CC BY
146
Методические рекомендации по расчету рыночной стоимости земельных участков в кадастровых кварталах (на примере города Новосибирска)
А.Д. Власов
директор Сибирского научного центра «Экопрогноз» города Новосибирска, кандидат экономических наук, действительный член Российского общества оценщиков
В настоящее время сложились достаточно благоприятные условия для создания единой нормативной базы данных рыночной стоимости земель поселений России для целей разработки и реализации осознанной рациональной системы земельных отношений. Во-первых, создана удовлетворительная правовая база. Во-вторых, на этой основе ускорились процессы развития рыночных отношений в сфере имущественных отношений. В-третьих, в результате оценки кадастровой стоимости земель всех поселений России получена сопоставимая информация качества земель поселений на базе утвержденного детального кадастрового деления поселений.
Актуальные базы данных по рынку недвижимости находятся в распоряжении риелторских и оценочных субъектов. Информация является конфиденциальной частной собственностью коммерческих структур. В условиях России информация о затратах и доходах бизнеса практически закрыта, поэтому необходимо развивать косвенные подходы (с использованием методов математической статистики в сочетании с моделиро-ванием1 и экспертным опросом2) оценки права на объекты бизнеса, приносящего доход.
Расчет рыночной стоимости земли статистическими методами по рынку земель под многоэтажной жилой застройкой при использовании метода сравнительного подхода в рамках аналогий позволяет уточнить нормативы оценки прав собственности по другим видам использования земли.
Из существующей правовой базы следует, что расчет рыночной стоимости земли кадастрового квартала обусловлен федеральным законом об оценочной деятельности3, то есть является объектом оценочной деятельности. Субъект этой оценки - орган местного самоуправления на территории оцениваемого поселения. В силу конфиденциальности рыночной информации функции ее обобщения и предоставления в форме рекомендаций субъектам земельных отношений лежат на органах местного самоуправления. Именно право и обязанность органов местного самоуправления регулировать земельные отношения являются правовой основой для заключения договора с оценочными фирмами относительно расчета рыночной стоимости земельных участков кадастровых кварталов в границах черты поселения по основным видам деятельности и на законном основании перевести рыночную информацию из категории конфиденциальной в категорию публичной.
1 Власов А.Д., Михайлов И.Н. Проблемы оценки кадастровой стоимости земель поселений. Теоретические предпосылки методики // Земельный вестник России. 2001. № 4.
2 Власов А.Д. Проблемы оценки кадастровой стоимости земель поселений. Электронная анкета // Земельный вестник России. 2002. № 1.
3 Закон Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 №135-Ф3.
Например Департамент земельных и имущественных отношений города Новосибирска не предоставляет обобщенную рыночную информацию субъектам земельных отношений. Как следствие, фактическое различие оценки рыночной стоимости земельных участков с аналогичным качеством и видом использования земли у различных оценщиков составляет 10-12 раз. Это является прямым нарушением закона об оценочной деятельности. Исключить такое положение вещей - право и обязанность органа местного самоуправления.
С одной стороны, субъекты земельных отношений имеют право на конфиденциальность своей информации, а с другой - они имеют право на получение информации о рынке недвижимости со стороны органов местного самоуправления. Расчет рыночной стоимости земли кадастровых кварталов по основным видам деятельности, с одной стороны, является способом разрешения конфликта между конфиденциальностью информации и права на информацию о субъектах земельных отношений, а с другой - инструментом управления земельными отношениями для федеральных структур власти, субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления, а также реализации положений закона об оценочной деятельности. При оценке земли под многоэтажной жилой застройкой в кадастровых кварталах поселения предметом оценки является право собственности на средний земельный участок под типичной квартирой в границах кадастрового квартала. Аналогичная оценка права собственности или аренды земельных участков под другие виды использования земли (офисы, магазины, промышленные сооружения) как обобщение состояния рынка земли на некоторый момент времени является необходимым эле-
ментом оценочной деятельности, а также инструментом рационального использования земельных ресурсов.
