CC BY
28
№5(44), 2005
ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
Об одном методе определения рыночной стоимости земельных участков
Б.И. Дубовик
доцент факультета Механики и систем управления Тульского государственного университета, кандидат технических наук Е.Б. Павлова
магистр факультета Экономики и права Тульского государственного университета
При определении рыночной стоимости земельных участков с использованием, например сравнительного подхода, необходимо учитывать множество факторов, таких как местоположение участка, развитие инженерной и социальной инфраструктуры, экология и т. п. [1]. Сравнительный, количественный анализ оцениваемого земельного участка и аналогов по указанным факторам представляет определенную трудность, и на практике для решения этой задачи привлекается доступная локальная информация, что зачастую ограничивает точность сравнительных оценок. Однако решение этой задачи можно существенно упростить, усовершенствовать и ускорить, если воспользоваться промежуточными результатами кадастровой оценки земель, а именно использовать показатели качества кадастровых кварталов по каждому виду использования, которые представлены в виде матрицы Q в методике государственной кадастровой оценки земель [2]. Обозначим элементы матрицы Q через qij, где I - номер строки (номер квартала); j - номер столбца (вид функционального использования земель). Тогда, если, например, в квартале 5 (I = 5) земельные участки, используемые под индивидуальное жилищное строительство 0 = 2), имеют q52, а в квартале 8 (I = 8) земельные участки, используемые под индивидуальное жилищное строительство ^ = 2), имеют q82, и в этом квартале по рыночной стоимости был продан земельный участок по цене С82 за квадратный метр, то в квартале 5 под аналогичный вид использования стоимость квадратного метра земли будет:
С52 = (С82 ' ^2) / ^2. (1)
Однако при таком определении оценки стоимости всегда будет содержаться ошибка. И основной причиной будет то, что показатели качества земельных участков не дифференцированы внутри кварталов. Поэтому для повышения точности определения рыночной стоимости земельных участков необходимо дифференцировать эти показатели внутри каждого квартала. Для выполнения такой операции используем описанный в работе [3] алгоритм дифференцирования удельной кадастровой стоимости. При этом будем считать, что Z в выражении (3) есть показатель качества кадастрового квартала. Тогда, используя выражения (5), определяем параметры а, Ь, с, d, е аппроксимирующей функции и по ней рассчитываем значение показателя качества в произвольной точке квартала. В этом случае алгоритм расчета рыночной стоимости земельного участка при использовании сравнительного подхода можно описать так:
Шаг 1. Определяем условные центры всех кварталов по формулам (1) из [3]. Эта операция выполняется один раз и повторяется только при внесении изменений в кадастровые кварталы.
Шаг 2. Определяем условный центр оцениваемого земельного участка и аналогов по тем же формулам (1) из [3]. Этот шаг выполняется в том случае, если известны координаты поворотных точек земельных участков. Если же известно местоположение участков на карте по каким-то ориентирам, например строениям, то любая точка участка берется в качестве условного центра.
БЛОКНОТ ПРАКТИКА
Шаг 3. По формуле (6) из [3] находим расстояния от условного центра каждого участка до условных центров кварталов и выбираем пять самых близких кварталов к каждому из земельных участков.
Шаг 4. По формулам (5) из [3] рассчитываем параметры математических моделей (3) для каждого из участков (оцениваемого и аналогов).
Шаг 5. По формуле (3) из [3] рассчитываем значения показателя качества для оцениваемого земельного участка ^у°) и аналогов ^а1, qkja2, qmja3 и т. д.).
Шаг 6. По формуле (1) пересчитываем стоимости аналогов в стоимости объекта оценки:
О 01
СИ
/"> 02 СИ
/"> 03
(Сга1 • Яу0)/ qrja1; (С,а2 • Яу0)/ qkja2;
(Сmja3
Яи0)/ qmja3
и т. д.
Шаг 7. Рассчитываем окончательное значение рыночной стоимости земельного участка, например, как среднее арифметическое полученных значений С„°1, С.02, Су°3 и т. д.
Таким образом, в предлагаемой статье рассматривается практическая реализация в рамках сравнительного подхода одного из методов расчета рыночной стоимости земельного участка, основанного на определении показателей качества конкретных земельных участков путем дифференцирования показателя качества кадастровых кварталов.
Литература
1. Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М.: Дело, 1995.
2. Методика кадастровой оценки земель поселений. Государственный комитет Российской Федерации по земельной политике. М., 2000.
3. Дубовик Б.И., Павлова Е.Б. Алгорит-
мы дифференцирования удельной кадастровой стоимости кадастровых кварталов // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2004. № 12.
С. 93-96.
АРБИТРАЖНЫЕ УПРАВЛЯЮЩИЕ
Международная академия оценки и консалтинга проводит обучение арбитражных управляющих по Единой программе подготовки арбитражных управляющих, утвержденной приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 5 мая 2003 года № 108. Программа включает перечень учебных дисциплин и тематику занятий для приобретения арбитражными управляющими знаний, умений и навыков, необходимых для выполнения функциональных обязанностей в соответствии с предъявляемыми должностными требованиями.
Программа состоит из четырех разделов:
• правовое обеспечение арбитражного управления и деятельности арбитражных управляющих (152 часа);
• бухгалтерский учет и финансовый анализ при проведении арбитражного управления (144 часа);
• оценка объектов арбитражного управления (64 часа);
• менеджмент кризисного предприятия (120 часов).
Общий объем программы составляет 480 академических часов.
Занятия проводят преподаватели института, доктора и кандидаты наук, а также практикующие специалисты в области оценочной деятельности, бухгалтерского учета и аудита, финансового анализа и финансового менеджмента, регулирования процессов финансового оздоровления.
Обучение осуществляется с отрывом от работы: полный курс обучения (60 рабочих дней) - для лиц, не проходивших обучение по Типовой программе подготовки специалистов по антикризисному управлению, утвержденной распоряжением Федеральной службы России по финансовому оздоровлению и банкротству от 19.11.2001 № 355-р; экстернат (41 час) - для лиц, ранее обучившихся по Типовой программе подготовки специалистов по антикризисному управлению.
Слушатели, прошедшие обучение, сдают теоретический экзамен. Протоколы с результатами теоретического экзамена направляются в Министерство юстиции Российской Федерации для учета.
По итогам обучения слушателям вручается свидетельство государственного образца, дающее право на ведение деятельности в области арбитражного управления.
Полный курс 480 ч. свидетельство
Экстернат 41 ч. свидетельство
Обучение проводится ежемесячно. Занятия начинаются по мере комплектования групп.
Звоните прямо сейчас 1290001, 1290077
Вопросы подписки по тел. (095) 129-0001 1 1 1
