектов массовой оценки должны быть включены только те факторы,
которые оказывают существенное влияние на стоимость объектов оценки.
2
При проведении оценки оценщик изучает информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.
Осуществляется оценщиком также при условии соблюдения пункта 16 ФСО № 4.
3. Учет вещных прав на объект оценки и его обременений Учету подлежит только публичный сервитут согласно пункту 10 ФСО № 4). Учету подлежит только публичный сервитут согласно пункту 10 ФСО № 4. Требуется сбор и анализ сведений о вещных правах и обременения3 согласно пункту 18 подпункт «в» ФСО № 1.
4. Учет наиболее эффективного использования объекта недвижимости Требований по учету наиболее эффективного использования объекта оценки при определении рыночной стоимости методами массовой оценки не установлено. Между тем, в случае отсутствия вида использования для незастроенного земельного участка согласно пункту 15 ФСО № 4 в расчет берется вид использования, обеспечивающий такому земельному участку максимальную стоимость с учетом территориального планирования и градостроительного зонирования. Требований по учету наиболее эффективного использования объекта оценки при определении рыночной стоимости индивидуально в рамках проведения государственной кадастровой оценки не установлено. Требуется учет также пункта 15 ФСО № 4. Требований по учету наиболее эффективного использования объекта при оценке рыночной стоимости прямо законодательством не установлено.
5.Методологические подходы к Построение модели оценки кадастровой Возможно применение Возможно применение
3 Под обременениями (ограничениями) прав в соответствии со статьей 1 Федерального закона от 27 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» понимается наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества, в том числе сервитут, ипотека, аренда, арест имущества и других.
оценке стоимости с применением доходного, затратного и сравнительного подходов. доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке. доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке.
6. Применение моделирования Стоимость моделируется с применением математических методов, а также иных методов моделирования стоимости. Стоимость моделируется и не исключает возможность применения математических методов моделирования стоимости Стоимость моделируется и не исключает возможность применения математических методов моделирования стоимости.
7. Наличие погрешности Погрешность может быть существенной, в том числе в связи с невозможностью учета специфических характеристик объекта недвижимости. Меньшая погрешность, чем при применении методов массовой оценки. Меньшая погрешность, чем при применении методов массовой оценки и определении рыночной стоимости индивидуально в рамках проведения государственной кадастровой оценки.
Как видно из Таблицы «Различие требований к процедурам массовой и индивидуальной оценки объектов недвижимости» ряд особенностей проведения индивидуальной оценки, позволяет повысить точность расчетов в сравнении с результатами, полученными при проведении государственной кадастровой оценки.
Особого внимания заслуживает вопрос учета наиболее эффективного использования объекта недвижимости при проведении кадастровой оценки, который является на текущий момент достаточно дискуссионным в оценочном сообществе.
Согласно федеральным стандартам оценки необходимость учета наиболее эффективного использования объекта оценки не установлена, в том числе в отношении определения рыночной стоимости методами индивидуальной оценки. Пунктом 10 ФСО № 1 лишь предусмотрено, что при определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей, без уточнения вида стоимости, при котором проведение анализа наиболее эффективного использования должно осуществляться.
Обратимся к последней редакции Международных стандартов оценки, согласно которым рыночная стоимость определяется как расчетная величина, которая может возникнуть в сделке между хорошо осведомленными продавцом и покупателем, независящими друг от друга, действующими в своих интересах и без принуждения и готовыми к совершению сделки после проведения соответствующих маркетинговых исследований, позволяющих установить уровень ценности объекта сделки на рынке и продать его по максимально возможной в конкретный момент времени цене, что предполагает учет наиболее эффективного использования в рыночной информации. Таким образом, согласно Международным стандартам оценки корректируемые самим рынком данные формируется с учетом влияния наиболее эффективного использования, установленного в конкретный момент времени в конкретном сегменте рынка.
Положениями Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено понятие рыночной стоимости. В соответствии с указанным федеральным законом
«при определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства», что, в свою очередь, не исключает учета влияния варианта наиболее эффективного использования объектов недвижимости в рыночных данных, в том числе исходя из психологических особенностей принятия решений субъектами рынка согласно логике максимизации доходов при минимализации затрат, и при такой позиции данные о ценах фактических сделок являются наиболее подходящей информацией для определения кадастровой стоимости.