Целями внедрения данной методической разработки являются:
• создание единой базы данных рыночной стоимости земель поселений России и обеспечение законных прав субъектов земельных отношений на информацию;
• упорядочение оценочной деятельности на территории поселения;
• уточнение кадастровой стоимости земли для целей налогообложения, увязка существующего рынка недвижимости с кадастровой оценкой путем корректировки кадастровой стоимости на заданный момент времени.
Расчет рыночной стоимости земель кадастровых кварталов по основным видам использования является основой уточнения нормативов оценки прав на объекты бизнеса, приносящие доход на территории по видам деятельности.
Исходные данные расчетной методики:
1) результаты государственной кадастровой оценки земель поселений4: утвержденное кадастровое деление территории; данные качества кадастровых кварталов по утвержденному списку факторов; экспертная оценка влияния факторов на рыночную стоимость земельных участков по видам использования земли5; коэффициенты качества кадастровых кварталов (матрица Q) по видам использования земли;
2) территориальный коэффициент (К) кадастрового квартала, рассчитываемый по рынку данного вида недвижимости6;
3) актуальные данные риелторских фирм рынка предложения квартир многоэтажной жилой застройки, коммерческих объектов. Экспертный опрос риелторов о влиянии факторов на рыночную стоимость квартир7;
4 Методика государственной кадастровой оценки земель поселений. М., Федеральная служба земельного кадастра России. 2001.
5 Власов А.Д. Проблемы оценки кадастровой стоимости земель поселений. Электронная анкета // Земельный вестник России. 2002. № 1.
6 Власов А.Д., Михайлов И.Н. Проблемы оценки кадастровой стоимости земель поселений. Теоретические предпосылки методики // Земельный вестник России. 2002. № 1.
7 Власов А.Д. Проблемы оценки кадастровой стоимости земель поселений. Электронная анкета // Земельный вестник России. 2002. № 1.
4) результаты оценки рыночной стоимости объектов недвижимости оценочными фирмами в заданном интервале времени по выполненным заключенным договорам;
5) при применении сравнительного подхода используются методы математической статистики, теории предпочтений, моделирования сложных экономических систем8.
Предполагается три основных направления использования расчетной методики.
1. Расчет рыночной стоимости прав собственности на земельные участки кадастровых кварталов по основным видам использования земли. Расчет выполняется оценочной организацией на установленную дату (ежегодно, ежеквартально) по договору с местной администрацией в соответствии с законом об оценочной деятельности.
2. Использование результатов расчета субъектами земельных отношений (табличная форма методики, рекомендованная некоммерческой организацией «Новосибирская палата оценщиков» и Территориальным управлением Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Новосибирской области).
3. Анализ динамики рынка, оценка тенденций, разработка, внедрение и оценка мероприятий по повышению эффективности земельных отношений9. Совершенствование методики расчета рыночной стоимости прав собственности на земельные участки по кадастровым кварталам по основным видам использования земли, обеспечивающее решение социально-экономических задач на основе повышения эффективности земельных отношений.
Общий алгоритм расчета
Расчеты проводятся в два этапа в соответствии с методическими рекомендациями Министерства имущественных отношений Российской Федерации10 и стандартами оценки, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации11. При применении сравнительного подхода используются метод сравнения продаж и метод выделения.
На первом этапе на основе информации
0 рынке цен предложений квартир многоэтажной жилой застройки рассчитывается рыночная стоимость земли (рублей на
1 кв. м общей площади типичной квартиры) кадастровых кварталов в границах черты поселения.
На втором этапе при помощи метода аналогий на основании индивидуальной оценки объектов недвижимости, представленной оценочными фирмами, рассчитывается рыночная стоимость земли кадастровых кварталов по определенному виду использования земли.
По целевому назначению выделяется виды использования земли:
• под многоэтажной жилой застройкой;
• под индивидуальной жилой застройкой
• под офисами;
• под объектами торговли;
• под объектами промышленности.
Местоположение кадастровых кварталов
по конкретному виду использования земли определяется коэффициентом местоположения12 (К). Качество кадастрового квартала (матрица Q) по видам использования земли определяется по методике кадастро-
8 Власов А.Д., Понько В.А. Измерение астрогеофизического пространства / Вопросы моделирования геокос-мических связей // Труды научного центра «Экопрогноз». Вып. 1. РАСХН Сиб. отд-ние. Новосибирск, 1966. С. 29-38.
9 Власов А.Д., Жарников В.Б. Методологические основы экономической оценки земельных ресурсов населенных пунктов России. Информационный бюллетень / Координационный совет по государственному земельному кадастру МАСС, СГГА. Вып. 1. Новосибирск, 1998. С. 59-65.
10 Распоряжение Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06.03.2002 № 568-р «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков».
11 Постановление Правительства Российской Федерации от 06.07.2001. № 519 «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности».
12 Власов А.Д., Михайлов И.Н. Проблемы оценки кадастровой стоимости земель поселений. Теоретические предпосылки методики // Земельный вестник России. 2001. № 4.
вой оценки земель поселений13 и рассчитывается посредством специального программного обеспечения.
Первый этап расчета. На заданную дату расчета по договору с риелторской фирмой в базе данных предложений квартир многоэтажной жилой застройки программа обработки эксклюзивных данных заменяет адрес объекта сделки (улица, № дома, № квартиры) на номер кадастрового квартала. Риелторы заполняют анкету влияния факторов качества квартиры (количество комнат, тип застройки, этажность дома, материал, тип санузла, этаж размещения, планировка комнат, наличие балкона, телефона, состояние квартиры) на рыночную стоимость 1 кв. м общей стоимости квартиры многоэтажной жилой застройки. После обработки информации получаем матрицу со строками наблюдений с двумя столбцами. В первом столбце по номеру кадастрового квартала сделки записывается коэффициент местоположения и качества кадастрового квартала (Кк), рассчитанный по указанным методикам и программам. Цена предложения 1 кв. м общей площади квартиры многоэтажной жилой застройки корректируется коэффициентами влияния факторов качества квартиры, полученными из анкеты опроса риелторов, в цену предложения 1 кв. м общей площади типичной квартиры. Значение цены предложения 1 кв. м общей площади типичной квартиры записывается во втором столбце. Полученная матрица наблюдений обрабатывается при помощи метода наименьших квадратов по статистической модели расчета рыночной стоимости земель поселений под многоэтажной жилой застройкой:
Ck = Cr х Kc х Ki = A + B х Kk (1)
A = A1 + A2 (2)
Cz = (A2 + B х Kk) х Ku : Kp (3)
Ki = F(K1, K2, КЗ, Kn) (4)
Cp = Cr х Ki, (б)
где Ck - рыночная стоимость типичной
квартиры, р.1м2;
Cr - рыночная цена предложения конкретной квартиры, р./м2;
Cp - рыночная цена предложения типичной квартиры, р./м2;
Kc - коэффициент перевода цен предложений в цены сделок купли-продажи квартир;
Ki - интегральный коэффициент влияния факторов качества квартиры на рыночную стоимость квартиры по данным анкетного опроса риелторов;
F - функция влияния факторов качества квартиры;
K1, K2, K3,..., Kn - коэффициенты влияния факторов конкретной квартиры на ее рыночную стоимость по факторам 1, 2,
3, ..., n по данным анкетного опроса риелторов;
Kk = exp(a х Ln(Kt1) + (1 - а) х Ln(Q1)) -коэффициент качества (Q1) и местоположения (Kt1) кадастрового квартала, независимая переменная;
Ln, exp - стандартные функции натурального логарифма и экспоненты соответственно;
а - удельный вес влияния коэффициента местоположения (Kt) на рыночную стоимость кадастрового квартала;
(1 - а) - удельный вес влияния коэффициента качества кадастрового квартала, полученного из базы рыночных данных;
B - коэффициент регрессии рыночной стоимости типичной квартиры от коэффициента качества и местоположения кадастрового квартала (Kk), капитализированная дифференциальная земельная рента;
A - постоянная величина в линейном уравнении регрессии рыночной стоимости типичной квартиры от коэффициента качества и местоположения кадастрового квартала (Kk), р./м2;
A1 - рыночная стоимость улучшений или восстановительная стоимость улучшений минус накопленный износ, р./м2;
A2 - капитализированная абсолютная земельная рента с земель под многоэтажной жилой застройкой, р./м2;
13 Методика государственной кадастровой оценки земель поселений. М., Федеральная служба земельного кадастра России. 2001.