Возможный алгоритм спецификации модели оценки кадастровой стоимости
Одним из возможных вариантов проверки модели оценки кадастровой стоимости, в основу которого легла бы указанная выше предпосылка, изложен ниже.
Для построения уравнения зависимости кадастровой стоимости от состояния объекта оценки и рыночной информации о нем (модели оценки кадастровой стоимости) возможно использование как информации о типовых для определенной группы объектов недвижимости, формирующих репрезентативную выборку, в частности, об их характеристиках, представленных в государственном кадастре недвижимости, фондах данных землеустроительной документации, фондах данных и базах данных, имеющиеся в распоряжении организаций и учреждений субъекта Российской Федерации и муниципальных образований и иных данных доказательственного значения, так и рыночной информации, в том числе как о ценах фактических сделок с типовыми или аналогичными им объектами недвижимости, информация о которых имеется у оценщика, так и ценах предложений типовых объектов или аналогичных им на рынке недвижимости.
Однако, даже достоверная информация о совершенных сделках или результаты индивидуальной оценки требуют их переформатирования кадастровым оценщиком с целью ее соответствия задачам именно массовой оценки
типологизированных с учетом имеющихся характеристик о них объектов. Сама обработка информации идет в направлении построения модели оценки именно кадастровой стоимости, тип которой был заранее выбран для соответствующей группы объектов недвижимости. Надо понимать, что оценка любого объекта -является моделированием его стоимости в определенных рыночных условиях и даже в соответствии с законодательством не обязательно соответствует фактической цене предполагаемой к совершению сделки.
И хотя группировка объектов недвижимости должна проводится на основе принципа максимальной близости характеристик объектов недвижимости и ценовой однородности, модель оценки кадастровой стоимости объективно в большей степени «огрубляет» сам объект, и соответствующий сегмент рынка.
Реализация процедуры спецификации модели оценки кадастровой стоимости может быть осуществлена согласно представленной ниже Схеме «Алгоритм проведения оценки по группе земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства».
Указанный алгоритм предполагает аккумуляцию данных об основных характеристиках типовых объектов недвижимости, формирующих их стоимость, начиная с общих (данные Росреестра о характеристиках объектов недвижимости) до данных, имеющихся в распоряжении органа местного самоуправления, с целью достижения приемлемого уровня идентификации объекта недвижимости, и, по аналогии, аккумуляцию рыночных данных от наиболее легитимных (данные о сделках от органов исполнительной власти и органов местного самоуправления) до данных о предложениях и сделках на рынке недвижимости.
Использование сведений об объектах, которые имеются в наличии у самих собственников объектов оценки, в рамках массовой оценки затруднено и в соответствии с новеллами в законодательстве отнесено к процедуре оспаривания результатов массовой оценки. Объяснений этого несколько, например:
Во-первых, есть опасения, что собственники могут представить недостоверную информацию, поэтому необходимо ее проверять в рамках специальных несудебных, а также судебных процедур.
Во-вторых, большой объем информации может сделать процесс оценки бесконечно долгим и дорогостоящим, даже если речь идет об объектах с высокой степенью типологизации.