Ог - рыночная стоимость земли, р./м2;
Кр - коэффициент плотности застройки, показывающий количество земли на 1 кв. м общей площади типичной квартиры, м2/м2;
Ки - коэффициент уникальности конкретного земельного участка.
Второй этап. Расчет рыночной стоимости права собственности на земельные участки в кадастровых кварталах по другим видам использования земли (например промышленных объектов) проводится на основе оцененных объектов по закону об оценочной деятельности и представленной оценочными фирмами. Информация предоставляется оценочными фирмами по форме таблицы 1.
Коэффициенты качества кадастровых кварталов для земельных участков, занятых под объектами промышленности, берутся из материалов кадастровой оценки земель поселений ^7). Местоположение и качество кадастрового квартала определяется произведением территориального коэффициента и коэффициента качества кадастрового квартала.
Рыночная стоимость права собственности на земельные участки под объектами промышленности по кадастровым
кварталам рассчитывается из уравнения регрессии:
Ог = Ар + Dp х Кк х Ки, (6)
где Ог - рыночная стоимость права собственности на землю под объектами промышленности в определенном кадастровом квартале на определенную дату, р./м2;
Ар - капитализированная абсолютная земельная рента на землю под объектами промышленности, р./м2;
Dp - коэффициент регрессии в уравнении расчета, капитализированная дифференциальная земельная рента под объектами промышленности, р./м2;
Кк = К17 х Q7 - коэффициент местоположения и качества кадастрового квартала, где расположен земельный участок с расположенными на нем промышленными объектами;
Ю7 - территориальный коэффициент местоположения кадастрового квартала;
Q7 - коэффициент качества кадастрового квартала под объектами промышленности, полученный посредством кадастровой оценки земель поселения;
Ки - коэффициент уникальности кадастрового квартала.
Таблица 1
Показатели оценки рыночной стоимости земельных участков, занятых объектами по основным видам деятельности, предоставляемые оценочными организациями
Показатели Объект 1 Объект 2
1 Дата оценки 01.04.2004 10.04.2004
2 Адрес, местоположение, номер кадастрового квартала ул. Даргомыжского, 03 30 70 ул. Урицкого, 02 12 50
3 Площадь земельного участка, м^ 3 722 3 600
4 Чистый операционный доход объекта оценки, р. 4 599 674 10 768 952
5 Рыночная арендная плата, р./м2 в месяц 115 148
6 Стоимость воспроизводства улучшений с учетом накопленного износа, р. 9 420 000 23 600 000
7 Ставка дисконтирования, % 26 28
8 Ставка капитализации для объекта оценки, % 29,3 30
9 Рыночная цена земли (оценка), р./м2 1 901 3 660
10 Встроенный, пристроенный, отдельно стоящий Отдельностоящий Отдельностоящий
11 Общая площадь оцениваемого объекта, м2 1 296 7 688
Таблица 2
Оценка рыночной стоимости права собственности на земельные участки в кадастровых кварталах города Новосибирска (01.10.2003)
Квартал Налог 01 х КН Рыночная стоимость земли под многоэтажной жилой застройкой § X ю О Рыночная стоимость земли под объектами торговли 07 хШ Рыночная стоимость земли под объектами промышленности
1 2 3 4 5 6 7 8
02 12 75 104,82 0,844 10726 0,777 11 397 0,666 3 377
03 26 65 59,59 0,411 5330 0,388 5 795 0,560 2 848
07 43 10 16,17 0,452 5841 0,448 6 659 0,582 2 958
08 17 05 5,35 0,148 2052 0,143 2 267 0,349 1 794
Максимум 136,91 0,884 11224 0,847 12405 0,715 3 622
Среднее 18,11 0,291 3 834 0,256 3 894 0,364 1 869
Минимум 0,04 0,019 445 0,025 568 0,011 105
В таблице 2 представлена табличная форма методики, рассчитываемая по договору с оценочной фирмой на определенную дату для использования субъектами земельных отношений. В таблице 2 приведены следующие данные.
Графа 1. Номера кадастровых кварталов города Новосибирска (4 616 штук) согласно утвержденному кадастровому делению города.
Графа 2. Утвержденные базовые ставки земельного налога по кадастровым кварталам города Новосибирска на 2003 год, р./м2.
Графа 3. Произведение территориального коэффициента (КН) и коэффициента качества кадастровых кварталов под многоэтажной жилой застройкой (01). По корреляционно-регрессионному анализу для многоэтажной жилой застройки значение удельного влияния коэффициента местоположения а = 0,7.
Графа 4. Рыночная стоимость земли под многоэтажной жилой застройкой в кадастровых кварталах в расчете на 1 кв. м общей площади типичной квартиры по соотношению (А2 + В х Кк) х Ки без учета плотности застройки (формула 3). Коэффициент плотности застройки уточняется оценщиком, и далее рассчитывается собственно рыночная стоимость земли под многоэтажной жи-
лой застройкой в зависимости от ее плотности и коэффициента уникальности земельного участка. Капитализированная абсолютная земельная рента А2 = 208 р./м2. Коэффициент регрессии в расчете капитализированной дифференциальной земельной ренты В = 12 462 р./м2. Коэффициент качества и местоположения кадастрового квартала (Кк) - по графе 3.
Графа 5. Произведение территориального коэффициента (Ю5) и коэффициента качества кадастровых кварталов (05) под объектами торговли.
Графа 6. Рыночная стоимость земли в кадастровых кварталах под объектами торговли - как сумма капитализированной дифференциальной земельной ренты и капитализированной абсолютной земельной ренты по соотношению (А2 + В х Кк) х Ки без учета плотности застройки. Коэффициент плотности застройки уточняется оценщиком, и далее рассчитывается собственно рыночная стоимость земли под объектами торговли. Капитализированная абсолютная земельная рента А2 = 208 р./м2 по многоэтажной жилой застройке берется из соотношения (3). Коэффициент регрессии в расчете капитализированной дифференциальной земельной ренты В = 14 400 р./м2 рассчитан по данным оценочных фирм (табл. 1). Коэф-
фициент качества и местоположения кадастрового квартала - по графе 5.
Графа 7. Произведение территориального коэффициента (К17) и коэффициента качества кадастровых кварталов (07) под объектами промышленности.
Графа 8. Рыночная стоимость земли в кадастровых кварталах под объектами промышленности - как сумма капитализированной дифференциальной земельной ренты и капитализированной абсолютной земельной ренты по соотношению (А2 + В х Кк) х Ки без учета плотности застройки. Коэффициент плотности застройки уточняется оценщиком, и далее рассчитывается собственно рыночная стоимость земли под объектом промышленности. А2 = 50 р./м2 принята экспертно оценщиком. Коэффициент регрессии в расчете дифференциальной земельной ренты В = 4 996 р./м2 рассчитан по данным оценочных фирм (табл. 1). Коэффициент качества и местоположения кадастрового квартала - по графе 7.
Применение табличной формы методики
1. Табличные данные используются как результат оценки объекта с применением сравнительного подхода наряду с другими подходами и учитываются с некоторым весовым коэффициентом.
2. Для субъектов земельных отношений данные таблицы 2 являются ориентиром позиционирования своих интересов на рынке недвижимости. Существенное отличие расчетной рыночной стоимости земли по оцениваемому объекту от данных, представленных в таблице 2, обязывает оценщика обосновывать этот факт наличием особенностей объекта оценки.
3. В случае применения сравнительного подхода табличные данные по нескольким видам использования земли позволяют количественно обосновать наилучшее использование оцениваемого земельного участка.