Схема алгоритма спецификации модели оценки по группе земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства
Данные о сделках на рынке недвижимости органов исполнительной власти и органов местного самоуправления
Информация о предложения и сделкам с объектами соответствующей группы , полученная при исследовании данных рынка недвижимости
Информация, полученная по результатам индивидуальной оценки
кинэьгаге сионнэахэчгэхенмог кинэгэаэ зитежсізгоз
ИМИНЬОХЗИ 314НИ
ппкюшнэт(яо(> пончиэшпос[шэ/(этчэ£ хічнтд пдноф тнэдэдэ ‘пптдоєюсідо хічнчиоипкпн/іп хічнтд ічЕпф п хічнтд ічдноф ‘ф^ ошяэчд^э хічнтд ічєюд п хічнтд ічдноф ‘тнэко пожсЬиэюдюм поннэдшэЛдбэог хічнтд дноф
вахэээаэод иинэжваошва я илхшпоіоші Чіоіііоклмоі И ХІ'ІІІШІІ Я! о ‘хі'шшіі яої/ноф ХІЧНИ ‘ІІІЛОШІМ'ІІІІІОІІ ХІІІМО'ІОО 90 ІІІЛОШІМ'ІІІІІОІІ ІІСІІЛІІІІІМ ОІОІІІІОІІІЛСІІІІЛЛОІ ИШІОІОІІ)
детализация
Ввиду того, что легитимные данные о величинах фактических сделок на рынке недвижимости представлены преимущественно в базах данных органов исполнительной власти и органов местного самоуправления, одним из вариантов процесса спецификации модели оценки кадастровой стоимости и выбора ее окончательного вида после проведения указанных выше мероприятий является контрольная проверка такой модели на основании указанных данных. При этом следует отметить, что модель оценки кадастровой стоимости целесообразно определять с учетом тех характеристик объектов недвижимости, которые наиболее существенно влияют на стоимость объектов недвижимости соответствующей группы, которые вместе с тем, определяются исходя из экспертного мнения оценщика, в том числе по итогам проведения исследования и анализа рынка недвижимости, предусмотренного положениями пункта 7 ФСО № 4.
По результатам построения окончательного вида модели оценки кадастровой стоимости объектов недвижимости, входящих в репрезентативную выборку по соответствующей группе, должно стать возможным определить кадастровую стоимость иных объектов недвижимости, входящих в такую группу, путем подстановки значений характеристик таких объектов
Проверка же достоверности полученных результатов на основе соотношения кадастровой стоимости оцениваемых объектов с учетом их основных ценообразующих характеристик осуществляется путем их сравнения с рыночными представлениями, в конечном счете, самими владельцами объектов недвижимости. Так как данные представления часто ошибочны (иногда сознательно искажены) система кадастровой оценки включает процедуру досудебного и судебного рассмотрения споров.
Заключение
Целесообразно резюмировать, что специфика определения кадастровой стоимости заключается в ориентации, принимая во внимание специфические условия функционирования рынков недвижимости, на применение методов
массовой оценки при ее определении. Нормативно-правовая база регламентирующая определение кадастровой стоимости позволяет оценщику проводить оценку на основании изучения рынка недвижимости исходя из тех условий, которые этот рынок диктует, при этом результатом такой оценки должно являться установление кадастровой стоимости, являющейся экономической основой принятия решений по управлению земельными ресурсами. В итоге, в силу этих и многих других причин, возможность введения налога на единый объект невидимости на настоящий момент не может быть реализована. Наиболее болезненным является отсутствие увязки земельных участков и их улучшений для всех объектов недвижимости в сведениях государственного кадастра недвижимости, в связи с чем требуется также решение задачи определения стоимостей земельных участков и их улучшений, входящих в состав единых объектов недвижимости.
Список литературы:
1. Постановление Правительства Российской Федерации от 25 августа 1999 г. № 945 «О государственной кадастровой оценке земель»;
2. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ;
3. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;
4. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 256;
5. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 255;
6. Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. № 508 (далее - ФСО № 4);
7. Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденные приказом Минэкономразвития России от 15 февраля 2007 г. № 39.
The Bibliographic list:
1. Russian Federation Government Resolution № 945 "About state cadastral valuation of lands" dated August 25, 1999;
2. Federal Law № 122-FZ "On State Registration of Immovable Property and Transactions Therewith" dated July 21, 1997;
3. Federal Law № 135-FZ "On appraisal activities in the Russian Federation" dated July 29, 1998;
4. The federal standard of valuation "General concepts of assessment, approaches to assessment and evaluation requirements (FSO number 1)", approved by order of the Ministry of Economic Development of Russia from July 20, 2007 № 256;
5. The federal standard of valuation "The purpose of evaluation and types of value (FSO number 2)", approved by order of the Ministry of Economic Development of Russia from July 20, 2007 № 255;
6. The federal standard of evaluation "Determination of the cadastral value (FSO number 4)", approved by order of the Ministry of Economic Development of Russia from October 22, 2010 № 508;
7. Guidelines for the state cadastral valuation of lands of settlements approved by order of Ministry of Economic Development of Russia from February 15, 2007 № 39.