4. Систематическое существенное отличие расчетных данных по объектам оценки от представленных в таблице является индикатором для корректировки методики расчета таблицы 2 или уточнения расчетных нормативов в стандартах оценки.
5. Таблица 2 дает непрерывный рельеф рыночной стоимости земельных ресурсов поселения по территории во времени для целей экономического анализа социальноэкономических последствий принятых решений и разработки мероприятий по совершенствованию земельных отношений.
В таблице 3 приведены примеры расчета рыночной стоимости объектов торговли, оцененных с использованием затратного, сравнительного и доходного подходов.
Расчетная рыночная стоимость земли первого объекта оценки оказалась выше табличного значения на 17 процентов (12 252/10 441). Расчетная рыночная стоимость земли существенно зависит от коэффициента плотности застройки объекта (строка 15 таблицы 3). По данным графы 3 плотность застройки объекта оценки несколько выше средней плотности застройки по кадастровому кварталу. В результате расчетная рыночная стоимость земли оказалась несколько выше табличного значения. Табличное значение рыночной стоимости земли с поправкой на плотность застройки вполне можно было бы использовать в процессе согласования итоговой оценки с некоторым весовым коэффициентом как результат оценки, проведенной с использованием сравнительного подхода.
Противоположная ситуация сложилась в отношении магазина в квартале 10 10 20 (графа 4 таблицы 3), где плотность застройки почти в два раза меньше среднего значения по кварталу. В итоге в расчете с применением доходного подхода стоимость земли оказалась в два раза меньше табличного значения.
В соответствии с принципом лучшего, наиболее эффективного использования использование объекта недвижимости должно быть физически возможным, законодательно разрешенным, экономически оправданным, приносить максимальную прибыль.
Принцип лучшего, наиболее эффективного использования земли предполагает определение рыночной стоимости как свободного (вакантного) земельного участка, так и земельного участка с имеющимися на нем улучшениями. Рыночная стоимость участка с имеющимися улучшениями определена в таблице 3 (графа 4, строки 17-19).
Таблица 3
Данные оценки рыночной стоимости магазинов
Показатели Объект 1 Объект 2
1 2 3 4
1 Дата оценки 01.04.2003 10.04.2003
2 Адрес, местоположение, квартал Ул. Ленина 02 11 70 Ул. Мичурина 10 10 20
3 Площадь земельного участка, м2 1 989 675
4 Общая площадь оцениваемого объекта, м2 2 740 432
5 Чистый операционный доход объекта оценки, тыс. р. 10 244 2 227
6 Рыночная арендная плата, р/м2 в месяц 600 500
7 Стоимость воспроизводства улучшений с учетом накопленного износа, тыс. р. 19 900 5 700
8 Ставка дисконтирования 0,2239 0,2262
9 Ставка капитализации для объекта оценки 0,2409 0,2760
10 Стоимость земельного участка, определенная посредством метода выделения, тыс. р 24 370 2 890
11 Цена объекта, тыс. р. 44 270 8 590
12 Рыночная цена земли (оценка), р./м2 12 252 4 283
13 Встроенный, пристроенный, отдельностоящий Встроенный Отдел ьностоя щи й
14 Удельный вес земли в цене объекта, % 55 34
15 Коэффициент плотности застройки объекта 0,756 1,562
16 Средний коэффициент плотности застройки территории 0,8 0,8
17 Стоимость земли под многоэтажной жилой застройкой, р./м2 8 895 7 877
18 Стоимость земли под торговыми объектами, р./м 10 441 9 364
19 Стоимость земли под объектами промышленности, р./м2 3 467 3 356
20 Коэффициент качества кадастрового квартала (05) 0,567 0,605
21 Территориальный коэффициент (К*5) 0,773 0,640
22 Произведение коэффициентов качества и местоположения кадастрового квартала (05 х К?5) 0,704 0,629
Из таблицы видно, что в данном кадастровом квартале максимальную стоимость имеют земельные участки, используемые под объектами торговли. Такую же рыночную стоимость земли для установленной ставки арендной платы получаем и для анализируемого объекта, если плотность застройки магазина будет соответствовать средней для данной территории.
Анализ земельного участка как застроенного (графа 4 таблицы 3) показывает, что существующее его использование определяет его стоимость (4 283 р./м2) ниже, чем использование земли под многоэтажную жилую застройку (7 877 р./м2). Размеры и расположение этого земельного участка не позволяют построить на нем многоэтажный жилой дом. В то же время в этом районе имеется повышенный спрос на офисные помещения. Арендная плата за офисные помещения на этом земельном участке составляет не менее 400 р./м2 в месяц.
Возведение офисного здания предполагает рассмотрение земельного участка как свободного с рыночной стоимостью земли - 9 364 р./м2. Необходимый снос существующего магазина является обременением оцениваемого участка земли. При существующих затратах на снос строений (10-15%) это обременение оценивается в 712 500 рублей (5 700 000 х 0,125), или
1 056 р./м2 (712 500/675). Рыночная стоимость участка с обременением составит: 8 308 = 9 364 - 1 056 р./м2, где 9 364 р./м2 рыночная стоимость земли под объектами торговли (графа 4, строка 18 таблицы 3).
На земельном участке площадью 675 м2 при плотности застройки 0,8 можно построить офис полезной площадью 844 м2 (675/0,8). Строительный объем - 3 000 м3. (УПВС сб. 28 т. 85. Норматив - 21,6 р./м3). В ценах 1984 года - 28,36 р./м3. Стоимость объекта, включая затраты на дополнительное подключение электроэнергии, тепла, НДС, прибыль инвестора, евроотделку, составляют 5,19 млн рублей. Действительный доход за вычетом затрат на содержание и управление объектом составит 2 700 тысяч рублей. При коэффициенте капитализации для здания 0,24 доход, приходящийся на
здание, составит 1 245 600 рублей (5 190 000 х 0,24). Чистый операционный доход от земли составит 1 454 400 =
2 700 000 - 1 245 600 рублей в год.
Коэффициент капитализации для земли -0,225, соответственно, стоимость земельного участка 6 464 000 = 1 454 400/0,225 рублей или 9 576 р./м2 (1 454 400/675). Таким образом, табличные значения рыночной стоимости земли по основным видам использования позволяют оценщику в конкретных условиях достаточно обосновано определить стоимость земельного участка при лучшем, наиболее эффективном его использовании.
Пример оценки рыночной стоимости промышленных объектов с применением затратного, сравнительного и доходного методов приведен в таблице 4.
В таблице 4 представлены данные оценки рыночной стоимости действующих предприятий, выполненной лицензированными оценщиками. Первый объект расположен в средней удаленности от центра города, а второй - в центре города.
Рыночная стоимость земли под промышленным предприятием, расположенным в квартале 03 31 55, полученная с использованием метода выделения в рамках доходного подхода, равна 1 901 р./м2 (графа 3, строка 10 таблицы 4). Эта величина меньше табличного значения (строка 18) на 24 процента (1 901/2 502). Можно предположить, что расчетная рыночная стоимость земли оказалась ниже табличного значения, полученного с использованием сравнительного подхода, по причине меньшей плотности застройки объекта оценки в сравнении со средней плотностью застройки на данной территории. Оценщик должен убедиться, что повысить стоимость этого земельного участка посредством метода разделения невозможно, тогда эти обстоятельства будут действенным фактором понижения стоимости земли. В противном случае излишнюю площадь земельного участка следует перепрофилировать под другой вид использования, что в целом может увеличить стоимость земли до табличного значения.
Таблица 4
Данные оценки рыночной стоимости промышленных объектов
Показатели Объект 1 Объект 2
1 2 3 4
1 Дата оценки 15.02.2004 24.01.2004
2 Адрес, местоположение, квартал ул. Даргомышского 03 31 55 ул. Урицкого 02 12 50
3 Площадь земельного участка, м2 3 722 3 600
4 Общая площадь оцениваемого объекта ц2 1 296 7 688
5 Чистый операционный доход объекта оценки, тыс. р. 4 600 10 770
6 Рыночная арендная плата, р./м2 в месяц 115 148
7 Стоимость воспроизводства улучшений с учетом накопленного износа, тыс. р. 9 420 23 600
8 Ставка дисконтирования, % 0,26 0,28
9 Ставка капитализации для объекта оценки, % 0,293 0,30
10 Стоимость земельного участка с использованием метода выделения, тыс. р 1 901 3 660
11 Цена объекта, тыс. р. 16 500 36 800
12 Встроенный, пристроенный, отдельностоящий Отдельностоящий Отдельностоящий
13 Удельный вес земли в цене объекта, % 43 36
14 Коэффициент плотности застройки объекта 2,87 0,47
15 Средний коэффициент плотности застройки территории 0,88 0,65
16 Стоимость земли под многоэтажной жилой застройкой, р./м2 4 888 10 394
17 Стоимость земли под торговыми объектами, р./м2 5 372 11 803
18 Стоимость земли под объектами промышленности, р./м2 2 502 3 417
19 Коэффициент качества кадастрового квартала (05) 0,347 0,456
20 Территориальный коэффициент (№5) 0,693 0,994
21 Произведение коэффициентов качества и местоположения кадастрового квартала (05 х №5) 0,490 0,673
Противоположная ситуация складывается в отношении второго объекта оценки в квартале 02 12 50 (графа 4 таблицы 4), где фактическая плотность застройки выше средней по данной территории. Более интенсивное использование земельного участка под объектом оценки в сравнении со средними условиями, естественно, повышает его удельную стоимость. Учет оценщиком этого фактора зависит от целей оценки. Например, при оценке объекта для целей продажи бизнеса доля оценки с использованием доходного подхода должна быть увеличена.
При оценке объекта для инвестиционных целей может быть увеличена доля оценки с использованием сравнительного подхода, а табличное значение рыночной стоимости земли может быть использовано в качестве сравнительной оценки. Инвестор не заинтересован платить за объект цену выше средней величины, сложившейся на рынке.
Рассмотренные примеры показывают, что оценщику нет необходимости подгонять расчетную цену земли под табличные значения. Каждый объект оценки является уни-
кальным, тогда как табличные значения рыночной стоимости земельных участков рассчитаны с использованием сравнительного подхода для средних, типичных условий. Табличные значения лишь уточняют влияние положительных или отрицательных факторов, повышают достоверность и обоснованность оценки рыночной стоимости объекта.
Данные таблицы 2 включают: результаты кадастровой оценки земель поселения; корреляционно-регрессионный анализ рынка квартир многоэтажной жилой застройки, экспертные оценки риелторов; анализ рынка коммерческой недвижимости, результаты оценки рыночной стоимости объектов недвижимости оценочными организациями. После согласования материалов таблицы 2 с саморегулируемой некоммерческой организацией «Новосибирская палата оценщиков» и Территориальным управлением Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Новосибирской области эти данные в 2004 году использовались оценочными организациями.
Подготовка высокопрофессиональных специалистов младшего, среднего и высшего звена:
лицензия № 24-0638 Государственная аккредитация №0614
• бухучет, анализ и аудит (+ 1С Бухгалтерия);
• иностранные языки (европейские и восточные);
• специалист в области недвижимости (риелтор);
• туристический и гостиничный менеджмент;
• управление предприятием;
• оценка предприятия (бизнеса);
• арбитражное управление;
• офис-менеджер;
• и многое другое.
Документы государственного образца (сертификат, свидетельство, диплом в зависимости от продолжительности обучения)
МЕЖДУНАРОДНАЯ АКАДЕМИЯ ОЦЕНКИ И КОНСАЛТИНГА
МЫ ЖДЕМ: 117218, Москва, М. «Профсоюзная», Нахимовский пр-т, д. 32, ИДВ РАН, 6 этаж, офис 625
Позвоните нам: (095) 129-00-01,129-00-77,124-01-02 E-mail: post@maok.ru Наш сайт: www.maok.ru
